Reprise du message précédent :

 
L’héliotropisme est la première source de motivation des grands mouvements de migration, c’est vrai sur tout les continent dont les limites nord sont proches du pole nord.  
 
Il ne faut pas s’en étonner aujourd’hui.  
 
En ce qui concerne l’immobilier, on devrait constater un transfert de capitaux d’une région à l’autre, l’épargne immobilière se transférant.
 
Il ne faut pas rever non plus : Montpellier et la plupart des villes de la face sud vont rester une destination de choix. Néanmoins, il faut savoir que la seule région qui connaît un solde migratoire significativement positif est le sud-ouest, sur un axe Toulouse Bordeaux, c’est à dire là ou on trouve des emplois à l’heure actuel.  

 
Voila le fond du probleme
L'effet mouton et psychologique qui existe !

Je me suis livré à une petite reflexion sur les motivations d'un vendeur, dites moi ce que vous en pensez ....
J'exclus le cas de la vente forcée ( divorce, décès, enfant etc ...)
 
-Dans le cas où je suis propriétaire de ma résidence principale, ma motivation pour vendre est souvent de m'agrandir ou de trouver un meilleur quartier, bref d'acheter en général un bien + cher que celui que je vends. La démonstration à été faite ( à de nombreuses reprises ... ) qu'avec la hausse des prix cette transaction me coûte + cher qu'il y a 2/3 ans voire 5 ans.Malgré la plus-value sur mon achat précédent, il me faut fournir une diiférence + importante ou accepter une amélioration moins conséquente: moins de m² ou quartier moins chic...
Cela me pousse donc à ne pas vendre et à garder mon bien en attendant une opportunité ( après tout, même si c'est un peu petit,cela me convenait bien jusqu'à présent .. ) bref à alimenter la hausse ( puisque je ne vends pas, je ne fait rien pour faire baisser le marché )
 
-2ème cas, je suis un particulier qui à acheté 3/4 appartements et qui les loue.J'en tire un rendement confortable du fait de la hausse des loyers depuis 2/3 ans, voire même très confortable si j'ai acheté il y a 8/9 ans.Aucun placement actuellement ne me permet d'avoir les mêmes rendements ( on peut facilement atteindre 18/20% si on a acheté il y a 10 ans ).Je n'ai donc aucun intérêt à vendre => j'alimente encore la hausse.
 
-3ème cas, je suis un investisseur qui possède de 100 à 1000 appartements, je doit répondre à l'attente de mes actionnaires qui me demandent des rendements importants ( 6/8% mini ), cela me met dans une situation difficile avec les tarifs de l'immobilier aujourd'hui qui me permettent difficilement d'atteindre les 6% bruts.J'ai donc 2 choix, soit je conpartimente mes grands appartements en petits où il est + facile d'obtenir de bons rendements, soit je vends.
 
Bref pour moi la hausse à peu de chance de s'arreter mais par contre je pense que l'on va avoir une progrssion + modèrée ( que les 3 dernières années ) genre 5/10% / an.

Pas tt a fait d accord :
 
cas 1 => si ca fait un vendeur en moins.... ca fait aussi un acheteur en moins ! et un acheteur qui ne joue pas le jeu de la hausse
 
cas 2 => Effectivement ceux qui louent actuellement en ayant acheté ya qq années font une bonne affaire... Cependant avec les robiens qui arrivent et l'amorce de baisse sur les loyers, il serait temps pour les proprio de dégager leur plus values..
Si les loyers baissent (ce qui a commencé a paris), la vente va etre le reflexe....
 
cas 3 => les investisseurs sortent du marchés avant la baisse, ils connaissent bien le système eux.... (exemple du gars cité plus haut qui a revendu 99 apparts pour s installer en suisse)..
 
Et les perdants sont pas les petits actionnaires... mais les petits (en nombre de biens) propriétaires !!

dans cet article
 
http://www.lexpansion.com/art/15.0.80990.0.html
 
on peut lire...
 

 
un bon point pour la solvabilité.
 
en revanche, personne ne soutient que nous sommes dans une bulle spéculative, nous sommes dans un mouvement haussier auto généré et quelque peu "boosté" par des acteurs qui y ont intérets
 
les spéculateurs ne sont pas du coté que l'on croit.

les prix ont rebondit a Londres
http://www.lefigaro.fr/eco-entrepr [...] G0475.html
 
Surprise. Alors que de nombreux établissements bancaires privilégiaient l'hypothèse d'une baisse des prix de l'immobilier en Grande-Bretagne pour les mois à venir, les derniers chiffres publiés par le numéro un du crédit immobilier outre-Manche, Halifax, semblent leur donner tort.
 
