Reprise du message précédent :
Si c'était évident il n'y aurait pas de bulle.

J'ai toujours eu l'impression que les gens s'endettaient au taquet de leurs possibilité, de tout temps. Si le curseur de la bulle est la liberté bancaire, alors ça semble cohérent, les banques donnant plus qu'avant, les gens peuvent emprunter plus de monnaie, tout ça pour acquérir moins de m².

 
Je n'avais jamais vu les choses ainsi, mais plus nous en discutons, plus j'en ai l'impression. Il suffit de voir le marché actuel pour s'en convaincre, la durée des emprunts augmente avec les prix...
 
Les banques ferment les vannes du crédit => baisse du marché immo, n'est-ce pas ce qu'il c'était passé en 2008-2009 ?

C'est ce qui s'est passé, et qui va se reproduire bientôt, mais il n'y a pas eu vraiment de baisse car les vendeurs ont arrêté de vendre et les transactions ont été gelées.

Oh non, y en a qui ont fait quelques bonnes affaires (edit : je parle pas de moi )

Je me demande d'ailleurs si, compte tenu de la typologie des acquéreurs, un krach est possible aujourd'hui comme il l'était par le passé.

 
Vos messages ne sont pas forcément contradictoires.  
 
Les transactions sont gelées, mais certaines personnes qui acceptent de baisser fortement les prix, voient leurs biens partir.

J'ai l'impression qu'il y a peu de commentaires positifs sur les achats immobilier sur ce topic.

J'ai acheté un appartement sur le région bordelaise en 2009, 120 000 euros + 8 000 notaire.
J'ai fait un emprunt de 115 000 euros sur 12 ans soit 1050 euros par mois assurance comprise.

Si je fais le compte au bout des 12 ans de crédit, si je revend l'appartement j'aurais dépensé :

(((12 mois x 1050) + 2400) x 12 ans + 15 000 + 13 000) - 115 000 = 78 000 euros
2400 pour les taxes fonciere/habitation et 15 000 pour les travaux que j'ai effectué.

Si j'étais resté en location, je viens de regarder les prix, mon appartement (même résidence, même surface) reviens à 750 euros par mois :
Il me semble que la taxe d'habitation s'élèverait à 750 euros par an, ça donne
((12 mois x 750) + 750) x 12 ans = 117 000 euros

Si je garde l'appartement 20 ans :

Cout achat : 97 200
Cout location : 195 000

750 par mois en loc et 115k à l'achat ? oO
Pour rappel le mien : 558 de loc, 162k d'achat

2400 € de TH-TF en 10 ans ? C'est moins que moi en 1 an. Tu es sûr de tes calculs ? Tu parles bien des loyers hors charge ? Tu compte l'entretien de l'appart ?

Un emprunt sur 12 ans, il faut déjà avoir une belle capacité de remboursement, c'est loin d'être donné à tout le monde.

Non regarde ma formule. ((12 x 1050) + 2400) x 12
2400 de taxe foncière + taxe habitation par an.
J'ai modifié la formule pour que ce soir plus compréhensible.

Il me semble qu'en tant que locataire que je n'aurais que 750 euros par an.

 
En fait je m'interroge : si les secundo-accédants et les investisseurs sont majoritaires dans les transactions immobilières (chose que j'ignore), cela minore à mon sens les possibilités de krach puisque ceux-ci ont peu d'urgence à vendre, ils peuvent reporter la décision (comme en 2008-2009) et geler le marché en attendant que le marché reparte.
Non ?

Au temps pour moi.

Je pense que ton calcul est cependant biaisé :

1. Tu ne tiens pas compte de l'entretien
2. Tu parles d'un crédit sur 12 ans, rare, en effet sur cette durée beaucoup d'achat deviennent plus intéressants.
3. Je pense que tu sous estimes légèrement le loyer équivalent au prix d'achat de ton appart

sadlig il y a trop d'inconnues et d'incertitudes pour tirer une conclusion. Je pense cependant si l'on suit vos raisonnement, qu'il y a un petit nombre de vendeur qui ont compris qu'ils ne pourront pas vendre aux prix actuels, donc qu'ils baissent les prix, mais que la majorité des vendeurs voient des perspectives de prix de vente au moins équivalentes, si bien qu'ils ne ressentent pas le besoin de baisser les prix. Le jour où la majorité des vendeurs considera que l'avenir risque d'être moins bon que le présent, alors ils vont se précipiter pour vendre, et c'est là que le krach intervient, avec un afflux sur le marché de bien peu chers, qui ne peut être absorbé.

