Reprise du message précédent :

 
Je vais les assister dans leurs démarches, ils ont aucune éducation financière...
 

Tu penses bien que je ne vais pas venir avec un cas d'école ? Sinon ça serait trop simple.
 
Mes vieux sont pas mariés ni pascés, ils ont acheté ensemble la maison, mon père a 25%, ma mère 75%.
Valeur de la maison : environ 400k€.
 
Ensuite, ma mère a 3 enfants (dont moi), et mon père 5 enfants (les 3 avec ma mère, et 2 autres avec son ex avec qui il était marié).
Vous vous doutez bien de la merde qui arrive ?
 
Personne dans cette famille a reçu une éducation financière quand je les entends parler.
- Ma petite sœur : "s'en fout de la maison"
- Ma grand sœur "je sais pas"
- Mes 2 grandes demi-sœurs sont en conflit avec mon père car il n'a jamais payé leur pension quand elles étaient petites, donc la maison ne les intéresse pas.
 
Ce qui nous donne en termes de parts :
- Petite sœur, grande sœur et moi : 1/5 de 25% + 1/3 de 75%
- Mes deux grandes demi-sœurs : 1/5 de 25%
 
Vous vous doutez bien que mes vieux ne sont pas éternels, et je n'ai mais alors aucune envie de devoir gérer tout ça le jour J, j'aurai vraiment d'autres trucs à gérer.
 
L'objectif est de transmettre sans se faire allumer par le fisc, démembrer la maison, créer une SCI pour la nue-propriété entre les 5 enfants, et que je rachète les parts de mes 2 demi-sœurs (mes 2 sœurs ne sont pas intéressées).
De cette façon, la donation pour la plus grosse part arriverait sous les 100k€ par enfant, donc sous le seuil d'abattement.
 
Parce que le jour J, la transmission, ce n'est pas "que" la maison mais tous l'actif successoral...
 
Voilààààà..
Si vous avez d'autres idées ou des meilleurs plans pour que cela puisse se transmettre sans gérer tout ce merdier au moment de leur disparition...
 

Je vois pas trop le problème et pourquoi tu veux faire une Sci.
Tout le monde est d'accord pour te vendre ?  T'as l'argent pour payer ?
Edit a mon avis le bon topic sur hfr c'est celui des notaires.

Le site dvf.etalab ne garde que les 5 dernières années. J'aurais voulu depuis la création (soit 2013 si je ne dis pas de bêtise).
J'ai les données brutes (qu'on peut trouver sur le net) pour les années antérieures mais je n'arrive pas à les ouvrir car je n'ai pas sous la main de logiciel qui le permette    
 

Malheureusement, immodata ne permet pas de télécharger les données brutes comme dvf.etalab.
Or, j'aurais besoin d'avoir les numéros de lot (que j'ai bien avec dvf.etalab)
 
A moins qu'il y ait une solution avec immodata pour récupérer les données brutes correspondant à une adresse ? Ca m'intéresserait si c'était le cas !
 

Avec quoi les ouvrir et les filtrer simplement pour n'extraire "que" une commune par exemple ? Ou une section cadastrale d'une commune.
Excel est en PLS, je n'ai pas Access sous la main, ni d'outil me permettant de gérer des bases SQL par exemple, j'ai notepad qui n'arrive pas non plus à suivre...

Oh mais j'ai l'impression que parcellai.re permet ce que je recherche !  

Il manque des transactions, mais j'en vois aussi ici qui ne sont pas présentes sur DVF !
Avec les DPE, sympa.
 
C'est un bon site complémentaire, merci pour l'information.  

Il y a aussi leur site en version beta, quelques soucis, mais plus à jour ici.  
 
Et sur les parcelles redécoupées, il faut parfois cliquer une fois sur la "principale" puis sur les secondaires pour avoir le détail.

 
Bon finalement aucune proposition.    
 
Sur trois maisons, deux avaient un trafic routier important et fortement audible à l'extérieur (100m à 300m d'une nationale pour les deux). La dernière maison était à proximité immédiate de logements sociaux. Pour avoir déjà connu la mixité sociale, il suffit de quelques individus pour pourrir un quartier. Mais il y avait d'autres défauts à chacun des biens : manque d'entretiens et finitions, absence de rénovation récentes...
 
Notez que j'ai joué franc jeu avec une des AI sur la question du prix ; Elle m'a confirmé que le placement du prix était du propriétaire et que ca aurait du être commercialisé avec 10% de moins.

