Reprise du message précédent :
Et est ce qu'on peut basculer sur une SCI du patrimoine acheté en nom propre, et ce, sans frais annexes mirobolants ?

philippe06 a écrit :

j'ai vu une offre presque non bullesque ajourd'hui: vrai centre avec parking en sous sol+cave, 77 m² 198k€, soit 2570€ / m². La moyenne sur Nice est un peu au delà des 3000€/m² (chiffres notaires).
 
http://www.seloger.com/detail.htm? [...] bclannpg=5
 
Soit il y a une erreur, soit c'est un fake, soit c'est une occasion en or, soit j'ai encore rien compris.

DAns le cas d une terre je comprends bien mais d un appart, j ai du mal a comprendre le but de ce bail !

http://fr.wikipedia.org/wiki/Bail_emphyt%C3%A9otique

Ca veut dire qu apres cette date l appart ne t appartient plus ? (Sinon c est clair c etait un prix correct )

Edit: on dirait rue barla sans parking dans le quartier

 
welcome to france !
 
Bon article patatesque de 20minutes aujourd'hui http://www.20minutes.fr/pdf.php (édition d'aujourd'hui pour n'importe quelle ville...page 29)
 
Tout un blabla sur le dossier d'emprunt, rien sur la négociation auprès des vendeurs, pays de moutons va

Pas d'accord sur les deux premiers points.
 - la comptabilité d'une SCI est plus simple que celle d'une SARL, mais n'est en rien plus simple que de détenir le bien en direct. De plus il y a du juridique à faire en plus avec des obligations autres que la simple déclaration fiscale.
 - si la SCI est soumise à l'IR, elle est fiscalement transparente, donc l'imposition est identique. Si la SCI est soumise à l'IS, la fiscalité peut être réduite (selon la tranche marginale) mais attention, les plus-values seront plus fortement taxées
 - pour la transmission c'est vrai qu'il est plus facile de profiter du régime de faveur mis en place par Sarko qui permet de donner progressivement les parts de la SCI à hauteur du seuil d'exonération
 - en effet on évite l'indivision qui peut poser problème si les enfants ne s'entendent pas
 
Un avantage de la SCI qui ne concerne pas tout le monde est pour une profession libérale la possibilité de séparer la détention de biens immobiliers vis à vis de l'activité pro.
 
Pour répondre à la question initiale d'Arnaud2, un montage dont j'ai entendu parler mais que je serai incapable d'expliquer car je n'ai pas compris son mécanisme, consiste à démembrer le bien acheté et louer l'usufruit à un tiers (qui encaisse les loyers). Il semblerait que ce montage soit intéressant fiscalement.
 
Dernier conseil, avant de te lancer dans du lourd (achat d'immeuble), je te conseille de te faire la main avec un studio.

2k net, c'était mon salaire après avoir fini mes études il y a quelques années...
 
PS :  Rattrappage de topic...

  merci pour toutes ses précisions que j'avais pas saisies

en bref, ça me parait plus simple (avec un bon notaire/juriste pour expliquer) que de se faire chier à créer une SCI, non ?

ça dépend, la SCI peut simplifier le partage, tout dépend, il ne faut pas renoncer à une SCI ou en faire une "par principe"... (ça peut être aussi un choix entre gestion des biens via des indivisions  ou une SCI...)
 
Oui, un bon notaire (ça existe...) sera le mieux à même de conseiller pour tout ça, car il connait ta situation, et a en tête les impact aussi bien fiscaux immédiats que matrimoniaux, successoraux et en gestion des biens, des montages et décisions prises.

Les joies de la gestion de patrimoine  

Sinon je rejoins ce qu'a dit Tac sur le démembrement de propriété et sur ce qu'a dit pilef sur la SCI.  Il n'y a aucun intérêt fiscal à monter une société civile à l'IR.

Mais souvent la confusion est faîte sur l'impact fiscal car certains "petits malins" se servent d'une SCI pour déguiser une vente à soi-même et générer de nouveaux intérêts d'emprunts déductibles. Mais ce montage est clairement un appel au fisc pour redresser car c'est interdit. Si l'on veut être exact, il y a bien des cas de figure où l'on peut vendre un bien à une SCI mais il faut surtout que l'opération ait un but civile et non-fiscal (par exemple : faire tomber un bien propre dans la communauté ou inversement)

C'est amusant, j'évoquais cette possibilité il y a deux jours sur ce topic. J'ignorai que c'était répréhensible.
 

déja passé ?  
 