La seule question que je me pose c'est : est-ce que les taux d'intérêt vont être stable ces 10 prochaines années, ou bien risquent-il d'augmenter fortement. A partir de quand, ces taux vont suffisamment monter, pour empêcher la classe moyenne pauvre d'accéder à la propriété, et empêcher la classe moyenne supérieure d'accéder à des biens de qualité.

on est sur HFR, le forum ou des gens vendent à découvert pour 250k€ (cf topic bourse)

 
 
Le calcul sur la location : tu paierais un loyer de 750€/mois pour un bien acheté à 120k€ ? Il y a un problème là, ça fait un achat = 160 loyers soit ton loyer est trop cher soit ton prix d'achat est "bas" en tout cas hors bulle (et forcément là la rentabilité devient plus intéressante   )
 
Le calcul sur l'achat : non
====> tu oublies ton apport qui a été fusillé : 13k€ en moins
====> tu pars du principe que tu revendrais ton bien à 115k€ net vendeur après 12 ans : quel est le bien et où est-il ?  
 
 
En soit ton calcul est effectivement intéressant mais c'est ton hypothèse de prix qui me semble très bizarre : que ne nous dis-tu pas ?    
 

Alors, je vous en ai déjà parlé, j'ai en ma possession le dernier MVVA.
 
Edito du directeur de la rédaction :
Bulle immo ou pas ?
...
L'immo superstar, mais jusqu'à quand ?
2 études du CAS et de l'INSEE viennent tenter d'éclairer le débat.
Leur constat commun : depuis 2000, les prix se sont mis à flamber.
...
Alors bulle ou pas ? Cherchons donc les raisons de la hausse.
...
En outre, s'il y avait pénurie, les loyers progresseraient parallèlement au prix de la pierre.
...
Avouons-le, le marché immo est en risque extrême, quand bien même le stade de la bulle ne serait pas atteint.
L'amélioration des conditions de financement-taux faible et durée allongée-expliquerait 50 à 60% de la hausse des prix au cours de la dernière décennie.
...
Le marché immo est risqué, mais il ne baissera pas pour autant à court terme.
Car tel n'est pas l'intérêt collectif. Et que, entre les discours et la réalité, il y a souvent du monde.
Illustration avec le nouveau PTZ+ censé aider les ménage modestes à acquérir un bien.
Or, 46% des emprunteurs se trouvent dans les 3 tranches de revenus les + élevées.  
Bref, le PTZ+ dope le pouvoir d'achat de ce profil de clientèle, susceptible d'acheter sans aide de l'Etat.
Ce qui revient en pratique à encourager la hausse des prix à court terme.
Et à retarder leur inévitable baisse.
 
 
Bien résumé    
 
 
 
 
Leur dossier logement (comparo achat VS location) est bon aussi :
Devenir proprio n'est pas toujours un investissement gagnant.
Selon la ville et le type de logement, louer peut vous permettre de vous constituer un plus gros capital sur 10 ans.
...
Et si vous aviez plutôt intérêt à louer ?
Raisonnons froidement, patrimonialement parlant.
Faisons fi, ici, de l'envie de se sentir chez soi, du sentiment de sécurité procuré par le fait d'être propriétaire de ses murs ou au contraire de la volonté de rester libre de déménager rapidement et autres facteurs psychologiques.
Et concentrons-nous plutôt sur des éléments purement financiers. Acheter ou louer ?
...
Tout dépend du niveau local des prix et des loyers.
...
Il faut ensuite faire les comptes en vous projetant 10 ou 15 ans plus tard.
...
 
 
 
Bref, si ça pouvait être autant lu que les torchons 20mn, closer, etc...  

 
Oui mon calcul n'est pas rigoureusement exact.
Je ne prends pas en compte l'évolution du prix de l'appart. (il a déjà beaucoup augmenté en 2 ans) => Achat ++
Je ne prends pas en compte les gains de l'argent que j'aurais pu placer pendant 12 ans. => Location ++
Par contre concernant le loyer, je ne pense pas que je le surestime, comme je disais, même résidence que moi, même standing au vu des photos, même surface.

Suffit de calculer le ratio cout à l'achat / cout à la location pour le même bien.
Comme les prix de vente ont explosé et que les loyers ont augmenté normalement, le ratio s'est transformé en gouffre ...
Au final et dans certains cas, il est préférable de rester un localoser qu'un propriowinner. Quand je vois des baraques en vente à 250-270k et ces mêmes baraques en location à 700€ CC / mois (oui je prends des exemples en paysannie) ... les intérêts @ placements pourris peuvent payer les loyers.
Ok c'est un cas un peu spécial (genre fils de riches) mais quand on voit l'armée des parents qui lachent 200k€ dans un studio à Paris pour leur progéniture, c'est pas non plus une utopie.

