Reprise du message précédent :

 
Achat locatif = achat à crédit total si possible.
Toujours se servir de l'effet de levier des taux d'emprunt bas sur du locatif.
Voire même mieux : t'achète en crédit in fine. Surtout si tu as le cash correspondant.

Une histoire véridique ->
 
Je rentre dans une agence à Paris il y a 3 mois.
 
Bonjour Madame, je cherche à acheter un appartement (je donne mes critères : au calmeétage élevé avec parking) budget : 800k à 1 million. Et je suis prêt à ne pas demander de clause suspensive de crédit.
 
Elle : Je n'ai rien. Votre demande est classique : y en a des centaines comme vous
 
Moi : Vous avez des centaines de candidats à 1 milion d'euros sans clause suspensive de crédit ?
 
Elle : oui, vous êtes simplement dans la norme
 
1 mois plus tard elle me rappelle pour me proposer un appartement à 1,130 million. On était le mercredi. Je prends rdv pour le visiter le vendredi. Elle me rappelle le jeudi : trop tard c'est vendu.
 
ça fait peur  

il sort d'où tout cet argent ?  
 
(non pas de là malheureusement )

Putain, mais un million d'euros quoi  

 
 
Elle sort d'où cette histoire...?

 
bourso

 
Et aussi pour optimiser la fiscalité sur cet investissement.
Acheter cash un appart pour le louer est d'une bêtise sans non.

c'est la fiscalité française qui est une bêtise sans nom

bah oué mais les centaines qui ont ce fric c'est ptet certains qui sont en train de revendre à coté des biens à 700-800k et qui reprennent un crédit pour le complément.
 
donc si c'est ce cas de figure, si crack il y a, moins de gens auront ce fric pour acheter sur paris

 
Pourquoi c'est une betise si on a l'argent ?

 
Vu les taux actuels il faut etre très con pour ne pas emprunter au max des possibilités !

le problème c'est pas d'avoir de l'argent mais plutôt de savoir si tu payes beaucoup d'impots.
Si oui => credit in fine
Si non => la question se pose.

 
Parce qu'en empruntant, tu gagnes encore plus. Et qu'en empruntant l'argent, c'est surtout la banque qui court un risque, pas toi. En laissant ton argent sur une AV, il est dispo au cas où, tandis que si tu achètes l'appart cash, ton argent est totalement bloqué.
Faire du locatif juste pour le plaisir, faut vraiment avoir beaucoup de moyens (genre être capable d'acheter cash un appart par semaine...).

  CAY DEJA VENDU§§§§§

 
Pas enorme non, environ 1800€/an.
 

 
Pour le plaisir pas vraiment, c'est histoire de placer mon argent, actuellement les placements sont pas tres interessants et me rapportent pas grand chose. Avec ce genre d'appart je pense pouvoir amortir l'achat en moins de 20 ans et apres j'empoche le montant des loyers tous les mois + le prix de l'appart. Sachant que pendant 20 ans j'aurais touché le montant du loyer.
Apres si je prend la totalité a credit, ici 50000€ on va dire. Je peux emprunter sur une durée assez faible style 15 ans voir moins je pense et placer les 45000€ de l'appart que je pensais depenser sur une AV a 3/4%. Effectivement mon argent sera toujours dispo et faut voir ce que ca me rapporte avec le differentiel du taux du credit...
Enfin c'etait une de mes questions a la base, on a pas la science infuse

Mais surtout si tu achètes à crédit tu peux déduire les mensualités du loyer à déclarer, nan ?

 
 
c'est fini ça, non ?

300€ cc - les charges locataire - les charges proprio - les impôts - les périodes non loués - le petit coup de peinture, il va pas rester grand chose pour rembourser le crédit

Les smicards on te dit.

Comme le disais une nana dans l'autre article: souvent, ce sont des gens qui cherchent depuis un moment. Ce n'est pas un achat "coup de tête", mais plutôt un achat raisonné et longuement réfléchi.
 
Je vais donner mon exemple: en décembre 2007, on a acheté notre maison le jour-même de sa visite, 2 jours après l'entrée du mandat dans l'agence.
 
