[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

jeunejedi

Reprise du message précédent :
http://www.cgedd.developpement-dur [...] 0ab952.pdf

pour ceux qui cherchaient le prochain livre de l'été à lire sur la plage

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calagan57

BF3 : calagan57

jeunejedi a écrit :

C'est qui "on"?
Frigo a édité un doc qui tourne sur bulle-immo, scénario de correction sur 7 ans après le point haut...Il a pas varié d'un iota à ce sujet.
Sinon pour ce mois ci re-baisse des DDM, donc dans 5 mois les courbes montreront la fin du boule-trappe

jeunejedi a écrit :

plus que 2-3 ans avant d'acheter [:volta]

message d'aout 2008 :whistle:

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Message édité par calagan57 le 10-04-2010 à 21:00:25

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Waterbox

Profil supprimé

jeunejedi a écrit :

Explication sans acronymes pour les non-illuminatis ? :whistle:

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jeunejedi

calagan57 a écrit :

:whistle:

3 ans, fin 2011, ça n'a pas changé non plus à prioris sur mes projets d'achats :sol:

Sinon pour répondre à ta question plus haut, combien de loyer économisé?
Baissé sur 1 an chez moi: 11.1%
Economie sur un bien visé à 400k: environ 40k
Loyer payé sur la même période: 10k
Nombre de loyer économisé: environ 37. :hello: :hello: :hello:

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phila

Frigo=Friggit

bulle-immo=bulle-immobilière.org

DDM=Droits De Mutations

Boule-Trapp=le sous-entendu est interdit aux moins de 18 ans

---------------
Rien mais souvent chafouin...

johnbroot

n00b Inside

jeunejedi a écrit :

[:htaed:1]

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"Tout le monde sait que les immigrés viennent vivre du RSA en prenant les emplois des français. L'immigré de Schrödinger" Gottorp

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jeunejedi a écrit :

http://www.cgedd.developpement-dur [...] 0ab952.pdf

pour ceux qui cherchaient le prochain livre de l'été à lire sur la plage

p. 84 :

Citation :

Si, pour les raisons que l’on vient de mentionner, l’indice du prix des logements en France va
vraisemblablement revenir vers la « tendance longue » parallèle au revenu par ménage qu’il avait suivie de 1965 à
2000, la vitesse à laquelle ce retour va s’effectuer reste à déterminer.
Un ensemble de scénarios sont envisageables. Nous les encadrerons par deux scénarios, l’un « rapide » et
l’autre « lent ».

Sur la période 1965-2000, il y a eu deux périodes de hausse du ratio indice de prix des logements / revenu
par ménage (1975-1980 et 1985-1991), et elles ont été suivies toutes deux de périodes de baisse (1980-1985 et
1991-1998) de durée approximativement égale à celle de la période de hausse précédente : à l’intérieur du tunnel, le
ratio « est descendu à la vitesse à laquelle il était monté ».

Si l’on fait l’hypothèse que les périodes de baisse vont continuer à avoir la même durée que les périodes de
hausse immédiatement précédentes, le ratio indice de prix des logements / revenu par ménage, qui a mis 7 ans
(2000-2007) pour passer du milieu du « tunnel » à son maximum (175), devrait mettre également 7 ans pour revenir au
milieu du « tunnel ». Il devrait donc l’atteindre vers 2014. Nous appellerons ce scénario « scénario A ».
Un scénario de retour vers le « tunnel » plus rapide que le scénario A supposerait une baisse très rapide du
prix des logements encore jamais observée sur plusieurs années depuis 1965. Nous ne l’envisagerons pas, et nous
considérerons que le scénario A est le scénario rapide.

Un scénario lent consisterait en un prix des logements restant constant en monnaie courante, et rejoignant le
milieu du « tunnel » sous l’effet de la seule croissance du revenu par ménage. Nous appellerons ce scénario
« scénario B ».

L’observation qui fonde le scénario A (de 1965 à 2000, les périodes de baisse du prix des logements rapporté
au revenu par ménage ont eu la même durée que les périodes de hausse immédiatement précédentes) ne porte que
sur deux périodes de hausse et deux périodes de baisse (qui plus est de moindre ampleur que la hausse observée
de 2000 à 2007). Il en résulte que, bien que cette observation constitue un argument en faveur du scénario A, on ne
saurait y voir une « régularité » permettant de fonder un prédicteur fiable du prix des logements : si le scénario A
apparaît plus probable que le scénario B, ce dernier ne peut être exclu. De plus des scénarios intermédiaires sont
possibles.

