Reprise du message précédent :
Chambre des notaires
 
En fait en tant qu'ex-trader je connait bien l'évolution d'un marché typique offre/demande.
En théorie :
Le marché évolue vers le plus grand nombre de transactions possible = le prix psychologique correct pour le vendeur comme pour l'acheteur.
Si le nombre de transaction augmente, le marché considère que son évolution est correcte, et continue ( à la baisse comme à la hausse ), si ce nombre diminue, c'est que l'on s"ecarte du prix optimum et la tendance se renverse.
 
Après le marché immo n'est pas un marché idéal théorique, mais dans l'ensemble cette loi se vérifie.

"Il semblerait", une idée comme ça, que certains penseraient que la situatio socio-économique de la France ne soit pas optimale, et qu'en gros ça risque de péter.
(voir toutes les discussions sur le "déclin" de la France)
Aussi ceux qui ont du fric à ne pas savoir qu'en faire, surtout avec les continuelles baisse d'impôt sur le revenu, se hatent de le planquer dans la "pierre", considérée depuis toujours comme la valeur refuge par exellence en France.
Combiné à des avantages fiscaux suplementaires (De Robien, Borlo) ça fait des quantités d'achats d'appartements, en general neufs, dans un but spéculatif.
Reste à savoir quelle est la taille du "bas de laine", et quand cette catégorie d'acheteurs décidera d'acheter autre chose, des actions d'entreprises chinoises , par exemple ?

Les notaires, la Fnaim, ils donnent des infos, des chiffres, mais le problèmes, c'est qu'ils sont juges et parties.
La Fnaim a tout intérêt à dire que ça continue de monter.
Les chiffres sont lissés sur 24 mois, et les communiqués de la Fnaim et des notaires sont à étudier de très près avant d'en tirer des conclusions. Les mots employés sont choisis. Le mot 'baisse' est par exemple totalement banni.
D'ailleurs, leur dernier rapport était commentée de la manière suivante :
La ralentissement de la hausse devrait être moins rapide...

Ni dans les tiens

Les notaires ce sont des chifffres exacts puisqu'ils sont enregistrés auprès des chambres de notaires, le seul inconvénient c'est qu'ils ont 3/4 mois de retard.
Et puis ce sont les montants des taxes de mutation qui en dépendent ...

Non, le soucis c'est qu'ils communiquent sur des chiffres 'glissant' sur 12 ou 24 mois. Il est vrai qu'une variation d'un moins à l'autre ne signifie pas grand chose aussi ...

D"ailleurs, les notaires ne vont plus communiquer de chiffres en 2007, je crois.

 
c'est tres vrai  
 
donc pas de baisse pour le moment (d'ou la douceur de l'aterrissage)
 
Je constate dans mon village que les maisons mette bcp de temps a se vendre et baisse bcp au bout de 6 mois  
mais c'est pas forcement a generaliser hein
 
sinon le vocabulaire a l'insee est tres ciblé aussi (comme les couve"rture de nos bouquin) que du positif
 
faud pas oubligé que l'INSEE  appartient au MINEFI ...

Le jour où la Fnaim, ou les notaires avoueront que le marché est en baisse, c'est qu'ils ne pourront vraiment plus le cacher.

ou apres 8 mois  consecutif  
mais d'autre s'en chargeront avant si tel est le cas, n'ai pas de doute (capital, l'express tf1 etc )

Justement, je trouve que ces médias n'en parlent pas. Pourtant, le marché stagne clairement.
Ils relaient l'information sans la comprendre, on dirait. c'est peut-être volontaire, aussi ...

TF1 ça appartient à quel groupe déjà ?

 
Mouais, je connais pas un seul marché, même parmi les plus profonds et liquides qui ne présentent des opportunités d'arbitrage... Et l'immobilier, ce n'est qu'une caricature de marché idéal ie:
 
   

• atomicité des agents: bof, pas vraiment si on considère le couple comme un agent à géométrie et envies variables. C'est discutable en tout cas…

• homogénéité des produits ou actifs traités: combien de maisons/apparts peuvent prétendre à ce critère ??? j'en connais pas un seul !!!

• libre entrée: pas vrai, au niveau des prix&taux d'aujourd'hui une bonne partie des primo est exclue du marché et n'a aucune chance d'y rentrer sauf baisse. De plus droits d'entrée non négligeables: mutation + agence.

• information parfaite: arf, no-coment, l'information sur les prix n'est dispo qu'auprès de parties fortement impliquées dans les transactions, elle est aggregée et lissée et a un retard souvent > 6 mois... Imagine que Reuters ne diffuse qu'une moyenne des lasts d'un panier de N stocks inconnus traités sur M places différentes lissée des variations saisonnières sur 6 mois...

