Reprise du message précédent :

Je t'ai visiblement blessé en raison de ce que j'ai pu écrire sur les architectes, alors que l'essentiel de mon post était plus particulièrement sur les conditions de réception du livrable de la part du promoteur qui est à suivre comme le lait sur le feu pour éviter les déconvenues atroces dont t'a fait part ton ami au dernier moment...

Les honoraires d'architectes sont effectivement, et également de mémoire, d'environ 8-20% du prix de la construction, prix qui est bien au delà des prix classiques puisqu'il fait du non-standard, ce que tu conviens à travers ce que tu as écrit au début. Je ne nie pas les bienfaits d'une maison bien conçue, économe et bien aérée, c'est j'imagine le rêve de tout le monde, simplement que c'est malheureusement moins facile d'accès financièrement pour le couple moyen qui achète son logement.

Quant aux rémunérations des Architectes eux mêmes, je te crois sur parole puisque la plupart d'entre eux fonctionnent en cabinet, ils sont rémunérés par le biais d'une structure qui ne leur laisse pas des ressources délirantes... Mais relis bien ma phrase, j'excluais justement les Architectes VIP/Fanatiques qui exercent en freelance. Tu as raison sur le fait qu'ils peuvent permettre des économies substantielles si ils ont un bon réseau d'artisans.

"20 Maisons à 100.000€"
http://www.amazon.fr/maisons-daujo [...] 496&sr=8-1

Petite question pour les calculateurs/banquiers du forum.  
Vaut il mieux rembourser un crédit par anticipation ou placer l'argent?  
 
Cas concret (le miens)  
J'ai vendu mon appartement en décembre, donc après remboursement du crédit dans la première banque, du crédit relais dans la seconde il me reste un peu d'argent et un crédit immo.  
Le crédit immo c'est 4.19% hors assurance durée 23 ans (maintenant il reste 22ans et 7 mois) pour un montant de 244000€ (il reste 241000 a rembourser)  
Le capital "réinjectable" est de 25.000€  
Donc vaut il mieux injecter ces 25.000€ dans le crédit ou les placer?  
D'avance merci pour vos réponses.

 
Tu oublies un peu vite le bruit et l'odeur

 
   T'as calculés la somme des intérêts payés à la fin du prêt ! C'est Enormissime !!!  
 
déjà as tu des pénalité en cas de remboursement anticipé ??

C'est pas ça qu'il faut regarder mais le différentiel rendement placement/taux de crédit.

Sur le fond, rembourser un crédit à 4.19% aujourd'hui ça vaut le coup.

Après, il faut aussi avoir suffisamment de liquidités pour assumer d'éventuels coups durs, et 10-15k€ sur un livret me paraissent essentiels, surtout en temps de crise.

Par contre, s'il y a des pénalités de remboursement anticipé sur ton crédit, prends une assurance-vie et place y tes sous.

 
 
Mais oui suis je bête !    t'as raison on va en prendre pour 300K€ sur 30ans à 5% !
 
Mais puisque mon AV est à 5,10% ben c bon ah zut ya que 20K€ dessus comment on fait ?
 
 
 

 
 
 
Tu pourrais faire un peu plus attention quand tu post, STP ? On dirait du lapin.
Merci

Non aucune pénalité de remboursement anticipé et pour les intérêts oui j'ai calculé 136000€ et des bananes ;o)
Mais comme tout crédit il y a des intérêts c'est pour ca que je me pose la question car si je me trompe pas en réinjectant 25000€ je passe à 19 ans de crédit et le coût de mon crédit passerait a 111.000€ soit 25.000€ de gain.
Par contre si je place mes 25.000€ à 4% pendant 23 ans j'arrive à 61600€ soit 36.000 de gain
Sauf que dans le premier cas je récupère les loyer sur 4 ans soit 4*1400*12=67.000€ (sans compter le placement à 4%)
Donc le gain serait de 67.000+25.000=92.000€ sur un remboursement anticipé
et de 36.000€ si je place.
 
Est ce qu'il y a une erreur dans le raisonnement?

On parle de remboursement anticipé partiel, pas de nouveau crédit  

 
Oui, tu es bête. Tu as sorti un truc qui n'a rien à avoir avec la question posée.
 
Pour savoir s'il est plus intéressant financièrement de placer son cash ou de rembourser son pret par anticipation il faut comparer son taux d'emprunt et son taux de placement net d'impots. Après, au delà de l'aspect financier il y a l'aspect sécurité d'avoir un peu de cash de coté en cas de coup dur.

