On va pas recommencer hein ?    
 
Ca suffit le trollage.

Disons que je fais attention à ce que certains ne profitent pas de mon absence pour me casser du sucre sur le dos, frustrés qu'ils sont d'avoir été contredits avec un argumentaire    concret.

Disons que je fais attention à ce que certains ne profitent pas de mon absence pour me casser du sucre sur le dos, frustrés qu'ils sont d'avoir été contredits avec un argumentaire    concret.

POST OF THE WEEK

POST OF THE WEEK

Le mans est saturé, perpignan dans l'exemple donné, etc...
 
Beaucoup d'immeubles ont été construits dans des zones où il n'y avait pas de demande de logement, mais les vendeurs forts ont réussis à les vendre à des gens aveuglés par le simple fait de ne pas donner ça au FISC...
 
Maintenant on arrive aux 9 ans, les économies d'impôts sont faites, les proprios n'ont plus d'intérêt à faire bailleur HLM...

Euh ...  
 
Mais la je parle simplement des promoteurs constructeurs qui se chargent aussi eux mêmes de la gestion locative. Aprés il y'a toute une nuée de " boites de défisc " ou tout est sous traîté, ou en cas de pépin les protagonistes ( Promoteur, constructeur, vendeur, gestionnaire ) passent des mois à se renvoyer la balle ...  
 
Bref , ne pas acheter au premier venu qui propose des taux de rentabilité mirifiques.  La encore c'est  une question de simple bon sens ...

C'est un peu le but du forum, sinon je ne serais pas dessus depuis 6 ans et demi.
 
EDIT : et toi non plus d'ailleurs je suppose.

D'après les témoignages que j'ai lu, il semblerait que c'est le client - pardon, investisseur - qui récupère les balles renvoyées par tous les autres...

J ai le meme raisonnement et je me demandais si j etais normal, de plus si jamais l immobilier baisse (meme legerement) tu est encore a payer de ta poche le cout du credit et cela sur 25 ans ...  
 
Jsuis qd meme interesse par les tableaux (meme si je suis totalement convaincu qu un credit long est forcement plsu cher). Son argumentaire etait de dire qu il vallait mieux rajouter un credit plus long de tt facon notre generation serait endette toute sa vie e qu il vallait revendre ce bien neuf dans 4 / 5 ans pour acheter plus grand et ainsi de suite ...

j'ai rien dit du tout moi    
je parlais d'une émission que j'avais vue sur i-télé et je faisais part des grandes lignes/conclusions de cette émission
 
En ce qui concerne les arguments du commercial disant qu'il faut eviter les prets a taux 0 et qu'il vaut mieux s'endetter sur 30ans c'est assez    
 
Experience perso, on a quand meme droit a 20 000€ a taux 0, c'est deja pas mal a la base
on etait sur 8 ans donc 200€ de mensualité
 
On recoit les avis d'imposition 2 jours avant d'aller a la banque où on avait une prévision sur nos emprunts.
Et là on descend de tranche avec nos revenus de référence, et on se retrouve avec le taux 0 a 50% et différé.
Résultat, on passe sur 15ans au lieu de 8 en remboursant que 50%... soit 50€ de mensualité au lieu de 200.
 
Du coup on a réduit le pret principal de 15ans a 12ans, ce qui nous a permis de passer a un pret a double taux, avec 10ans fixe et 2ans variable avec un taux bien plus avantageux sur ce pret double taux que celui a taux fixe de 15ans a la base.
 
Sur ce coup là on dit merci au pret a taux 0, je vois pas pourquoi faudrait l'éviter, meme en restant sur 8ans, une fois celui ci terminé, ca permet de baisser la durée du pret principal en augmentant les mensualités si on emprunte sur 20ans par exemple.
 
Bizarre ton commercial, a part tout faire pour realiser sa vente, il s'en fou du reste

Ca, tout le monde est d'accord, mais de là à dire qu'un bon robien l'évite ...
 
Maintenant, si zeux ne sait pas s’exprimer, c’est un autre problème

Pour les calculs :  
 
600€/ mois à 4 % sur 25 ans, donne 112 k€ de prêtés
600€/ mois à 4.2% (crédit plus long donc taux supérieur) sur 30 ans, donne 122 k€ d'emprunt.
Donc en tout on met 600*12*5 = 36 k€ de plus sur la table, pour pouvoir emprunter seulement 10 k€ de plus. Ca fait 26 k€ d'intérêts pour 10 k€ de capital emprunté. Si ça c'est pas jeter l'argent par les fenêtres!
 
De même, 112 k€ empruntés sur 30 ans à 4.2 % donne des mensualités de 550€. Ca fait 50€ depouvoir d'achat en plus les 25 premières années, mais ça fait 550€ de pouvoir d'achat en mois les 5 années suivantes. De plus, sur 25 ans le crédit aura coûté en tout 178 k€, et sur 30 ans 198 k€. Encore 20 k€ jetés par la fenêtre du banquier!
 
De plus pour sa partie revente dans 5 ans etc, pipo : crédit long et revente rapide : peu de capital remboursé, faut amortir les frais de notaire, j'avais calculé quelque pages en arrière que pour un bien à 230 k€, il fallait revendre 240 k€ pour équivaloir à une location à 800€/mois. Après, il faut juger si oui ou non le bien va prendre de la valeur, etc... Quand à racheter plus grand, si le marché évolue à la hausse, ton bien prend de la valeur mais celui plus grand aussi, et la différence est encore plus importante. Et comme en 5 ans t'as remboursé peu de capital, il sera encore plus difficile d'acheter le bien que maintenant. A la limite, vaut mieux un marché qui baisse, voir ici : http://forum.aufeminin.com/forum/f [...] aison.html
 
C'est un vieux mythe mal reservi le "j'achèterai plus grand dans cinq ans" actuellement. C'est vrai pour des crédits courts (15 ans max) car en 5 ans tu as déjà remboursé un certain capital. Avec un crédit sur 30 ans, tu repars à la case départ.
 