Pour avoir toutes les transactions sur un bien (depuis 50 ans ?), on peut demander aux hypothèques via un formulaire, je l'avais fait il y a quelques années...
Il faut évidemment indiquer les données du cadastre.

C'est ce formulaire : https://www.impots.gouv.fr/formulai [...] nvier-1956
 
Ca coûte 12€ par demande

Bonjour

Je ne sais pas si c'est le bon topic, mais je commence par ici.

J'ai acheté une maison début 2022.
Elle est censée être raccordée au réseau d'assainissement public, mais j'ai de gros doutes.
J'ai une annexe (ancienne maison en dur de 25m2) que je souhaiterais aménager et relier à l'évacuation des eaux usées.
Donc j'avais besoin de comprendre un peu le fonctionnement actuel.

Il n'y a aucune trappe de visite sur le terrain, et après avoir creusé un peu là où les tuyaux semblaient sortir de la maison, je suis tombé sur un truc enterré, qui, sans en avoir la certitude absolue à ce jour, pourrait bien être une fosse septique

En complément pour renforcer les doutes, les tuyaux sortent à l'arrière de la maison, à environ 15m de la rue, en contrebas de la rue (peut-être 50cm-1m ?), alors que l'égout dans la rue est peu profond (max 1.5m en ayant ouvert une des bouches d'égout).
Il n'y a aucune pompe de relevage et ça semble donc compliqué par gravité de rejoindre le tuyau de la rue

L'acte de vente ne mentionne aucune fosse septique, mais n'indique pas non plus l'absence de fosse septique.
Lors de l'achat, le diagnostic d'assainissement n'était pas obligatoire sur la commune (il l'est maintenant) et la plupart des vendeurs refusaient d'en réaliser un.
Dans l'acte de vente, il est mentionné :

En annexe, j'ai le document mentionné émanant de la mairie qui indique :

S'il y a bien une fosse septique sur le terrain (et qu'elle est utilisée pour l'évacuation principale de la maison), puis-je me retourner contre les vendeurs pour vice caché ou autre chose malgré les termes de l'acte de vente ?

Il arrive que le débordement de la fosse septique soit relié à l'assainissement public bien que cela soit interdit, si c'est le cas (même si ça me semble peu probable), ce qui est écrit dans l'acte n'est pas faux en tant que tel, mais c'est quand même "gros" comme omission.

J'ai souvenir qu'ils avaient mentionné avoir fait intervenir une société pour "déboucher/entretenir" les canalisations mais je n'en retrouve pas trace écrite.

Question annexe : j'ai un devis d'une société pour réaliser un regard de visite et identifier notamment s'il s'agit d'une fosse septique ainsi qu'où vont les canalisations. Si je compte me retourner contre les vendeurs, dois-je d'abord fait intervenir un expert ou autre pour une constatation non destructive ?
Les sociétés que j'ai contacté pour des analyses vidéos m'ont dit ne pas le faire s'il n'y a pas de regard de visite.

Merci

Il me semble que c'est possible de faire un raccordement avec une pente très faible, de l'ordre de 2 ou 3%, donc 45 cm pour 15m serait OK.
J'ai déjà vu une pompe de relevage dans l'ancienne fosse.
Tu peux peut-être essayer de vérifier si ça coule dans l'égout quand tu sors des eaux usées, si ça coule très doucement c'est probablement une pente très douce, si ça coule par à-coups une pompe.

Si la mairie atteste que la maison est raccordée au tout à l'égout, il va être difficile de mettre en cause le vendeur.
 
En principe lorsqu'il y a un nouveau réseau de tout à l'égout où chaque riverain doit se raccorder la mairie vérifie.
 
Dans un schéma de fosse septique  il peut y avoir une fosse de décantation qui précède la fosse septique, c'était le cas lorsque j'habitais un immeuble.  
La connexion de l'immeuble avec le  nouveau conduit menant vers le tout à l'égout partait de cette fosse de décantation.
Chez toi il est possible que le nouveau tuyau vers le tout à l'égout et connecté sur l'ancien réseau à l'extérieur.  
 
 
 

Y a t-il le montant des transactions ?

Oui

Il faudrait que j'arrive à ouvrir l'égout en aval pour voir.
S'il y a une telle pompe, elle est censée être alimentée / gérée par moi, non ?
Je n'ai rien de correspondant sur le tableau électrique.

