Reprise du message précédent :

Non car on a jamais voulu rester à Paris à long terme, mais en  3/4 ans on aurait fait une belle plus value c'est sur(à conditins de démanager en Province)

 
Pour une fois qu'il recevait des coups de fil sur son portable...

 
Je pense que personne ne conteste le fait que les prix baisseront (je suis même sûr que les prix de l'immo doivent suivre leur propre cycle kondratieff), mais les 3 points de divergence sur ce topic semblent être:
1. Les prix vont-ils monter encore longtemps ?
 
2. Lorsqu'ils cesseront de monter, y aura-t-il un krach ou une baisse lente ?
 
3. En fonction de ces deux estimations, vaut-t-il donc mieux acheter ou louer ?
 
En regardant à posteriori (héhé, c'est toujours plus facile), je regrette de ne pas avoir acheté en angleterre il y a 5 ans, et d'avoir revendu lorsque j'en suis parti (en 2004). Si on regarde les 3 questions au dessus:
1. Les prix ont continué à monter longtemps, même lorsque tout le monde disait qu'ils allaient baisser.
 
2. Lorsqu'ils ont arrété de monter (à Londres, car dans le nord, la hausse continue de plus belle), ils ont arrété en douceur. Et seul l'avenir dira comment sera la chute. Mais ce n'est pas encore le profil d'un krach (au sens: Lundi noir de 1929, Jeudi noir de 2000, etc.)
 
3. Faire une plus-value équivalente à 60% du prix de la maison (frais inclus), ça m'aurait pas déplu. Surtout quand on voit que les loyers sont bien plus élévés que les remboursement de prêt pour une maison équivalente (et donc je ne parle même pas de la comparaison loyer/remboursement des intérêts).

On voit donc un changement (je parle à l'attention de ceux qui disent que rien n'a changé en 2 ans)...
En deux ans tout le monde 'savait' que ca va continuer a baisser et certains 'illuminés' disaient que les prix étaient trop haut..
Aujourd'hui, 'les gens' (entendre ceux qui n'ont pas de connaissance poussées en économie ou ceux qui prennent les propos de leurs agents bancaires/immobiliers pour parole dévangile) disent que ca va monter tandis que les professionnels démentent l'idée d'une bulle (rien que ca déjà c'est un sacré changement) et que les connaisseurs revendent.... et se demandent de combien ca va baisser...
 
J ai tjrs en poche l'exemple de l'investisseur lyonnais qui a revendu ses 99 biens et est parti en suisse..

Tu l'as sur ton PC cet exemple ? j'aimerai bien le lire ça a l'air interessant    
Sinon je suis tout à fait d'accord sur ce que tu as dis

 
Tiré du forum des echos, il s'agit d'un exemple personnel...
 
Et il y en a qq autres d'investisseurs qui ont revendus (ya eu des articles la dessus : zinzin qui revends en bloc a des fonds de pensions américains.... qui revendent a la découpe aux particuliers francais !!!)
Mais au final ca veut dire que les zinzins francais vendent leurs patrimoine (significatif ca !!) et que mm les américains revendent ce qu ils ont de francais !!!!!

Bah tu vois, tu ne distingues pas ceux qui pensent que ça va baisser (c-à-d tout le monde), et ceux qui pensent que ça va baisser maintenant.
 
Parce que les connaisseurs qui revendent, moi j'appelle ça des investisseurs frileux (sans connotation péjorative, hein. Ils évitent juste de prendre des risques).  
 
Car seul un investisseur revendrait pour uniquement se faire une plus-value et s'assoir dessus. Le reste du monde achète et revendra pour se reloger, donc sans plus-value particulière. Et seul un "frileux" peut penser que la baisse est imminente. Par opposition à un investisseur "optimiste", qui doit bien penser qu'on a encore 18 bons mois de hausse devant nous.  
 
Mais on est au moins d'accord sur un point: ceux qui pensent qu'on a encore 10 ans de hausse devant nous se fourrent le doigt dans l'oeil....

C'est vrai que celui qui veut acheter maintenant, parce qu'il veut se loger, et ce pour très longtemps, achètera tout de suite quand même.

 
Se dire d'acheter maintenant (hors probleme pécunier) pour sa vie est sur que c'est bon...
 
