Reprise du message précédent :

si tu décède dans 10 ans, t'auras vecu 10 ans en location dans ton appart plus petit et moins bien placé pour rien!

C'est completement con de louer un appart pour se loger en louant un appart (proprio) et en touchant un loyer  
ne serais-ce que d'un point de vue fiscal

C'est pas plus chiant que tes "" en fin de chaque post hein

 
CA c'est de l'argument, bravo

 
Locataire toute ta vie, ca depends de ce que tu veux....
A la fin de ta vie active, tu peux tres bien revendre une partie de ton patrimoine actif pour t'acheter une RP, ton revenu diminuera, mais sera toujours superieur a ta seule retraite que tu auras si tu n'as fait qu'acheter ta RP.
Acheter ta RP te bloque une tres grosse partie de ta capacité d'epargne, vu que tu vas etre le seul a rembourser le pret, alors qu'en achetant pour louer, le locataire en prendra une grosse partie a sa charge, plus l'eventuelle economie d'impot.
Ca te permet de "lever" des sommes bien plus importantes, et donc de faire travailler plus d'argent pour toi.
 
Si les prix d'achat etaient divisées par 2, ca ne changerais strictement rien au mecanisme, a un point pres:
Les prix d'achat sont aujourd"hui tres haut, tout le monde est d'accord, je pense.
Cependant, les loyers n'ont pas augmentés d'autant, ce qui a donc fait baisser la rentabilité.
En divisant les prix par 2, les prix a la loc vont egalement baisser, mais la rentabilité, elle, va augmenter, le locataire participera donc pour une plus grande part dans le remboursement du pret.
Donc, il est toujours plus interressant financierement de louer

Si je decede dans 10 ans, mes enfants, auront 2 biens immobiliers, les tiens un seul.

 
Encore un superbe argument.    
 
Sinon, d'un point de vue fiscal, non c'eest au contraire tres avantageux.
Pour investir en immobilier, tu as plusieurs solutions :
-Immo "classique",
 
 cela te crée donc des revenus fonciers, qui sont les revenus les plus taxés, tres mauvais, donc.
Sauf que  le revenu foncier, c'est ce qu'il y a de plus facile a gommer,en creant du deficit foncier.(en gros, en reinvestissant: en loi robien, malraux, MH..., ou simplement en faisant des travaux.)
Le principe est donc de toujours etre en deficit, pour ne jamais payer d'impots sur ces revenus.
Donc tu achetes un premier bien, au debut, tu es en deficit, lorsque les rentrés devienent plus grandes que les sorties, tu es en benefice foncier, donc il faut reinvestir, pour recreer un deficit foncier, et ainsi de suite.
Tout serait parfait, si les banques suivaient
 
-Immo "defiscalisant"
Tu as plusieurs solutions pour investir en immo et en plus avoir un bonus fiscal (que tu n'as pas si tu achetes en RP, n'oublie pas )
Loi robien, qui ne sers pratiquement que si tu as deja du benef foncier.
Malraux/MH pour gommer de tres gros montants d'impots
Demessine/ZRR, encore un avantage fiscal pour le locatif.
Et le must, le statut LMP/LMNP:
Revenus pratiquement pas taxés/Achat HT puisque location a une gestionnaire/Loyers garantis/faibles charges/et en plus ca ne rentre pas en compte dans le calcul de l'isf (LMP).
Alors que Ta RP elle, rentre en compte pour le calcul de l'isf, alors que c'est une charge et non du patrimoine actif.
Bref, fiscalement, louer et acheter pour louer, c'est bien plus interressant que d'avoir sa RP.

 
Je suis pas sur que dans 10 ans tu auras des enfants et moi non plus! Mais louer à paris avec 2 gosses! Si tu veux un minimum de descence, c'est un T4/T5 pas loin de 100 m²... Louer ca a paris, je prefere l'acheter ailleurs!!

Il faudra que tu m'expliques quel intérêt il y a à être locataire d'un appartement, et en même temps propriétaire d'un appartement que tu mets en location.
Tu combines:
- la prise de risque sur le prix de l'immobilier (à la hausse comme à la baisse, aujourd'hui c'est donc plutôt à la baisse si on en crois le consensus)
- la prise de risque sur le loyer impayé
- les problèmes administratifs liés à la recherche et à la gestion du locataire
Tandis que si on fait le bilan global, tu capitalise la même somme (pendant les 20 premières années sur ton exemple) que si tu étais propriétaire de l'appartement que tu habites.
 
Après, je veux bien croire qu'il y ait des incitations fiscales qui font qu'il est plus intéressant d'investir dans du locatif que dans sa RP. Dans ce cas, tu profites du système fiscal, mais tu n'en as pas parlé dans ta première explication...
 
Par ailleurs, j'aime beaucoup la façon dont tu nous dénigres.