D'ailleurs, beaucoup parlent de plus value. Mais c'est virtuel quand la hausse de la valeur n'est dûe qu'à la hausse de l'immobilier, car tous les biens prennent de la valeur. Le mieux est d'apporter de la valeur ajoutée (acheter un bien et le rénover, l'aggrandir, etc). Là le bien prend réellement de la valeur par rapport aux autres. D'ailleurs, on trouve peu de choses à rénover je trouve.

La, pas de danger de " krach " .

Sinon pour un bon investissement locatif le mieux est de parier sur les secteurs qui sont en plein développement et ou les prix continueront à grimper ,même si en RP ils stagnent ou baissent.  
 
Je pense à la région Toulousaine, du coté de Montpellier aussi ( ces deux villes ont la plus forte croissance de France ) et également du coté de Tours.  
 
La, pas de danger de " krach " . Il faut dire que les prix restent raisonnables, même dans les quartiers les plus chers on ne dépasse pas les 5000 €/ m². Dans des centres villes historiques, entièrement rénovés, ou il n'y a plus d'endroit pour construire, et proche de tous les commerces, ca se justifie.

ça faisait un bout de temps que je n'étais pas venu ici, et on dirait que ce topic se porte à merveille.
C'est proportionnel avec le risque de krach ?  

ils peuvent vendre, mais ça ne remet pas en cause le bail. ils doivent te faire une proposition avant de pouvoir le vendre, sinon ça la bloque

Il semble que la régie immobilière (propriétaire de mon immeuble) va "vendre" (surtout aprés la visite des experts de métrage et le blocage de location des appartements et places de parking, tous vacants). D'où mes questions :
- peut on espérer un prix intéressant si jamais ils font la proposition aux locataires ?
- si on refuse l'offre, on reste jusquà la fin du bail ?
- quant à l'éventuel nouveau propriétaire, il ne peut rien faire pour nous faire partir ?
 
Je suis un peu dégouté, qu'on vend des appartements loués à prix bradé si le nouveau propriétaire n'est pas le locataire lui même, vrai ?

Il semble que la régie immobilière (propriétaire de mon immeuble) va "vendre" (surtout aprés la visite des experts de métrage et le blocage de location des appartements et places de parking, tous vacants). D'où mes questions :
- peut on espérer un prix intéressant si jamais ils font la proposition aux locataires ?
- si on refuse l'offre, on reste jusquà la fin du bail ?
- quant à l'éventuel nouveau propriétaire, il ne peut rien faire pour nous faire partir ?
 
Je suis un peu dégouté, qu'on vend des appartements loués à prix bradé si le nouveau propriétaire n'est pas le locataire lui même, vrai ?

Raisonnable à 5000 €/m², ca se discute

tu devrais plutot te rejouir d'avoir pu louer un appart aux prix bradés

5000€ / mois dans des villes moyennes voir des trous paumés (tours) justifiés?
on nage en plein delire la

Euh on s'est mal compris, le loyer est celui du marché. Quand on vend un appartement loué, le prix est baissé pour le nouveau propriétaire (qui doit attendre la fin du bail pour récupérer son appart), non ?

normalement ca fait un malus pour le prix de vente vu que ca ecarte de l'offre tous les gens qui veulent l'appart pour se loger...

Malus que le locataire n'en profitera pas...  
A combien s'éleve le malus en moyenne (en pourcentage) ?

 c'est vachement variable, ça depend si t'es en fin ou début de bail, et certains vendeurs estiment que vendre un appart déja loué c'est une bonne affaire pour celui qui veut faire un placement immo. Bref rien ne dit que ça entraine un malus.

Il me reste bientot 4 ans de bail...  
Pour le moment, on ne sait rien. Il se peut qu'il vende carrément l'immeuble à un investisseur, non ?

En tant que locataire t'es de toute façon prioritaire pour l'achat de ton appart.

... au prix proposé à l'acheteur final. Il peut préempter l'appart quoi.

Cà c'est une bonne nouvelle !   S'il vend 10% moins cher que le prix proposé au départ et refusé, j'ai donc le droit d'acheter à ce prix ?

   
j'ai rien compris.

Il doit proposer le prix final à son locataire. Maintenant, je ne suis pas sûr qu'il soit dans ce cas. Ca dépend qui possède l'immeuble, s'il est impacté par les lois anti-découpe, etc.

Il dit que dans le cas où le locataire est prioritaire, le vendeur ne peut pas faire:
- Proprio: Je le vends à 570 000 euros. T'es intéressé ?
- Arthas: bein... non.
3 mois plus tard:
- Proprio: Au fait, je l'ai vendu à 185 000 euros. C'est dommage que t'aies pas été intéressé..
 
Il doit proposer le prix final à son locataire. Maintenant, je ne suis pas sûr qu'il soit dans ce cas. Ca dépend qui possède l'immeuble, s'il est impacté par les lois anti-découpe, etc.

C'est parce qu'on le sent arriver. Il est là, si proche

Juste une petite remarque quand vous calculez le coût de votre prêt :
tenez compte de l'inflation.
Cela fait réellement une bonne surprise.