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Quel effet va avoir la hausse des taux actuelle sur les prix de l'immobilier en France ?




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Auteur Sujet :

[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

n°9424391
Zeux
Mac user, comme Bayrou :o
Posté le 06-09-2006 à 11:45:08  profilanswer
 

Reprise du message précédent :

sylvainleleu a écrit :

Juste une petite remarque quand vous calculez le coût de votre prêt :
tenez compte de l'inflation.
Cela fait réellement une bonne surprise.


+1
 
J'ai emprunté à 3,65% en fixe et l'inflation se balade entre 2 et 2.5%. Autant dire que d'ici 10 ans le poids de mes mensualités sur mon revenu aura diminué de bien plus de 20% alors qu'un loyer suit l'inflation voire la dépasse.
 
Mais je crois que même avec l'inflation il reste souvent plus intéressant de louer.


---------------
Guerre Dollar - Euro : la chute economique des Etats-Unis avant 2010.
mood
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Posté le 06-09-2006 à 11:45:08  profilanswer
 

n°9424408
sylvainlel​eu
Posté le 06-09-2006 à 11:46:36  profilanswer
 

sylvainleleu a écrit :

Juste une petite remarque quand vous calculez le coût de votre prêt :
tenez compte de l'inflation.
Cela fait réellement une bonne surprise.


 
Calculs faits :  
( J'ai créé un prêt supposé de 50 ans à taux 5%, pour voir ... )

Code :
  1. Montant emprunté  100000
  2. Inflation   2%
  3. Durée ( années )  15  30  50
  4. Durée (mois)   180  360  600
  5. Taux    3,85%  4,30%  5,00%
  6. Mensualité   -732,19 € -494,87 € -454,14 €
  7. Coût H.A. ( euros courants ) -31 794,85 € -78 153,72 € -172 483,26 €
  8. Coût H.A. ( euros constants ) -15 155,74 € -35 660,40 € -74 673,10 €


En fait le coût en euros constants est approximativement la moitié de celui qui est apparent.
 
P.S. Ce calcul a été fait avec un taux d'infaltion de 2%
 
Voici ce qu'il donne avec un taux de 10 % et des prêts de 12, 13,5 et 15 % :
 

Code :
  1. Montant emprunté 100000
  2. Inflation 10%
  3. Durée ( années ) 15 30 50
  4. Durée (mois) 180 360 600
  5. Taux 12,00% 13,50% 15,00%
  6. Mensualité -1 200,17 € -1 145,41 € -1 250,72 €
  7. Coût H.A. ( euros courants ) -116 030,25 € -312 348,38 € -650 434,80 €
  8. Coût H.A. ( euros constants ) -20 497,17 € -42 529,67 € -63 689,28 €


 
Vive l'inflation !!
D'autant + qu'avec une inflation à 10% les salaires étaient indexés dessus, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui.
 
(Feuille excel à la disposition de qui veux)

Message cité 1 fois
Message édité par sylvainleleu le 06-09-2006 à 11:47:47
n°9424411
fiston
avatar à n°
Posté le 06-09-2006 à 11:46:50  profilanswer
 

Lam's a écrit :

Il dit que dans le cas où le locataire est prioritaire, le vendeur ne peut pas faire:
- Proprio: Je le vends à 570 000 euros. T'es intéressé ?
- Arthas: bein... non.
3 mois plus tard:
- Proprio: Au fait, je l'ai vendu à 185 000 euros. C'est dommage que t'aies pas été intéressé..
 
Il doit proposer le prix final à son locataire. Maintenant, je ne suis pas sûr qu'il soit dans ce cas. Ca dépend qui possède l'immeuble, s'il est impacté par les lois anti-découpe, etc.


 
Ok dit comme ça c'est plus clair  :D  
 
Bon sinon la préemption :
 

Citation :

Vente à la découpe : droit de préemption ou statu quo pendant six ans  
En cas mise en vente d'un immeuble de plus de dix logements, si le candidat acquéreur ne s'engage pas à maintenir le statut locatif pendant six ans, le propriétaire doit préalablement proposer à chacun des locataires l'achat de son logement. L'offre de vente doit prendre la forme d'une lettre recommandée et indiquer le prix et les conditions de vente de l'immeuble ainsi que le prix et les conditions de la vente du local occupé par le locataire. Elle est valable quatre mois. En cas d'acceptation par le locataire, la vente doit intervenir dans les deux mois (quatre si le locataire doit emprunter).
Une disposition de la nouvelle loi prévoit par ailleurs la possibilité d'étendre par décret les accords conclus au sein de la commission nationale de concertation, sauf opposition de la majorité des membres de la commission et non plus de la majorité des membres d'un collège de représentants, comme cela était le cas jusqu'à présent.  


