Reprise du message précédent :

   bien sur que si !!
Par contre tu te fais virer automatiquement à la fin de la période d'essai  

 
J'aime ce genre de réflexion    
 
Mais ,ce n'est pas en étant bailleur  
Mais en passant de SSII à ... mon compte.
 
 
 

 
Oh oui, mettons nous un boulet de 30 ans au pied pour une grosse daube petite et éloignée de tout  

 
Indice, un s'était caché dans la phrase, je me doutais bien que ce n'était pas QUE grâce à ça ²

Voilà maintenant quelques temps que je fréquente ce topic. Je suis arrivé avec un a priori très négatif sur le sujet et tout un tas d’idées reçues à la con, telles que loyer = argent jeté par les fenêtres ou autres poncifs tout aussi réjouissants.  
 
Je me proposais de faire un point sur la situation et de récapituler tout ce que j’avais appris ces derniers mois, pour moi-même d’abord parce que ca me permet de mettre mes idées en ordre, mais aussi pour nos chers lurkeurs qui trouvent le sujet hautement instructif Ce post ne sera par contre pas d’une grande utilité pour les habitués de ce topic, mais il aura la mérite –j’espère – de rappeler les fondamentaux aux nouveaux arrivants. Naturellement je compte sur la communauté pour me corriger en cas d’erreur
 
Je suis évidemment baissier, mais pas forcément ayatollah du krach à -50% en 2 ans. On a vu ces derniers mois que le sujet était plus complexe qu’il n’y paraissait : bien qu’une baisse violente semblait s’amorcer, la courbe noire a brusquement remonté contre toute attente, et risque de continuer sur sa lancée dans le prochain semestre (notamment du fait de la saisonnalité, dont Friggit – mon seigneur et maître - souligne l’importance dans son étude sur le sujet).
 
Voici ce qu’il me semble important de rappeler :
 
I – Une hausse ne profite à personne, hors spéculation
 
Prenons un exemple simpliste. Un appartement a 50 K et une maison à 100 K. Monsieur M achète donc l’appartement, et le revend une fois le crédit totalement remboursé, en vue de l’achat de la maison. Dans une hypothèse de doublement des prix, Monsieur M se retrouve avec des liquidités de 100K (prix de revente de l’appartement). La maison, cependant, vaut aujourd’hui 200K. Monsieur M a donc 100K a rajouter sur la table pour acquérir le bien visé.
Dans une hypothèse de stagnation des prix, M se retrouve avec 50k de liquidités, mais la maison vaut toujours 100K. M doit donc rajouter 50 k pour l’acquérir. Finalement, à quoi lui a donc servi la plus value dans la première hypothèse ? A rien, puisque les prix ont augmenté et que cette plus value est absorbée dans l’achat du nouveau logement … Evidemment, les spéculateurs ne sont pas concernés puisque le but de ceux-ci est justement d’acheter bas prix pour revendre au taquet, mais eux n’achètent pas pour se loger, juste pour faire de l’argent.
 
Doit on en déduire que la hausse de m’immobilier dessert les particuliers et donc le plus grand nombre ? Oui, très certainement, de mon point de vue.
 
II – L’achat à court/moyen terme n’est pas forcément gagnant face à une location
 
Se loger n’est jamais gratuit. On entend souvent dire que lorsqu’on achète, on cesse de jeter son loyer par les fenêtres puisque l’on capitalise sur son bien. C’est en partie vrai, sauf qu’il faut également prendre en compte les intérêts payés, les frais d’accession à la propriété (frais de notaire et d’agence), les taxes inhérentes au nouveau statut (taxe foncière …), les travaux inévitables, etc … L’important, c’est de ne pas y perdre lors de la revente, disent les propriétaires. Mais y perdre par rapport à quoi ? Car la revente ne couvrira jamais la totalité des frais engagés, le logement aura toujours un coût. Le seul point de comparaison pertinent est donc le coût de la location pour une même période. Evidemment, sur de très longues périodes comme 15, 20 ou 25 ans, l’achat sera toujours plus avantageux que la location. Mais rappelons que la durée de vie moyenne d’un bien immobilier est de 7 ans. En cas de déménagement, la rentabilité n’est pas assurée sur une période de cet acabit, et encore moins si le bien est revendu à très court terme – sauf période de flambée des prix comme ce fût le cas de 2000 à 2007. Je ne rentrerais pas dans le détail des calculs, il y a de très bons simulateurs en premiere page du topic, qui illustrent parfaitement cet état de faits. Avant de s’engager, il est donc de bon ton de faire une étude comparative, surtout si l’on sait que l’on risque de quitter le logement prématurément.
 
