Reprise du message précédent :
j'ai pas comprit pourquoi une baise des prix pour ce genre de logement : http://www.immo-tassin.com/398137/ [...] tm?lang=fr

c'est un des quartier les plus calme de lyon , oki mal deservie en TEC , mais quand même

je vien de mater un logement de ce style c'est 700 euro/mois la location en moyenne soit 17 ans pour amortir (204 loyer)

 
Dans 30 ans, son boulot il se trouvera en Roumanie  

 
Non, les calculs ont été faits et refaits, ça n'est tout simplement pas rentable

Si t'y restes 30 ans ?  

Je veux bien un link vers les calculs

 
Qui est capable de dire ce qu'il fera dans trente ans ?

Moi j'serai mort et crois moi bien que je l'aurai mérité
Vous pouvez quoter

 
  Ah ca, on est bien d'accord là-dessus

 
 
J'ai utilisé les différents simulateurs présents sur ce topic et aucun ne donne de rentabilité à l'opération

 
Si il doit s'endetter sur 3 générations, c'est pas 30 pauv' années qui vont le rendre rentable
 
On parle de Pââââris là  

J'ai fait le calcul pour un appartement de 140 000 € à 720 € de loyer par mois (donc comme yop ma caille, mais avec un prix d'achat moins cher).

En gros, il faut 25 ans pour rentabiliser l'achat, alors je ne suis pas du tout surpris de son calcul.

2 éléments pour t'aider à comprendre : 1. On inclut la Taxe foncière. 2. On a un faible apport (moins de 15 %)

Je ferai le calcul tout à l'heure.

Le calcul donc je viens de le refaire, alors j'en suis encore pas certain, mais voilà ce que ça donne à la volée :

20 000 € d'apport, 120 000 € d'emprunt, sur 20 ans, à 4,5 % assurance incluse.

Ca fait 20 ans de mensualité à 780 € au lieu d'un loyer de 610 hors charge (720 avec les charges).

Donc, pendant 20 ans, tu dépenses 170 € de plus par mois soit 40 800 € de payé en plus.
Ensuite, tu rajoute l'apport, 20 000 € (bloqué pendant 20 ans, mais je vais éviter de calculer leur rentabilité éventuelle), soit 60 800 € de payé en plus.

Ensuite, tu rajoutes la taxe foncière, dans mon cas, il faut rajouter 120 € par mois, soit sur 20 ans : 28 800 €, soit 91 600 € de payé en plus que du loyer.

Ensuite, tu rajoutes l'entretiens de l' appart pour ne pas qu'il tombe en lambeau, cet entretien est grossièrement estimé, habituellement, à 1 loyer par par an soit 610 * 20 = 12 200, soit 103 800 €.

Ensuite (j'ai fait à l'envers désolé) tu rajoute les 10 000 € de frais de notaire : 113 800 €. Donc, au lieu de ton loyer hors charge  à 610 € par mois, tu payes tout compris toujours hors charge : 1084 € par mois (113 800 + 146 400 € soit le cout du loyer du 20 ans ; le tout divisé par 20 puis par 12)

Au final, donc, l'achat t'a coûté 113 800 € de plus que la location, au terme des 20 ans : ça signifie concrètement, que si l'appartement vaut moins de 113 800 € à la fin de ces 20 années, tu as perdu de l'argent dessus. S'il vaut plus, par exemple, s'il vaut 180 000 €, alors tu n'as pas "gagné 180 000 € si tu le vends, mais 180 000 - 113 800, soit 66 300 €.

A voir combien tu aurais réussi à epargner, mais en gros, dans un cas si tu es locataire, tu payes 610 € par mois, et tu économises la différence : soit 1084 - 610 = 474 € par mois pendant 20 ans, ce qui au final fait 113 800 hors intérêt (je le fais hors intérêt pour être juste puisque de l'autre côté je considère que le loyer n'est pas revalorisé).

En résumé, dans le cas de la location tu as 610 € à payer par mois, dans le cas de l'achat tu as 1084 € à payer chaque mois, sauf qu'à la fin de la location, tu as économisé 113 800 € (si tu as mis la différence entre 610 et 1084 en epargne), et qu'à la fin de l'achat, tu as un appartement à la place des 113 800.

L'achat n'est intéressant que si l'apport est très important car dans l'hypothèse que je prends, le cout du crédit est de 77 K€, et c'est ça qui plombe tout.