Comme dit, si tu achète un bien 160 fois son loyer, alors tu as fait une très bonne affaire. Sur paris, on est plutôt sur 300 fois le loyer.

Sans parler des gains que tu aurais pu avoir sur 10 ans, je parle surtout des intérêts que tu économises à ne faire un crédit que sur 12 ans, au lieu de 20 en moyenne. Ca fait une économie d'environ 20 K€ (calcul de tête).

Regarde le calcul que j'ai fait plus haut, tu verras que c'est pas forcément rentable...

@nico6259 merci pour le résumé...je partage entièrement leurs conclusions...
Il y a 3 ans, on avait inventé la déductibilité des intérêts d'emprunt, pour sauver la bulle...

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Ce jour viendra t'il, j'en suis de moins en moins sur : si l'on se persuade que l'avenir sera moins bon que le présent, alors on préfèrera conserver son logement ou le revenu locatif de son investissement plutôt que vendre au risque de voir ses placements financers s'envoler en fumée dans un krach boursier.

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Une VAD sur ALU pour 250k€  

 
 
Oui, ils retardent toujours l'explosion de la bulle      
On dirait qu'ils jouent le chrono, pour que la baisse arrive au prochain gouvernement et qu'ils ne soient pas jugés responsables du krach    
 

Bien vu pour les 13k ! J'avais oublié de les mettre !
Concernant l'achat à 160 loyers, je ne saurais pas expliquer ce décalage, je vais voir si je trouve d'autres annonces moins cher mais je pense que je ne me trompe pas sur le loyer.

Je pars du principe que j'ai acheté mon appartement 120 000 et que je le revendrais 120 000 (je me suis trompé sur les 115 000).
Mon appart, c'est un appart de 80 m² sur la région bordelaise.
Je ne cache rien. Je ne donne pas trop de détail pour ne pas être reconnu.

 
En effet mais :  
1. Les rendements locatifs sont devenus très faibles, surtout sur paris si bien qu'ils ne protègent plus suffisamment des baisses.  
2. Il y a un certain nombre de vendeur qui n'ont pas le choix : divorces, manque de surface financière pour investir dans 2 maisons différentes donc nécessité de revendre sa résidence principale
3. Il y a ceux qui paniquent
 
J'avais trouvé un article qui disait, que, dans les autres pays plus le taux de propriétaire était élevé, plus les prix immobiliers sont montés haut...cependant, ça ne l'a pas empêchée d'exploser.  
 
lien de l'article (intéressant au demeurant, ça fait un point sur l'évolution de l'immobilier) : http://www.strategie.gouv.fr/IMG/p [...] -NA221.pdf

L'avenir nous le dira

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Pour la postérité

 
Déductions des intérêts, Scellier, Taux bas, PTZ & autres injections de liquidité, et cetera : ah ça ils en auront trouvé des trucs pour la maintenir cette foutue bulle !! Dire qu'on aurait pu avoir l'explosion en 2007/2008 avec tout le monde, meuuuuuuh non, on est France, on est toujours plus malin que les autres    
 
 

 
 
Si je me rappelle ce qui était passé les valeurs du ratio achat/loyer étaient celles-ci :  
- en province si tu es à <180 : achat normalement plus rentable (paramètre important : cout du crédit et durée)
- à Paris normalement la limite est plutôt à <200, avec les mêmes paramètres  (pourquoi ? peut-être parce que le niveau de vie est en moyenne un peu plus élevé)
 
En ce qui te concerne : faible emprunt (100k€ c'est quasiment "rien" pour Hfr   ), faible durée (12 ans !!!   ) et enfin un loyer élevé ou un prix d'achat faible.  
 
 
Vu que c'est un 80m² en "banlieue" de Bordeaux (c'est ce que tu veux dire par "région bordelaise" ) et bien je pense que tu l'as acheté à un prix non bullesque (comprendre que tu l'as certainement payé au vrai prix).  
 
A la rigueur on peut rajouter les 15k€ de travaux donc le fait qu'en réalité ton apport soit plutôt de 28k€ ou que ton bien eut été acheté "neuf" à 135k€ (ce qui fait un ratio de 180, mais vu le "faible" cout de crédit ça va)
 
 
Conclusion : tu as été un acheteur raisonné qui n'a pas payer un prix excessif et en ce sens tu es digne de ce topic, toutes nos félicitations  

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Tu fais comment pour t'arrêter de travailler, si tu n'as plus rien ?

il est rentier, il a des apparts partout dont un a ESCPAU    

 
Je ne suis pas tout à fait d'accords ... Je suis d'accord pour dire que le PTZ+ n'est pas un truc qui augmente le pouvoir d'achat par rapport à ceux qui avaient droit au PTZ, mais le fait que ça profite à ceux qui de toute manière ont les moyens d'acheter ne veut pas dire augmentation des prix ...
 