 
Je vois pas bien ce que viennent faire les loyers dans cette histoire. Tu loues ton bien? Tu pense le louer une fois le crédit réglé?

Oui, le coup des loyers.  
 
D'un côté, en remboursant 25k€ sur ton crédit, ça revient à placer tes 25k€ à 4,19% + assurance (X%).
De l'autre tu les places à Y%.
 
D'un point de vue strictement économique, il faut comparer Y et 4,19+X. Sur une bonne AV aujourd'hui, tu peux espérer en gros entre 4 et 4,7% sur les prochaines années.
 
D'un point de vue plus pratique, il peut être très intéressant de disposer de cash dans les prochaines années, et cela militerait plutôt pour le placement des 25k€ que pour le remboursement du crédit.

Surtout il ne faut pas oublier que si c'est du locatif, les intérêts sont peut être déductibles, ce qui réduira l'imposition. Alors que dans une assurance vie, l'imposition des intérêts sera minorée. (principe des emprunts "in-fine" )
 

+1, c'est toujours utile d'avoir un peu de cash devant soit, et le taux de l'emprunt est quand même pas très élevé. Il sera toujours temps de changer de stratégie si les taux changent significativement.

 
Non je me suis mal exprimé, entre 19 et 23 ans vu que j'aurai rembourser mon crédit je ne paierai plus rien, je serai logé gratuitement, donc mon coût mensuel de remboursement de crédit (actuellement 1400€) pourraît être placé, d'ou mes 1400*12*4 ans ;o)
(oui je suis pas très clair.
 
 
+2 avec les remarques sur l'argent à avoir de côtés.
Je pense que c'est vers ce choix que vont s'orienter mes 25.000€ : placement en attendant qu'ils fassent des petits et dès qu'on a plein de petits on rembourse le crédit    
 
Merci pour vos réponses

D'un autre côté vous oubliez tous de prendre dans vos raisonnements l'inflation... enfin je dis ça je dis rien...  

 
ce gain de 4 ans de mensualités tu l'as déjà compté dans ce que tu gagnes sur ton crédit.  

Y a plusieurs scénarios : baisse des mensualité à nombre constant d'échéances ou réduction du nombre d'échéances à mensualités constantes.
Ensuite tu poses une hypothèse sur le rendement de ton placement et tu regardes la différence entre les gains du placement tout de suite vs baisse des intérêts et placement soit de la différence au fil de l'eau ou en fin de crédit qui se termine plus tôt.
Vu le taux de ton crédit et ceux des placements ça doit être à peu près neutre au doigt mouillé.
 
J'ai fait le calcul récemment pour 1000€ sur un crédit auto à 5,5% (oui, je suis un sale pôvre incapable d'économiser pour acheter cash ).
Finalement j'ai placé le pognon sur mon PEL même si le remboursement anticipé était un peu plus favorable : une vingtaine d'euros de plus tout au bout, point mort à l'avant dernière échéance. Le but de ce placement dans mon cas perso plus que le rendement ridicule (3,5% prime d'état incluse et avant prélèvement sociaux) c'est l'effet de levier sur la somme empruntable à taux "préférentiel".

 
Pourquoi prendre en compte l'inflation? elle est la même dans les deux scenarios...

 
Bah non pour moi le gain est double :
Premier effet kisscool : On gagnes 10.000€ d'intérêt d'emprunt car la durée est plus courte (4 ans de moins)
second effet kisscool : On gagne 4 ans de loyers gratuit vu qu'on paye plus de loyer pendant 4 ans
 
En pondérant un peu mes propos car effectivement les intérêts payé chaque mois sont déjà pris en compte dans mes 10.000€ mes pas le capital en lui même, et sur la fin des crédits c'est surtout le capital que l'on rembourse c'est donc doublement gagnant
 
/commence à attraper mal à la tête

Je valide son assertion, la plupart des indices financiers synthétiques utilisés ont touché des points bas il y a peu, et remonteront, mais pas à très court terme.
Sauf scénario à la japonaise, bien sûr... (Mais peu vraisemblable en fait, vues les différences).

http://www.ladepeche.fr/article/20 [...] -87m2.html
 
la baisse est bel et bien là

5000 à 7000€ de plus pour la version meublée Ca doit être la grande classe
 
Et le pass Foncier, c'est pas l'arnaque qui consiste à rembourser le terrain dans 20 ans ?
 
Génial !
 
Ce genre de maison, c'est valable pour une maison secondaire sur la côte.

bah 9% de la valeur de la maison en meuble c'est pas si mal

ouais, vu comme ça.
 
non, finalement, non, j'y arrive pas Même en ikea/emmaus, tu meubles pas 90m² pour 5000€ sans obtenir une simili décharge à la fin.

mais les gens ...
 