J'ose même pas faire le calcul dans son cas. Avec un appartement à 200 000 € les mensualité, rien que de l'emprunt, seraient de 1163 €. Ce qui signifie, en gros, un écart par rapport à son loyer hors charge de 500 €, si on inclut tout ce que j'avais inclus, ça fait grosso modo 800 € de plus par mois à payer pendant 20 ans, soit 192 K€. Donc lui, au lieu d'économiser 192 K€, il s'est acheté un appart, à lui de prier pour que sa valeur ne soit pas inférieure...

J'avais fait le calcul pour le même appartement, conservé pendant 4 ans, et j'avais calculé qu'en gros sur les 4 premières années, les frais de notaire et les intérêts de l'emprunt, couvraient le montant du loyer.

Les beaufs vont vous dire : le loyer c'est jeter de l'argent par les fenêtres ! Beh ! Ce à quoi tu as envie de leur répondre : Et les frais de notaire ? Et la taxe foncière ? Et les intérêts d'emprunt ? Et l'entretient de l'appartement ?

C'est grossier mais ça donne un ordre de grandeur...

 
 
Tu as oublié de prendre en compte les 10% de valorisation de ton bien immo par an  

Pour NY, tu comptes le loyer en charges à peu près...
Faut voir si c'est CC tout ça

 
Ca ca m'étonne encore +, en disant que l'apport rembourse les FDN c'est quasiment le montant de remboursement sur 25 ans à 4%.  
 
Pour vous, "rentabiliser l'achat" = "avoir une mensualité égale au loyer" ?  
Parce qu'effectivement, si c'est ca on a un problème de vocabulaire entre nous

 
 
Pour moi rentabiliser ça veut dire commencer à ne plus perdre d'argent.
 
Je suis même pas certain d'avoir assez d'apport pour les frais de notaire sur une telle opération.
Et puis faut pas oublier le taux démentiel des assurances

http://www.lavieimmo.com/prix-immo [...] 11845.html
 
82 % des Français ont des difficultés à se loger
 
A l’occasion des Etats généraux du logement, qui ont lieu mercredi au théâtre du Rond-Point, 33 acteurs du logement réunis présentent les résultats d’un sondage TNS Sofres sur le douloureux rapport des français avec leur logement. 82 % d’entre eux ont des difficultés à se loger et 76 % estiment consacrer une part importante de leurs revenus à ce poste de dépense.
 
(LaVieImmo.com) - Le logement est devenu un facteur d’anxiété pour les Français, qui ont du mal à joindre les deux bouts, quelle que soit leur catégorie socio-professionnelle, comme le révèle le sondage. En 2010, ils y ont investi quelque 460 milliards d’euros, consacrant 22 % de leur revenu personnel brut contre 18 % en 1984. Alors que 17 % des Français faisaient part en avril des leurs difficultés à faire face aux dépenses liées au logement, dans une enquête réalisée pour l’Union sociale pour l’habitat (USH), 33 % estiment aujourd’hui que ces mêmes dépenses prennent une part « trop importante ». Plus des trois quarts trouvent ces dépenses « importantes », qu’ils soient ouvriers (86 %), employés (80 %) ou diplômés de l’enseignement supérieur (74 %), selon l’enquête.
 
 
L Île-de-France cumule les difficultés
 
Hausse des prix, problèmes de financement ou manque de biens, 82 % des Français ont des difficultés à trouver un logement. Près d’un tiers (29 %) trouvent même cette entreprise « très difficile ». un sentiment particulièrement marqué en Île-de-France, où le taux monte à 96 % dans ce premier cas et 42 % dans ce second. Et pourtant, ils ne renoncent pas à l’ambition de devenir propriétaire. 55 % des locataires interrogés le souhaitent, mais seulement 14 % d’entre eux pensent pouvoir y parvenir dans l’année. 12 % pensent qu’ils ne pourront probablement pas accéder à la propriété, et 4 % y renoncent même à jamais.
Thème de campagne
 
C’est dans ce climat difficile que se tiennent les Etats généraux du logement, réunissant 33 acteurs du logement dont des associations d’élus, des promoteurs, des bailleurs sociaux ou des associations de consommateurs et d’habitants qui veulent en faire une « priorité nationale ». L’objectif : faire du thème du logement une récurrence dans les programmes des partis politiques.

 
Donc entre payer 950€ de loyer pendant 20 ans ou 1000€ de remboursement de prêt pour le même appart, c'est bien évidemment la location qui est la plus rentable ?  
 
Curieux comme mode de raisonnement

 
 
Tu sors d'où tes 950/1000 ? Ça ne sont pas du tout mes chiffres.