Par contre se dire comme un gros pourcentage (j ai aucun chiffre) j achete aujourd'hui, et si je revends ds 1-2-3-4-5 ans (tjrs en train de payer des interets le pb gars... donc locataire de son banquier) il a tout faux, et risque de se retrouver a devoir vendre a cause d'un besoin de sous et de vendre a perte !!!
 
Sinon, concernant les reventes des investisseurs 'frileux'.... Je pense qu'ils ont des indicateurs ou des services d'études qui ont plus de données que nous pauvres particuliers....
Et qu il ne se servent pas des lettres publiées par la FNAIM pour faire leurs précisions

 
acheter pour sa vie ?  
 
pour les primo-accédants, c'est souvent l'achat d'un bien trop petit pour y rester longtemps (cause mariage/gosses, etc...)
 
que faire ?

Il faut tenir compte des taux de crédit : en attendant 3 ans et en admettant une hypothétique baisse, il est possible que les taux soient (beaucoup) plus hauts et qu'ils compenseront la baisse.
IL peut donc quand même être intéressant d'acheter aujourd'hui, même quand on est baissier (pas quand on est krachier   )

Accesoirement priez pour que Paris n'aie pas les JO. Sinon +30/40% sur Paris Nord/Ouest

Je pense que la plupart des primo-acquérants se disent: il vaut mieux acheter au plus bas, car le prix de la première maison est l'un des plus gros fardeaux financiers de sa vie. Donc, il vaut mieux acheter maintenant ou plus tard, suivant ton opinion du marché.
 
Les autres (ceux qui possèdent déjà une maison), ils ont instinctivement le réflèxe de vouloir vendre (mettre les panneaux, etc.), jusqu'à ce qu'ils se rendent de ce que l'on a déjà évoqué ici:
- les prix des annonces PAP sont enflés, donc il ne faut pas espérer vendre à ce prix là.
- les prix des maisons plus grandes sont encore plus élevés, donc il n'y aura pas moyen de faire d'argent dessus.
 
Bref, je pense que le fleurissement des panneaux sur les maisons sont beaucoup dûs à cette psychologie bon-enfant: tâtons le marché, ça ne coute rien. Et s'il y a moyen de faire une bonne affaire, tant mieux.  Et bien sûr, ça marche rarement (je suppute que les panneaux disparaissent des balcons plus par lassitude que parce qu'ils sont vendus).

Pour les primos accédants sur RP, c est mort...
Ca sert à rien de prendre un pret sur 20-30 ans pour un 15 à 40m² si c est pour etre proprios d'un studio / 2 pieces à 10 ans de la retraite !!!
D autant plus qu'on n'est pas assuré (loin de la) de le pouvoir revendre dans 5-10 ans avec une plus value suffisante... (regardez combien de plus value il faut pour rembourser un pret de 150 à 200 000€ pour un primo accédant donc petit apport perso !!

Dans ce cas là, ceux qui ont déjà un appart là-bas vont prier pour qu'ils aient lieu.
Enfin, je ne suis pas persuadé que ça jouera tant que ça. Et si ça jouait, que se passerait-il juste après les J.O. ?

 
mékilsontkon !

C'est pas l'évènement JO qui jouera (parce que les grosses compet font fuir les touristes, et que contrairement au Foot, les JOs n'attirent pas non plus les spectateurs). C'est l'effet-tramway. Un concept tout nouveau que j'ai inventé, et qui dit que dès que tu bulldoze dans un quartier, les prix montent. Et comme on risque de beaucoup bulldozer pour les JOs, ça va être beau.  
 
Ils retomberont ensuite en fonction de l'intérêt quotidien de ce qu'on a bulldozé (des zones piétonnes, des infrastructures sportives utiles, des coulées vertes ou douces, des réaménagement de couloirs de bus, etc. etc.)

 
Moi je prie pour qu'ils aient lieu...
 
 

 
Si ya les JO, je vends...    

Il faudrait d'abord que tu habites en France, sale traître qui a profité du système éducatif Français pour allez ensuite enrichir une puissance économique étrangère et concurrente...

 
Il faut 0% de plus value tout simplement.
 