En effet, après deux baisses consécutives en octobre (– 1,1%) et novembre (– 0,4%), les prix sont repartis à la hausse en décembre.
etc..
 
 
a priori ce ne serait qu'un sursis

Je suis ne trop tard quoi (mes parents :  )...
 
Quand je pense a tous ces jeunes diplomes en 1999-2000, qui se faisaient embaucher a prix d'or, qui achetaient direct leur 3 pieces a Paris parce que c'etait pas cher...  
 
Et que pour tous les pauvres types qui sont issus de la generation suivante (ceux qui ont aujourd'hui entre 23 et 26 ans), vivre et travailler a Paris est une vraie bataille...  
 
C'est injuste  
Je m'insurge contre mes profs de primaire qui ne m'ont pas fait sauter 3 classes    
 

Mais tu mourras 3 ans plus tard    

 
dans ma chambre de bonne que je louerai jusqu'a ma mort

http://www.lemonde.fr/web/article/ [...] 649,0.html
 
Qui a parlé de marché sain non spéculatoire ?    
 
(drapal)

J'arrive pas à comprendre pkoi tout se casserait la gueule.
La grosse différence entre maintenant et les années 90, c'est qu'il n'y a pas de surabondance de logements, bien aux contraire ! La demande est tjrs aussi forte et les offres toujours aussi peu nombreuses. Sans renversement de situation, les prix sont mécaniquement tirés vers le haut.
Un ralentissement de l'envolée en 2005 ? Certainement. Mais un renversement de situation, très franchement je n'y crois pas. Pas dans une échéance aussi brève...

sauf qu il y a nettement plus d offres qu avant....
ton argument est faux !!

il est peut être à nuancer, mais il n'est pas faux...

En deux ans le nombre d'offres en location et en ventes a quasiment augmenter de 100%
(chiffre de sologer.com)
Et si tu regardes dans les rues, on voit de plus en plus de a louer / a vendre !

 
Qu'est-ce vous n'allez pas inventer pour vous persuader d'un truc hautement improbable  

 
C est vrai que cette remarque repose sur des faits hautement vérifiables...
 
Ca fait plusieurs pages que les arguments haussiers ont été battus en breche... Sans que des contre arguments valides ne soient avancés.
Seuls des réglexions comme le très joli exemple quoté ci dessus sont avancés !
Très peu convaincant à mon gout !!!
 
Pourquoi ca ne baisse pas vraiment aujourd'hui ? tout simplement a cause de l'effet psychologique... les gens pensent que ca ne peut que monter et augmentent ainsi articifiellement la hausse... sauf que plus on tire sur un elastique, plus on a de chances qu il pete !
 
La principale chose à retenir de ce post, c'est qu aucun argument solide n'a été véritablement démontré pour cette hausse... Tous ont été contredits ou invalidés !

Ca ne signifie pas que l'offre est supérieur à la demande. Il y a peit être une meilleure adéquation, mais pas un renversement de la situation comme dans les années 90.  
 
Pour tester un peu le marché et la valeur de mon appart, j'ai mis le mois dernier mon appart en vente pour de faux. J'ai tablé large sur le prix, juste pour voir. J'ai eu au moins 50 coups de fils en une semaine... Y'a de la demande, c'est évident !

Cela peux venir aussi d'une augmentation de la notoriété de seloger.com ....

 
Tout a fait d accord,
Sauf que j'ai vu un graph avec le meme phénomène sur les plus grand site que je connaisse (hors PAP qui était quasi stable)

Liens ?

 
 
sans vouloir convaincre quiconque.
Je prends des exemples concrets :
depuis cet été, ce sont les mêmes appartements qui sont à vendre dans les vitrines des huit (oui, oui, huit !) agences à moins de 200m de chez moi, j'habite dans le 92, à côté de la défense. Certaines vitrines ont la moitié de leur vitrine remplie de "vendu par nos soins" sans nouvelles offres pour les remplacer .  
Un appartement à coté de chez moi, un trois pièces, a son panneau "a vendre" depuis plus de six semaines (alors qu'il y a un an, ça partait en moins de trois semaines).  
Pour moi, tout ceci n'est pas signe que la demande est importante, bien au contraire, c'est signe qu'il y a de moins en moins d'affaires qui se font.
 
