Reprise du message précédent :
Le dernier boursopap :
http://www.pap.fr/Actu/boursopap/boursopap.asp

 
Bah c'est mal exprimé alors! Fallait pas écrire "juste pour pouvoir emprunter"!!!!
 
Mais je comprends alors le sens de la phrase, on en revient à mes moutons, qui préfèrent enrichir un proprio vendeur plutôt qu'une banque, et qui sont prêts pour ça à en prendre pour 25 ans au lieu de 15 auparavant...
 
Les moutons et la logique : "faut acheter maintenant, même si les prix ont jamais été aussi hauts, les taux ont jamais été aussi bas"!!!! Bah ouais comme ça, la banque au lieu de se faire la moitié de la valeur de mon bien, elle s'en fait que 30%... J'les ai bien niké!!!
 
Parmis eux y'a les meneurs : ceux qui ont pris en plus du variable pour gratter 0.1 point alors que les taux étaient les plus bas jamais enregistrés. Et là ils commentcent à pleurer en s'en prenant pour 100€ de plus par mois.
 
Bientôt le méchoui géant...

 
 
On verra si l'avenir te donne raison. Perso j'ai presque assez économisé . L'année prochaine j'achète mon appart. (t2 ou t3 ) sur Toulouse centre ou trés proche . Il y'en a aux prix actuels entre 140  et 190 k€. Etant encore ici pour au moins 5 ans je suis sûr  à 99.9% que je n'aurai pas à le regretter  
 
 
J'attends de comparer avec ceux qui vont louer pendant ce temps et bouffer des pates pour économiser par dessus leur loyer. RDV dans 7 8 ans ...
 
Par principe il vaut mieux être proprio le plus vite possible, parce que au moins tu ne jettes pas l'intégralité de ton fric par la fenêtre et tu es sûr et certain d'en récupérer au moins la moitié dans le pire des scénarios.

 
Moi je trouve que l'on enrichit pas tant la banque que ça malgré tout.
Pour 100K€ empruntés on passe de 15 k€ sur 15 ans à 28 k€ sur 25 de coût d'emprunt ( euros constants )
Cela me paraît + que raisonable.
 
Il faut que je voie le loyer équivalent.
Question : Combien faut il payer de loyer pour payer 28 k€ ( en euros constants ) ?
Réponse : 205 €. ( euros constants )
 
Question : Combien faut il payer de loyer pour payer 15 k€ ( en euros constants ) ?
Réponse : 106 €. ( euros constants )
Si on ne tiens pas compte des frais de notaires, de la taxe d'habitation et des travaux , on a donc un rapport de 1/1000 (15 ans ) ou 1/500 (25 ans) entre le loyer et le prix d'achat.
Je suis en train de voir pour intégrer les divers frais.
 
Ce calcul est fait avec loyer constant, je suis en train de voir pour intégrer un loyer variable.
Est ce que j'oublie quelquechose niveau frais ?

 
Ceux qui bouffent des pâtes, c'est plutôt les primos endettés sur plus de 20 ans au taquet qui croient épargner en ayant acheté.
 
T'es incroyable, tu donne tes hypothèses pour démontrer que "acheter est mieux que louer, même sur 5 ans en cas de baisse", je te démontres avec des vrais calculs (ceux qui seraient réels quoi!) que c'est faux, et qu'il faut au moins 4.5% de PV nette pour équivaloir au loyer lui aussi hypothétique que tu as donné, mais tu persistes dans ta mauvaise foi...
 
http://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] 0#t9372910
 
Je rappelle dans tes hypothèse une "forte baisse" de 12%. Pour info, la crise de 91, les baisses ont été de 40%...
 
Ces 4.5% de hausse nécessaires sont tout à fait possibles, c'est peu, surtout sur 5 ans j'en conviens. C'est seulement un risque à mesurer : sommes nous dans une bulle? Acheter pour 5 ans en 91 par exemple, c'était pas le bon plan... Et je ne parle pas des joies de la copropriété, des frais communs imprévus qui peuvent te tomber dessus, etc...
 
Si on veut vraiment se loger le moins cher possible, épargner, (je parle pas de l'affectif d'avoir un chez soi hein!), y'a qu'une méthode : acheter en bas de cycle, revendre en haut de cycle, placer la PV et louer en attendant de racheter au prochain creux de cycle...
 
Arrête avec tes "principes" de hausse permanente et d'argent jeté par les fenêtres en location, qui doivent te venir de papa maman, mais c'était pas la même époque... Pour info lorsque tu achètes, tu jettes déjà directement 7.2% de la valeur de ton bien par la fenêtre du notaire, ça fait déjà un paquet de mois de location d'un coup!