III – Achat, location et qualité de vie
 
Chacun possède ses motivations en matière d’immobilier. Certains sont locataires par choix, d’autres par manque de moyens. Je me situe entre les deux, à savoir que je pourrais effectivement acheter un bien modeste, avec quelques travaux, en m’endettant au maximum sur une longue période (25 ans). Néanmoins je me refuse à prendre cette décision pour des raisons de maintien de la qualité de vie. Ceci est mon cheval de bataille. Pour illustrer ceci, je prendrais mon cas particulier. Aujourd’hui je paye 750 euros de loyer pour une maison récente (2-3 ans) de 100 m², située en limite de ville, avec 500 m² de terrain. Si je voulais acheter ce bien, je devrais mettre 1100 à 1200 euros sur la table tous les mois pendant 25 ans (sans compter les frais inhérents à la propriété dont je parlais plus haut). J’ai deux enfants à charge qui vont avoir besoin de faire des études dans quelques années, une voiture qui ne durera pas éternellement, etc … Pour moi le choix est simple : il est tout simplement exclu de sacrifier mon confort et celui de mes enfants pour le seul plaisir d’être dans mes murs. Je ne critique pas ceux qui font ce choix, entendons nous bien, je dis juste que c’est un sacrifice trop important à mes yeux. J’attends donc une baisse des prix suffisante pour devenir à mon tour locataire de ma banque, 30% par rapport aux prix de 2008 me paraîtrait raisonnable.
 
Oui mais et la retraite ? Comment on fait si on est pas proprio ? Déjà faut y arriver à la retraite – si y’en a encore dans 30 ans - , et en bon état, sachant que l’âge moyen sans incapacité majeure est de 59 ans en France. Par ailleurs, est ce que ca vaut le coup de priver sa famille de plaisirs simples pour pouvoir égoïstement profiter une fois que les gamins auront fait leur vie ? Non, de mon point de vue, le sacrifice exigé est trop grand, là encore. Par ailleurs il existe d’autres moyens de capitaliser pour sa retraite, mais je ne suis ni économiste ni financier donc je ne me risquerais pas sur le sujet.
 
Le propriétaire épargne de manière forcée –et tant pis en cas de coup dur -, le locataire épargne de manière choisie –et en cas de coup dur, on peut piocher dans la tirelire.
 
Entendons nous bien, je ne fustige absolument pas l’achat à partir du moment où il est réfléchi et qu’il cadre avec le budget de l’acquéreur. Néanmoins, les prix délirants de ces dernières années amènent à des situations ubuesques dans lesquelles on voit des jeunes s’endetter pour 25 ans pour un petit studio de 30m² … est ce bien raisonnable ?
 
IV – L’immobilier, l’état et les banques
 
Le rôle de l’état est il de soutenir le secteur et de favoriser l’accession à la propriété pour les moins aisés, ou au contraire doit il laisser le marché se réguler de lui-même ? Vaste débat, je ne détiens pas la vérité sur le sujet, mais j’ai mon opinion néanmoins. Pour moi l’état est beaucoup trop protecteur sur le sujet, à la limite de l’irresponsabilité. On fait tout pour que les gens s’endettent au-delà de leurs moyens via des aides de toutes sortes (pass foncier, PTZ, scellier, remboursement des intérêts e crédit d’impôt …). Rappelons tout de même que ces aides coûtent énormément à la collectivité, et qu’elles jouent le rôle de perfusion dans un marché dont le maintien des prix bullesques ne profite qu’aux spéculateurs … Les taux d’intérêts, historiquement bas (depuis 1964 sauf erreur de ma part), contribuent également au maintien des prix. Les banques ne jouent pas le rôle de régulateur qui devrait être le leur, au contraire, elles poussent les ménages à s’endetter encore et toujours plus, sur des périodes de plus en plus longues. 25 ans est presque une période de remboursement « normale » aujourd’hui. Le rôle des acteurs du marché cités ci dessus devrait être d’informer des risques et de responsabiliser les gens, à mon sens, plutôt que d’entretenir une gabegie financée par les particuliers. On peut bien rêver …
 
Plusieurs moyens sont pourtant à disposition pour réguler le marché : hausse des taux (qui forceraient les ménages à se constituer un apport avant l’achat, l’apport initial ayant beaucoup plus d’impact sur des prix moins élevés), taxation des résidences secondaires et plus généralement du capital, suppression ou réduction des aides qui sont trop importantes à ce jour, respect du quota de 20% de logements sociaux, etc …
 
Je n’ai pas abordé l’inflation et d’autres notions économiques importantes en la matière, n’étant pas économiste, et encore une fois on ne devrait pas avoir besoin de détenir un diplôme sur le sujet pour envisager un achat.
 