Mon cas perso : il y a un an, je cherchais à acheter dans le 92, car je voyais les prix monter en flèche. N'ayant rien trouvé de potable dans mes prix (100 000 €) et surtout dans le coin où je cherchais à ce moment là, ben maintenant, tout est trop cher, sauf si j'accepte de vivre avec ma femme dans un studio de 30m² ou dans un deux pièces miteux de 30m² aussi.  
Donc je loue et j'attends. Et je pense que de plus en plus de monde doit être en train de faire comme moi. les prix augmentant, le nombre de personnes pouvant s'acheter un permier chez-soi va en diminuant. C'est mathématique et on y peut rien. Pour l'instant, ben je loue. Je loue un appart plus grand que ce que je pourrais me payer (45m²), pour le même prix que si je m'étais endetté sur 30 ans, sans les frais de notaire, les frais d'immeuble, les assurances, les impots fonciers ... bref.  
 
Donc pour moi, si de moins en moins de monde peut/veut acheter, viendra bien un moment où l'offre sera supérieure à la demande, ou alors où l'offre ne correspondra plus du tout à la demande (marché qui sera réservé aux riches ou aux personnes possédant déjà un bien), sachant qu'on ne change pas d'appartement/maison comme on change de chemise.
Moi, je me demande surtout à qui peut bien profiter cette montée des prix ?
 
Personne ne travaille dans une agence sur ce forum ? Parce que bon, on entend tout sauf les agents immobiliers dans cette histoire (mis à part M. Fnaim), j'ai l'impression.
 
Ma logique n'est certainement pas sans faille, n'hésitez pas à pointer du post ce que vous pensez être faux

 
 
à quel endroit, nombre de pièces, surface, prix ?  
Ca donnera peut-etre une idée de la clientèle touchée ?

caRnAGE, tu habites Courbevoie ?

 
ca viendrait pas tout connement du fait que le net est de plus en plus employé, il faudrait voir les chiffres des agences et des journaux papier !
de plus les gens sont de plus en plus mobiles, ca vut rien dire, plus d 'offre mais plus de demande !

 
nan, la Garenne-Colombes

19ème arr. au pied du metro immeuble 1904, ravalement totalement fait, toiture neuve, etc... Appmt 36,4m², 2 pièces, cuisine américaine aménagée, elec et plomberie neuve, parquet, nbx placards, sdb avec baignoire et sanitaires neufs, double vitrage neufs, plein sud + cave 10m². 145.000 euros.
 
Pas mal de jeunes couples qui appelaient (forcément...).

J'ai remarqué la même chose. Ca fleurit en ce moment vers chez moi( Boulogne Billancourt) et ces panneaux restent longtemps ! alors qu'il y a 2 ans, t'avais même pas le temps de les voir !  

et il faut savoir que pour les Agents Immobiliers les panneaux sont le dernier recour

Pour donner mon exp :
j'ai mis mon 2 pièces de 52m² (1994 bel immeuble et appart niquel dans un quartier très recherché) en vente par agence il y a 4 mois car j'avais besoin d'un mandat pour mon futur crédit.
Prix : 243.000€ avec frais.
J'ai eu au moins 30 visites par l'agence, clientèle plutôt select, célibataires avec bon revenus (surtout) ou couples.
 
A chaque fois j'avais comme retour, "très bel appart mais trop cher" alors que le prix était celui estimé par l'agence (228k€ + 15k€ de frais).
 
C'est pour dire le délire des annonces sur le pap, 250k€ pour des biens équivalents au mien.
 
Je n'ai pas cherché à le vendre en direct et je signe avec un particulier fin janvier qui a trouvé l'appart grâce à un voisin à qui j'avais dit que je vendais.
Au final je le vends le prix souhaité, à savoir 225k€.
 
J'aurais peut etre pu le vendre plus cher mais je suis sûr des acquéreurs, donc ça joue aussi et je n'ai pas envie de me prendre la tête.

  C'est un soucis de moins quand tu sens que l'acquéreur est sérieux...

 
Clair, tu n'es pas à l'abris d'une annulation sous 7 jours ou bien pas d'obtention de crédit, et ce même par agence (on a eu le cas le jour de la signature, elle a appelé pour dire qu'elle avait trouvé ailleurs)
 
Et puis ça fait 1 an que je l'ai acheté et j'aurais quand même gagné des € dessus tous frais déduits
 
A préciser que j'avais un hadicap, l'appart n'est dispo qu'en juin 2006, donc focément, ça limite les intéressés...
 