J'avais fait un petit comparatif, très modulable, si ça intéresse du monde : http://fbouju.free.fr/Comp_loc_achat.xls

 
Tu oublies les charges (gardien s'il y en a un, assenceurs), les ravallements, les hausses de taux pour ceux qui prennent du variable (si si, ça existe!).
 
Je vais me répéter mais tu parles sur du long terme. Sur du long terme, pas besoin de comparer la location à l'achat, c'est certain. De toute façon un bien ne perd ou ne prends de la valeur que lorsqu'on le vend...
 
Le souci de comparer achat/loc, c'est sur du court/moyen terme, d'évaluer au mieux le risque que l'on a de devoir déménager (besoin de plus grand, mutation, divorce/séparation, chômage, etc...) et d'évaluer la tendance du marché à ce moment là. Pour ceux qui sont certains de rester 20 ans dans leur bien, pas besoin de louer, autant commencer à raquer maintenant, c'est certain.
 
La location, c'est une liberté, il ne faut pas l'oublier. Un préavis, et 3 mois après on est plus tenu à rien.
Une vente, faut trouver un acheteur, que le marché se porte bien pour ne pas y laisser trop de plumes (ce serait bête que ça revienne plus cher qu'une location...).
 
Exemple:
http://www.bulle-immobiliere.org/f [...] php?t=7690
 
PS : JE ME FICHE DE SAVOIR QUI J'ENRICHIS SI J'ACHETE, le but est : pour une traite mensuelle donnée, en prendre pour le moins d'années possible. Que ça profite au banquier car les taux sont hauts mais les prix bas, ou au vendeur car les taux sont bas mais les prix pas exagérément (!!!) hauts, m'importe pas du tout!

Bien fait.
Les charges sont mensuelles ou annuelles ?
 
Par contre il faut absolument tenir compte de l'inflation pour avoir des valeurs exactes surtout sur des durées aussi importantes.

Les charges sont mensuelles, ce n'est effectivement pas précisé.
Sinon l'inflation tu peux la tuner avec la colonne "changement"    

 
Les charges ( gardiens, ascenseur) sont des charges locatives donc ne font pas la différence loc/proprio.
Les ravalements je vais les inclure dans les travaux.
Je traiterais le cas du taux variable + tard.
 
Sinon même sur une longue durée ce n'est pas forcément intéressant d'acheter.

Non cela te donne la variation de la colonne précédente, pas celle de l'inflation qui elle s'applique sur tes remboursements aussi.
 
Par exemple un pret à 5% avec 3 % d'inflation ne donne pas un pret à 2%.

La mensualité de prêt reste identique quelque soit l'inflation non ?
Après ce qui est fait c'est une comparaison entre deux "volumes" d'argent utilisés différemment, leur valeur n'est pas prise en compte.

Mais je me fourvoie peut-être  

Il existe des pavillons HLM, et vue leur gueule comparée aux vrais pavillons de propriétaires, ben ça vaut son prix et pas plus.
 
Il y a pavillon de 60m² et pavillon de 120m², avec des qualités, différents, des jardins différents... Egalitariste ? Non, juste un peu plus humain.

C'est connu, tous les quartiers pavillonnaires sont quadrillés par les voies ferrées.
 
Pour le type de ville de ce genre que j'ai pu voir, c'est sympa à vivre, certes voiture indispensable... Ca fait 13 ans qu'on vit collés à nos voisins, ils ne sont pas bruyants, l'isolation est pas trop mal, et tant que tout roule, je pense qu'on peut s'en battre les couilles non ?

 
j'suis déçu, même si au fond de moi je savais bien qu'aout n'était pas un mois propice à une forte évolution (peu de volume), j'espérais bien un chiffre légèrement négatif histoire de bien enfoncer le clou par rapport aux chiffres de ces derniers mois  

Flûte, je n'ai pas vu que je déterrais

 
De toute façon les chiffres boursoPAP... voilà quoi! ça reste du déclaratif de vendeur...

Heu, il y a pas mal de charges qui ne sont pas à proprement parler des travaux qui font partie des frais quand on est proprio, genre tout ce qui touche à la copropriété, assurances, sécurité etc.
Quand tu es proprio, tu as les charges locatives + les charges de copro + les travaux spécifiques + les impots fonciers. Ca fait tout de même pas mal de charges en plus qu'il ne faut surtout pas oublier dans son calcul.
 

 
ouais et  

Quand les chiffres baissent, ils reflètent la vérité.  
Quand ils montent, ils mentent (d'ailleurs ça s'écrit presque pareil).

 
En gros quand ils disent ce que tu veux entendre c'est la vérité sinon c'est un mensonge, c'est  ça ?

 
Putain j'ai un mal fou à interpréter tes posts toi      j'arrive pas à savoir dans quel sens tu vas.
 
Sinon pour l'indice BoursoPAP, je le trouve plutot juste, les prix moyen au m² me semblent assez réalistes (du moins pour Paris). Bref je vois pas pourquoi il serait truqué cet indice.