En ce qui concerne la prospective d’évolution sur les années qui viennent, le document de J.Friggit émet des hypothèses très intéressantes et faciles à aborder : http://www.cgedd.developpement-dur [...] 0ab952.pdf
 
Voilà, c’était le point de vue d’un baissier PD2POV, vous pouvez reprendre une activité normale

 
Désolé ... je ne suis pas très doué en décryptage de forum.

1 si quand meme un peu  
l'effet richesse c'est se sentir riche et donc consommer plus et épargner moins (oui mais mon logement vaux 250k et je l'i payé 100k, je suis un winner, j'ai un apn canon et une audi)
2 un mot important : risque  
certes on risque pas de perdre du fric mais on risque pas d'en gagner non plus ! le risque c'est ce qui fait/fera la différence
3 la aussi y'a des facteurs psycologiques et financier  
je loue => je fait pas de travaux (=> + de Valeur ajouté et plus de confort)
du coup les proprio se sentent souvent mieux dans leur logements

 
Effectivement. Mais pour peu qu'on y réfléchisse 5 minutes, est ce qu'on est mieux dans un logement qui appartient a sa banque, ou dans un logement qui appartient à son bailleur ? Et pour le coup ,est on vraiment plus riche quand notre bien immobilier a pris 150K, ou a t on l'illusion de l'être ?
 
Beati pauperes spiritu    
 
Pour le risque par contre, complètement d'accord, c'est a chacun d'évaluer le risque qu'il prend, c'est pas une valeur absolue

 
 
J'ai jamais compris cette hiostoire d'effet richesse, sauf pour quelqu'un qui est multi-propriétaire.
Par contre en tant que "loser de locataire", quand je vois les prix immo (en particulier à Paris) je ressens un "effet pauvreté". Magré des revenus supérieurs à 90-95% de la population, j'ai l'impression d'etre un PD2POV. Et cela m'incite à moins consommer et plus épargner. Bizarrement cet effet là n'est jamais évoqué.

Attention, ça repart dépéchez-vous de monter dans le train
 

Christine L. - Chef de gare
 
 
http://www.peuples.net/post/Chiffr [...] avril-2010

 
"Le nombre de chômeurs augmente, c'est satisfaisant   "

 
Très belle synthèse de la situation.
 
Par contre la courbe noire de Friggit prend en compte la saisonnalité!
Ca veut dire qu'elle montera moins que ce qui est annoncé par les notaires pour le 2 et 3 trimestre 2010

 
Par contre ce qu'on observera sur la courbe rouge risque d'etre un retour au niveau du pic de début 2008, ce qui nous sort du schéma classique du "bull-trap".

‘tin j’ai oublié de vous raconter ca
 
L’autre jour je vais a ma banque pour faire un transfert de compte, suite déménagement. Et la fille (avec un pétard d’enfer ) commence à me parler immo :
 
- Vous avez un peu d’argent sur votre PEL, ca vous dit pas d’investir dans l’immobilier ?
- Ah oui mais non , très peu pour moi hein ,j’ai pas les moyens
- Vous savez que vous pouvez commencer petit pour acheter plus grand ensuite ? Eventuellement vous prenez un logement avec travaux ou un peu éloigné, ca vous coutera moins cher
- Non merci , je tiens à ma qualité de vie, et les travaux j’y suis allergique. Et puis cette histoire de plus value c’est stupide puisqu’elle sera en totalité absorbée lors de l’achat du prochain logement, ca ne m’avance à rien.
- Ca vous fera plus de capital quand même … donc un bien mois cher à l’achat !
- Oui , au prix de 10 ans d’intérêts ou plus , soit une dépense initiale beaucoup plus importante. Non merci , je préfère capitaliser sur mon PEL  
- Oui mais …
- Et d’ailleurs les prix sont beaucoup trop hauts, j’ai pas les moyens, et la situation va probablement s’assainir dans les prochaines années, vu la crise et les taux bas.
- Mais justement, un taux bas c’est une belle opportunité d’économie !
- Sur des montants aussi prohibitifs ? Soyons sérieux … bon, vous me l’encaissez ce cheque ou quoi ?
 
Et ca porte le titre de « conseillere » …

+1 meme si je n'atteins pas le niveau de revenus

 
Perso je consomme bien davantage en payant 900€ de loyer que je ne le ferais en mettant 1400€ de traites  
 
 

 
source ?

http://www.lexinter.net/JF/effet_richesse.htm

insee, données sociales  

 
J'admets que cet effet existe. Pour les gens qui sont mono-propriétaires c'est juste un révélateur de leur profond ramollissment du cerveau. Par contre pour les multi-propriétaires, qui peuvent dégager du cash en vendant un bien sans racheter derrière, il me semble logique.
 
