Reprise du message précédent :

 
Aussi.
 
Comme quoi, y'a pas que l'achat!

J'habite Puteaux, et ici les loyers c'est du gros n'importe quoi : j'ai vu du 700€ pour un apparte de moins 20m²
Si tu estimes l'apparte à 80 000€, le proprio le rembourse en moins 10 ans de location...
 
autre exemple, en Bretagne, mon ancienne proprio m'avait dit avoir acheté l'apparte que je louais 190 000FF 1 an avant que j'arrive
et elle me le louait 300€ par mois (c'était en 2002), à ce rythme en 8 ans c rentabilisé...
 
en général, il faut combien de temps pour avoir payé + de loyer que la valeur de l'apparte ?

Il faut regarder le rendement de la location.
Aujourd'hui les rendements sont faibles : 4% environ. Dans ce cas, il faut mieux louer !

     
tu peux traduire stp ?

Si le rendement est faible, ça veut dire que les prix d'achat est élevé, ou que la location est bon marché.
Ce qui est souvent le cas en ce moment...
 
A 4%, mieux vaut louer ! Et remercier son proprio...

et tu le calcules comment, ce rendement ?
ça signifie que le proprio rembourse 4% de son achat chaque année ?

Loyer x 12 / valeur actuelle de l'appart
 
Vu que les logements ont doublé de valeur, les rendements ont fortement diminué.

je me fais vraiment entuber : mon proprio est à 9%

Comment vous faites pour le calculer ? je connais mes loyers mais pas la valeur actuelle de mon appart

Oui, c'est cher.
 
Soit tu loues trop cher, soit les prix ne sont pas trop élevés dans ton coin. Dans ce cas achète.

faut poser la question au proprio tt simplement ^^

Regarde le prix du marché.

en fait je crois que c mon proprio qui a fait une super affaire,
il a racheté l'apparte d'une dame agée qu'il connaissait, il a fait des travaux et voilà...

Il faut prendre la valeur actuelle, pas le prix qu'il a payé !

Dans ce cas ça doit être entre 5 et 6%

à partir de quel rendement il vaut mieux acheter ?

Ca dépend.
 
Mais à 4 ou 5%, mieux vaut rester locataire...
En plus c'est du brut !

les proprio ne touchent pas tt le loyer ?

mais n'est on pas a l'aube d'une envolée des prix de location ? histoire de ratraper le désequilibre par rapport aux prix exorbitants des appart(surtout a paris)
dans les 2 cas achat ou loc, j'ai du mal a comprendre d'ou vient ce reservoir de gens capables de payer des traites ou des loyers pareils, il y a t'il tant de riches que ça en France ?

Bah non.
 
Il faut enlever les charges (entretien de l'immeuble, charges payées par le proprio, etc...), la taxe foncière, et les impôts sur les revenus fonciers (lourds).

Non, les loyers ne montent plus trop.
Et il n'ont monté que de 30% alors que les prix ont fait +120% !

c a d ça se calcule sur quelle base ?

au contraire, ça crée des pauvres : au lieu de consacrer 20% du revenu au logement, ils en consacrent 50% (comme moi par exemple) voire 75%...
 
edit: c'est aussi pour ça qu'il y a des SDF qui travaillent...

Tu les ajoutes à tes revenus.
Donc quand tu es dans la tranche à 30%, tu donnes 30% en IR !
 
En plus y'a la CSG et la CRDS à payer sur les loyers.
 

c'est ptêt de là que vient l'APL/ALS  

ah oué quand même , autant la question peut se poser pour l'achat de sa residence principale, autant l'investissement dans l'immobilier dans un but d'investissement strictement locatif , c'est clairement pas tres rentable en 2007 (a part comme toujours avec la bonne affaire)
car, en plus, ça prend pas mal de temps de s'occuper d'un appart, (entretien courant, réunions de copro .. au secours etc .. )

 
Les loyers ont progressé de 25% alors que les prix ont progressé de 125%.
 
Donc rendement actuel = Rendement d'il y a 10 ans x 1.25 / 2.25 = 0.55. Les rendements sont divisés par 2 en moyenne.

