Reprise du message précédent :

 
Ah ok, je croyais qu'ils étaient 2 dans l'appart    
 

L'investissement locatif sans défiscalisation, ça me parrait un peu du suicide.

 
quel intérêt du -15 si c'est surévalué de 30 ou 40...

c'est le principe, on place son bien à un prix largement surévalué et on lache petit à petit jusqu'à ce qu'il parte.

oui et au bout de 6 mois l'annonce est usée, on garde

Nous avons visité une maison de ville (un lotissement de 20-30 maisons). 110 m² + 30 m² annexes pour 275000 € (PAP). Des travaux de rafraichissement à prévoir, cuisine non équipée. Elle est louée (libre en juillet). Puis j'ai découvert une autre maison à vendre dans le même lotissement, exactement les mêmes dimensions mais beaucoup mieux finie + belle cuisine équipée, elle est annoncée à 266000 € en passant par l'agence... Donc si j'achéte directement au prorio de la 2ème maison, je supprime les frais d'agence (10%), soit 240 k€. Si je retiens la 1ère maison, je prends le prix de la 2ème maison mais je soustrais les 10 k€ pour travaux + cuisine, au final 230 k€ soit -16%...
 
Le proprio de la 1ère maison n'a pas voulu répondre...

 
Qd j'ai visité, l'appart était deja à 220 000€. Sans vraiment discuter, il est passé à 200000€ car la personne est pressée (achat d'une maison)
 
Je n'ai pas trouvé cette annonce sur le net, je suis passé par une agence..

 
tu peux develloper un peu stp.  
 
 

l'agence n'a pas de recours dans ce cas là ?

si tu trouves le proprio toi même, pas de soucis. tant que tu n'as pas signé de bon avec l'agence pour visiter le bien que tu achètes

C'est légal ces bons, car j'en ai signé un qui m'engage sur 2 ans? Ca fait un peu bcp qd meme.

dès que tu visites, c'est mort ?

tu t'engages à payer l'agence si tu achètes le bien. au niveau légal, je ne sais pas trop comment ça se passe par contre
j'avais entendu parler d'un agence qui réclamait sa commission au vendeur qui avait court-circuité l'agence.

Les bons j'en ai rarement signés (quand je cherchais) ou vus (quand j'ai vendu).
Il faut quand même faire attention car à raison de souvent plus de 5%, ça peut faire mal au final...

Ben, c'est un sentiment bien sur mais
 
1- Les prix d'achats ont beaoucp plus monté que le loyers
2- Les rendements locatifs on baissé (la même chose dite autrement) - Pourquoi beaucoup de locations ont été vendues à ton avis ?
3- L'achat est très risqué à cause d'une baisse probable.  
4- Trouver un locataire, charges proprio, foncier, impôts...
5- Le marché boursier me parrait beaucoup plus attrayant quand on a de l'argent.
 
Seulment dans le cas d'une défiscalisation type derobien ou autre, et encore.
 
Acheter son logement maintenant, c'est risqué, mais pas forcément si idiot que ça dans certains cas. Mais acheter pour du locatif, pour moi, c'est clairement non. Il y a beaucoup d'argent à perdre.

Mon père s'est retrouvé dans le cas là...Il avait visité une maison via une agence et donc avait signé un bon!
Ensuite il apprend par le proprio lui-même que la maison était en mode petite annonce.  