• mobilité des facteurs, fluidité et liquidité: c'est aussi un critère "rigolo" puisqu'on parle d'immobilier par définition immobile et dont la liquidité est proche de celle du bithume Pour info, il y a par an les bonnes années dans les 600 000 transactions pour toute la France (je n'ai pas le chiffre du nombre total d'habitations en France mais raisonnablement je pense qu'il est d'au moins quelques dizaines de millions d'unités => en moyenne, une maison doit changer de main au mieux 1 fois tout les 10-20 ans)!  

De plus, là ou je suis encore moins d'accord avec ce que tu dis sur le mechanisme de formation du prix, c'est que même pour les marchés partiellement parfaits (moins imparfaits) comme la bourse, il existe des phases "d'exubérance irrationnelle" pour citer notre ex-pote Alan. Comment tu explique 1929, 2001 et les phases de hausse les précédant ?  
Pour 2000 je suis suffisamment vieux pour me rappeler la mentalité de l'époque. Il fallait acheter tout de suite, souscrire à toutes les IPO, même les plus invraisemblables, parce que cette fois là, "c'était différent", ça ne pouvait que monter.  
 
Eh bien, si des agent normalement plus au fait des lois économiques se sont fait avoir je ne vois pas comment le français moyen va y échapper alors qu'il ne sait souvent même pas ce que sont des choses aussi élémentaires qu'un P/E ou des intérêts composés ... Aujourd'hui le c**illon achete soit « un taux » soit un raisonnement spécieux du genre « c'est cher et demain cela sera encore plus cher » et que cela ne peut baisser et que les anglais, japonais, chinois, hollandais, turcs, libanais convoitent tous son 2 pièce au fin fond d'un bled tout gris au 6e sans ascenseur avec salle de bains sur pallier. La formation du prix c'est aussi très souvent un proprio qui fixe une certaine valeur que l'acheteur doit accepter le plus vite possible de peur de voir un autre acheteur encore plus fou surenchérir. C'est le côté irrationnel de la chose qui ne peut résister aux fondamentaux. Calcule pour rigoler le per à la location de ton apart et compare le aux per des technos en 2001, calcule aussi le rendement et compare le à l'OAT...
 
Pour moi, le marché immobilier aujourd'hui est au moins aussi irrationnel que le marché d'actions en 2000. La plupart des agent y spéculent, même si beaucoup s'y défendent en prétextant le besoin vital de se loger qui bien sur ne peut être satisfait autrement que par l'achat, avec des facteurs de levier monstrueux. Les banques prêtent même à 110% voire 120%!!! Certains vont enfin comprendre dans la douleur ce que signifie negative equity.  
 
J'ai qu'un seul regret, c'est qu’il n'y ait pas de produits dérivés ou un marché à terme sur de l'immobilier résidentiel...    

 
je sais pas si çà peut t'aider, mais pour l'instant, le secteur financier immobilier repart à la hausse :
 

 
bon courage.
 
Pink.

 
Si si jaloux. Au lieu de dire des bétises va plutot tester un SLK 280 parceque tu peux pas te payer mon SLK AMG

En tout cas, ceux qui ont acheté au plus haut en s'endettant au max avec un prêt à taux variable, ils risquent de douiller très prochainement.  

Les taux variables ne représentent que 22% des prêts.
Vu la différence actuelle entre le variable et le fixe, ainsi que la faible probabilité de baisse des taux, prendre un variable est de la folie.
 
Pour wpk +1 sur l'absence de produits dérivés.

On est bien d'accord là-dessus.
Ca fait tout de même presque 1/4 des gens qui ont pris un prêt à taux variable.
Les fous  

Pour un crédit immo, il n'y a que 3 façons de se resolvabiliser:
 - avoir une augmentation de son patron;
 - prendre un crédit plus long;
 - prendre un taux plus bas..
 
Si tu t'endettes déjà sur 25 ans et que ton salaire suit le SMIC, la seule façon d'acheter plus grand c'est de prendre un taux variable, ce qui fait des mensualités initiales plus faibles et permet donc de ne pas franchir la barre de 33%.

Y'a beaucoup de gens qui ne comprennent pas vraiment ce qu'est un prêt, le calcul des intérêts, les taux variables, etc et qui empruntent malgré tout...

 
 
Y'en a meme plein qui ne font que du fixe, alors que c'est souvent une connerie
 
FAut quand meme savoir qu'il n'y a pratiquement qu'en france qu'on prete a taux fixe....

Certes, mais c'est prendre un sacré risque, lorsque les taux sont aussi bas, de prendre un prêt à taux variable capé 2, par exemple, en s'endettant au maximum, non ?

parcequ''ils ne peuvent plus descendre les taux  
donc capé => ils peuvent juste monter  
++

Il parlait du fixe.

oui  
le risque c'est de prendre un taux variable quand c'est bas
++

Ah bon, ????
 
