La crise immobilière s'est évanouie, à en croire Century 21. Le réseau immobilier a publié, mardi 6 juillet, ses relevés de prix parmi les 23 200 transactions réalisées au premier semestre 2010 dans ses 900 agences. Au 1er juillet, le prix des logements anciens a augmenté de 8,5 % sur un an en France pour un prix moyen de 2 508 euros le mètre carré - très proche de leur niveau le plus haut (2 549 euros) atteint début 2008.

La baisse des deux dernières années est ainsi pratiquement effacée et les logements se vendent vite : le délai moyen pour conclure une transaction est tombé de cent un jours au premier semestre 2009 à quatre-vingt-deux aujourd'hui. "Nous sommes dans un marché de pénurie, avec 50 000 biens à vendre contre 63 000, il y a un an, et des marges de négociation très faibles, de 4 % pour les appartements et 6,3 % pour les maisons", détaille Laurent Vimont, président du réseau Century 21.

Paris est saisi d'une véritable fièvre immobilière, selon Century 21 : en un an, les prix ont flambé de 15 %, les menant vers des sommets à plus de 7 000 euros le mètre carré. Cette envolée est confirmée par le site immobilier Meilleursagents.com, qui note que les prix ont grimpé de 1,5 % par mois depuis un an.

"Nous assistons de nouveau à des surenchères et voyons certains vendeurs faire des offres déraisonnables, qui risquent d'asphyxier encore le marché", observe M. Vimont. Il a calculé qu'un appartement parisien se vend désormais en moyenne en quarante-huit jours, alors qu'il en fallait soixante-quinze début 2009.

Les Hauts-de-Seine suivent le mouvement avec une hausse presque aussi spectaculaire (14 %). Quant aux autres départements d'Ile-de-France, ils enregistrent des progressions plus modérées : 3,5 %, dans le Val d'Oise, 5 % dans l'Essonne et les Yvelines, 4 % en Seine-Saint-Denis, 8,8 % dans le Val-de-Marne et 7,4 % en Seine-et-Marne.

Il n'est pas étonnant que, faute de biens à des prix abordables, les primo-accédants et les moins de 30 ans soient peu à peu exclus de ce marché. Une étude d'économistes de la chaire "Ville et Immobilier" de l'université Paris Dauphine (échantillon représentatif de 6 800 foyers), réalisée pour le compte du Crédit foncier, souligne l'éviction de l'accès à la propriété des plus modestes d'entre eux.

"Seuls 32,4 % des ménages franciliens ont la capacité d'acheter un bien dans Paris, une proportion qui tombe même à 16 % chez les locataires, remarque un des membres de cette équipe de recherche, Kevin Beaubrun-Diant. Ceux qui paient le plus lourd tribut à la cherté des prix sont les familles monoparentales et les couples avec enfants, puisque seuls 19 % d'entre eux ont les moyens d'acheter, à Paris, un logement correspondant à leurs besoins. A l'autre extrémité de la région, ils sont 75 % à pouvoir envisager de s'installer à Cergy, en Seine-Saint-Denis ou à Meaux", précise-t-il.

Les propriétaires, qui peuvent vendre un bien pour en acquérir un autre, sont relativement protégés contre l'inflation immobilière : 95 % d'entre eux sont en mesure d'acheter dans Paris. "Lorsque je vois les plus-values qu'engrangent les propriétaires parisiens, je comprends mal pourquoi ils ont, en plus, droit à une réduction d'impôt de 20 % des intérêts payés !", confie un agent immobilier.

Les autres régions de l'Hexagone connaissent des hausses de prix substantielles : 7,6 % à Lyon et dans sa région, 7,9 % en Alsace, 8,5 % en Bretagne, 6,8 % en Languedoc-Roussillon, près de 11 % en Provence et 15,6 % en Poitou-Charentes. Seules quelques régions connaissent des hausses très raisonnables, comme la Basse-Normandie (+ 0,36 %), la Haute-Normandie (+ 1,7 %), le Limousin (+ 1,5 %).

Ils reculent même dans les Pays de la Loire (- 1,7 %). Dans les villes, un effet centrifuge se fait de nouveau sentir, déplaçant les habitants du centre vers la périphérie à la recherche de biens moins chers.

La poussée inattendue des prix trouve une première explication dans les conditions accommodantes de crédit à des taux historiquement bas (3,65 % sur vingt ou vingt-cinq ans) qui permettent d'absorber la hausse des prix.

Avec une même mensualité de 1 000 euros, remboursée pendant vingt ans, un acquéreur d'aujourd'hui peut, en effet, emprunter 169 000 euros, tandis que celui d'octobre 2008 n'aurait eu droit qu'à 146 500 euros. Les prix de l'immobilier sont donc dopés au crédit facile et pas cher.

Pour les ménages aisés, c'est une valeur refuge plus stable et plus rassurante que la Bourse, ce qui explique l'engouement pour les petits appartements à louer en centres-villes. Enfin, la baisse de l'euro et la bonne tenue du dollar et de la livre favorisent les investisseurs américains et anglais dans les secteurs les plus chics où ils peuvent de nouveau réaliser de bonnes affaires.

"Les prix butent sur un seuil d'acceptabilité au-delà duquel on voit les ventes s'amenuiser et des ménages renoncer à leurs projets", analyse M. Vimont, pour qui la hausse sera limitée à 6 %, en 2010, et se stabilisera ensuite. Le courtier de crédit Empruntis craint, lui, l'impasse, avec un gel des transactions et une remontée probable des taux d'intérêt en fin d'année, qui pourrait faire replonger l'activité. La remontée du chômage ou la simple crainte d'en être victime pourraient également différer les projets d'achat.

Isabelle Rey-Lefebvre