 
Voila c'est plus clair Arthas ?

n°9424438
Zeux
Mac user, comme Bayrou :o
Posté le 06-09-2006 à 11:50:17  profilanswer
 

sylvainleleu a écrit :

Calculs faits :  
( J'ai créé un prêt supposé de 50 ans à taux 5%, pour voir ... )

Code :
  1. Montant emprunté  100000
  2. Inflation   2%
  3. Durée ( années )  15  30  50
  4. Durée (mois)   180  360  600
  5. Taux    3,85%  4,30%  5,00%
  6. Mensualité   -732,19 € -494,87 € -454,14 €
  7. Coût H.A. ( euros courants ) -31 794,85 € -78 153,72 € -172 483,26 €
  8. Coût H.A. ( euros constants ) -15 155,74 € -35 660,40 € -74 673,10 €


En fait le coût en euros constants est approximativement la moitié de celui qui est apparent.
 
P.S. Ce calcul a été fait avec un taux d'infaltion de 2%
 
Voici ce qu'il donne avec un taux de 10 % et des prêts de 12, 13,5 et 15 % :
 

Code :
  1. Montant emprunté 100000
  2. Inflation 10%
  3. Durée ( années ) 15 30 50
  4. Durée (mois) 180 360 600
  5. Taux 12,00% 13,50% 15,00%
  6. Mensualité -1 200,17 € -1 145,41 € -1 250,72 €
  7. Coût H.A. ( euros courants ) -116 030,25 € -312 348,38 € -650 434,80 €
  8. Coût H.A. ( euros constants ) -20 497,17 € -42 529,67 € -63 689,28 €


 
Vive l'inflation !!
D'autant + qu'avec une inflation à 10% les salaires étaient indexés dessus, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui.
 
(Feuille excel à la disposition de qui veux)


Essaye de prendre des données plus réalistes, enfin je veux dire un prêt sur 50 ans à 5% ou encore une inflation de 10% ça fait longtemps que c'est pas arrivé... :D (même si c'est pas impossible :o )


---------------
Guerre Dollar - Euro : la chute economique des Etats-Unis avant 2010.
n°9424445
arthas77
Posté le 06-09-2006 à 11:51:09  profilanswer
 

fiston a écrit :

Voila c'est plus clair Arthas ?


Oui merci !!!  :D  

n°9424510
sylvainlel​eu
Posté le 06-09-2006 à 11:58:49  profilanswer
 

Zeux a écrit :

Essaye de prendre des données plus réalistes, enfin je veux dire un prêt sur 50 ans à 5% ou encore une inflation de 10% ça fait longtemps que c'est pas arrivé... :D (même si c'est pas impossible :o )


Tu proposerais quoi comme taux pour un prêt sur 50 ans avec 3.85 sur 15 ans et 4.05 sur 25 ?
 
Sinon pour une inflation à 10% c'est peu probable mais quand tu prends un prêt sur 30 ans ça a quand même des chances d'arriver.
 
J'ai conscience que mon 2nd cas est un cas extreme mais le premier est carrément gentillet car il suppose une inflation de 2% sur les 30 prochaines années.

n°9424527
fiston
avatar à n°
Posté le 06-09-2006 à 12:00:32  profilanswer
 

sylvainleleu a écrit :

Tu proposerais quoi comme taux pour un prêt sur 50 ans avec 3.85 sur 15 ans et 4.05 sur 25 ?
 
Sinon pour une inflation à 10% c'est peu probable mais quand tu prends un prêt sur 30 ans ça a quand même des chances d'arriver.
 
J'ai conscience que mon 2nd cas est un cas extreme mais le premier est carrément gentillet car il suppose une inflation de 2% sur les 30 prochaines années.


 
C'est interdit.

n°9424533
sylvainlel​eu
Posté le 06-09-2006 à 12:01:20  profilanswer
 

en tout cas même pour un prêt "classique" sur 15 ans à 3.85 et une inflation "gentille" à 2% on se rends compte que l'on ne rembourse que 15200 euros au lieu de 32800.
Ce serait bien d'intégrer ce facteur lorsque l'on fait des comparaisons sur l'intérêt de l'achat / à la location.

n°9424543
sylvainlel​eu
Posté le 06-09-2006 à 12:02:01  profilanswer
 

fiston a écrit :

C'est interdit.


Pour l'instant ... et on peux quand même travailler dessus comme hypothèse, non ?

n°9424550
sylvainlel​eu
Posté le 06-09-2006 à 12:03:01  profilanswer
 

sylvainleleu a écrit :

en tout cas même pour un prêt "classique" sur 15 ans à 3.85 et une inflation "gentille" à 2% on se rends compte que l'on ne rembourse le coût du prêt est de 15200 euros au lieu de 32800.
Ce serait bien d'intégrer ce facteur lorsque l'on fait des comparaisons sur l'intérêt de l'achat / à la location.


oups
 

mood
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Posté le 06-09-2006 à 12:03:01  profilanswer
 

n°9424565
fiston
avatar à n°
Posté le 06-09-2006 à 12:04:22  profilanswer
 

sylvainleleu a écrit :

Pour l'instant ... et on peux quand même travailler dessus comme hypothèse, non ?


 
non, a moins de vouloir hypothèquer l'avenir de ses gamins, imaginer prendre un crédit sur 50 ans est completement CON.