Dit comme ça, ça fait un peu gros fou furieux. Maintenant, voici le contexte:  
 
Ca faisait un an et demi qu'on cherchait très activement et on avait déjà une bonne quinzaine (ou une vingtaine, je sais plus) de visites au compteur dans le coin. On avait des besoins précis, et pas envie de surpayer une grosse croute qui n'ait pas de garage, de gros problèmes structurels ou un voisinage. Le jour où l'occasion s'est présentée (et elle s'est présentée grace à une alerte immo, et à un programme fait maison qui épluchait automatiquement toutes les annonces seloger pour détecter les changements en tous genre), on a immédiatement calé une visite le samedi matin. On a pris la journée pour réfléchir et consulter le POS au niveau des travaux prévus. On est revenus à pied la visiter et vérifier le quartier. Et on a posé notre offre en sachant pertinemment qu'on avait 7 jours pour se rétracter, ce qui est plutôt suffisant pour lever les lièvres habituels.
Voilà, et ça c'est sur un marché assez peu tendu. J'ose imaginer qu'à Paris, les biens de bonne qualité et sans défaut rédhibitoires partent à toute vitesse de la même façon.

 
LEs charges locatives sont comprises. Pour le moment on semblait me dire qu'il fallait un crédit a tout prix

Le programme maison pour regarder les annonces seLoger, tu l'as mis à disposition ?  

Non les conditions sont moins intéressantes, mais le dispositif continue.  
 

Les intérêts pas la mensualité !
 

Pas sur le locatif ! C'est incroyable le nombre de fois que cette confusion revient sur le topic.
 

 
Ah ça, je ne dirai pas le contraire    
 

 
Parce que c'est un non sens fiscal...
 
Ecoute, je ne veux pas être méchant, mais lorsque l'on s'aprête à claquer 2 ou 3 ans de salaire net dans un investissement, on se renseigne un minimum sur le mode de fonctionnement de celui-ci.
 
Et quoi que je puisse te dire, tu n'as aucun crédit à m'accorder, car tu ne connais rien au sujet et tu n'as pas la moindre idée si je raconte des conneries ou pas.
 
Alors je ne vais te donner qu'un conseil, prends 2 heures pour fureter sur des sites spécialisés, fais une simulation avec des hypothèses réalistes et là, reviens nous voir. Moi et d'autres te commenterons des hypothèses et tes calculs. Ce sera bcp plus constructif que de reprendre le B-A-BA.
 
Pour info, de ton "investissement locatif" il est bien peu probable que tu tires plus de 2-3% net, nonobstant les risques inhérents à cette entreprise.
 

 
Rien à voir avec le risque, cela reste ton argent, à crédit ou cash, si tu te plantes, c'est toi qui payera, la banque n'en a rien à carrer.
Non, le but et de réduire l'imposition sur les loyers perçus par les intérêts et en // tu rémunères ton épargne à un taux de placement proche (voir supérieur) à celui de l'emprunt.
Enfin, tu as raison, il y a la question des disponibilités (utiles aussi pour achat de la RP).
 

 
Tu peux déduire la fraction des intérêts de ton emprunt du loyer perçu.
Mais pour vraiment optimiser, il y a bien d'autres choses à faire.
 

 
Non et encore heureux pour nos bailleurs amateurs, sinon la renta serait (encore plus) pourrie.

Les français n'ont pas d'argent

 
Dans ton cas, 48K€ pour l'achat du studio avec un loyer disons de 325€/mois ce qui fait une rentabilité brut de 8%. C'est pas mal mais y'a mieux.
Il faudrait que tu regardes ou est situé le studio, afin d'avoir une idée des carences locative (si louer par un étudiant par exemple).
Sinon +1 pour le crédit in fine associé à une AV dans ton cas. Je t'invite à aller sur le forum de cbanque http://www.cbanque.com/forum/forum [...] er-locatif , il y a pas mal d'investisseur qui pourront te répondre !
 
 
 

 
 
Acheter par les russes / anglais

 
Je doute qu'1/10ème des acheteurs sur la RP prennent la peine de faire les vérifications dont tu parles.