Accessoirement j'ai commencé petit ( 24,25 m² ) dans le 16 ème Sud que j'ai acheté en 98 avec un prêt sur 15 ans. J'ai revendu en 2002 et j'ai acheté un 80 m² à Clamart ( 92) avec un autre prêt sur 13 ans.
N'imaginez pas, parce que vous prenez un prêt sur 15/20/25 ans, que vous allez y rester aussi longtemps.
En + le fait d'avoir un apport immobilier vous aide à négocier le second prét : vous avez prouvé que vous êtes capable de rembourser donc cela diminue les risques pour votre banquier.
 
En 1998 :
Acheté 65000 euros apport 7 euros 58000 euros empruntés à 4,65% sur 15 ans
En 2002 :  
Revente 105000 euros  
Achat 250000 apport 70000 euros 180000 euros empruntés à 4.19% sur 14 ans.
Et je pense revendre dans 5 ans quand je partirais en province.
 
 

 
Humpf le mieux c'est quand même d'habiter à l'étranger, dans un pays aux prix paysibles  
 
Et d'acheter plein d'apparts à Paris pour faire monter les prix et faire chier les parisiens

 
C'est pas parce que j'habite plus en France que j'ai pas d'appart à Paris hein...    

 
La visibilité en 98 et en 2005 n'est pas la meme, ni les prix, ni ...
 
Tu as eu la chance de pouvoir en profiter, c'est bien
 
Par contre pour faire la meme opération aujourd'hui... c'est tout simplement impossible !
Tu serais obligé de faire un pret sur 25-30 ans, donc avec un cout du pret de quasi 50%...
Donc obligé d'attendre que ca ai augmenté de 50% pour revendre avec plus value (je zappe frais de notaire, charges de proprio, etc..)
Et le 70m² que tu acheterais dans .... 5-6 ans ??? si ca ne baisse pas !!!!! (rien n est gagné) t'oblige a reprendre un pret pour 25 ans !!!  
Et ceci à condition que tu n'ai pas d'incident de vie (accident, chomage, perte du conjoint (ca peut arriver : accident / rupture) changement d'orientation professionnelle, ...

Si je regarde sur PAP ( reconnu pour être cher donc on peux probablement négocier à la baisse), je trouve un 23 m² dans le 14ème pour 120000 euros.
Avec 15000 euros d'apport cela me fait un prêt à 950 euros /mois sur 15 ans.
C'est cher, je le reconnais, mais cela reste accessible.
 
Sinon il y a un 25m² à 98000 euros sur Clichy à coté du métro, ce qui donne avec le même apport un prêt à 750 euros /mois.
 

 
A part pour y vivre, je trouve ridicule de payer une somme pareille pour 23m² (et vivre 15 ans dans 23m², c'est l'horreur... )
 
 

Es tu pret lorsque tu gagnes 3000€/mois à vivre dans 23m² .....
Gagnes tu 3000€/mois a nos ages (enfin mois à 25ans, j en suis loin !)
C'est enorme !!!
De meme pour ton 2nd exemple, combien de gens gagnent 2250€/mois !
 
Et net...
 
Avec toutes les contraintes dont on a parlé plus haut...
 
L'année 98 n'est pas comparable avec l'année 2005
Les gens qui gagnent 45k€/an ne sont pas légion....

Encore une fois .... le but n'est pas d'y vivre pendant 15 ans, mais de se serrer la ceinture pendant 4/5 ans pour mieux vivre après.
Accessoirement pour la règle des 33% elle est contournable ( je rembourse 1500 euros/mois de crédit immo alors que nous gagnons à nous deux 3500 euros/mois net)

Je sais tres bien qu elle est contournable, mais elle est sensée !
Et a 3500€/mois, vous etes tres confortables...
De plus dire que le but est d y vivre 4/5 ans est la preuve d'une spéculation.... le marché serait il spéculatif ?
Et si dans l'intervalle lemarché s est écroulé (envisageons le, si on ne le considére pas comme sur...) Dans ce cas tu te traine pendant 15-20 ans, le temps que le marché remonte (et dépasse ton prix d achat, car ca grimpe en moyenne de 3% par an..) avec des remboursements au taquet, à vivre dans 23m² ....  
En résumé tu risques dans la situation actuelle (ce n'était pas ton cas..)
=> de t endetter pour 20ans avec des remboursements au taquet (augmentation quasi nulle ces dernieres années, l avenir semble mieux, mais pas faramineux, peu d inflation)
=> d immobiliser ton capital
=> de risquer de vivre 15 ans ds 23m² en cas de forte baisse du marché (ils seront heureux ta femme et ton enfant...)
=> de se priver de pas mal de plaisir / loisirs because remboursements (dont les interets au début)
 
Encore une fios si on était en hausse soutenue sans sirene d'alarme de tous les cotés, aucun probleme !
Actuellement ce n'est pas la cas..
 