Alors pour court circuité l'agence, il a dis que sa compagne était tombée sur l'annonce par hasard, qu'il n'avait pas discuter avant entre eux!  
L'agence a gueulé et a essayé de récupérer ses frais mais mon père a bien réussi son coup et c'est passé...

 
tu peux aussi demander a des amis de visiter l'appart pour choper l'adresse ou le nom du proprio  
apres tu demandes aux voisins !

je me demande ce qu'il se serait passé si ils avaient porté plainte, il faudrait voir la jurisprudence

La jurisprudence est claire: le vendeur signe un mandat avec l'agence. L'agence se retourne donc contre lui pour toucher ses sous, et elle gagne de façon systématique. Evidemment, s'il est de bonne foi (s'il n'était pas au courant que l'acheteur était passé par l'agence), ça se retourne contre l'acheteur.
Dans ces cas là, même si je ne suis pas pour ce type de bidouille, il vaut mieux se trouver une agence immobilière tierce qui accepte de faire la transaction avec une commission très réduite...
 

même avec une autre agence, ça reste la même chose.
mais bon, après faut pas donner le nom de la personne qui a acheté à l'agence et normalement elle ne peut pas le savoir, à moins qu'elle ne demande un papier officiel lorsque tu vends ton bien une fois que tu retires l'annonce de chez eux

Exact , c est souvent le cas et la meilleure facon de les court circuiter  

 
Je suis pas sûr de savoir si ils ont porté plainte, mais l'agence s'est fais entendre!
Appel + courrier etc...
 
Faudrait que je demande à mon père à l'occaz si y a eu plainte    
 

Si le mandat est exclusif ... tu dois payer la commission et c'est normal d'ailleurs. Tout travail merite salaire.
 
@+ JB
 
Tu as 3 types de mandat le simple, le moit-moit ou tu peux proposer un acheteur et reduire la com de moitier et l'exclu ... attention sur un mandat exclu si le mec veut aller au tribunal, il gagnera a tout les coups ... un mandat a valeur de contrat.

et dans ces cas là, même si l'agence se tournait les pouces ou était fermée pendant que le vendeur trouvait un acheteur, il devra payer la commission à l'agence    
 
donc il ne faut jamais signer de mandat exclusif... (ou bien il y a des avantages ? genre commission à 0,5%...)

 
Je dirais que 2 investissements immobilier sont risqués aujourdhui ... l'investissement locatif sans amortissements fiscal et l'investissement locatif sur de l'immobilier d'entreprise (locaux, bureaux, ... ) ...
 
Le locatif normal : tu as un risque de perte sèche importante en cas de retournement du marché à CT ( on peut considéré que nous sommes sur un top et le locatif sera la premiere victime ).
Le locatif d'entreprise : très mauvais investissement pour moi à moyen et long terme, les prix devraient chuter d'une maniere importante ( à mon avis ).
 
Il s'agit de risques et pas de certitudes ... on peut tenir comme ca pendant 10 ans ...
 
@+ JB

 
C'est un contrat ... si tu l'as signé ... tu l'as dans le uc ...
Sur un mandat exclu ... l'agence s'engage a mettre tout les moyens nécessaires pour vendre le bien ( pub, visites, etc ... )
 
@+ JB

non merci

Non, le krach ça n'est pas "tout le monde revend" c'est "tout ceux qui revendent baissent un peu plus leurs prix histoire de vendre avant que ça ai baissé encore plus" (limiter la casse).

j'étais sûr que tu allais surgir
 
Le côté krash, tout le monde panique, tout le monde revend, j'y crois pas trop non plus
par contre
Le côté krash, plus personne ne peut acheter, les prix stagnent puis chutent, ça j'y crois

Désolé pour le cross-posting, mais je sais qu'il y a des spécialistes ici
 
J'ai un prêt en cours (commencé il y a 2 mois) pour une maison en France (résidence principale) mais contracté dans une banque en Suisse en Francs Suisses ...  
 
A votre avis, la loi de Sarko va s'appliquer ?    
 
(je croise les doigts, mais j'y crois pas trop)

A mon avis, c'est mort, mais faut attendre la loi.

 
T'es Suisse?

Si tu as pris ton crédit en Suisse, c'est surement que tu y travailles. Si tu y travailles, tu y payes surement tes impôts (avec déjà une réduction d'impôt sur le 3ème pilier grâce à une partie de ton crédit en in fine nanti sur une AV). Si tu payes tes IR en Suisse, pourquoi aurais-tu droit à des déduction d'IR français...