 
Je viens de le faire, si t'as pas compris, j'y peux aps grand chose.
-Peut importe le prix de l'immo
-En LMP/LMNP aucun locataire a chercher ni de risques de loyers impayés
-pour l'incidence fiscale, bien sur que si, j'en ai parlé, relis au lieu de contredire sans aucun arguments.
Sinon, j'aime beaucoujp ta derniere remarque, surtout apres avoir lu ton post, sans acun arguments, ca me fait quand meme bien rire ....

BAh a 36 ans, si, y'a des chances que j'ai des gosses, si.
Sinon, aucune argumenation, donc riena  repondre...

Dites une petite question bête : Du fait que la population française va diminuer d'ici 20 ans ... et qu'aujourd'hui on a jamais autant construit de maisons et d'immeubles ....
L'offre va donc depasser la demande, et les prix baisser, non ?

Qui vivra verra

 
tu trouves aucune argumentation dans nos citations....  
 
Tu as donc 26 ans, le meme age que moi a peu de chose pret et je vois qu'on a pas du tout la meme vision de la vie... Ca s'est respectable et sans dénigrer l'autre qui ne pense pas pareil ok? à 36 ans tes gosses auront quel age? Tu sais comment ca se passe la succession pour des gamins de 5 ans??  

 
Je dois être bouché, mais:
 - peu importe le prix de l'immo => si les loyers baissent, le tien aussi, donc tant que tu n'as qu'un appart loué, ok. Si tu en as plusieurs, tu te prends de plein fouet l'effet de levier sur le loyer. Oups, ce n'est sûrement pas un argument dans ton référentiel...
 - En LMP/LNMP, je ne sais pas ce que c'est, mais j'aimerais bien que tu m'en dise plus. Si on reprend ton exemple précédent, tu achète un appart à 100 k€ que tu loues à une gestionnaire 410€ / mois, tandis que toi tu trouves quelqu'un pour te louer un appart équivalent à 410€ / mois. Une question bête, comment elle fait son beurre la gestionnaire?
 - pour l'incidence fiscale, je ne crois pas que tu en aies parlé dans ton post décrivant la "méthode magique"...
 

 
Pob pob pob    
Voyons comment as tu pu oublier dans ta fameuse théorie qu'au bout de 20 ans, effectivement le proprio ne gagne rien mais d'un autre coté, il n'a pas à débourser un loyer tous les mois pour se loger. Le locataire OK il touche 5000€ de revenu foncier par an sur lesquels au passage il va payer des impots mais en plus il faut qu'il se loge ce con !!
 
Bref.

Fiston, ce que tu dis n'apporte rien, ce n'est pas un argument!

 
CE n'est pas que je n'en trouve aucune, c'est qu'il n'y en as aucune, c'est different.

 
J'ai rien oublié du tout, tu n'as pas du comprendre.
Il arrievra a se payer 2 biens en loc en 20 ans, on prends donc les revenus de l'un pour se loger, et de l'autre pour augmenter son revenu.

 
C'est amusant, je crois que personne n'a du comprendre en lisant ce que tu as écris!

 
Parce que pour moi, au bout de 20 ans avec ton système chacun n'avait qu'un bien...

 
non  
la surface augmente par habitant (divorce) et le nombre de personne par logement diminue (vieillissement, célibat)
 
 
sinon louer un appart 500€ par mois (en étant proprio de ce logement), fonction des charges (assurance, Taxe fonciere, charges) et des impots (surcout d'IR, cgs, crl) ça rapporte +/- 300€ par mois
 
en plus ça limite la capacité d'endettement pour se payer son propre appart  
en plus en cas de revente anticipé (avant 15 ans) on paye de la lue value
en plus quand le logement est vide, a rénover ou a retaper (locataire qui abime, usure du temps) c'est de la rentabilité en moins  
en plus quand un locataire ne paye plus, c'est tres dificile ou tres couteux de l'expulser (quand c'est pas impossible)
voila ....
++

 
C'etait pas super super clair, c'est vrai, mais le raisonement est toujours le meme.....

C'est à dire? J'aime bien l'exemple chiffré que tu nous as donné, tu pourrais nous montrer de la même façon comment tu arrives à 2 biens au bout de vingt ans pour "le loueur"?
Et sans utiliser de planche à billets pour payer les loyers et les crédits?

 
 
Le mieux, si tu veux un truc precis et concret, c'est de trouver une vraie situation, un vrai cas.
Avec des données chiffrées reelles.
En prenant bien en compte tout les frais inherents a la location et a l'achat.

Tu sais, avec les apparts à 100 k€, la rentabilité à 5% et le taux à 4%, l'avantage c'est qu'on comprend (plus) vite...

non mais un appart a 100K€ sur lille c'est un beau studio /petit F2  
c'est loué 500€ /mois  
 
sur l'année tu touches 6000K€ si tu passes par une agence elle garde 500€  
tu payes 100€ d'assurance proprio
tu payes 600€ de taxe foncieres
tu déclare 60% de 6000€ soit 3600€ sur tes revenus en plus => sur un taux d'imposition de 25% => 900€ d'IR en plus  
tu vas payer aussi 360€ de csg  et 90€ de crl (2.5%)
 
au final il te reste 6000-(500+100+600+900+360+90)=3450€  
 
soit un rendement de 3.45% net  
 
sans compter les emmerdements ....
 
avec 100 K€ a la banque, a 4% net (assurance vie 5% brut) tu touche 4000€ par an, sans rien faire.