 

http://www.boursorama.com/infos/ac [...] ws=6223482

ca fait pas lourd quand même

Nan parce que dans le cas où tu rembourses, tu économises peu maintenant, mais beaucoup plus tard (entre les années 19 et 23 si j'ai suivi). Et les € de dans 20 ans valent beaucoup moins que les € que tu économises dès aujourd'hui en plaçant tes 25 000 €, à cause de l'inflation. Il faut calculer la VAN (valeur actuelle nette).

 
Je ne comprends pas ton raisonnement on compare la situation dans 19 ans, dans les deux cas. Les euros auront bien la même valeur dans 19 ans pour les deux scenarios.

 
t'as l'air d'être bon
 
T'aurais pas une équation toute prête pour déterminer la pertinence d'un remboursement anticipé ? Qu'on en finisse Moi aussi j'ai un emprunt à rembourser (mais un taux de 3% )

 
pas vraiment, les euros qu'il pose sur la table aujourd'hui pour rembourser par anticipation ne sont pas les mêmes que ceux des mensualités de la fin de son crédit.
 
C'est comme ça que je le comprend.

 
On compare pas la situation maintenant avec celle dans 19 ans mais uniquement celle dans 19 ans :
1) s'il place ses 25 000 euros, combien d'euros il aura de coté dans 19 ans.
2) s'il rembourse maintenent 25000 euros de son pret, combien il aura dépensé en moins dans 19 ans (puisqu'il part du principe qu'il diminue la durée du pret et pas le montant de l'échéance).

On dirait les maisons en carton à l'américaine

C'est ça    
Si on prend 2% d'inflation, ça donne pour son exemple (c'est plus facile sous excel), en comparant aujourd'hui sur les 23 prochaines années:
 
S'il ne rembourse pas:
Si c'est placé à 4%, 1000€ chaque année, soit avec l'inflation:
1000/(1+2%) + 1000/(1+2%)^2+ 1000/(1+2%)^3+...  1000/(1+2%)^23= 18 292 EUR
Plus ces 25 000 EUR, soit 43 292 EUR actuels.
 
S'il ne rembourse pas:
Il gratte 4 ans de mensualités qu'il peut placer pour 3, 2, 1 ou 0 ans, soit à peu près (si tout était payé en fin d'année):
1400*12*(1+4%)^3/(1+2%)^20+1400*12*(1+4%)^2/(1+2%)^21+...+1400*12/(1+2%)^23= 46 662 EUR actuels
 
avec ces hypothèses, il vaut mieux rembourser.
Après on peut améliorer le modèle ou faire changer les hypothèses.
Mais avec 3% d'inflation, le non remboursement devient plus intéressant, donc l'inflation joue.
 
 
Edit: S'il modulait ses mensualités en restant sur 23 ans, alors là l'inflation ne jouerait pas (car l'épargne et les intérêts économisés seraient sur la même échelle de temps, et ça se résume à : puis-je placer à plus que mon emprunt)?

 
A mon avis on est en ce moment en plein dans le rebond technique.
Les marchés n'ont pas terminé d'être secoués, et les caractéristiques d'une économie qui tend vers la déflation ne va pas aider les valeurs à grimper.
Par ailleurs, les Banques n'ont pas terminés de pâtir des dérivés de crédit; et quand les banques ont du souci à se faire les bourses suivent bien sagement.

 
Non mais non. L'inflation ne joue pas la dedans. Ton premier calcul tres bizarre et me semble faux. En tout cas, je n'aurais pas fait comme ça. Mais même s'il est bon tu calcul en euro de maintenant, alors que dans le second cas, tu calcul en euros de dans 19 ans. D'ailleurs pourquoi tu te projetes à 23 ans alors qu'il est beaucoup plus simple de le faire à 19 ans.
 
S'il rembourse 25 000 euros maintenant, il gagne 4 ans de mensualités soit 4*12*1400 = 67200 euros dans 19 ans. (ca m'etonne qu'il gagne 4 ans quand même...)
S'il place ses 25 000 euros à 5%, il aura dans 19 ans : 48750 euros.
L'inflation ne joue pas du tout dans cette histoire. Tu compares deux montants à la même époque, dans 19 ans. Que l'inflation soit en moyenne de 1% ou de 10%/ an d'ici là ne change rien.
 
Donc le calcul est vite fait, il vaut mieux qu'il rembourse par anticipation.