 
Deja je claque pas 2/3 ans de salaires. Deuxièmement je suis en train de me renseigner, d'ou ces quelques questions qui ont l'air deja de trop pour toi. Et j'ai jamais dis que ca m'abstenait d'aller lire ailleurs, je suis encore une fois en train...
 
 

 
Merci
Je connais bien le lieu, j'y ai vécu. C'est a 2 pas de Sup de Co (école de commerce) a Montpellier et a 10mn max en voiture de toutes les facs.

Ca fait peur mais des couples pastor-like ça me parait pas délirant pour des jeunes quadra parisiens (10k+ de revenus net pour le couple, une bonne grosse épargne si on compte 25k par an depuis 15 ans ça fait 375k pour le couple hors intérêt...), du coup le 1M€ de budget est atteignable pour une bonne partie des cadres parisiens avec les taux actuels
Et j'occulte en plus les coups de pouces familiaux !!!

http://www.latribune.fr/vos-financ [...] embre.html
 
Raté

 
On est néanmoins imposés sur les revenus, meme si le bien est acheté  100% à crédit et que les loyers ne couvrent pas les mensualités    

 
J'espère bien, sinon c'est vraiment n'importe quoi

 
bhein avec la loi de robien c'était pas le cas    

 
Ok donc dans 90% des cas, tu auras des étudiants comme locataire... ce qui implique de gros risque de vacances locatives entre Juin et Octobre... A moins que l'été tu en profite pour le louer à des vacanciers à la semaine, mais il faudrait la mer pas trop loin...

 
Oui c'est le soucis avec les étudiants bien que beaucoup gardent l'appartement a l'année pour ce genre d'étude (5 ans normalement).
Sinon la mer est a 30mn, c'est Montpellier nord donc pas le bon coté mais perso j'habitais la et ca m’empêchait pas d'y aller, comme tous les Montpellierains dans le coin Ca doit pouvoir s'envisager...

Des couples à 10k nets, y'en a pas des tonnes non plus... Arrive un moment ou madame fais des enfants, et là c'est plutôt 6k net..
La majorité du marché, c'est encore et toujours les BB (des BB provinciaux aussi) qui font de l'achat-revente... Ils se les échangent de plus en plus cher, mais c'est tout.
Les couples à 10k nets, même sur hfr, ça doit quand même être assez rare

 
Ben à 1800€ d'impot tu ne dois pas gagner bien loin de 20-25K€ / an (à moins d'un gamin ou d'une épouse étudiante), ce qui donne 2-3 ans de revenus. Bref...
 
Pour le reste, tes questions sont au delà de la naïveté et je considère débile d'espérer avoir des réponses fiables et complètes sur un sujet comme l'investissement immobilier locatif sur un forum que celui-ce, lorsque, comme toi, on est parfaitement ignorant du sujet.
 
Maintenant, tu trouveras peut-être une bonne poire qui te pondras 15 pages sur le sujet et qu'il répondra aux 200 questions que tu te poses (ou que tu devrais). mais en effet, cela ne sera pas moi.    
 
Je me demande d'ailleurs pourquoi je te réponds... vas-y fonce, en plus tu connais super bien le coin et t'as de l'argent à placer, alors dépêche toi, c'est peut-être DEJA VENDU §§§§§
 

 
Bien sûr, il n'a jamais dit le contraire. D'ailleurs, il y a quasiment toujours une partie des revenus locatif qui n'est pas couverté par les intérêts, sinon bonjour la rentabilité de merde.
 
C'est juste qu'il y a 15-20 ans, la déduction des intérêts se faisait aussi sur la RP et que depuis que cela a changé, beaucoup de gens pensent que cela concerne aussi le locatif.

Ta une façon d'envoyer bouler les gens toi impréssionnante  
Il vient simplement demander des infos et aux dernières nouvelles un forum c'est fait pour échanger par pour lire des post comme tu viens de le faire...  
@Loizo, va sur le forum cbanque, tu verras la différence et tu sera conseiller par des investisseur avertis