Je vois surtout mal où ils auraient pu faire passer le tuyau : sous la maison après construction ça me semble impossible.
Il reste possible d'en faire le tour par l'allée sur le côté, mais même avec une pente très douce je pense que c'est mort pour arriver jusqu'à l'égout vu le peu de profondeur de celui-ci et le fait que ma sortie est plus basse que le sous-sol de la maison qui est déjà semi-enterré par rapport à la rue.
J'ai mis 50cm-1m mais je pense que c'est plus à y re-réflechir.

S'il y a bien une fosse septique et que le propriétaire précédent a fait une inspection / nettoyage, je ne vois pas comment il ne peut pas être au courant
Un trou a été percé et rebouché dans le tuyau d'évacuation des eaux-vannes dans le sous-sol (je pensais que le bouchon était juste un truc collé sur le tuyau pour servir de support parce qu'il y a un boulon qui en sort, mais en fait non).

Tu ne peux pas simplement poser la question à l'ancien propriétaire ?  

pas moi

Très bonne idée s'il a caché des choses à ce sujet en connaissance de cause.
Ce qu'il a fait concernant un module de climatisation notamment.

avis svp

J'ai la possibilité de vivre gratis chez quelqu'un du coup je sais pas quoi faire de mon appartement actuel. Faut vieux vendre ou faire louer ? Ou vendre et combiner pour acheter plus gros.

Appartement actuel : vente possible 340k net vendeur je pense 330k mini si je vends vite. 180k de PV net si je le vends.

Location je pense que 1250hc il part. Ma mensualité actuelle est de 850 balles par mois.

Ah oui je peux pas faire d'emprunt actuellement car à mon compte donc avec mon épargne je pourrais mettre avec la PV genre 300k max.

Tres intéressé aussi par le calcul derriere.

Je suis dans une situation similaire,  grosse PV et je me dis que je devrais vendre... plutot que de passer des années à louer pour compenser l'imposition sur la PV...
... a côté de ça l'effet levier avec un credit à -1%.  

C'est surtout une question d'appétence pour la gestion d'un bien locatif.
 
En tout cas si tu décides de le louer, tu as tout intérêt à le garder très longtemps car la PV deviendra imposable.
 
Perso je le vendrais et je mettrais tout ça en ETF World et fonds euros mais ce n'est que mon avis.

Mauvais rendement net.

Mieux vaut vendre. Tout en profitant de l’exo des PV sur RP.

Sauf si tu es passionné par la gestion locative, tu auras un meilleur rendement pour moins de stress via un ETF World sur PEA à long terme.

+1
D'autant que par les temps qui court l'exonération sur la PV n'est pas gravé dans le marbre.

Pourquoi pas de la location en meublé pour raccourcir un peu la durée du préavis ? En fait dans les questions importantes il faut aussi se demander : et si la personne ne souhaitait plus t’héberger gratuitement ou si tu voulais partir pour une raison ou une autre). La vente semble plus interessante financièrement avec la defisc de la PV mais a long terme je ne suis pas très serein de dépendre d’autres pour mon logement

Partir sur une location meublée en ce moment, c'est pas top, trop d'incertitude sur la fiscalité (3 changements en 1 an).
Le budget actuel vise les LMNP et notamment l'amortissement.  
Comme les autres, je pense qu'il vaut mieux vendre et prendre un ETF world à la place.

Il y a des petits alpachinois qui sont prévus à plus ou moins long terme avec cette personne ?
 
Parce que pour moi, la réponse à tes questions n'est pas de nature financière et seul toi peut y répondre en fonction du futur que tu espères (ou a contrario que tu redoutes - une rupture) avec cette personne.
 
Juste un point, qui déjà été évoqué, si tu pars en location, tu perds l'avantage de l'exonération sur l'imposition de la PV (sauf à retourner habiter dans l'appartement avant sa vente). Dans l'optique de récupérer l'argent pour acheter plus grand, ce ne serait pas très optimisé.

Tout a été dit : mais tu as une belle PV latente, profite que ça soit ta RP, vends et encaisse la.

 
+1000

Bien partisans de votre avis aussi.
Environ 80 000e de PV Latente mais un credit a 0.9%.  

D'ailleurs l'impôt sur la PV est bien calculé au prorata des années de location ?

Elle est compliquée la frontière entre prendre la PV et profiter du levier.

peut-être un à moyen terme .  Je fais 2 gosses max car en tant que pd2pov, j'ai plus de frics après pour les nourrir.