 
 
Ayant visite differents appartements avec des amis futurs acquereurs on se rend compte que les gens changent/vendent car l air du temps donne des prix haut (qui est con car ils rachetent aussi a des prix hauts bref) mais qu ils ne sont pas conscient du prix.
 
Ils regardent le voisinage et adapte le prix de leur bien. Mais a peine la discussion engagee les prix fondent comme neige au soleil
 
ex  : on arrive 310k€ dans le pap. a peine commencer a parler il etait question de 290k€. Mon ami fait une propale a 260k€ lol
Achat a 280k€
studio a 165ke, achete 150...(pour info appart achete en 2004 pour 80ke )
Au final j ai pu voir que tout le monde veut gratter un max sans raison, on trouve qqun tant mieux sinon on regarde ce qu on nous propose
 
La frenesie du changement va s areter pour retrouver un marche immo classique avec moins de pseudo intervenant, resultat les prix redeviendront 'logique" avec forcement une diminution de l offre et de la demande

Tu declares tes impots ou ?

Non, je suis français et je travaille en Suisse.
 

 
Je paie mes impots sur le revenu à la source, donc à la Suisse, mais la Suisse reverse ses impots à la France (un an après, le temps que ça fructifie   ). Mais quelque part ... je les paie aussi en France car ma femme travaille en France - du moins, le montant de ce que je gagne + ma femme est également déclaré en France, et c'est pris en compte pour le calcul de la tranche + de son imposition à elle.  
 
En somme, je suis "doublement" imposé ... donc si pour une fois l'état français pouvait me faire une fleur  

 
Le krach c'est l'anticipation du marché à la baisse.
Les prix vont stagnés ... oui c'est a peu près certain ...
La chute ... rien n'est moins certain, en tout cas ca n'en prend pas le chemin. Comme je l'ai deja dis on est parti pour un +6/7 % encore cette année.
Plus personne ne peut acheter ... le marché s'en fou un peu pour l'instant, il reste suffisament d'acheteurs solvables pour l'alimenter ...
 
Le marché pourrait bouger sur 2 tendances lourdes :
 
. 1 . une l'inflation qui ferait remonter les taux en fleche
. 2 . une degradation economique avec du chomage qui forcerait les banques à remonter leurs criteres.
 
Or pour l'instant pas d'inflation et pas de chomage. Le risque de voir s'effondrer les cours comme je l'ai deja dis : est nul à CT ( et à MT aussi à mon avis ). On se dirige tout doucement vers un planché 0 en terme de croissance des prix mais surement pas vers un krach. Acheter reste une bonne affaire pour l'instant pour peu qu'on le fasse dans un cadre ( residence principale, amortissement fiscale, ... ) pour le reste on manque de visibilité ...
 
@+ JB

 
On est pas vendredi pourtant...
Sinon, sérieusement, pour le 1. les taux n'ont pas besoin d'une inflation pour monter : la preuve, on est en plein dedans.
Pour la 2. c'est effectivement pas trop le cas (Sarko a même demandé aux banques d'être plus laxiste). Par contre une partie de la population (petite certe), même avec une stagnation des prix va se retrouver en négative equity au moment de revendre (avec l'envolé des prix, beaucoup ont oublié qu'on ne faisait pas forcément une PV en revendant à court terme)

 
Et merci la boule de crystal qu'on dit    

Si tu trouves que tu es trop imposé, demande à ne payer tes impôts qu'en France (il me semble que c'est tout à fait possible)... comment ça, c'est pas intéressant et tu payerai plus ?
Et comme je le suggérai dans mon post, tu bénéficie en plus certainement (si tu as eu un bon conseiller au moment de ton prêt) de diminutions d'impôts liés à une AV (j'ai plusieurs amis frontaliers qui ont profité de ce système) donc il ne faudrait pas vouloir le beurre et l'argent du beurre.