Reprise du message précédent :

 
Ca fait 2-3 fois que je te vois sortir des grosses conneries sur ce topic. Je réagis à celle-ci qui l'est + que les autres.
 
Déjà un bon Robien (ou Perissol ou Besson) c'est avec un bon produit, bien situé qui prendra de la valeur. La plusvalue à la revente devant compléter la rentabilité locative et fiscale. C'est le grand jeux des boites de défisc que de détourner l'attention du client de la qualité du bien et de sa valeur réelle. Visiblement cela a bien marché avec certains
 
Deuzio, éviter une plusvalue pour ne pas payer les 25% d'impôts sur cette même plusvalue, c'est déjà tellement énorme comme affirmation que je ne comprends pas comment l'on peut ne pas s'en rendre compte en l'écrivant. C'est un peu comme dire que l'on veut rester au SMIC, parce qu'à 4000€/mois, ça fait payer bcp d'impôt    

et puis de tout façon la plus value, apres 15 ans y'en a plus.

Ravi de l'apprendre
 

Entièrement d'accord avec ça.
 

On peut aussi garder le bien à terme et donc ne pas payer d'impôts sur la plus value. Je pensais qu'un spécialiste de la défisc saurait ça...
 
Si tu vends tes produits de défisc en te basant sur la plus value pour arriver à un rendement correct je conseille à tes clients de se casser tout de suite.

 
²
 
tout vendeur/voleur vit au depend de celui qui l'ecoute ²

Bah, je ne suis pas un pro de la defisc moi, mais j'ai cru comprendre qu'au delà de 15 ans, le bien ne permet plus de defiscalisation. Donc, la vente peut-être une solution plus rentable que la location (suivant le rendement du bien).

Oui on peut ... mais si on a _besoin_ de le vendre pour une raison X ou Y ce serait dommage d'avoir "un bon Robien qui EVITE la plus value"

En même temps si tu as besoin de pognon, qu'est ce que tu fous avec un Robien ?

La vie n'est pas un long fleuve tranquille, tu peux toujours avoir des situations qui font que ... et ce que ce soit pendant la durée de la défisc, ou après, comme l'indique rw72000.
 
Mais bon, avec un bon robien, pas de plus value, donc ca va
 
P.S. : J'ai pas de robien, l'immo c'est de la merde

Demande a kiriou

Tu peux avoir un fort rendement locatif et un faible rendement en capital ou l'inverse. Mais vu le marché actuel à mon avis il faut choisir le premier type de bien. Perso je ne tenterai pas trop de faire de la plus value avec le risque de baisse à moyen terme...

C'est vrai, j'ai pas grand chose à répondre à ça si ce n'est que si on pense toujours au pire on avance pas...
 

Euh ouais ok ... mais dans ce cas pourquoi "un bon Robien EVITE la plus value car sinon c'est impôts massifs à la revente", vu que de toute facon tu ne comptes jamais le revendre, ni tes descendants ?

je pense qu'il veux dire que la PV n'est pas le premier but recherché  
apres c'est une question de formulation ...

Ca, tout le monde est d'accord, mais de là à dire qu'un bon robien l'évite ...
 
Maintenant, si zeux ne sait pas s’exprimer, c’est un autre problème

Ben tu peux finir de le vendre au bout de 20 ans mais si Kiriou se pointe chez toi avec sa calculette en t'expliquant que comme les prix ont monté de 15% l'année dernière il te propose un bien à fort rendement sur le capital (de l'immobilier spéculatif quoi) ben je te conseille de t'enfuir.
 
Encore une fois c'est soit fort rendement locatif soit fort rendement sur capital et les 2 sont en général inversement proportionnels. Je maintiens qu'à l'heure actuelle il faut monter des plans Robien à fort rendement locatif (donc sans plus value ou en tous cas une plus value limitée). Maintenant je peux me tromper et l'immobilier peut encore prendre 10% par an pendant 5 ans.
 