 
Ce sont des chiffres en exemple pour essayer de comprendre ta notion de rentabilité, qui a l'air assez originale.

Sinon, a priori aux US ils demandent 2,5x le loyer en salaire brut .
 
Bizarre, mais bon du coup on peut se payer le loft techniquement    
Faut juste pas avoir envie de manger derrière quoi

 
Personnelllement, je n'ai jamais compris pourquoi on devait se préoccuper de rentabilité

 
Le DAF parle !

 
 
Deux chose à prendre en compte :
 
1/ on parle de toute façon d'une opération fictive puisque je n'ai pas les moyens d'acheter ce que je loue. Mais admettons que j'ai 1200€ de traites (hypothèse plausible, je n'ai plus les excels)
2/ 1200-720 > 580€  d'épargne potentiel par mois. Somme à prendre en compte dans la calcul de rentabilité.
 
Une traite = un loyer + une capacité d'épargne

 
 
Bizarre pour un DAF d'occulter l'aspect financier d'un achat aussi important  

Ton calcul peut marcher dans les 2 sens : une traite + une capacité d'épargne = un loyer

Moi je suis plutôt d'accord avec Sadlig. Techniquement ça revient au même d'habiter dans un logement loué ou acheté. C'est d'autant plus vrai pour moi qui n'ait pas d'enfants, donc pas de notion de patrimoine à transmettre.

Non parce que je me répète mais c'est le bien lui-même, pas son financement, qui compte (pour moi, seul apparemment)
Comment peux-t'on se projeter 20 ans dans un bien si on ne l'a choisi seulement parce que c'était le plus rentable ?

 
 
C'est quand même très rare d'acheter un bien qui génère des traites inférieures au loyer du bien. Sauf à posséder un apport conséquent, mais la on triche sur les notions.

Certes, c'est si rare que les simulateurs n'intègrent jamais cette hypothèse

+ l'économie de la taxe foncière et des charges de copro et des travaux. C'est des frais qui sont loin d'être anodins.
 
Etant proprio, je peux voir facilement les différences de coût.  
Mais moi j'ai acheté en connaissance de cause, mais là j'ai la cuisine que je veux.    (ne cherchez pas de logique à cette phrase, il n'y en a pas).

sadlig a déjà expliqué comment son achat coûtait moins cher que la loc.

Il louait 1200 euros un 90m2, alors il en a eu marre il s'est décidé à acheter pour payer moins cher.
Résultat, après avoir claqué 500k d'apport et emprunté 100k sur 10 ans @ 900 par mois il possède un 120m2
C'est plus grand et 300 euros moins cher
Comme quoi l'achat peut couter moins cher que la loc

 
 
dans les simulateurs, on prend en compte l'apport à l'achat et la capacité d'épargne

 
Y'a un léger detail : l'un des deux placements a un capital restant qui a une valeur... Même si tu ne comptes pas mourir pour le filer aux gosses que t'auras pas, tu peux le revendre pour te payer des callgirls

Mais je ne crois pas avoir vu le cas où il intégrait le différentiel traite/loyer comme une capacité d'épargne supplémentaire lorsque traite<loyer

 
 
Pourquoi pas directement louer et se payer les callgirls ?

 
Il me semble que le simulateur vu dans le topic fonctionne dans les deux sens, il suffit de remplir la case correctement

Je vais ressayer mais cela ne m'avait pas semblé.

 
 
Je n'ai pas dit qu'il fallait sélectionner son bien sur le seul critère de rentabilité.
Il faut naturellement qu'il convienne à sa famille sur le long terme.
 
Mais entre acheter un bien que j'apprécie hors de prix ou le louer à un loyer raisonnable, l'arbitrage est facile  

500K€ d'épargne à 2%, ça fait 10 000€/an soit 830€ par mois. 2% sur un montant pareil sur du long terme, c'est bas (et j'ai pas capitalisé les intérêts)
+ les charges de copro (s'il y a) + la taxe foncière + les travaux...

Je veux bien que ce soit équivalent à une location, mais dire que ça revient moins cher, non (sauf en cas de plus-value bien sûr)

 
 
La question est : lequel des capitaux se remplit le plus vite ?
 
a/ l'épargne constitué par (traite-loyer) ou sa variante (traite-loyer)+apport placé
b/ l'épargne constitué par (traite-(charges de copro+taxes+intérêts d'emprunt))  
 
Si a>b alors l'achat ne peut pas être rentable.
 
Mais je me répète, ça n'est pas mon cas puisque je loue au taquet et que je n'épargne pas.

Haaaaaaaaaaave you met sadlig ?