Sur la base d’une inflation de 2% par an, d’une croissance du produit intérieur brut de 2,2% par an plus
l’inflation, d’une croissance du revenu disponible brut des ménages égale à celle du produit intérieur brut, et d’une
croissance du nombre de ménages de 1,2% par an, le revenu disponible brut par ménage augmenterait de 3% par
an.

Dans le scénario A (« scénario rapide »), de 2007 à 2014 le revenu par ménage croît donc de (1,03)7 -1 =
23%. Le prix des logements rapporté au revenu par ménage était supérieur de 71% en 2007 à sa valeur de 2000.
Pour qu’il la rejoigne, le prix des logements doit diminuer de 1-(1,03)7/1,71 = 1-1,23/1,71 = 28%, ou, si l’on tient
compte d’une dérive de 0,2% par an de l’indice du prix des logements par rapport au revenu par ménage (cf. §
2.3.1.1), 1-(1,03)7*1,03/1,71 = 1-1,23/1,71 = 26%

Néanmoins, par le passé, le prix des logements, après avoir atteint le milieu du « tunnel », l’a dépassé et
descendu dans le bas du « tunnel ». Nous supposerons qu’il en ira de même. Si l’on suppose que ce minimum est
atteint en 2015, et si l’on tient compte d’une dérive de 0,2% par an de l’indice du prix des logements par rapport au
revenu par ménage, on obtient une diminution du prix des logements de 1- (1,03)8*0,9*1,03/1,71 = 31%. Par ailleurs
l’hypothèse de croissance nominale du revenu par ménage de 3% par an de 2007 à 2014 peut paraître forte au vu de
la récession observée suite à la crise des « subprimes » et de la nécessité de réduire les déficits publics. Une
hypothèse de croissance du revenu par ménage de 2,5% par an conduirait à une diminution de 1-
(1,025)8*0,9*1,03/1,71 = 34% du prix des logements. Nous considérerons donc que, dans ce scénario « A », la
baisse du prix des logements atteint 30 à 35% de 2007 à 2015.

Dans le scénario B (« scénario lent »), le prix des logements restant constant en valeur nominale, il rejoint le
milieu du « tunnel » sous le seul effet de la croissance du revenu par ménage, supposée égale à 3% par an. Il lui faut
pour cela 18 ans (car (1,03)18 = 1,7). Compte tenu des incertitudes sur la croissance et de la possibilité d’une
descente dans le bas du « tunnel », le prix des logements resterait donc constant en monnaie nominale pendant 15 à
20 ans, donc jusqu’en 2022 ou 2027.

175 Nous nous plaçons ici en base 2000 pour neutraliser l’effet de la légère dérive du prix des logements par rapport
au revenu par ménage de 1965 à 2000 (cf. § 2.3.1.1) bien qu’en base 1965=1, le ratio de l’indice du prix des
logements rapporté au revenu par ménage ait été égal à 1,04 en 2000 contre 1,00 en 1999. Cette dérive, de 1 à 3%
sur 10 ans, est négligeable par rapport aux autres sources d’incertitude qui affectent cette prospective.

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Message édité par Profil supprimé le 10-04-2010 à 21:14:06

jeunejedi

Yep possibilité que les prix stagnent et ne baissent que par l'inflation...J'avais lu que vu la baisse depuis mi-2008 ce scénario était le moins probable et qu'il privilégiait le 1er scénario.

Message édité par jeunejedi le 10-04-2010 à 21:16:16

Profil supprimé

Oui ; ce qui est intéressant aussi, c'est de voir ce qu'il écarte, et admet, comme facteur de "rupture" du "tunnel" qu'il observe depuis les années 60 ;

Pour le B, c'est le fameux "scénario à la japonaise" dont on parle depuis des années. J'ai entendu en coup de vent un type de C21 ( ) parler de "tôle ondulé" sur le marché, on peut tout à fait imaginer un scénario B modulé (un poeu de baisse en nominal) et en "ondulé ie du +3 / - 3 % selon les semestres, années, sur 15 ans...