Message cité 1 fois
Message édité par fiston le 06-09-2006 à 12:05:17
n°9424704
polionamen
Hop
Posté le 06-09-2006 à 12:21:26  profilanswer
 

hop lisez cela les aminches
Par une autorité en la matiere
http://www2.pimco.com/pdf/IO%20Sep [...] %20WEB.pdf
 
Ca illustre la folie de faire des prets immo > 20 ans

n°9424738
Zeux
Mac user, comme Bayrou :o
Posté le 06-09-2006 à 12:27:08  profilanswer
 

sylvainleleu a écrit :

Tu proposerais quoi comme taux pour un prêt sur 50 ans avec 3.85 sur 15 ans et 4.05 sur 25 ?
 
Sinon pour une inflation à 10% c'est peu probable mais quand tu prends un prêt sur 30 ans ça a quand même des chances d'arriver.
 
J'ai conscience que mon 2nd cas est un cas extreme mais le premier est carrément gentillet car il suppose une inflation de 2% sur les 30 prochaines années.


Eh bien en fait j'avais mal regardé ton tableau et je n'avais pas vu qu'il y avait aussi les calculs pour un prêt de 15 ans.
 
Tu devrais faire 10, 15, 20 et 25 ans pour les prêts, inflation à 2%, 2,25% puis 2,5% et taux entre 3,5%, 4%, 4,5% et 5%.
 
Bon ça fait beaucoup (énormément ?) de travail :D mais avec ça je pense que tu as des chiffres qui collent mieux à la réalité... :jap:


---------------
Guerre Dollar - Euro : la chute economique des Etats-Unis avant 2010.
n°9424814
Bollareck
Posté le 06-09-2006 à 12:41:56  profilanswer
 

7063 a écrit :

Mais +1 !
Déja 3 000 en plein milieu :D de Tours ça me semblerait déja cher :D


 
 
J'ai dit 5000 maximum , dans  " les plus beaux quartiers " et j'ai cité comme villes Toulouse , Tours, Montpellier.  
 
En réalité même dans les plus beaux quartiers de Toulouse on dépasse pas 3500 / m² , soit env 230 000 € pour un T3  65 - 70m² de qualitay. Je trouve ca normal vu qu'il n'y a plus aucun terrain dispo dans ces coins et que les proprios ont par conséquent rarement envie de vendre... Ca n'est pas demain la veille qu'il y'aura une vague de surélevation d'immeubles pour construire des apparts en plus vu le nombre de batiments classés monuments historiques . On peut donc dire sans se planter que dans le pire , mais vraiment le pire des cas, les prix vont être provisoirement stabilisés. Dans ces quartiers même en 1992 1993 ca grimpait encore ( le métro ouvert en 1992 a Toulouse a bien aidé il est vrai )

n°9424824
sylvainlel​eu
Posté le 06-09-2006 à 12:43:33  profilanswer
 

fiston a écrit :

non, a moins de vouloir hypothèquer l'avenir de ses gamins, imaginer prendre un crédit sur 50 ans est completement CON.


 
C'est justement ce genre de raisonnement à l'emporte-pièce que l'on cherche à éliminer du topic.
Accessoirement l'assurance décès est obligatoire pour tous les prêts immo donc tu ne risque pas d'hypothéquer l'avenir de qui que ce soit ....
 

Zeux a écrit :

Eh bien en fait j'avais mal regardé ton tableau et je n'avais pas vu qu'il y avait aussi les calculs pour un prêt de 15 ans.
 
Tu devrais faire 10, 15, 20 et 25 ans pour les prêts, inflation à 2%, 2,25% puis 2,5% et taux entre 3,5%, 4%, 4,5% et 5%.
 
Bon ça fait beaucoup (énormément ?) de travail :D mais avec ça je pense que tu as des chiffres qui collent mieux à la réalité... :jap:


 
Pas de prob je vais m'en oqp.
A+

n°9424837
7063
Non Mollare Mai
Posté le 06-09-2006 à 12:45:23  profilanswer
 

Bollareck a écrit :

J'ai dit 5000 maximum , dans  " les plus beaux quartiers " et j'ai cité comme villes Toulouse , Tours, Montpellier.  
 