CQFD.... et il y a plus rentable en produit banquaire que l'assurance vie...

Et t'as oublié les charges vapeur_cochonne

Je les trouve où les 100k ?
Parce que emprunter 100k à la banque pour faire un investissement immo, OK, mais emprunter 100k à la banque pour les placer dans une AV, je doute que mon banquier soit d'accord... mais je dis peut-être des conneries...

EDIT : ce que dis pob (très mal, mais je commence à savoir le lire...), c'est que quitte à emprunter du fric à la banque, mieux vaut le placer dans du locatif que dans sa RP.

tu n'a pas forcement des charges (ex : une maison)

 
Ha ?
Une maison, y'a pas de charges ?
Première nouvelle...
Les charges ne sont pas les mêmes, c'est tout, mais elles existent.

T'as toujours un peu d'entretien, même pour une maison : chaudière, chauffe-eau, toiture, revêtement... après tu es plus autonome il est vrai.    

 
 
ben oui mais dans le cas d'un achat d'appart, tu ne dispose pas des 100 000€ des le depart non ?

L'assurance vie est un cadre fiscal très avantageux, pas un support...
 
C'est donc effectivement le produit à souscrire pour du placement long terme... (sauf à vouloir faire du placement en bourse en direct, mais c'est un autre débat)
 
Et effectivement, un simple support en € rapporte en général plus qu'un investissement immobilier, en rendement net, et avec moins d'emmerdes bien sur.
 
Reste l'eternelle question de l'effet de levier...il est vrai que la banque prete pour un placement immobilier, mais pas pour un placement en ass vie.
Mais en face il y a le risque d'impayé, de degradation (les 2 vont souvent ensemble d'ailleurs...) et la c'est vraiment la galere pour expulser quelqu'un !!!

d'autant plus que pour avoir un appart de 100 000€, ton pret va te couter combien 130, 140 k€... alors que 100 000€ épargner ils t'auront couté 96 k€ (intérets de l'épargne cumulée toussa...)

 
tu as raison  
pour investir, acheter pour louer, c'est faire gonfler son patrimoine.
En gros, un locataire te paye un appart. Par contre quand l'appart en question est payé et hors plue value, tu n'a pas d'interet a la garder.
 
 
Le pb d'investir avant d'etre proprio est double  
 
1 - si tu gagnes 2000€ par mois, avec 500€ de loyeret 500€ de crédit, tu est endeté a 25% (pour 20 ans)
Quand tu voudra acheter  ta résidence principale, la banque va te preter de l'argent fonction de ta capacité a rembourser. Elle va se baser sur seulement 10 ou 11 loyer.
 
 
2 - Sur l'argent que ton locataire te donne (500€ par mois) 300€  sont pour toi donc si tu as emprunté pour louer, il reste 200€ a ta charge (impot etc) en plus de ton propre loyer.
au bout du compte, (20 ans)  
si tu achetes pour louer, tu sera proprio d'un logement.
si tu achete pour toi, tu sera proprio d'un logement.
 
Mais dans le premier cas, tu auras payer des impots sur les loyer pas dans l'autre.
 
 
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sauf cas particulier c'est logique de se loger avant de loger qqun d'autre
mais si a cause de ton travail, tu ne peux pas acheter pour y vivre (logement de fonction, mutation frequente etc)
alors acheter pour louer c'est bien ! (Encore faut-il trouver un logement qu'un locataire puisse payer en 20 ans ! , bon courage)

t'a pas les charges d'un appart (acenseur, ravalement de facade, gardien) et tu es libre de faire les travaux ou pas  
 
désolé mais si tu fait batir pour louer (robien par ex) t'a pas vraiment de charge de proprio c'est tout

Perso, je trouve ridicule de constituer un patrimoine pour le transmettre aux enfants. On va travailler 40 ans pour le "donner" aux enfants ?   La vie n'est pas un cadeau, les enfants doivent bien le savoir. Effectivement les parents aideront leurs enfants dans la période d'études, mais une fois qu'ils entrent dans la vie active et qu'ils soient capables de subvenir à leurs propres besoins, c'est chacun sa pomme. Les parents peuvent dilapider leur fortune en croisières, voyages... s'ils veulent, ils vont pas s'en priver !
 
C'est peut être égoiste ma remarque, mais je trouve navrant que les enfants puissent recevoir en héritage une villa sans rien faire ni économiser, que les parents ont durement économisé...

oui  
 
reste qu'un emprunt de 100 000€ avec un loyer de 500€ c'est pas remboursable sans apport

 
En général, les parents ont eux-mêmes reçu quelquechose de leurs propres parents...
Et avec l'allongement de la durée de vie, tu hérites vers quoi, 50 ans ? t'as déjà eu le temps de "durement économiser"...

 
c'est surtout hors sujet  
cré un topic si tu veux parler de ça