 
Non, les prix de location sont directement indexés sur... les salaires. C'est d'ailleurs pour ça qu'ils n'ont pas flambés contrairement aux prix d'achat...
 
Comme on doit gagner 3 fois le loyer minimum, si le salaire moyen est de 3000 €, le loyer moyen ne peut être supérieur à 1000€, ou alors ça ne se loue pas.

oui tu as raison
mais sur paris intra muros (hors 18 19 20e ), j'ai l'impression qu'il y a quand même une flambée des prix au niveau de la location , surtout sur les biens un peu haut de gamme !?  

 
Achat comme location, la limite des prix, c'est la solvabilité.
 
La solvabilité pour les loyers, c'est les salaires. Ils n'ont pas fait + 120% en 10 ans, donc les loyers non plus.
 
Alors que pour l'achat, la solvabilité a été augmentée artificiellement : PTZ, prêts à 110 sur des durées plus longues avec des taux plus bas, ce qui permet d'emprunter plus, donations de 50 k€ rendues possibles sans taxes. Voilà comment les prix ont pu faire +125%, eux.

c'est pour ca qu'en achetant on a généralement plus grand qu'à la location, grace a la solvabiltié superieure a l'achat. (d'ailleurs certaines personnes peuvent acheter, mais pas louer, un comble !). Surtout, facteur non négligeable, plus c'est petit, plus c'est cher. generalement on loue des petites surfaces (qd on n'a pas les moyens d'acheter) et c'est d'autant plus cher (des 2000€ le mois pour les gens dépendant des marchands de sommeil, à 1000€ les studio-2 pièces pour les jeunes habitant à Paris). Bref a solvabilité égale, l'achat se révèle plus intéressant que la location, au regard du confort du bien proposé.

 
 
Faux, à moins d'aimer s'endetter sur très long terme tout en y mettant toutes ses économies en tant qu'apport.
 
Mon appart loué 1000€, faudrait que je mette mes 50 k€ comme apport, et que je prenne un crédit de plus de 30 ans à 850€ de traites (pour laisser 150€ de marge pour les charges et provisionnement de travaux de copro) pour l'acheter...
 
Après, acheter un studio ou un T2 à 25 ans alors qu'on risque de rencontrer une madame, ou de bouger pour son job à court terme, à l'aide d'un crédit long à capitalisation lente, y'a intérêt à poser les calculs...
 
Rien que pour capitaliser les frais de notaires avec un crédit sur 25 ans, faut 4 ans...
 
Tu pars du principe que si on peut emprunter plus on achète un meilleur bien. C'est faux, tu achètes juste plus cher.

Non, la véritéable question à se poser est : Suis-je assez sur de ma situation personnelle (souvent les enfants) et professionnelle) pour rester assez lontemps au même endroit.  
 
L'achat l'un bien immo a des couts importants en début d'achat. Ces couts sont amortis par rapport à loyer qui rester constant tout le temps (qui d'ailleurs monte en fait)
 
Pour réellement comparere l'achat et la vente, il faut tracer les deux courbes :
- Je quitte mon logement au bout de N années, combien j'ai en capital ? On fait varier N pour un acheteur et un locataire, et on obtient deux courbes.
 
En fonction de nos situations professionnelles et personnelles, du prix du bien convoité, de notre capital intial, de nos prises de risques en bourse (l'achat immo est également une prise de risque) les courbes se coupent plus ou moins rapidement.
 
L'outil excel que j'avais fait il y a 7 ans montrait que les courbes ne se coupent pas toujours. J'avais d'ailleurs idéntifié, qu'il était peut-être moins intéressant d'acheter quand on avait les moyens de payer cash son logement. Certes, ça reste approximatif, mais j'avais quand même prix en compte inflation, rendement financier, décôte ou surcôte à la vente, charges loca/proprio, impots diverses, frais de notaire, cout du crédit...).
 
A l'époque et pour moi, les deux courbes se coupaient au bout de 2,5 ans, ce qui était exceptionnel. Mais bon, j'ai acheté en 2000, un logement raisonnable (concessions sur la distance, plutôt que sur la taille) avec un crédit court mais intense).
 