En réalité même dans les plus beaux quartiers de Toulouse on dépasse pas 3500 / m² , soit env 230 000 € pour un T3  65 - 70m² de qualitay. Je trouve ca normal vu qu'il n'y a plus aucun terrain dispo dans ces coins et que les proprios ont par conséquent rarement envie de vendre... Ca n'est pas demain la veille qu'il y'aura une vague de surélevation d'immeubles pour construire des apparts en plus vu le nombre de batiments classés monuments historiques . On peut donc dire sans se planter que dans le pire , mais vraiment le pire des cas, les prix vont être provisoirement stabilisés. Dans ces quartiers même en 1992 1993 ca grimpait encore ( le métro ouvert en 1992 a Toulouse a bien aidé il est vrai )


Tu noteras la légère différence [:aloy] entre 3 500 et 5 000 le m².
J'habite Lille, et je n'ai jamais vu 5 000 € le m² ici, déja un bien à 3 500 c'est le haut du panier.
 
Et cet "écart" donne quand même près de 100 000 € de différence pour un F3 simple...
Je ne pense pas qu'il soit possible de trouver un F3 de 70m² à 350 000 € à Lille, tout simplement.

n°9424850
Bollareck
Posté le 06-09-2006 à 12:47:01  profilanswer
 

7063 a écrit :

Tu noteras la légère différence [:aloy] entre 3 500 et 5 000 le m².
J'habite Lille, et je n'ai jamais vu 5 000 € le m² ici, déja un bien à 3 500 c'est le haut du panier.
 
Et cet "écart" donne quand même près de 100 000 € de différence pour un F3 simple...
Je ne pense pas qu'il soit possible de trouver un F3 de 70m² à 350 000 € à Lille, tout simplement.


 
Oui oui 5000 € même pour Toulouse ct vraiment trop mais bon , sachant que je parle à des Parisiens sur le forum ...  :D  
 

n°9424997
sylvainlel​eu
Posté le 06-09-2006 à 13:05:51  profilanswer
 

sylvainleleu a écrit :


Pas de prob je vais m'en oqp.
A+


Code :
  1. Montant emprunté 100000
  2. Inflation 2%
  3. Durée ( années ) 8 10 15 30 50
  4. Durée (mois) 96 120 180 360 600
  5. Taux 3,55% 3,65% 3,85% 4,30% 5,00%
  6. Mensualité -1 198,11 € -995,90 € -732,19 € -494,87 € -454,14 €
  7. Coût H.A. ( euros courants ) -15 018,09 € -19 508,08 € -31 794,85 € -78 153,72 € -172 483,26 €
  8. Coût H.A. ( euros constants ) -7 426,76 € -9 496,13 € -15 155,74 € -35 660,40 € -74 673,10 €
  9. Montant emprunté 100000
  10. Inflation 2%
  11. Durée ( années ) 8 10 15 30 50
  12. Durée (mois) 96 120 180 360 600
  13. Taux 3,55% 3,65% 3,85% 4,30% 5,00%
  14. Mensualité -1 198,11 € -995,90 € -732,19 € -494,87 € -454,14 €
  15. Coût H.A. ( euros courants ) -15 018,09 € -19 508,08 € -31 794,85 € -78 153,72 € -172 483,26 €
  16. Coût H.A. ( euros constants ) -6 539,04 € -8 342,52 € -13 307,89 € -31 432,01 € -66 245,69 €
  17. Montant emprunté 100000
  18. Inflation 2,50%
  19. Durée ( années ) 8 10 15 30 50
  20. Durée (mois) 96 120 180 360 600
  21. Taux 3,55% 3,65% 3,85% 4,30% 5,00%
  22. Mensualité -1 198,11 € -995,90 € -732,19 € -494,87 € -454,14 €
  23. Coût H.A. ( euros courants ) -15 018,09 € -19 508,08 € -31 794,85 € -78 153,72 € -172 483,26 €
  24. Coût H.A. ( euros constants ) -5 664,11 € -7 209,09 € -11 506,46 € -27 400,99 € -58 429,23 €
  25. Montant emprunté 100000
  26. Inflation 3,00%
  27. Durée ( années ) 8 10 15 30 50
  28. Durée (mois) 96 120 180 360 600
  29. Taux 3,55% 3,65% 3,85% 4,30% 5,00%
  30. Mensualité -1 198,11 € -995,90 € -732,19 € -494,87 € -454,14 €
  31. Coût H.A. ( euros courants ) -15 018,09 € -19 508,08 € -31 794,85 € -78 153,72 € -172 483,26 €
  32. Coût H.A. ( euros constants ) -3 951,66 € -5 001,10 € -8 037,27 € -19 888,28 € -44 425,16 €


 
J'ai fait pour 2, 2,25, 2,5 et 3% d'inflation  
Après les taux augmentent avec l'inflation mais surtout plus l'inflation est importante moins cela coûte d'emprunter longtemps (par rapport à emprunter sur une période courte ).
 

n°9425055
fiston
avatar à n°
Posté le 06-09-2006 à 13:12:49  profilanswer
 

sylvainleleu a écrit :

C'est justement ce genre de raisonnement à l'emporte-pièce que l'on cherche à éliminer du topic.
Accessoirement l'assurance décès est obligatoire pour tous les prêts immo donc tu ne risque pas d'hypothéquer l'avenir de qui que ce soit ....