C'est sûr ! Y a 2 ans j'avais visité un superbe appart, chère c'est vrai à l'époque, que je n'ai pas pu avoir. La proprio me dit:
 
"_ bon, je vous fais visiter, mais c'est déjà réservé à quelqu'un. Si je vous fais visiter quand même vous et d'autres personnes, c'est parce qu'il y a 2 mois je l'avais presque vendu à quelqu'un, qui a fini par se désister car il n'avait pas les moyens. Du coup je prend mes précautions, je vous appelerai s'il se désiste".
 
C'est vrai que pour un proprio, ça doit être frustrant de perdre plusieurs mois à cause de mecs qui réservent alors qu'ils n'ont même pas été voir leur banque pour savoir à quel prêt ils auraient droit  

On a le droit de demander les fiches de paies et autres justificatifs établissant de la viabilité du projet de l'acquéreur. Si on sent que c'est trop juste ben ....

 
 
en effet à 225 k€ tu ne te prends pas la tête  

Pour ceux qui se donneront la peine de le lire : ca ne fait que qq pages, mais il s'agit d'une explication de pourquoi ca va baisser...  
http://www.capitalaction.com/NouvelEco-09-07-2004.pdf

 
effectivement, l'article est très court, bien explicite et vraiment compréhensible par tout le monde.  
 
Ce qui me fait réellement froid dans le dos c'est le caractère inévitable et mécanique des mouvements irrationnels de la foule et leurs conséquences assez dramatiques pour la suite de la vie de pas mal de ménages. C'est un peu comme assister impuissant à un train lancé à toute allure contre un mur.
 
Personne ne s'est visiblement donné la peine de lire l'article que je citais plus haut (sans doute trop long et technique pour l'audience) mais sa conclusion c'était qu'en 91 il n'y avait même pas eu de krach. Ca signifie que la sévère correction qui dura 6 ans, était parfaitement normale et non irrationnelle. Au mieux donc nous verrons un retour des prix sur les niveaux de 2000 voir 2001 suivant un scénario proche de celui de 91. Au pire si c'est un vrai krach, les prix peuvent descendre beaucoup plus bas. Ce qui est inquiétant par rapport à la crise précédente c'est que d'une part, les taux sont historiquement bas et auront beaucoup de mal à baisser encore compte tenu de l'inflation qui oscille autour de 2% (pour rappel, si les taux passaient en dessous de la barre de l’inflation, cela signifierait que la banque prête à perte). D'une autre part, les sommets atteints en 91 ont déjà été dépasses. La conjoncture démographique étant exactement la même qu'en 91-98 (je rigole encore de la naïveté du post quelques pages plus haut qui pour s'accrocher aux branches parle du pic des naissances de 2000), je ne vois par quel miracle, la BCE ou le moindre gouvernement pourront dégonfler la bulle sans la faire éclater. Je pense donc que la correction qui nous attends sera bien plus douloureuse que la précédente.
 
Ce que je ne comprends pas c'est comment des gens sérieux peuvent penser un seul instant qu'un scénario de stabilité peut durer. La fameuse théorie: les prix vont s'assagir d'eux même... C'est simple, dans un système dynamique aussi chaotiques qu'un marché libre et concurrentiel, les positions d'équilibres sont des positions instables. Ca monte ou ca baisse mais ca ne peut stagner paisiblement des années. Il faut donc choisir son camp. Pour ceux qui considèrent que ca va encore monter, soit, libre à vous de penser que les prix d'aujourd'hui sont inférieurs à ce qu'ils devraient être et qu'ils vont encore monter indéfiniment.  
 
Pour ceux qui pensent que les prix sont déjà trop haut et comme la solution stagnation est hautement improbable (il faudrait un bon nombre d'années de croissance des prix nulle ou très faible pour qu'une inflation de 2% l'an grignote 80% de hausse), il ne reste plus que l'alternative baisse.  
 
Comme pour ma part je ne pense pas qu'une grandeur physique quelconque (même pas le prix de l'immobilier) puisse diverger à l'infini, il ne me reste plus que la solution de la baisse.

On achetait pas car ça paraissait déjà énorme les prix...mais en fait    
 
ps : A prix d'or c'est bon pour les informaticiens uniquement en 2000  

 
Pas trop deg ?  

Tu dois t'ennuyer toi

Non car on a jamais voulu rester à Paris à long terme, mais en  3/4 ans on aurait fait une belle plus value c'est sur(à conditins de démanager en Province)