J'ai un bien qui m'intéresse à 50 mètres de chez moi que je vais visiter tout à l'heure. Des travaux à faire mais prix "faible" et on pourra les faire pénard en habitant chez moi tranquillou le temps de finir et déménager. Et pour les autres j'ai un autre appartement donc si je me fais dégager ou que je quitte ma femme pour une teen fraîche, j'aurais un pied à terreau déjà .

Sinon je vais passer sur la PV je pense et all-in, pea, cto bitcoin

Il y a un prorata ?
Je croyais que dès le premier mois de loc, c'était fini pour la défisc de la PV (et que tu as des abattements au fur et à mesure, peut-être est-ce ce dont tu parles)

Pour moi c'est plutot simple : tu calcules ton rendement net incluant le levier et tu vois.
En faisant revenu net / reste en cas de revente.
Par exemple un bien à 250k, avec 100k de crédit ton reste est de 150k (si pas d'impot sur la PV), donc tu calcules ton rendement sur cette base.

Je l'ai fait pour deux de mes biens qui ont une rentabilité très proche mais l'un a encore pas mal de levier (et plus d'impot sur la PV), j'arrive à un rendement double sur celui qui est leveragé. Facile de savoir lequel vendre...

J'ai du mal à calculer un rendettement à la revente.
Il faut deja absorber la PV.
Et avoir une idée des la fiscalité à venir.
Non c'est pas si simple, pour moi, en tout cas  

Non pas de prorata, tu vends ta RP, la PV est exonérée à 100%. Tu vends un bien après un mois de location, c'est le régime standard des PV immobilières qui s'applique (avec un abattement qui dépend de la durée de détention - que ce soit comme RP, RS ou bien en location)

plus besoin de se faire chier, demande à gpt de te calculer le TRI

 
1) pour combien de temps ?
 
2) quelle contrepartie ?
 
-> J'ai une pote qui a été hébergée par son copain pendant 5 ans. En contrepartie elle payait la bagnole du couple et les vacances. 5 ans après, lui avait remboursé son crédit, elle non (et la voiture avait 5 ans de plus.
 
Bref, comme les autres, tu vends, tu places au cas où... Et rapidement si enfant(s), vous achetez à deux avec contrat clair.

1) indéterminé
2) aucune contrepartie ah si 400 balles pour location de bureau avec ma boîte

sinon madame a été hébergée gratis 7 ans ça va. Et j'ai un autre appartement comme je l'ai déjà dit donc si problème j'ai un hébergement.

Donc c'est le principal. Reste comme d'autres l'ont dit le fait de solder ta PV potentielle tant que c'est ta résidence principale (et avant que LFI ne soit élue)

CR visite:
Appartement 3/4 étage mais la partie Salon est sous une terrasse et les chambres sont sous plafond y'a juste le milieu de l'appartement qui a vraiment une personne dessus donc pas gênant pour dormir il y a quasiment donc tous les avantages du dernier étage.

C'est un T3 de 85m avec balcon + terrasse traversant plutôt en bon état, le boomer était prof de SVT et qui veut rejoindre pour sa retraite la haute Savoie. Il a changé les fenêtres et renforcé l'isolation des murs pour avoir un DPE C.

Les chambres sont good + gros placards intégré. Il y aurait des travaux à faire pas trop gros comme la sdb et mettre des chiottes suspendus.

Le très gros point noir de l'appartement est que la cuisine et salle à manger est séparé par un mur porteur du salon donc impossible d'ouvrir pour plus de luminosité.

L'autre point noir aussi est que si je souhaite créer une autre chambre, celle-ci serait sans fenêtre faudra gruger en faisant du haume staging pour créer une "fenêtre verrière" avec le salon comme ils le faisaient souvent dans l'émission de M6

Faible charges avec bénévolat pour beaucoup de trucs, petites copro de 10 logements. Les parties communes sont vieilles car immeuble habité par des boomers donc petit rafraîchissement nécessaire mais bien entretenues.

Garage fermé mais pas de cave.

Le prix est pas excessif voire bon j'ai rien trouvé d'aussi pas cher pour le moment.

Je continue les visites donc.

Il revient semaine prochaine donc je vais sûrement go contre visite, si propal un petit -15k pour l'histoire du mur porteur. Ça se trouve l'ag va pas passer sans parler des dépenses nécessaires pour faire l'étude avant l'ag qui sera exceptionnelle en plus.

Résidence principale : faudra-t-il désormais attendre 5 ans pour être exonéré de plus-value ?
https://www.clicanoo.com/economie/r [...] 10500.html
 

 
je l'avais annoncé