A partir du moment où la demande solvable devient inférieure à l'offre, le fait qu'elle soit plus riche n'influe plus sur le prix puisque l'effet de concurrence de la demande ne joue plus.
 
J'ai dis à plusieurs reprise que le fait d'avoir une demande plus nombreuse que l'offre ne voulaient absolument pas dire hausse des prix car si celle-ci a moins de moyens, on se retrouve avec une baisse. en gros, nombre de demandeurs > nombre de vendeur n'est pas une condition suffisante à une hausse.
 
Par contre, ça reste une condition nécessaire. On le voit avec les pays où l'offre de logements est resté pléthorique : ils n'ont pas connu de bulle, l'Allemagne est exemplaire en ce sens car les taux doivent être à peu près au même niveaux que les notre et cela n'a pas entrainé de flambée de l'immobilier.
 
Après, je trouve tout de même douteux de donner des aides sociales à ceux qui n'en ont pas besoin surtout lorsqu'il s'agit d'aides qui ont peu de potentiel d'aider vraiment ...  
 

 
J'ai une vision un peu différent ...
 
Il faut d'abord considérer les primo-accédents, les secundo accédents sont in-finé dépendant du pouvoir d'achat d'un primo qui achète un bien à un secundo accédent
 
Il faut considérer le niveau de volume et de prix comme étant le point d'équilibre entre l'offre et la demande à un moment donné. Si les taux baissent, le pouvoir d'achat augmentent (d'autant plus qu'un taux plus bas permet de plus longues durées) et les volumes et les prix font de même.  
 
A partir du moment que tu as une remonté des taux, ta demande ne peut plus soutenir le niveau de volume-prix issue d'un marché avec un taux plus élevé.
 
C'est d'ailleurs ce qui s'est produit des janvier avec une forte baisse des volumes de transactions. Cette baisse à un impact immédiat : l'allongement des durées et une augmentation du stock de biens à vendre.  
 
Contrairement à une idée répandue, les vendeurs n'ont pas très souvent le choix de retirer un bien de la vente ou d'attendre, souvent, la vente est liée à des évènements impératifs :
- bébé qui arrive
- famille qui se recompose
- couple qui se sépare
- décé du propriétaire
- impératif professionnel
 
Contrairement à une idée répandue, les acheteurs n'ont pas une obligation d'achat, je ne parle pas de la personne qui signe en son nom l'acte d'achat, mais de ceux qui mettent l'argent sur la table : les banque. Ces dernières ont une fâcheuse tendance à être hermétique aux arguments de son client et si le taux est trop élevé, aucun crédit n'est signé et aucun achat n'est possible.
 
A un moment donc, après une hausse des taux, le marché se retrouve avec un stock de biens avec des vendeurs obligés de vendre rapidement et entrant en concurrence, c'est là que les premières baisses de prix arrivent.
 
Étant donné ce que j'ai pu voir en depuis 2007, les vendeurs ne s'imaginent pratiquement jamais que le marché baisse mais doivent se rendre à l'évidence plusieurs mois après la mise en vente. C'est la réalité du terrain qui fait la baisse des prix. Hors, lorsque les banques voit un marcher baisser, elles restreignent l'accès au crédit, le plus souvent en obligeant l'acheteur à un fort apport.  

Euh, je loue une maison de 70m² avec garage et jardin dans Bordeaux pour 810€/mois.
Ca m'étonnerait que ton studio en "région bordelaise" se loue seulement 50€ de moins.

Aller, remplace 750 par 450, à la rigueur 500 pour du haut de gamme trop cher.

[edit]

Ce qui ne fait jamais que 40K€ de loyer de différence sur 12 ans, une paille!

Je ne sais pas si ça a été posté entre deux débats sur les études:

http://blog.pages-energie.com/vers [...] -0508.html

Je vend ou je met l'appart en location pardi !

-1440 € de Charge foncière pour un logement de 140 000 €    
- Tu oublies l'augmentation annuel du loyer : Il commence à 610€ et 20ans après il est à 820€
- 3eme élement qui n'est pas démontrable mathématiquement , mais il est évident que l'achat favorise une épargne forcée.

Région bordelaise c'est pas forcement banlieue de Bordeaux, t'as aussi une myriade de bleds...