 
Mais réfléchis 2 secondes, comment imaginer qu'une assurance va assurer un pret à 50 ans alors qu'avec cette durée on remboursera au minimum jusqu'a 75-80 ans ...
 
 
Quant au "on"  :sarcastic:  j'adore les mecs qui se prennent pour les toliers du topic et qui s'immaginent fédérer les masses.

n°9425123
sylvainlel​eu
Posté le 06-09-2006 à 13:21:29  profilanswer
 

On peux déjà emprunter sur 35 ans, 50 cela fait juste 15 ans de plus.
Je ne vois pas pourquoi cela ne serais pas possible.
Les assurances fonctionnent sur des moyennes.
L'espérance de vie est actuellement de 75,5 ans pour les hommes et 83 pour les femmes, une assurance ne ferais pas un mauvais calcul en proposant ce genre d'assurance.
 
Calcul :
Combien doit on facturer l'assurance-vie sur un prêt de 100 K€ fait par une personne de 25/35/45 ans durée du crédit 50 ans de façon que l'assurance soit bénéficiaire en moyenne ?
 
Réponse : dans 5 min

n°9425132
7063
Non Mollare Mai
Posté le 06-09-2006 à 13:22:46  profilanswer
 

100 000 € en 50 ans :D :D :lol:

n°9425170
Bollareck
Posté le 06-09-2006 à 13:27:23  profilanswer
 

sylvainleleu a écrit :

Code :
  1. Montant emprunté 100000
  2. Inflation 2%
  3. Durée ( années ) 8 10 15 30 50
  4. Durée (mois) 96 120 180 360 600
  5. Taux 3,55% 3,65% 3,85% 4,30% 5,00%
  6. Mensualité -1 198,11 € -995,90 € -732,19 € -494,87 € -454,14 €
  7. Coût H.A. ( euros courants ) -15 018,09 € -19 508,08 € -31 794,85 € -78 153,72 € -172 483,26 €
  8. Coût H.A. ( euros constants ) -7 426,76 € -9 496,13 € -15 155,74 € -35 660,40 € -74 673,10 €
  9. Montant emprunté 100000
  10. Inflation 2%
  11. Durée ( années ) 8 10 15 30 50
  12. Durée (mois) 96 120 180 360 600
  13. Taux 3,55% 3,65% 3,85% 4,30% 5,00%
  14. Mensualité -1 198,11 € -995,90 € -732,19 € -494,87 € -454,14 €
  15. Coût H.A. ( euros courants ) -15 018,09 € -19 508,08 € -31 794,85 € -78 153,72 € -172 483,26 €
  16. Coût H.A. ( euros constants ) -6 539,04 € -8 342,52 € -13 307,89 € -31 432,01 € -66 245,69 €
  17. Montant emprunté 100000
  18. Inflation 2,50%
  19. Durée ( années ) 8 10 15 30 50
  20. Durée (mois) 96 120 180 360 600
  21. Taux 3,55% 3,65% 3,85% 4,30% 5,00%
  22. Mensualité -1 198,11 € -995,90 € -732,19 € -494,87 € -454,14 €
  23. Coût H.A. ( euros courants ) -15 018,09 € -19 508,08 € -31 794,85 € -78 153,72 € -172 483,26 €
  24. Coût H.A. ( euros constants ) -5 664,11 € -7 209,09 € -11 506,46 € -27 400,99 € -58 429,23 €
  25. Montant emprunté 100000
  26. Inflation 3,00%
  27. Durée ( années ) 8 10 15 30 50
  28. Durée (mois) 96 120 180 360 600
  29. Taux 3,55% 3,65% 3,85% 4,30% 5,00%
  30. Mensualité -1 198,11 € -995,90 € -732,19 € -494,87 € -454,14 €
  31. Coût H.A. ( euros courants ) -15 018,09 € -19 508,08 € -31 794,85 € -78 153,72 € -172 483,26 €
  32. Coût H.A. ( euros constants ) -3 951,66 € -5 001,10 € -8 037,27 € -19 888,28 € -44 425,16 €


 
J'ai fait pour 2, 2,25, 2,5 et 3% d'inflation  
Après les taux augmentent avec l'inflation mais surtout plus l'inflation est importante moins cela coûte d'emprunter longtemps (par rapport à emprunter sur une période courte ).


 
 
 
 :jap:  [:acherpy]
 
EDIT : Reste plus qu'a faire la simu avec un apport de 15 000 20 000 et  30 000 et on y est  :lol:

Message cité 1 fois
Message édité par Bollareck le 06-09-2006 à 13:32:06
n°9425225
sylvainlel​eu
Posté le 06-09-2006 à 13:33:14  profilanswer
 

sylvainleleu a écrit :

On peux déjà emprunter sur 35 ans, 50 cela fait juste 15 ans de plus.
Je ne vois pas pourquoi cela ne serais pas possible.
Les assurances fonctionnent sur des moyennes.
L'espérance de vie est actuellement de 75,5 ans pour les hommes et 83 pour les femmes, une assurance ne ferais pas un mauvais calcul en proposant ce genre d'assurance.
 
