Reprise du message précédent :

+1
 
J'ai emprunté à 3,65% en fixe et l'inflation se balade entre 2 et 2.5%. Autant dire que d'ici 10 ans le poids de mes mensualités sur mon revenu aura diminué de bien plus de 20% alors qu'un loyer suit l'inflation voire la dépasse.
 
Mais je crois que même avec l'inflation il reste souvent plus intéressant de louer.

 
Calculs faits :  
( J'ai créé un prêt supposé de 50 ans à taux 5%, pour voir ... )

En fait le coût en euros constants est approximativement la moitié de celui qui est apparent.
 
P.S. Ce calcul a été fait avec un taux d'infaltion de 2%
 
Voici ce qu'il donne avec un taux de 10 % et des prêts de 12, 13,5 et 15 % :
 

 
Vive l'inflation !!
D'autant + qu'avec une inflation à 10% les salaires étaient indexés dessus, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui.
 
(Feuille excel à la disposition de qui veux)

 
Ok dit comme ça c'est plus clair    
 
Bon sinon la préemption :
 

 
Voila c'est plus clair Arthas ?

Essaye de prendre des données plus réalistes, enfin je veux dire un prêt sur 50 ans à 5% ou encore une inflation de 10% ça fait longtemps que c'est pas arrivé... (même si c'est pas impossible )

Oui merci !!!    

Tu proposerais quoi comme taux pour un prêt sur 50 ans avec 3.85 sur 15 ans et 4.05 sur 25 ?
 
Sinon pour une inflation à 10% c'est peu probable mais quand tu prends un prêt sur 30 ans ça a quand même des chances d'arriver.
 
J'ai conscience que mon 2nd cas est un cas extreme mais le premier est carrément gentillet car il suppose une inflation de 2% sur les 30 prochaines années.

 
C'est interdit.

en tout cas même pour un prêt "classique" sur 15 ans à 3.85 et une inflation "gentille" à 2% on se rends compte que l'on ne rembourse que 15200 euros au lieu de 32800.
Ce serait bien d'intégrer ce facteur lorsque l'on fait des comparaisons sur l'intérêt de l'achat / à la location.

Pour l'instant ... et on peux quand même travailler dessus comme hypothèse, non ?

oups
 

 
non, a moins de vouloir hypothèquer l'avenir de ses gamins, imaginer prendre un crédit sur 50 ans est completement CON.

hop lisez cela les aminches
Par une autorité en la matiere
http://www2.pimco.com/pdf/IO%20Sep [...] %20WEB.pdf
 
Ca illustre la folie de faire des prets immo > 20 ans

Eh bien en fait j'avais mal regardé ton tableau et je n'avais pas vu qu'il y avait aussi les calculs pour un prêt de 15 ans.
 
Tu devrais faire 10, 15, 20 et 25 ans pour les prêts, inflation à 2%, 2,25% puis 2,5% et taux entre 3,5%, 4%, 4,5% et 5%.
 
Bon ça fait beaucoup (énormément ?) de travail mais avec ça je pense que tu as des chiffres qui collent mieux à la réalité...

 
 
J'ai dit 5000 maximum , dans  " les plus beaux quartiers " et j'ai cité comme villes Toulouse , Tours, Montpellier.  
 
En réalité même dans les plus beaux quartiers de Toulouse on dépasse pas 3500 / m² , soit env 230 000 € pour un T3  65 - 70m² de qualitay. Je trouve ca normal vu qu'il n'y a plus aucun terrain dispo dans ces coins et que les proprios ont par conséquent rarement envie de vendre... Ca n'est pas demain la veille qu'il y'aura une vague de surélevation d'immeubles pour construire des apparts en plus vu le nombre de batiments classés monuments historiques . On peut donc dire sans se planter que dans le pire , mais vraiment le pire des cas, les prix vont être provisoirement stabilisés. Dans ces quartiers même en 1992 1993 ca grimpait encore ( le métro ouvert en 1992 a Toulouse a bien aidé il est vrai )

 
C'est justement ce genre de raisonnement à l'emporte-pièce que l'on cherche à éliminer du topic.
Accessoirement l'assurance décès est obligatoire pour tous les prêts immo donc tu ne risque pas d'hypothéquer l'avenir de qui que ce soit ....
 