 
Seuls les juristes peuvent comprendre  

En fait comme tout montage, dans certains cas c'est complétement justifié et légalement irréprochable (en l'espèce il faut un objectif civil et non fiscal) et forcément vu que c'est fiscalement un bon montage des gens idiots l'ont dupliqué en faisant de la merde.

Le cas juridiquement valable :
Mr et Mme HFR sont retraités et mariés sous le régime de la communauté légale, ils tirent une grosse partie des revenus du couple, de la location d'un bien propre de Mr(plus d'emprunt dessus). Après réflexion et pour protéger un peu plus son épouse, Mr souhaiterait faire tomber l'immeuble dans la communauté afin que son épouse en possède la moitié.

Solution :
Constitution d'une SCI dont les parts seront communes et la SCI va acheter l'immeuble de Mr HFR (forcément à crédit car les époux n'ont pas l'argent)

Conséquence : le patrimoine propre de Mr est identique, on a remplacé une maison par une somme d'argent (pas de récompense), mais surtout la maison qui était un bien propre de Mr va devenir la propriété de la SCI dont les parts sont des biens communs. Vu que la SCI achète à crédit, les nouveaux intérêts d'emprunts seront donc déductibles des revenus locatifs et donc moins d'impôts. Tout le monde est content et on paye moins d'impôts.

Tu es d'accord que l'objectif de ce montage a été de faire passer un bien propre dans la communauté (civil) donc le fisc ne viendra pas t'embêter (jurisprudence établie)

L'erreur
les praticiens peu regardants ont surtout retenu dans ce cas là une phrase, une seule : "Vu que la SCI achète à crédit, les nouveaux intérêts d'emprunts seront donc déductibles des revenus locatifs" Et c'est là qu'ils ont fait de la merde en se disant chouette on peut se vendre à soi-même un immeuble via une sci et générer de nouveaux intérêts. Mais oui mais si tu vends un bien commun à une SCI dont les parts sont également communes, tu ne remplis absolument aucun objectif civil et ton montage n'a pour but unique que d'éviter l'impôt et comme le dit la loi, c'est un abus de droit

 
1er étage avec juste en dessous un commerce et une boulangerie
 
Rue passante en plus.

Je suis sur le point d acheter un box dans paris au prix de 24000€ FAI, je loue déjà un box a coté pour 180€ et je voudrai donc pouvoir emprunter le prix de ce box avec des mensualités equivalente au loyer de mon box actuel (environ 200€/mois donc) , ca fait donc une duree d emprunt de 12/13 ans. Vous pensez que c est jouable pour une si petite somme ?

Voilà moi je cherche sur paris et proche banlieue et je suis désespéré : on ne me présente que des merdes très chères et les biens intéressants (chers aussi mais bien par contre) partent tout le temps. J'appelle les agente : "ah non désolé c'est vendu".....
Bref je vais sur seloger.com , pap.fr.
Que me conseillez-vous ?

attendre, louer

Attendre que les prix s'effondrent dans 10 ans ?
 
Désolé mais perso je ne vois absolument aucun krach sur Paris et proche couronne. De plus les taux sont attractifs en ce moment, quid dans un an ...
 
Lors des visites je suis dans un escalier à attendre avec d'autres acheteurs, les créneaux sont très difficiles à trouver.
Sur Pap ce matin j'ai vu une annonce tout juste mise en ligne, le vendeur a déjà toute sa journée de samedi complète et franchement il aurait je pense pu demander encore plus.
Donc Krach sur les merdes très chères je dirais oui, mais pour les bons apparts non....

Tu cherches depuis combien de temps?

Achète, le moment ne sera jamais meilleur.

 
A confirmer mais je crois que le basculement déclenche l'impot sur la plus value

 
 
Comme pour la loc    
 
 
Bon allez avoue, t'es AI et tu viens troller comme un goret?

Achète. Ca ne fera que monter. Ca ne baissera jamais.

 
 
Link neeeded please  

 
 
ste fake  

Paris, c'est vrai le microcosme au sein duquel la demande est si forte que j'imagine difficilement les prix baisser. Même avec la crise, ça reste une bonne blague cette baisse des prix. Super, les prix on baissé de 10.000€ mais ils ont augmenté durant 10 ans avant cela. Et c'est pas la dégradation des moyens de transport qui va inciter les gens à aller s'installer en banlieue pour profiter d'une baisse des prix.  
 