Ce qui est certains, c'est que l'augmentation des prix de l'achat rend la location plus intéressante (indéniable, vu que les loyers montent moins vite que l'achat). Donc les courbes vont se couper beaucoup plus tard aujourd'hui. Même dans certains cas, elles nes vont pas se couper du tout.
 
Mais bon, faudrait que je reprenne ce fichier Excel avec des données actuelles, et comme j'ai plus Excel mais OOo, ça ne marche plus.  

 
Non, rien à faire!
 
Avec les dernières années à des hausses à 2 chiffres, acheter même pour 1 an était rentable. Faut aimer la paperasse, mais c'était rentable.
 
Pour le reste,   , faut poser les calculs.
 
Achat en 2000? Félicitation

hmm, l'appart que je loue actuellement 1860 €/mois (4 pieces - loyer qui a peu augmenté en 5 ans) il se vendrait AMHO aujourd'hui environ, 720.000 - 750.000 €  
 
ex de credit pour acheter un appart comme ça :  apport de 150000€ 3250 € par mois pendant 25 ans .....
ca fait sacrement plus cher ...
si j'achete un 5 pieces (ce que je cherche) c'est encore pire et la location est pourtant plus défavorisé par rapport aux prix d'aujourd'hui .. mais bon au niveau de l'achat on tape dans le million d'€ et ça commence a faire vraiment beaucoup

A ben c'est sur, après, tu inclue une hausse ou une baisse du marché immo. mais ça reste aussi un pari.
 
Pour donner un ordre de grandeur sur mùon bien immo. Si dans 3 ans, je le vend le prix d'achat de 2000, j'aurais payé un pseudo loyer de 350€/mois pour un 85m2 en RP. Maintenant, si j'étai resté que 5 ans, le loyer aurait été de 600€ par mois. Le loyer du type d'appart du mien est autour de 900 à 1000€  TCC.
 
Si on inclue la montée du prix de l'immo, à la vente, mon loyer est négatif... Sur 10 ans (si ça ne baisse pas d'ici là), j'aurais gagné 650€ par mois au lieu de payer 1000€ en loyer...
 
Mais bon, on parle d'une situation d'il y a 7 ans, qui n'était pas du tout identique à celle actuelle. C'était juste pour illustrer.

Pour un même appart, vous avez le choix entre un loyer à 1000€/mois ou payer un crédit de 1000€/mois, vous faites quoi ?

J'habite à Puteaux également, mon loyer est d'un peu plus de 700 hc + 100 de charges
Et mon proprio vend plus de 230 kE
C'est pas tout à fait pareil

Ben comme je disais, c'est pas évident, surtout en ce moment.
 
Combien de temps l'appart convoité va-t-il répondre à tes besoins. Notamment en terme de famille (es-tu marié, a tu des enfants, combien en veux-tu/vous) Pour ton boulot, as-tu un risque élevé de devoir changer de domicile...)
 
Ensuite, faut peser les couts d'un achat (frais, de notaire, frais du crédit, taxe foncières, charges proprio). Et le plus dur et le plus aléatoire, faire une estimation de l'évolution de l'immo sur la période considérée (généralement, je prend pessimiste)  
 
Ensuite, on fait la même chose avec une loc (frais, loyer, charges loc, montant des placements fincancier). Ici tu as un double pari à faire : l'évolution des prix des loyers  et l'évolution des revenus fincanciers.
 
Ca, c'est à faire si tu veux avoir une comparaison strictement financière. Prendre un crédit sur 25 ans dans la situation économique actuelle et surtout à venir, ça me parrait quand même très risqué.

 
Ca dépend de la durée du crédit, de si t'as un apport qui placé diminue le coût de location. Sur plus de 20 ans je loue  
 
Surtout que les 1000€ de traites, faut rajouter les charges, les travaux de copro, les impôts fonciers.

Il y a un abattement de 10700€.

le salaire moyen est entre 1400 et 1500€/mois