Et ceux qui achetent dans ce but (spéculatif sur 5 ans..) sont peut etre en train de foutre leur vie en l'air !
D'un autre coté ils jouent le jeu de ceux qui patientent car plus les prix montent... plus la descente sera rude !
Mais il y a toujours des plumés !

 
 
Je suis d'accord avec cette analyse. On ne peut pas raisonner comme ça, à moins de toucher les appartements à des prix réellement avantageux.

J'ai un couple d'amis qui va acheter... ils vont prendre un emprunt sur 20 ans si l'affaire se conclut.
 
Bon la c'est pas un 20m² mais un loft de 100m² a montreuil tout pres de paris. Ils n'achetent que s'ils arrivent à faire baisser le prix d'achat de 350k€ à 310k€. Bon c'est pas gagné mais la vendeuse a fait l'erreur de dire qu'elle avait deja signé pour son prochain logement
Moi qui suis carrement baissier je pense quand meme qu'ils ont raison. S'ils obtiennent l'appart au prix desiré c'est une bonne affaire, et puis ils comptent bien rester dedans au moins 10ans donc la baisse ne les derange pas trop... En plus je pourrais squatter chez eux pour les barbeQ estivaux, il y'a une grande terrasse

Tout dépend du bien !
Un loft de 100m², tu peux espérer y passer une bonne partie de ta vie !
Mais un achat prévu pour etre revendu.... c'est du suicide d'acheter actuellement !

L'appart est superbe, renové, avec de la place pour les futurs gamins... leur raisonnement se tient, je vois pas ce qu'il y'a de suicidaire

relis ce que j'ai dis...
Dans leur cas, ils peuvent espérer y vivre une bonne partie de leur vie ! Ils ont bon !
Mais
Pour ceux qui envisage l achat avec revente a moyen terme, c est du suicide !
 
Je suis baissier, mais capable de comprendre que certains ont raison d'acheter
Comme en tout, ya pas de généralité

 
Rien, s'ils sont certains :  
 
1) de garder leur emploi (s'ils sont pas fonctionnaires, ils ont 1 chance sur 2 de le perdre avant 50 ans).
2) de rester sur Paris.

350k€ pour vivre à Montreil  
mais c'est completement pourri cet endroit!!

Non, 350k€

héhé edit

 
Ca depend ou, montreuil c'est une grande ville...
La ils seraient tout pres de la porte de montreuil. Y'en a un des deux qui bosse à la RATP donc il est plutot sur de pas bouger de paris. Et l'appart a de la place pour 2 gamins. C'est un achat a long terme heureusement pour eux (enfin on sait jamais ce que reserve le futur). Bref tout ca pour dire qu'il y'a encore des gens qui veulent acheter et qui ont de tres bonnes raisons pour le faire.
 
Par contre j'ai les parents d'une amie qui ont acheté un 3 pieces de 65m² dans le 10eme pour plus de 300k€... pour financer leur retraite (ce sont des immigrés polonais arrivés trop tard en france pour toucher une quelconque retraite). Et encore j'ai plutot l'impression que c'est plutot pour le trip d'avoir son pied a terre a paris car ils savent meme pas encore s'ils vont le louer et combien... Meme si le pere est un architecte d'interieur assez connu et qu'il risque de transformer radicalement l'appart, ca s'apparente plus a de betise qu'autre chose

 
Pas forcément, tout dépendra de l'état de la situation économique française et des prix à la location pratiqués sur Paris à ce moment là...    
 
Actuellement, 65m² dans le 10° donne une retraite ultra-confortable à qui vit en Pologne...    
 
Il faut savoir en outre qu'il est très intéressant d'avoir de l'immobilier en France quand on est domicilié fiscalement à l'étranger (comme c'est mon cas).

Tu peux m'en dire + ?