Calcul :
Combien doit on facturer l'assurance-vie sur un prêt de 100 K€ fait par une personne de 25/35/45 ans durée du crédit 50 ans de façon que l'assurance soit bénéficiaire en moyenne ?
 
Réponse : dans 5 min


 

7063 a écrit :

100 000 € en 50 ans :D :D :lol:


 
Je prends toujours 100K€ après tu multiplies si besoin est ...
 
Voici le montant de la prime à demander par l'assurance pour être bénéficiaire sur un prêt de 100K€ à 5% sur 50 ans :

Code :
  1. Montant 100000
  2. Durée 50
  3. Taux 5%
  4. Homme  Femme
  5. Age 35 45 35 45
  6. Espérance  75 75 80 80
  7. Nombre Remb. 480 360 540 420
  8. Nombre Remb.total 600 600 600 600
  9. Reste à rembourser 42814 68812 24062 57426
  10. Prime mensuelle 89,20 191,14 44,56 136,73


 
Calcul ne tenant pas compte de l'inflation.
Je suis en train de voir ce que cela donnerais en la prennant en compte.
 
On voit que c'est cher, mais pas impossible.

Message cité 1 fois
Message édité par sylvainleleu le 06-09-2006 à 13:34:03
n°9425251
sylvainlel​eu
Posté le 06-09-2006 à 13:35:39  profilanswer
 

Bollareck a écrit :

:jap:  [:acherpy]
 
EDIT : Reste plus qu'a faire la simu avec un apport de 15 000 20 000 et  30 000 et on y est  :lol:


 
Je ne voit pas en quoi l'apport modifie quelque chose ?
Cela change pour évaluer les intérêts respectifs de la loc et de l'achat, mais pour ce qui est du coût du prêt ???

n°9425333
sylvainlel​eu
Posté le 06-09-2006 à 13:44:21  profilanswer
 

sylvainleleu a écrit :

Je prends toujours 100K€ après tu multiplies si besoin est ...
 
Voici le montant de la prime à demander par l'assurance pour être bénéficiaire sur un prêt de 100K€ à 5% sur 50 ans :
Calcul ne tenant pas compte de l'inflation.
Je suis en train de voir ce que cela donnerais en la prennant en compte.
 
On voit que c'est cher, mais pas impossible.


Fait avec l'inflation, c'est beaucoup + raisonnable ( sur 30/35 ans mini, elle joue à plein ) :

Code :
  1. Montant 100000
  2. Durée 50
  3. Taux 5%
  4. Inflation  2%
  5. Homme  Femme
  6. Age 35 45 35 45
  7. Espérance  75 75 80 80
  8. Nombre Remb. 480 360 540 420
  9. Nombre Remb.total 600 600 600 600
  10. Reste à rembourser ( euros courants ) 42814 68812 24062 57426
  11. Prime mensuelle ( euros courants ) 89,20 191,14 44,56 136,73
  12. Reste à rembourser ( euros constants ) 4672,87 4125,80 5004,85 4381,57
  13. Prime mensuelle ( euros constants ) 9,73 11,46 9,26 10,43


 
Cela redeviens raisonnable : ~12 euros par mois d'assurance décès pour 100 k€ emprunté
 
Je rappelle que ce calcul est fait en tenant compte d'une espérance de vie de 75 ans pour les hommes et 80 ans pour les femmes qui :
- est en dessous de la réalité actuelle.
- a des chance d'augmenter.
 
tout ça pour dire que la seule limitation actuellement à des durées de 50 ans est d'ordre légale plutôt que financière.

Message cité 1 fois
Message édité par sylvainleleu le 06-09-2006 à 13:48:42
n°9425423
Bollareck
Posté le 06-09-2006 à 13:56:21  profilanswer
 

Et puisqu'on parle tant des difficultés à devenir propriétaire , quid des prix de la construction et des terrains ?  
 
En gros, pour faire simple,  aujourd'hui le prix d'un terrain nu à batir de taille suffisante pour construire une villa avec jardin , non mitoyenne ( 200 à 500 m² ) viabilisé est au prix d'un à deux studios sur le même secteur. 110 k€ en région Toulousaine. 180 000 dans le 93 , 300 000 sur le 92 . Si on réussit à en trouver  :D  
 
A cela il faut ajouter le prix des travaux. Les entreprises que je connais construisent entièrement une villa T4 de 100 m² avec garage pour un peu moins de 100 000 €.  
 
Il y'a des secteurs ou cela vaut vraiment le coup.
 