Rien ne t'empêche ensuite de louer pendant quelques années supplémentaires puis de vendre tranquillement...
 
Maintenant effectivement tu peux avoir besoin d'argent rapidement, ça arrive. Et dans ce cas de toutes façons tu perds l'avantage fiscal si c'est avant les 9 ans.

Je ne dois pas savoir m'exprimer, on me l'a déjà dit et j'ai déjà pris 2 TT parce qu'on m'avait mal compris

 
Tu mélanges tout et en + tu continues à raconter n'importe quoi.
 
Je te rappelle ton affirmation d'origine :
 

 
Voilà de ce dont il s'agit... un BON Robien EVITE la PLUSVALUE !!! N'essaye pas de partir sur un autre terrain, ton affirmation est fausse, illogique et bête.
 
Ne commence pas à sortir qu'il ne faut pas compter dessus pour le plan de financement ou d'autres évidences dont il n'est pas question ici.
 
Les personnes qui te lisent n'ont pas forcément de bonnes connaissances en immo et particulièrement en immo defisc, alors il convient pour leur rendre service de leur répêter jusqu'à plus soif que :  
 
NON un projet immo de defisc ne se monte pas sur la rentabilité fiscale attendue,  
NON un produit immo n'est pas un investissement comme les autres,  
NON la la plusvalue n'est pas accessoire ou un "bonus".
OUI le produit immobilier est le centre du projet
OUI il faut monter ce type d'opération selon les mêmes critères d'exigence qu'une opération immobilière classique à but locatif
OUI c'est l'économie fiscale qui est l'accessoire ou le "bonus"
 
Respectez ces quelques règles et vous éviterez d'y être de votre poche à la fin de la période de l'amortissement fiscal.
 
 

Eh oh du calme hein, un bon débat peut rester courtois...
 
Tu sais si j'ai tort expose tes arguments et je le reconnaitrai hein je suis pas du genre à rester borné et je suis tout à fait prêt à accepter le fait que je me trompe.
 
Visiblement l'affirmation d'origine est ce qui gêne, elle est effectivement sûrement trop incisive. Je pense que certains ont néanmoins compris ce que je voulais dire même si la forme est mauvaise. J'm'excuse.
 
Mais oh hein si sur ce forum il faut toujours avoir raison alors je joue plus sinon j'ai perdu d'avance.

Non mais on est tous d’accord sur le fait qu’avant tout un robien doit avoir un bon rendement locatif, mais ça reste un bien immobilier comme un autre et je ne vois pas en quoi sa valeur, pour être un « bon » robien, ne devrait pas suivre la tendance du marcher immobilier et « éviter » les PV éventuelles. D'ailleurs rendement locatif et valeur du bien sont pour moi liés donc je ne vois pas en quoi ces notions seraient diamétralement opposées.
 
Et personne n’a dit que le but d’un robien était de surperformer le marché sur la valeur du bien mais quelqu’un a dit qu’il ne fallait pas qu’il augmente afin d’éviter de payer 25% d’impôts en cas de revente ...

 
je pige pas

 
Bah je pense pareil, un appart bien placé et/ou de qualité se louera mieux mais se vendra egalement mieux qu'une bouse

Ben il me semblait logique que plus le prix d'entrée était élevé moins la rentabilité locative était bonne mais encore une fois je peux avoir tort...
 
Donc logiquement, en suivant cette voie, plus le rendement sur capital est bon (les prix augmentent) moins le rendement locatif devrait être bon.
 
Enfin je ne sors pas tout ça non plus de mes fesses, j'ai vu quelques articles qui parlaient de ce genre de trucs...
 

