Reprise du message précédent :

Si tu veux...

 
 Heu... oui, je veux, oui, merci.

le proprio aura du mal à faire passer son ravalement à 29 000 € dans le montant du loyer ou alors il devra le diviser en 1000

 
C'est pas que je souhaite avoir fait une mauvaise affaire, mais en l'occurence c'est un peu petit pour y vivre à deux donc si jamais ça se fait, tôt ou tard (disons 6 mois - 1 an), yaura un appart plus grand à prendre. Ce qui veut dire que je devrai mettre celui-là en location.

c'est bien ce que j'avais compris
tu as eu raison, tu as acheté pile au bon moment pour faire de l'investissement locatif

 
29.000 € par propriétaire ?

Les Echos ont des trucs bien:
http://www.lesechos.fr/patrimoine/calculateurs.htm
Genre le simulateur de crédit: http://www.lesechos.fr/patrimoine/ [...] timmo.html

Un pote a payé 6k€ sur un an pour un ravalement, ok il est tranquille pour quelques temps normalement, mais bon ça doit faire mal au c*l sur le coup

Excellent, c'est ce que je cherchais.
Bon, manque le "capital restant du" à un point donné de la courbe, mais c'est pour faire la fine bouche.

Pas si son bien perd 550€ de valeur par mois ce qui est.... largement possible, 6 p'tits k€ à l'année, à la louche 2-3% du prix d'achat.  

 
Sauf que tu loues charges comprises mais que tu achètes hors charges, et qu'il faut donc comparer ce qui est comparable.

 
Vaut mieux perdre 50% d'un PEA qui représente une partie d'un appart que perdre 50% d'un appart entier  

mais t'as pas acheté y a presque un an? t'étais quand meme au courant de ca avant de signer non?

 
Non. Déjà démontré il y a moins de 7 jours.
 
Un proprio met toujours un peu au pot quand même.

Oui mais quand on veut vraiment devenir proprio, on ne voit que ce que l'on veut bien voir (oeillères, toussa...)

Tant qu'il n'a pas revendu, il n'a pas perdu

 
Ca veux rien dire, ca.
Quand le proprio fixe son loyer, il prends en compte ses charges de copro pour calculer sa renta, donc fatalement, le locataire en paie une partie.

Aujourd'hui dans "ca se discute", nous recevons Grenouille Bleue, 55 ans, 4 enfants, qui vit dans un studio à Neuilly  
 
 
 
 
Bon j'arrête

je suis vraiment pas sur qu'il ait une marge de manoeuvre importante, faut quand même qu'il soit pas loin du prix du marché.

Oui mais quand on compare loyer vs. traite du crédit, à ce moment la on tiendrait compte de ces charges dans le loyer, et pas dans les traites du crédit.
Donc ca fausse le calcul

 
Bah oui, mais tous les proprios font comme ca.
 
Donc fatalement, t'es dans les prix

 
Si on reste dans le même système que d'habitude, la crise devrait durer 5-6 ans puis la courbe se redresser. Je suis curieux de savoir combien de temps il a fallu à des biens achetés en 91 pour revenir à leur prix de départ. 10 ans ? 11 ans ?
 
 
 

 
Il était 20% en dessous du marché, j'ai sous-estimé l'importance du krach à venir.
Et surtout, j'ai eu un coup de coeur.

 
Les charges de copro, tu les comptes pas dans le remboursement du credit, non, mais dans ... les charges de copro
Logique, quoi

 
Toujours un peu, oui, mais les charges de copro influencent quand même le montant des loyers.

 
Walou, tu me déçois là    
 
Quand un proprio fixe son loyer, il regarde à combien ça se loue dans le quartier, pas combien faut qu'il facture pour être rentable de suite. En fait il fait meme ça avant l'achat s'il est intelligent, pour éviter des surprises.
 
Trouve moi un investisseur à crédit normal (pour de l'investissement, donc <25 ans grand max) qui fait des bénefs dès le départ et qui ne sort jamais rien de sa poche.
 
There's no free lunch.
 
L'exemple GB est on ne peut plus démonstratif.
 
S'il avait un locataire, ses 800€ de provision ravallement seraient pour son entière pomme.

 
Parce que évidemment, dans le quartier, aucun proprio n'a jamais inclus au moins une fraction de ses charges de copro dans son loyer...

 
Et l'année prochaine, il appliquerait le max d'augmentation possible à son locataire.

sur que ca fait mal au fondement, mais il me semble que t'es aisé, donc meme si tu fais une grosse mv, tu t'en sortiras. je crains qu'on puisse pas en dire autant de tout le monde dans les mois qui viennent
si il était à -20%, tu pourrais pas le mettre en vente en mettant direct à ton prix d'achat? ca pourrait encore partir, et tu limiterais la casse? meme si ca doit être très dur de prendre ce genre de décision...

t'es pas payé pour poster sur HFR non plus

 
 
Non, TOUS les proprios ne font pas comme ça, sinon on n'aurait pas des rendements locatifs bruts de 4%.
 
 
Le principe du locatif c'est pas de tout se faire payer, sinon personne ne bosserait  
 
Le principe c'est "je mets 200 par mois, le locataire mets 800, mais à la fin tout le truc est à moi et une fois que le crédit est soldé c'est full bénefs" et je peux faire ça grace au crédit.
 
Quand mon père louait l'appart hérité de sa mère, il se faisait 3000 francs de bénefs à l'année (turn over, frais d'agence, impayés, travaux, charges, impôts fonciers+augmentation de celui du revenu). Heureusement qu'il n'avait pas de crédit à rembourser pour ça....

 
T'as pas du faire beaucoup d'investissement immo, toi :W
Quand tu veux faire du locatif, tu recherches une rentabilité, comme pour un produit financier.
Et pour calculer cette rentabilité, il faut tenir compte du loyer possible, et de tes charges.
Un produit avec un tres bon loyer potentiel mais une tonne de travaux a prevoir n'est donc pas forcement une bonne affaire.
Et se retrouver apres 20 ans de loc/remboursement de credit avec un bien qui a rentabilité negative, c'est pas vraiment le but, en fait :W
Donc tu es obligé d'inclure tes charges dans le loyer.
D'ailleurs, tu es sur d'etre dans les bons prix puisque chaque investisseur reagit de la meme facon.

oui  
 
(cf page 1200 du topic)

 
 
Faut d'abord que je mette la salle de bains et la cuisine nickel.

 
Solvabilité de la demande en locatif = salaires

 
Mais en gros, on en a pas en immo classique, sauf si tu omet d'inclure tes charges dans ton calcul de renta

 
Ah mais ça tout locataire le sait dès le départ, c'est le jeu.    
 
Même sans ravallement faudrait être un bisounours pour ne pas appliquer le maximum  

augmentation qui est limité par la loi , interdit de faire un +25%

bah tout dépend si tu veux t'en débarasser ou si tu souhaites y vivre, quitte à te manger le krash. tu pourras toujours le louer derrière

 
Même si je veux m'en débarasser. C'est situé de manière assez exceptionnelle (verdure, bois, impasse privée, baies vitrées, vue dégagée, étage noble, ascenseur...) donc ça peut se vendre, du moins je l'espère, comme un produit d'exception.
 
A condition qu'il y ait du marbre dans la sdb et un bar dans la cuisine.