D'autres ou pour le même prix on a une villa dans une résidence sécurisée en VEFA


Message édité par Bollareck le 06-09-2006 à 13:57:32
n°9425732
Zeux
Mac user, comme Bayrou :o
Posté le 06-09-2006 à 14:33:22  profilanswer
 

sylvainleleu a écrit :

Fait avec l'inflation, c'est beaucoup + raisonnable ( sur 30/35 ans mini, elle joue à plein ) :

Code :
  1. Montant 100000
  2. Durée 50
  3. Taux 5%
  4. Inflation  2%
  5. Homme  Femme
  6. Age 35 45 35 45
  7. Espérance  75 75 80 80
  8. Nombre Remb. 480 360 540 420
  9. Nombre Remb.total 600 600 600 600
  10. Reste à rembourser ( euros courants ) 42814 68812 24062 57426
  11. Prime mensuelle ( euros courants ) 89,20 191,14 44,56 136,73
  12. Reste à rembourser ( euros constants ) 4672,87 4125,80 5004,85 4381,57
  13. Prime mensuelle ( euros constants ) 9,73 11,46 9,26 10,43


 
Cela redeviens raisonnable : ~12 euros par mois d'assurance décès pour 100 k€ emprunté
 
Je rappelle que ce calcul est fait en tenant compte d'une espérance de vie de 75 ans pour les hommes et 80 ans pour les femmes qui :
- est en dessous de la réalité actuelle.
- a des chance d'augmenter.
 
tout ça pour dire que la seule limitation actuellement à des durées de 50 ans est d'ordre légale plutôt que financière.


Merci pour tous ces calculs :jap:


---------------
Guerre Dollar - Euro : la chute economique des Etats-Unis avant 2010.
n°9425803
ezzz
23
Posté le 06-09-2006 à 14:42:15  profilanswer
 

Plus les pages avancent et moins j'arrive à suivre vos conversations et vos calculs, pourtant le sujet m'intéresse.
Je crois qu'il est temps que j'investisse dans un bouquin ou deux sur le sujet :o

n°9425995
sylvainlel​eu
Posté le 06-09-2006 à 15:07:19  profilanswer
 

ezzz a écrit :

Plus les pages avancent et moins j'arrive à suivre vos conversations et vos calculs, pourtant le sujet m'intéresse.
Je crois qu'il est temps que j'investisse dans un bouquin ou deux sur le sujet :o


N'hésites pas à poser des questions entretemps, il y a des chances que kkun aie la réponse ;)

n°9426223
ezzz
23
Posté le 06-09-2006 à 15:30:24  profilanswer
 

C'est gentil :d

n°9426677
StefSamy
VC FTW
Posté le 06-09-2006 à 16:11:44  profilanswer
 

ezzz a écrit :

Plus les pages avancent et moins j'arrive à suivre vos conversations et vos calculs, pourtant le sujet m'intéresse.
Je crois qu'il est temps que j'investisse dans un bouquin ou deux sur le sujet :o


 
C'est en tout cas plus raisonnable aujourd'hui que d'investir dans l'immo!


---------------
Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.
n°9426711
sylvainlel​eu
Posté le 06-09-2006 à 16:15:26  profilanswer
 

Zeux a écrit :

+1
 
J'ai emprunté à 3,65% en fixe et l'inflation se balade entre 2 et 2.5%. Autant dire que d'ici 10 ans le poids de mes mensualités sur mon revenu aura diminué de bien plus de 20% alors qu'un loyer suit l'inflation voire la dépasse.
 
Mais je crois que même avec l'inflation il reste souvent plus intéressant de louer.


 
Il faudrais que je reprenne le fichier excel de comparaison achat/loc pour voir s'il prends en compte l'inflation.
Mais le résultat global que j'en tire est : l'argent n'est pas cher en ce moment, quelque soit son utilisation.
C'est + sensible sur des durées longues, mais même mon prêt sur 13 ans je rembourserais la moitié en euros constants de ce que je pensais rembourser en euros courants. ( avec une inflation à 2% tout du long ).
En tout cas je ne crois plus que les banques se servent grassement avec les prêts immo, ce qui ne les empêche pas de le faire avec d'autres services.
 
Evidement quand on vois sur 100K€ empruntés sur 25 ans à 4% coûtent 58350 € d'intérêts on s'inquiète.
Mais lorsque l'on retire l'inflation cela ne fait plus que 26135 € soit ~ 1,92% d'intérêt réel.

n°9426754
StefSamy
VC FTW
Posté le 06-09-2006 à 16:19:18  profilanswer
 

sylvainleleu a écrit :

Ce serait bien d'intégrer ce facteur lorsque l'on fait des comparaisons sur l'intérêt de l'achat / à la location.


 
Personnellement, le but de mon classeur pour comparer l'achat et la loc ne me sert que pour du court terme (pour contrer le faux prérequis du "l'immo ça monte toujours, on y perds pas, et on rachète plus grand plus tard" ). Je suis bien persuadé qu'il est plus intéressant d'acheter que de louer toute sa vie...!!!! Maintenant la question est : faut-il acheter maintanant au prix de fou actuel, ou rester en loc quelque temps le temps que ça baisse, si ça baisse...
 