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Message édité par Profil supprimé le 10-04-2010 à 21:26:33

Profil supprimé

Comment ca t'embrouille un économiste statisticien [:lectrodz] [:mistral_ winner]

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Y'a rien d'embrouillé dans ses analyses, c'est presque trop "trivial, ça manque de ces équations improbables dont on farci certains documents pour les rendre plus "scientifiques d'aspect'", plus "crédibles"

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L'intéressant c'était après "2027" ? Je me suis arrêté de lire a ce moment là. 150 000 000 de francs [:panzemeyer]

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calagan57

BF3 : calagan57

Ce sera le bas du tunnel pile le moment pour acheter! :jap:

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Waterbox

damtoul

Un boulot!

Black_Jack a écrit :

Bon. On a trouvé un appart über intéressant : 170 000, bien placé, pas de défauts apparents, en vente depuis 4 mois...ça sent la bonne affaire [:huit]

Grats. :hello:

Tu as vu que je t'avais posté un message=>NouvelObs, article sur l'immo Toulousain. Ca vaut ce que ça vaut mais un peu de lecture avec des chiffres ne fait jamais de mal.

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Pronouns: Les/Vals/Euses

jeunejedi

Black_Jack a écrit :

en vente depuis 4 mois...ça sent la bonne affaire [:huit]

Vu la dynamique du marché actuellement, prend plusieurs avis, la bonne affaire est en général vendu en qq jours/semaines quand elle est sans défaut et au prix du marché (sico...), pas quelques mois.

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phila

cette analyse a fait ses preuves
A+

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Rien mais souvent chafouin...

Profil supprimé

J'ai aussi 3 scénarios :
Scénario A - Quand les taux baissent, le Français achète. Quand les taux montent, les prix baissent donc le français achète Stagnation ou hausse. Scenario dit du "L'incroyable légèreté de la vie en dehors des équations" quand il faut loger toute une famille
Scenario B - Guerre ou révolution. 100 familles se partagent les richesses en France. Retour du politique sur la science. Hyper-inflation et redistribution pour ceux qui aiment
Scénario C - Une majorité de Français lit ce topic régulièrement et attend le Krach. Baisse mécanique

the gaston lagaffe

Je reviens du salon de l'immo... bein c'est la reprise.. file d'attente devant la banque postale et le cic pour faire du Crédit... à noté que niveau prix.. c'est devenu du délire dans le neuf. Rien sous 300/400k€ sauf 93/95 et encore.

J'ai même vu de l'agent immo trinquer à la coupe de champagne pour fêter la journée.

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Le topic du département de la Creuse -Viendez !

damtoul

Un boulot!

C'est les concessions Porsche qui vont se frotter les mains.

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Pronouns: Les/Vals/Euses

alacazam2000

Salon de l'immo : Paris, les biens en étage elevé de qualité partent à 10K€ du m² presque dans tous les arrondissements....

C'est de la folie

ps : Merde j'ai raté le train...

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Since 2006 (c)

alacazam2000

Betcour a écrit :

Les taux long sont largement dépendants des taux courts : même si le marché fixe les taux long, les deux n'évoluent pas de façon désarticulée non plus (cf courbe des taux).

Si la FED laisse entendre qu'on va se taper encore des années de taux virtuellement nuls, y'a peu de chance que les longs montent à 10%.

Ya une corrélation mais je suis désolé tu dis plein de bétises en parlant de "largement dépendants", La grece a des taux 10 ans à 7% et la BCE a un taux refi à 1%...

Message cité 2 fois

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Since 2006 (c)

Black_Jack

Bo_Jack

damtoul a écrit :

Grats. :hello:

Tu as vu que je t'avais posté un message=>NouvelObs, article sur l'immo Toulousain. Ca vaut ce que ça vaut mais un peu de lecture avec des chiffres ne fait jamais de mal.

J'ai vu oui. Je n'y apprends rien de fait. Le nouvelobs semble dédié aux bobos quand même

jeunejedi a écrit :

Ou peut-être que le marché va mieux que bien sur Toulouse...en tout cas vu le quartier, le prix est clairement en deçà. De toute façon il nous faut juger sur pièce, on avisera. Ou pas.

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Horse_man

Profil supprimé

pierre20 a écrit :

Bon il faut que je vous expose mon projet parcque je ne connais pas trop les textes sur les differentes aides

J'ai 2 appart, un dans lequel je vis et 1 qui est loué ailleurs.