Simplement je suis persuadé que les prix hauts créent aussi un "effet pauvreté" sur les locataires, même si personne n'a encore cherché à le mesurer.

Je voudrais apporter quelque nuances sur cette histoire de plus value  
 
Certes, quand l'immo monte et qu'on vend pour acheter un bien "mieux" (plus cher), la différence de prix a elle aussi augmenté dans les mêmes proportions et la plus-value dégagée ne couvre pas cette différence.
Donc oui : même pour un proprio qui revend pour acheter "mieux", il vaut mieux une baisse qu'une hausse  
 
Mais on choisit pas forcément et quand il y a une hausse, mieux vaut avoir cette plus-value (cas du propriétaire qui revend), même insuffisante, que de ne pas l'avoir du tout (cas du locataire)  

 
Certes. Néanmoins le locataire a pu capitaliser de son côté, car lui n'a pas eu d'intérêts a payer ... a voir au cas particluier si le montant de l'apport constitué est équivalent à une éventuelle plus value dégagée par la vente

 
Un petit problème de lecture BJ?
 
Y'a de + en plus de chômeurs qu'on envoi en formation ou qu'on place en "emploi jeune staÿle".... pas y'a de + en + de chômeurs tout court

 
si si ya de plus en plus de chomeurs

 
Oui c'est presque vrai, sauf si dans le même temps le locataire a réussi à épargner plus vite que la hausse du bien qu'il vise (cas d'une hausse lente ou d'un ménage très épargnant).
Mais en gros, en cas de hausse, le proprio qui revend a la satisfaction d'avoir fait un meilleur choix qu'en restant locataire mais il doit encore faire un effort important.
En cas de baisse, le proprio a la rage de penser qu'il aurait mieux fait de louer, mais peut se consoler en se disant qu'il a un effort plus faible à faire pour racheter par rapport à une situation de hausse.

 
A chaque fois qu'on me parle de taux bas j'enchaîne sur mon rêve de revoir des taux à 2 chiffres.
 
Réactions:
 
         
 
Mais j'aime bien, c'est mon côté rebelz
 

 
Ah aussi?
 
En tout cas c'était pas le sens de la citation en Français
 
y'a de + en + de biens immo qui ne se vendent pas <> y'a de + en + de biens immo

le chomage remonte tout simplement

J'ai une question pas directement relié au logement (car plus globale que loyer etc...)
 
Quel est l'endroit le plus sympa où habiter dans le Sud-Est (i.e RHone Ales+PACA+L-R+Auvergne) ?
 
Plutôt loin des grands centres urbains, climats pas trop rigoureux, paysage sympa ?
Merci  

A la une du parisien ce matin : "IMMOBILIER, CA Y4EST C4EST LA REPRISE"    
 
 

Quelque part entre Apt et Manosque...le Luberon...
(mais c'est pas donné)

Ca me fait penser à la fameuse maxime : "quand même mon chauffeur me dit qu'il faut acheter des actions, c'est qu'il est temps de tout vendre"  

 
 
Je dirais drome/ardeche... mais faut aimer les coins un peu perdu mais au demeurant magnifiques
 
apres si c'est pour payer pas cher sa maison, je conseille l'ain, voir un peu plus haut la saone et loire  

Ouais enfin, ce genre de destinations...

personnellement je ne dirais pas non  

edit : les grandes villes sont a 1h de route

 
 
Je demande à voir

 
c'est comme la vraie vie, en proportions moindres  

Achete, tu verras, tu te sentiras mieux.  

Je pense qu'au contraire, un marché haussier profite à pas mal de monde :  
- l'Etat (taxes (%) via les frais de notaire)
- notaire (% du montant de la vente)
- banque (plus d'argent à prêter et plus longtemps => plus d'intérêts encaissés)
- agent immobilier (% du montant de la vente)
- promoteurs immobilier / BTP
 
En fait, dans l'histoire, les perdants sont les primo-accédants et ceux qui revendent pour acheter plus grand au même endroit (donc pas ceux qui revendent une résidence secondaire ou les retraités qui revendent leur maison devenu trop grande une fois les enfants partis pour s'installer dans un petit appart).
Mais faut pas se faire d'illusion, si le marché immobilier est maintenu aussi haut (médias, coups de pouce du gouvernement (doublement PTZ, déduction intérêt,...)), c'est qu'il est dans l'intérêt de certains qu'il le soit.

Ou plutôt qu'ils pensent que le maintien des prix va de pair avec le nombre de ventes nécessaires pour avoir suffisamment de rentrées dans les caisses (frais de mutation). C'est ni faux ni vrai...