 
A propos du faux prérequis susnommé! , Bollareck, puisque tu es reviendu ici, tu peux commenter mon calcul sur le fait (je te cite à peu près) "qu'il est toujours plus intéressant financièrement d'acheter un truc à 230 k€ même en le revendant 210 k€ 5 ans plus tard que de louer à 800€/mois"...


---------------
Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.
n°9426785
Zeux
Mac user, comme Bayrou :o
Posté le 06-09-2006 à 16:23:12  profilanswer
 

sylvainleleu a écrit :

Il faudrais que je reprenne le fichier excel de comparaison achat/loc pour voir s'il prends en compte l'inflation.
Mais le résultat global que j'en tire est : l'argent n'est pas cher en ce moment, quelque soit son utilisation.
C'est + sensible sur des durées longues, mais même mon prêt sur 13 ans je rembourserais la moitié en euros constants de ce que je pensais rembourser en euros courants. ( avec une inflation à 2% tout du long ).
En tout cas je ne crois plus que les banques se servent grassement avec les prêts immo, ce qui ne les empêche pas de le faire avec d'autres services.
 
Evidement quand on vois sur 100K€ empruntés sur 25 ans à 4% coûtent 58350 € d'intérêts on s'inquiète.
Mais lorsque l'on retire l'inflation cela ne fait plus que 26135 € soit ~ 1,92% d'intérêt réel.


Comme je disais au dessus, à l'heure actuelle il est très intéressant d'emprunter... [:spamafote]
 
En ce qui concerne les banques le prêt immo leur sert surtout à faire venir de nouveaux clients car beaucoup de gens changent de banque à l'occasion d'un prêt immobilier, c'est bien connu.


---------------
Guerre Dollar - Euro : la chute economique des Etats-Unis avant 2010.
n°9426924
StefSamy
VC FTW
Posté le 06-09-2006 à 16:41:48  profilanswer
 

sylvainleleu a écrit :

Mais le résultat global que j'en tire est : l'argent n'est pas cher en ce moment, quelque soit son utilisation.


 
Certes, mais si c'est pour l'échanger contre un truc cher (au hasard, l'immobilier!), surévalué, ça sert pas plus!
 
On pourrait me faire un prêt à taux 0, c'est pas pour ça que j'achèterais un studio à Sarcelles à 1 M€!!!
 
 :jap:  


---------------
Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.
n°9427034
Zeux
Mac user, comme Bayrou :o
Posté le 06-09-2006 à 16:54:29  profilanswer
 

StefSamy a écrit :

Certes, mais si c'est pour l'échanger contre un truc cher (au hasard, l'immobilier!), surévalué, ça sert pas plus!
 
On pourrait me faire un prêt à taux 0, c'est pas pour ça que j'achèterais un studio à Sarcelles à 1 M€!!!
 
 :jap:


En même temps les banques ne prêtent de grosses sommes à des particuliers que pour de l'achat immobilier...
 
J'imagine qu'il y'en a qui achètent juste pour pouvoir emprunter et profiter des taux...


---------------
Guerre Dollar - Euro : la chute economique des Etats-Unis avant 2010.
n°9427176
StefSamy
VC FTW
Posté le 06-09-2006 à 17:12:03  profilanswer
 

Zeux a écrit :

J'imagine qu'il y'en a qui achètent juste pour pouvoir emprunter et profiter des taux...


 
C'est énorme!!! :lol:  


---------------
Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.
n°9427185
Zeux
Mac user, comme Bayrou :o
Posté le 06-09-2006 à 17:13:00  profilanswer
 

StefSamy a écrit :

C'est énorme!!! :lol:


J'ai dit "j'imagine" hein mais ça ne m'étonnerait pas plus que ça qu'il y en ai...


---------------
Guerre Dollar - Euro : la chute economique des Etats-Unis avant 2010.
n°9427263
7063
Non Mollare Mai
Posté le 06-09-2006 à 17:20:25  profilanswer
 

StefSamy a écrit :

C'est énorme!!! :lol:


J'imagine qu'il a voulu dire que c'était un élément déclencheur.
Que c'était "la goutte d'eau qui faisait déborder le vase"

n°9427514
Lam's
Profil: bas.
Posté le 06-09-2006 à 17:48:57  profilanswer
 

Soit f(taux, prix) = probabilité d'achat.  
f(taux2, prix2) > f(taux, prix) si taux2<taux, ou si prix2<prix.
Pour les fameux 93% de locataires qui considèrent que les prix ne vont pas baisser, le prix est une constante (voir même une variable croissante). Pour eux, la probabilité d'achat est donc fonction des taux. On a d'ailleurs largement rabaché que pas mal de gens achetaient "une mensualité" plutôt qu'un coût total... [:spamafote]

n°9431133
Shyamalan
Posté le 06-09-2006 à 22:39:56  profilanswer
 
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