Je pense vendre celui qui est loué, pour acheter un appart juste au dessus de celui ou j'habite aujourd'hui (que je louerai par la suite).

au niveau de la banque pas de soucis ils me feront l'offre comme si c'etait pour acheter ma RP...vu que effectivement je compte demenager au dessus

Par contre, j'ai droit a des trucs genre ptz ou autres joyeusetés ? :??:

Je sais google est mon ami mais je debute mes recherches

Tu débutes mal tes recherches. Il faut que tu tapes défiscalisation au lieu de Ptz [:clooney38]

Message cité 1 fois

skeye

jeunejedi a écrit :

"Even a broken cloak gets to be right twice a day" :sol:

clock. [:aloy]

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Can't buy what I want because it's free -

The NBoc

Quo Modo Deum

jeunejedi a écrit :

C'est qui "on"?
Frigo a édité un doc qui tourne sur bulle-immo, scénario de correction sur 7 ans après le point haut...Il a pas varié d'un iota à ce sujet.
Sinon pour ce mois ci re-baisse des DDM, donc dans 5 mois les courbes montreront la fin du boule-trappe

Je connais pas, tu as un lien?

J'ai juste trouvé ceci, de 2008 :

http://www.lesechos.fr/patrimoine/ [...] 283686.htm

On peut voir que selon Friggit un scenario de baisse rapide c'est sur 6 ans...

Donc bon, les gens qui se gaussent des autres qui se basent sur ce genre de source, en pointant du doigt une remontée sur un trimestre comme si c'était contradictoire avec ce que dit le gars, c'est n'importe quoi.

Message cité 1 fois

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it is difficult to get a man to understand something when his salary depends on his not understanding it - La lecture est un stratagème qui dispense de réfléchir - Et les Shadocks pompaient, pompaient...

jeunejedi

The NBoc a écrit :

Je connais pas, tu as un lien?

J'ai juste trouvé ceci, de 2008 :

http://www.lesechos.fr/patrimoine/ [...] 283686.htm

On peut voir que selon Friggit un scenario de baisse rapide c'est sur 6 ans...

Donc bon, les gens qui se gaussent des autres qui se basent sur ce genre de source, en pointant du doigt une remontée sur un trimestre comme si c'était contradictoire avec ce que dit le gars, c'est n'importe quoi.

http://www.cgedd.developpement-dur [...] 0ab952.pdf

Tout à fait d'accord, j'avoue rigoler/être étonner quand je vois les haussiers et/ou nouveau propriétaire débarquer en disant qu'ils avaient raison
Wait and see, c'est à la fin du bal...

Message cité 2 fois
Message édité par jeunejedi le 10-04-2010 à 23:33:38

cartemere

sligor a écrit :

Citation :

Je me posais une question... Y a il déjà eu un moment où ce n'était pas le moment d'acheter? Après le "ca ne baissera jamais, c'est le moment d'achter" (en 2007), "le "bon au pire ca stagne un peu, c'est le moment d'achter" (en 2008), le "bon en fait ca va un peu baisser dans les coins pourris, mais c'est le moment d'acheter" (en 2009), maintenant le "bon en fait ca a baissé de 10% partout, c'est le moment d'acheter" (en 2010).

tu as oublié : "les prix remontent, c'est le moment d'acheter"

Betcour

Building better worlds

jeanjean15 a écrit :

Alors pourquoi la grèce se tape du 7.5 % alors que les taux courts sont à 1 % en Europe ? [:implosion du tibia]

Le rapport ?

Message cité 3 fois

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"They will fluctuate" (J.P. Morgan) - "Whenever you find yourself on the side of the majority, it is time to pause and reflect." (Mark Twain)

Betcour

Building better worlds

alacazam2000 a écrit :

Ya une corrélation mais je suis désolé tu dis plein de bétises en parlant de "largement dépendants", La grece a des taux 10 ans à 7% et la BCE a un taux refi à 1%...

La situation de la Grèce est particulière hein, c'est pas un cas général habituel.

Les OAT française c'est ~3,5%, ce qui est très bas.