On peut pas descendre, c'est nouveau ???

 
CA veut rien dire ces generalités, comme les "33%", c'est des legendes urbaines, tu peut t'endetter a plus de 33%, ca depends plutot du reste a vivre

Aucun rapport avec le SLK, aucun rapport avec le sujet, tu es complètement HS et en plus, tu n'as pas compris ma remarque qui voulait dire qu'on est toujours le pauvre de quelqu'un    
Si cet appart n'est pas dans les moyens de A ou de B, il l'est pour C. Mais ce qui n'est pas dans les moyens de C l'est pour D et ainsi de suite. Tu es peut être à 1, 2, 15, 20 échelons au dessus de moi, ou en dessous, peu importe, mais toujours est il que tu n'as pas des moyens infinis.
 
Bref, arrête ton HS partout jeune membre  

 
Tiens encore le délire de "je suis un ancien j'ai le droit d'etre un gros con"?  
 
Tu as dis que c'était pas dans mes moyens alors que t'en sais foutrement rien de mes moyens, donc c'est bien de la jalousie à cause de l'autre sujet où tu laisses exprimer tes frustrations de raté pouvant se payer que du bas de gamme
 
P.S.: les multi ca existe

BAh c'est des calculs de proba, en gros
 
Si t'as 4,5% adi incluse en fixe (par exemple)
T'aura 4% adi incluse en var capé +1/-1
 
Apres, il faut voir quand ca augmente, si dans cet exemple, on est en dessous du taux fixe plus de la moitié de la durée, bern le variable est gagnant.
 
Ce'st un exemple ultra simpliste et simplifié, hein ???

récession, taux négatif ...

C'est pas vraiment un "risque", puisqu'on sait que les taux augmenteront. C'est plutôt une fatalité.
 
 

Oui, mais non. Le "reste à vivre" c'est bon si tu as des moyens. En dessous de 3 smics par couple, la règle des 33% est d'or.
 
 

T'as pas un exemple plus réaliste que ça ? (surtout que les taux fixes sont indexés sur les OAT alors que les variables sont plutôt indéxés sur l'EUR3M, que les caps sont généralement de +/-2, et que l'amortissement n'est pas constant).

Exemple perso : on a un prêt composite.
Une partie en fixe sur 15 ans à 4.15%, une partie en variable sur 8 ans à 3% +/-1.
Dans le pire des scénarios (taux variable qui grimpe à 4% dès la première année), on est perdant de (à peu près) 2000 € je crois. Sur 15 ans, on a estimé que c'était un risque acceptable. Avantage immédiat : nos mensualités sont moins lourdes les premières années.
 
Depuis, on est effectivement déjà passé à 3.30 je crois. Il y a de fortes chances pour qu'on passe à 3.60 ou 3.70 à la fin de l'année, mais le pari sera gagné quand même...

 
1- On sais que pour l'instant ils augmentent, mais de combien et pour combien de temps, ca personne ne sais.
2- De toutes facons, un smicar, ou un couple de smicard ne peuvent pratiquement pas emprunter a  taux fixe
3- Des capés +2/-2, j'edn vois tres rarement, moi, plutot du +1/-1, et mon exemple etait plutot pour presenter le principe que des traux realistes.
4- Dans le cadre d'un investissement, et non en Residence principale, les interets d'emprunts sont defiscalisables, ca avantage pas mal le variable, quand on regarde, sans compter les penalités de remboursement anticipés, et ce genre de joyeuseté

 
Serais-tu en train de dire que, au final, tous comptes faits, c'est un calcul ?
Genre qu'en prenant en compte tous les paramètres, on serait capables de dire objectivement quelle est la solution la meilleure ? que les prêts ne sont finalement que des chiffres ?
Non, je n'ose y croire. Je préfère me fier à la parole populaire : le variable, c'est mal , le fixe, c'est bieng, les taux ne font que monter, le krach va arriver.  

Il est a noté egalement qu'il n'y a qu'en france que l'on propose des taux fixe, dasn le reste du monde, c'est du variable

 
C'est comme la pierre, ça rassure !
 
Je pense que ce n'est pas un mal, franchement. Au moins comme ça, tu as le choix : 100% fixe pour celui qui veut se rassurer, mixte pour ceux qui veulent jouer un peu sur les deux tableaux, et 100% variable pour ceux qui aiment un peu le risque.

 
 
La plupart du temps (surtout ces 15 dernieres années, en fait ) , les gens qui ont pris du variable ont été largement gagnant
 
LA ca remonte depuis le debut de l'année et tout le monde se surprotege...
 
C'est completment irreflechi, c'est a cause des banquiers
 

 
Bof.
Avec les rachats de crédit, tu arrives à tirer ton épingle du jeu aussi. Je connais un papy qui vient de le faire...