 
Pas de prob je vais m'en oqp.
A+

Tu noteras la légère différence entre 3 500 et 5 000 le m².
J'habite Lille, et je n'ai jamais vu 5 000 € le m² ici, déja un bien à 3 500 c'est le haut du panier.
 
Et cet "écart" donne quand même près de 100 000 € de différence pour un F3 simple...
Je ne pense pas qu'il soit possible de trouver un F3 de 70m² à 350 000 € à Lille, tout simplement.

 
Oui oui 5000 € même pour Toulouse ct vraiment trop mais bon , sachant que je parle à des Parisiens sur le forum ...    
 

 
J'ai fait pour 2, 2,25, 2,5 et 3% d'inflation  
Après les taux augmentent avec l'inflation mais surtout plus l'inflation est importante moins cela coûte d'emprunter longtemps (par rapport à emprunter sur une période courte ).
 

 
Mais réfléchis 2 secondes, comment imaginer qu'une assurance va assurer un pret à 50 ans alors qu'avec cette durée on remboursera au minimum jusqu'a 75-80 ans ...
 
 
Quant au "on"    j'adore les mecs qui se prennent pour les toliers du topic et qui s'immaginent fédérer les masses.

On peux déjà emprunter sur 35 ans, 50 cela fait juste 15 ans de plus.
Je ne vois pas pourquoi cela ne serais pas possible.
Les assurances fonctionnent sur des moyennes.
L'espérance de vie est actuellement de 75,5 ans pour les hommes et 83 pour les femmes, une assurance ne ferais pas un mauvais calcul en proposant ce genre d'assurance.
 
Calcul :
Combien doit on facturer l'assurance-vie sur un prêt de 100 K€ fait par une personne de 25/35/45 ans durée du crédit 50 ans de façon que l'assurance soit bénéficiaire en moyenne ?
 
Réponse : dans 5 min

100 000 € en 50 ans

 
 
 
   
 
EDIT : Reste plus qu'a faire la simu avec un apport de 15 000 20 000 et  30 000 et on y est  

 
Je prends toujours 100K€ après tu multiplies si besoin est ...
 
Voici le montant de la prime à demander par l'assurance pour être bénéficiaire sur un prêt de 100K€ à 5% sur 50 ans :

 
Calcul ne tenant pas compte de l'inflation.
Je suis en train de voir ce que cela donnerais en la prennant en compte.
 
On voit que c'est cher, mais pas impossible.

 
Je ne voit pas en quoi l'apport modifie quelque chose ?
Cela change pour évaluer les intérêts respectifs de la loc et de l'achat, mais pour ce qui est du coût du prêt ???

Fait avec l'inflation, c'est beaucoup + raisonnable ( sur 30/35 ans mini, elle joue à plein ) :

 
Cela redeviens raisonnable : ~12 euros par mois d'assurance décès pour 100 k€ emprunté
 
Je rappelle que ce calcul est fait en tenant compte d'une espérance de vie de 75 ans pour les hommes et 80 ans pour les femmes qui :
- est en dessous de la réalité actuelle.
- a des chance d'augmenter.
 
tout ça pour dire que la seule limitation actuellement à des durées de 50 ans est d'ordre légale plutôt que financière.

Et puisqu'on parle tant des difficultés à devenir propriétaire , quid des prix de la construction et des terrains ?  
 
En gros, pour faire simple,  aujourd'hui le prix d'un terrain nu à batir de taille suffisante pour construire une villa avec jardin , non mitoyenne ( 200 à 500 m² ) viabilisé est au prix d'un à deux studios sur le même secteur. 110 k€ en région Toulousaine. 180 000 dans le 93 , 300 000 sur le 92 . Si on réussit à en trouver    
 
A cela il faut ajouter le prix des travaux. Les entreprises que je connais construisent entièrement une villa T4 de 100 m² avec garage pour un peu moins de 100 000 €.  
 