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"They will fluctuate" (J.P. Morgan) - "Whenever you find yourself on the side of the majority, it is time to pause and reflect." (Mark Twain)

Profil supprimé

Qqn assez fou pour faire un graphe du stock des baissiers corrélé aux transactions ? On verrait ceux qui quitte le rang sans compter que c'est un bon moyen d'activer ses réseaux

jeanjean15

buy cheap, buy twice

jeunejedi a écrit :

http://www.cgedd.developpement-dur [...] 0ab952.pdf

Tout à fait d'accord, j'avoue rigoler/être étonner quand je vois les haussiers et/ou nouveau propriétaire débarquer en disant qu'ils avaient raison
Wait and see, c'est à la fin du bal...

C'est à la fin de la foire qu'on compte les bouses . [:angefox]

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mes_feeds

calagan57

BF3 : calagan57

jeunejedi a écrit :

Si c'est une allusion à moi ....nouveau propriétaire depuis 2005 quand même.... et à l'époque "on" parlait déjà d'hérésie sur les prix... (le "on" ne veut pas forcément renvoyer vers les forumeurs actuels.... ca évitera des recherches fastidieuses )

sinon pour le "on avait raison" je peux aussi te renvoyer aux répliques des baissiers quand la courbe de friggit à changé de trajectoire.... :whistle: les "has planned" ou autres ont largement été plus utilisé par les membres de la secte

Message cité 2 fois

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Waterbox

jeanjean15

buy cheap, buy twice

Betcour a écrit :

Le rapport ?

En France , le taux d'intérêt à long terme (OAT 10 ans) sur lequel est basé le crédit immobilier, reflète le taux fixe à long terme auquel emprunte l'Etat français sur une longue durée (10 ans).

Si l'état français commence à avoir du mal à rembourser sa dette , comme la Grèce donc , le crédit immobilier suivra la même hausse .

Message cité 1 fois

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mes_feeds

jeunejedi

calagan57 a écrit :

Je ne faisais pas allusion à toi pour le coup mais c'est intéressant que tu te soit senti obliger de te justifier

Sinon les gens c'est quoi déjà le site ou y a l'évolution des prix (avec une base 100) département par département depuis 1998... :??:

jeunejedi

ah ben c'est immoprix gg thx

Betcour

Building better worlds

jeanjean15 a écrit :

Si l'état français commence à avoir du mal à rembourser sa dette , comme la Grèce donc , le crédit immobilier suivra la même hausse .

Et si Paris était en Sibérie, il y ferait plus froid

Pour l'instant l'OAT 10 ans est autour de 3,5%, donc les crédits immos à 8% on y est pas encore.

Message cité 1 fois

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"They will fluctuate" (J.P. Morgan) - "Whenever you find yourself on the side of the majority, it is time to pause and reflect." (Mark Twain)

pierre20

Ben non je veux juste un peu d'aide pour acheter ma nouvelle RP, stou [:clooney5]

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Feedback l'ascenseur social

jeanjean15

buy cheap, buy twice

Betcour a écrit :

Et si Paris était en Sibérie, il y ferait plus froid

Pour l'instant l'OAT 10 ans est autour de 3,5%, donc les crédits immos à 8% on y est pas encore.

Sauf que la France est en Europe comme la Grèce et dans le peloton de tête des pays sur-endettés de l'UE.

C'est qu'une question de temps car si on continue à dilapider les impôts des Français dans, entre autres, les aides à l'accession à la propriété qui sont de toute façon immédiatement absorbées par une hausse correspondante des prix établis par les promoteurs et autres spéculateurs, la pays sera en faillite.

Message cité 1 fois

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mes_feeds

Betcour

Building better worlds

jeanjean15 a écrit :

Sauf que la France est en Europe comme la Grèce et dans le peloton de tête des pays sur-endettés de l'UE.

La France est toujours AAA et la Grèce est BBB- , donc avant qu'on en soit là où est la Grèce il va couler de l'eau sous les ponds (et des pays entiers )

La reprise économique sera apparemment molle en Europe, l'inflation est toujours basse et les taux courts devraient rester bas pour un moment : à part une contagion du cas grec a d'autres pays plus importants de la zone Euro, je vois pas bien ce qui ferait significativement augmenter les taux longs (d'autant que pour impacter le marché immo, faudrait au moins 2 points de plus à la louche, ce qui n'est pas rien)

Message cité 1 fois

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"They will fluctuate" (J.P. Morgan) - "Whenever you find yourself on the side of the majority, it is time to pause and reflect." (Mark Twain)

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