 
C'est exactement ça, ils semblent réalistent uniquement pour Paris car les volumes y sont plus importants.
Parceque si vous regardez Toulouse, ça a fait -7.2% en 3 mois, pas mal pour Bollareck!
 
Ce que je voulais dire par "ça reste du déclaratif de vendeur", c'est que ça se passe ainsi : tu mets ton annonce, tu vends, tu reçois un coup de tel : bonjour, vous avez vendu? combien? merci au revoir.
 
Et comme il y a pas mal de monde qui n'ose pas avouer qu'il a vendu moins cher que ce qu'il éspérait... Ca aussi c'est à sens unique : si on fait une belle PV on le cri, si on ne la fait pas, par honte, on le cache ou on ment.
 
Les chiffres FNAIM, ça me fait du mal de dire ça, sont déjà plus pointus.
Les meilleurs restent ceux des notaires, mais ils sortent tard.
 
Quand à ceux de boursoPAP, on est loins de +12 % annuels, et je le répette, il faut attendre que les chiffres FNAIM disent que ça stagne voire que ça baisse (fin 2006 début 2007), que ça soit repris tel que par les médias, pour que la spirale s'arrête et que les gens commencent à paniquer et que la masse admette les possibilités de baisse. Et boule de neige.

Personne ne veut une charmante villa à côté de Montpellier?
Fort potentiel.
Faire vite, les taux sont bas...
 
http://www.seloger.com/detail.htm? [...] NN_QRYpg=5

ouais mais attends, y'a une cour "intime"
 

 
La mensualité reste fixe en euros courants mais diminue en euros constants.
Ta comparaison entre deux volumes d'argent doit tenir compte de l'inflation car tu le dépense sur 15/20 ans.

 
Je ne regarde que le prix MOYEN au m², et pour toulouse ça fait du +1.66% sur 3 mois et non pas -7%.
 
FNAIM ça reste des branques, quant aux notaires dommage qu'ils communiquent très très peu sur la vraie evolution de l'immo (en volume et en prix) Ce sont pourtant les seuls à avoir toutes les cartes en main.

mouais
en tous cas, je sais pas comment le retranscrire    

Sinon il y a un pb sur ta feuille si tu mets un pret sur - de 20 ans tu continues à payer le pret apres la fin du remboursement.

En fait, elle doit tenir compte d'au moins 7 paramètres:
- inflation
- augmentation ou baisse de l'immo
- taux d'intérêts
- coût d'entrée et de sortie du bien (FdN et AI)
- coût d'usage du bien (en tant que proprio ou locataire)
- prime de risque de l'immo
- prime de risque des placements financiers (bourse/PEA/obligations)
 
C'est déjà assez couillu de faire des arbitrages à moyen terme en ventilant tous les frais et en ignorant la valeur future de l'argent en fonction des choix. S'il faut le faire à long terme en dosant chaque taux, et en prévoyant plusieurs scénarios d'achat/vente en fonction de sa mobilité, on se retrouve vite avec des équations de haut niveau. Bref, c'est pas plus mal d'avoir une approche simpliste, et de considérer qu'un sou de demain vaut un sou d'aujourd'hui.  
 

Et encore, on parle des notaires parisiens (et de R.P). En Prôvince, j'ai l'impression que les chiffres sont assez opaques dans certaines régions...

ouais, j'ai pas mis de point d'arrêt au remboursement de prêt, le résultat à 20 ans ne m'intéresse pas, mais plutôt l'opération à 5-10 ans (revente quasi-certaine)

ok

 
ouais mais les volumes sont comparés à une même date donc ça n'a pas d'importance, non ?

C'est du moins ce que je pense  

Si tu fais une comparaison en pourcentage, tu as raison puisque le résultat n'a pas d'unité.
Si tu compares par différence le résultat est en euros et l'inflation a de l'importance.

Il est vrai
Cela dit le truc intéressant c'est la durée de garde à partir de laquelle l'achat devient plus intéressant.
 

 
certes, mais ça n'influe pas sur la durée de rentabilité de l'achat...

 
Autant pour moi, c'est le prix le plus bas qui fait -7.2%...

rappel: il y a un super comparateur location/achat dispo ici: http://asi77.free.fr

Qui a le même problème que le premier, il ne prends pas en compte la fin des remboursements.

 
le taux de négociation correspond bien au prix affiché en vitrine FAI par rapport au prix réel qui sera sur le contrat ??
 
car 2.5% en moyenne ca me parait pas énorme
 
Tous les baissiers du topic qui nous annoncaient qu'on pouvait facile marchander du -15/-20%
 
Ah je viens de calculer pour le mien, 4% de différence entre le prix annoncé et le prix final, en € ca parait plus qu'en %age