 
La première phrase est pour moi
 
Le reste était mon idée de base...
 
http://guide-defiscalisation.fr/in [...] robien.htm

Oui bon ça va j'ai reconnu mon erreur

 
non.
si tu cherches de bon rapport (prix d'achat/loyer),  vaux mieux chercher des coins populaire.
sur lille par ex. on peux acheter pour louer a fives, wasemme ou caulier mais pas rue nationale ou dans le vieux lille (autant laisser son $ a la banque)
 
au contraire, je serais tenté de dire que plus un bien est cher (T4 - T5 etc) moins il se loue facilement alors
les F1-F2 partent comme des petit pains.
En province, bcp de monde regardent pour acheter des que le loyer depasse 650-700€  
++  

Ah, ce n'était pas si évident
 
Sinon 4% brut pour être excellent, c'est de la balle l'immo, enfin bon vu le site ...

Faut pas se plaindre non plus j'aurais pu entrer en mode Bollareck et dire :
 
"Noooonnn madaaaame j'ai raison !"
 
 

Oui bon on a compris que pour toi c'était de la merde

la valeur "fondamentale" d'un bien immobilier se calcule à partir de son rendement locatif

 
Attends là, tu n'as pas que des problèmes d'expression mais de raisonnement aussi
 
Je résume :
 
Tu nous dis que + le prix d'entrée (d'achat ?) est élevé + la rentabilité locative est faible... bon OK, mais un prix élevé = potentiel de PV faible... donc les deux vont dans le même sens !?!  
 
 
Et le lien ne donne aucune explication, il s'agit toujours d'une affirmation à ne pas prendre pour agent content.
 

 
T'as mis le temps

Je suis pas trop d'accord avec ton "prix élevé = potentiel de PV faible" car les prix peuvent être élevés mais quand même continuer d'augmenter rapidement, enfin c'est ce qu'on a vu entre 2002 et aujourd'hui, non ?
 

Content de voir que tu as repris le sourire...

 
Ce que tu es en train de dire (et d'ailleurs, je suis d'accord), c'est que la rentabilité loc et la PV prévisible ne sont pas tjs //. Pas de problème.
 
Ce que je n'accepte pas de voir écrit c'est que les deux sont "inversement proportionnels", parce que si l'on voulait donner une généralité ce serait plutôt le contraire, dans la majorité des produits les deux sont liés.

 
Ch'uis pas l'mauvais gars , c'est juste que je n'aime pas les phrases péremtoires sur des sujets importantes comme l'immo

J'ai vu que tu étais parti au quart de tour alors j'ai eu peur.
 
Tu as dis que j'avais dit de grosses conneries par le passé, en fait dans ce cas-là ce serait sympa de les souligner sur le moment et de rentrer dans le débat ou juste de m'envoyer un MP.  
 
Après tout moi je suis surtout là parce que le sujet m'intéresse et si je me trompe ou si un point est sujet à contreverse, ça m'intéresse aussi de le savoir... Même si de temps en temps ça m'oblige à reconnaître que je me trompe.

 
Mouais pour les villes avec un gros déficit de logement certainement, tout ce loue et les loyers même dans les coins populaires sont attractifs. Par contre je connais des vile (en général plus petites) ou l'offre de logement est assez grande et ayant le choix, les gens se ruent vers les centre-villes ou les quartiers animés désertant completement des coins entiers. La différence de loyer pour un appart à surface equivalente est alors assez grosse.
 
Enfin bon comme dit Kiriou, l'achat d'un bien immo ne se fait pas à la légère chaque coin est un cas particulier.

quelle difference

tu n'a pas de coeur  
 
quand tu achat ta maison de pour les 30 prochaines années, c'est pas un placement    
c'est de l'amuuuuuuuure    
 
et donc tu es pret a payer (un peu) plus   et bien souvent, tu ne te demande pas combien tu pourrais la louer
 
 

 
Je ne vais pas te faire l'historique mais promis maintenant je t'ai à l'oeil

C'est un peu le but du forum, sinon je ne serais pas dessus depuis 6 ans et demi.
 
EDIT : et toi non plus d'ailleurs je suppose.

 
   
 
On va pas recommencer hein ?    
 
Ca suffit le trollage.  

Il n'est jamais très loin...