Il y'a des secteurs ou cela vaut vraiment le coup.
 
D'autres ou pour le même prix on a une villa dans une résidence sécurisée en VEFA

Merci pour tous ces calculs

Plus les pages avancent et moins j'arrive à suivre vos conversations et vos calculs, pourtant le sujet m'intéresse.
Je crois qu'il est temps que j'investisse dans un bouquin ou deux sur le sujet

N'hésites pas à poser des questions entretemps, il y a des chances que kkun aie la réponse

C'est gentil

 
C'est en tout cas plus raisonnable aujourd'hui que d'investir dans l'immo!

 
Il faudrais que je reprenne le fichier excel de comparaison achat/loc pour voir s'il prends en compte l'inflation.
Mais le résultat global que j'en tire est : l'argent n'est pas cher en ce moment, quelque soit son utilisation.
C'est + sensible sur des durées longues, mais même mon prêt sur 13 ans je rembourserais la moitié en euros constants de ce que je pensais rembourser en euros courants. ( avec une inflation à 2% tout du long ).
En tout cas je ne crois plus que les banques se servent grassement avec les prêts immo, ce qui ne les empêche pas de le faire avec d'autres services.
 
Evidement quand on vois sur 100K€ empruntés sur 25 ans à 4% coûtent 58350 € d'intérêts on s'inquiète.
Mais lorsque l'on retire l'inflation cela ne fait plus que 26135 € soit ~ 1,92% d'intérêt réel.

 
Personnellement, le but de mon classeur pour comparer l'achat et la loc ne me sert que pour du court terme (pour contrer le faux prérequis du "l'immo ça monte toujours, on y perds pas, et on rachète plus grand plus tard" ). Je suis bien persuadé qu'il est plus intéressant d'acheter que de louer toute sa vie...!!!! Maintenant la question est : faut-il acheter maintanant au prix de fou actuel, ou rester en loc quelque temps le temps que ça baisse, si ça baisse...
 
 
A propos du faux prérequis susnommé! , Bollareck, puisque tu es reviendu ici, tu peux commenter mon calcul sur le fait (je te cite à peu près) "qu'il est toujours plus intéressant financièrement d'acheter un truc à 230 k€ même en le revendant 210 k€ 5 ans plus tard que de louer à 800€/mois"...

Comme je disais au dessus, à l'heure actuelle il est très intéressant d'emprunter...
 
En ce qui concerne les banques le prêt immo leur sert surtout à faire venir de nouveaux clients car beaucoup de gens changent de banque à l'occasion d'un prêt immobilier, c'est bien connu.

 
Certes, mais si c'est pour l'échanger contre un truc cher (au hasard, l'immobilier!), surévalué, ça sert pas plus!
 
On pourrait me faire un prêt à taux 0, c'est pas pour ça que j'achèterais un studio à Sarcelles à 1 M€!!!
 
   

En même temps les banques ne prêtent de grosses sommes à des particuliers que pour de l'achat immobilier...
 
J'imagine qu'il y'en a qui achètent juste pour pouvoir emprunter et profiter des taux...

 
C'est énorme!!!  

J'ai dit "j'imagine" hein mais ça ne m'étonnerait pas plus que ça qu'il y en ai...

J'imagine qu'il a voulu dire que c'était un élément déclencheur.
Que c'était "la goutte d'eau qui faisait déborder le vase"

Soit f(taux, prix) = probabilité d'achat.  
f(taux2, prix2) > f(taux, prix) si taux2<taux, ou si prix2<prix.
Pour les fameux 93% de locataires qui considèrent que les prix ne vont pas baisser, le prix est une constante (voir même une variable croissante). Pour eux, la probabilité d'achat est donc fonction des taux. On a d'ailleurs largement rabaché que pas mal de gens achetaient "une mensualité" plutôt qu'un coût total...

Le dernier boursopap :
http://www.pap.fr/Actu/boursopap/boursopap.asp