Les taux sont intéressants, la marge de négo est sans doute plus souple. Et encore à Paris je n'y crois absolument pas. Bref, attendre c'est sympa mais si c'est pour attendre 10 ans juste parce que les prix ont baissé d'un cheveu en 2009 et que tout le monde s'est excité en pensant qu'un appart à 300k€ allait baisser à 150k€ en l'espace de quelques années... Je ne peux que le souhaiter, mais je comprends quand même que les gens continuent à acheter. On est tellement conditionné à subir la hausse des prix depuis plusieurs années qu'imaginer un seul instant que ça baisse vraiment, bah on l'imagine pas...

la rebellion est en marche  

Bis repetita quoi

Ouais bah dans ce cas, bis repetita ne placent pas toujours

C'est plutôt du fatalisme

mais pourquoi c'est arrivé entre 91 et 98? (-40% sur la période, chiffres des notaires) paris était super pourri à l'époque et c'est devenu génial grace au velib?

du lavage de cerveau

91, mais mon pauvre ami, c'était il y a presque VINGT ANS§§§

 
Arrete de troller. ça va baisser un peu (pas de crack) mais cette baisse resolvabilisant les acheteurs ils vont revenir en masse et les propriétaire auront de nouveau la toute  puissance dans leur main !

 
ok samourai.

 
Ben achete alors

Ok, donc achetez maintenant, sinon tous les biens de qualité vont partir !

moi je crois surtout que nous autres pauvres primates sommes incapables d'appréhender les évènements sur une période de plusieurs années. Les chiffres notaires T2 ont clairement montré une belle chute partout, tout le monde criait au crash. La y a 3 articles FNAIM, une stagnation des prix selon les notaires sur juin-septembre (ce qui donne tout de même -2% en données corrigées des variations saisonnières), et ca y est, ca ne peut plus baisser, c'était un doux reve

Au passage, c'est rigolo d'être "fataliste", de se "résigner", tout en constatant que oui c'est absurde, débile ces niveaux de prix, mais bon, "que voulez vous ma bonne dam', c'est l'prix .
 
Les prix, ces sont les vendeurs et les acheteurs qui le font.
Si les acheteurs commencent à dire "Oui, bah non, c'est débile, je reste en loc et j'attend, et si ça ne baisse pas et bien je resterai avec mon épargne liquide, j'achèterai à la retraitre une chouette villa en province", et bah les prix vont baisser.
 
C'est sûr que se dire "Oh oui ça pique, mais je n'ai pas le choix " ne va pas accélérer la chute des prix (pourtant inéluctable).
Alors qu'en matière d'achat on a toujours le choix .

lol. Je n'ai jamais emprunté de Vélib à ce jour donc je crois pas que ce soit pour ça. Je souhaite vraiment que ça se produise. Mais si les gens font la queue pour visiter un appart à vendre (scène plutôt réservée à la location, encore que moi je suis passé entre les mailles du filet, niark niark niarfk, réseau toussa), bah je me dis que des acheteurs potentiels gavés de pognon avec des épargnes à 300k€ il y en a encore une palanquée. C'est bien pour ça que même le 19ème se bobo-tise.  
 
Mon raisonnement (simpliste je vous l'accorde) est le suivant : Il y a une demande forte d'apparts dans Paris intra muros car proximité avec le travail, souplesse des TEC, qualité de vie pour ceux qui aiment la vie dans Paris etc...
 
D'un autre côté, les prix sont scandaleux. Oui mais il y a suffisament d'acheteurs potentiels blindés de thune pour acheter malgré tout. Ca fait la queue dans les escaliers pour acheter un studio à 200.000€ mal isolé et défraichi. Donc nous - le bas peuple - bah on loue, on attend, on espère, et on n'a aucune certitude que les prix baissent dans Paris même...

 
Ah mais là t'es à écouter le discours des AI : y'a beaucoup de demande, pas assez de logements. Et selon ce postulat, qui reste vrai à Paris (depuis et pour des années), effectivement, ça ne peut que monter.
Mais t'oublies un truc : la solvabilité, elle ne change pas. Les salaires à Paris n'ont pas fait le même boom que le prix de la pierre, et c'est bien avec les salaires que chacun rembourse son crédit (sauf héritage pour certains ).
 
Donc oui, tout le monde veut des apparts. Non, tout le monde ne peut pas se les payer.
Si demain tout le monde veut acheter une voiture, qu'il n'y en a pas assez, et que les fabricants font monter le prix d'une twingo à 50k, est ce que tout le monde va acheter à 50k ? Ou est-ce que le nombre de twingo vendues va juste chutter ?