L’immobilier neuf s’accompagne d’une promesse de charges modérées. Pourtant, les très mauvaises surprises existent dans ces biens tout juste sortis de terre.
Un appartement tout neuf, aux dernières normes énergétiques et phoniques, dans cette ville de Montreuil (Seine-Saint-Denis) qu’il aime tant. Pierre* était convaincu de faire une bonne affaire lorsqu’il a réservé son appartement puis quand il a signé la vente en état futur d’achèvement (Vefa). « Je pensais que j’allais faire beaucoup d’économies sur les charges. »
À découvrir
La loi change, vos impôts aussi: restez informé avec la newsletter Le Flash Impôts
La loi change, vos impôts aussi: restez informé avec la newsletter Le Flash Impôts
Seulement voilà. Dès son installation dans les lieux, en 2019, Pierre* redescend très vite sur terre. Au fil des années, cette acquisition est devenue un cauchemar. Les problèmes techniques se sont accumulés. Surtout, l’immeuble est beaucoup moins bien isolé qu’annoncé et que ne le prévoyaient les normes – obligatoires – de l’époque. Les charges ont donc flambé. « J’en suis à 700 euros par mois. Je suis écœuré. » C’est un montant colossal dans l’absolu pour un appartement neuf de 78 m². Plus encore pour des personnes aux revenus serrés comme Pierre* et les autres copropriétaires. « Les gens ne peuvent plus faire face. Les impayés augmentent chaque mois  », raconte-t-il, en pointant notamment les frais juridiques mis à la charge des copropriétaires pour faire face aux expertises, frais d’avocats, honoraires supplémentaires du syndic qui représentent 350 euros des 700 euros de charges.
Scénario identique pour Mathilde* qui, elle aussi, a acquis un appartement en Vefa dans un autre programme de la Seine-Saint-Denis, livré en août 2023. Elle doit payer 350 euros par mois pour un 68 m², eau chaude et chauffage compris. « Mais je ne consomme ni eau ni chauffage puisque j’ai renoncé à vivre dans cet appartement et que je ne le loue pas », confie-t-elle. Dans cette copropriété aussi, les impayés font boule de neige. En réalité, tous les copropriétaires sont désormais dans le rouge, parmi lesquels Mathilde* qui a été assignée en justice par le syndic. « Mon avocat m’a conseillé de ne plus rien payer. » Une audience est prévue pour bientôt.
De 3 à 3,5 euros par m² et par mois de charges
Dans un monde idéal, ces deux acquéreurs devraient régler beaucoup moins de charges : de l’ordre de 250 euros pour Pierre* et 200 euros pour Mathilde*. D’autant qu’il n’y a pas d’ascenseur dans ces immeubles et que l’entretien –facturé au prix fort – est réduit à la portion congrue. « Pour nos programmes neufs, les charges sont entre 3 et 3,5 euros par m² habitable et par mois, eau chaude, chauffage et frais d’ascenseur compris. Il faut compter 2 à 2,5 euros dans l’ancien, sans chauffage et sans eau chaude », indique François Denoyer, président d’Altarea Gestion Immobilière, la société qui prend en charge la gestion de la moitié des immeubles neufs construits par Altarea. Et il est possible de trouver moins cher. À Courbevoie, le programme Volupté du promoteur Sefri-Cime, livré fin 2024, annonce 2,80 euros par m² et par mois, chauffage et eau chaude compris. Soit 131 euros pour un appartement de 47 m². Mais le montant réel des charges ne sera connu qu’une fois le tout premier exercice bouclé. Quant au groupe Gambetta, il annonce un montant de charges de 2 euros par mètre carré et par mois, mais sans chauffage et sans eau chaude cette fois-ci.
Les espaces verts génèrent beaucoup de charges
Bien évidemment, les charges varient selon les tarifs du syndic choisi et les équipements de l’immeuble. Y a-t-il ou non beaucoup d’espaces verts à entretenir ? Combien de cages d’escalier ? Combien d’ascenseurs ? À quelle fréquence les parties communes seront-elles nettoyées ? L’énergie utilisée dans l’immeuble garantit-elle une relative stabilité des prix ou est-elle soumise aux crises géopolitiques ? Autant de questions qu’il convient de poser au commercial avant de signer. Car chaque élément d’un programme à son prix pour la suite. Selon Altarea gestion immobilière, un ascenseur reviendrait de 10 à 20 centimes d’euros par m² et par mois. L’entretien des espaces verts et les volumes d’eau nécessaires à l’arrosage peuvent peser bien plus lourd. « Les espaces verts peuvent coûter cher. C’est le quatrième poste après l’assurance, l’eau et le chauffage, et l’entretien ménager des parties communes. Mais avoir de la terre plutôt que du béton permet d’amener de la fraîcheur et offre un meilleur confort de vie aux habitants », tempère François Denoyer.
Le montant des charges futures et DPE, les grands absents de l’acte de vente en Vefa
Bien sûr, les difficultés de Pierre* et de Mathilde* sont exceptionnelles. Mais les déconvenues plus minimes ne sont pas si rares que cela dans le neuf. Et c’est somme toute assez logique. L’achat dans l’ancien permet d’avoir accès aux derniers ordres du jour et procès-verbaux d’assemblée générale mais aussi aux appels de fonds. Même si les mauvaises surprises existent aussi pour l’immobilier existant, on sait globalement où l’on met les pieds pour peu que l’on lise les documents et pose les questions nécessaires.
Rien de tel dans le neuf. Pour ce qui est des charges, c’est le grand saut dans l’inconnu pour les acquéreurs. Le DPE (diagnostic de performances énergétiques) n’est remis qu’au moment de la livraison. Avant que l’immeuble ne sorte de terre, c’est un estimatif des charges qui leur est communiqué par le commercial quand ils en font la demande. Et rien n’est écrit sur le sujet dans l’acte de vente. « Le montant des charges futures n’est pas contractuel. Il n’y a rien sur ce sujet dans le contrat de réservation et rien non plus dans l’acte de vente », indique Norbert Fanchon, PDG du groupe Gambetta.
Pour les acquéreurs, le sujet, c’est le prix du bien et le financement. Il n’y a pas très peu de questions sur les charges
Norbert Fanchon, PDG du groupe Gambetta
Les acquéreurs, tout occupés qu’ils sont à boucler le financement du bien, se montrent souvent un peu trop confiants ou pas assez curieux. Soit ils ne posent pas la moindre question sur le sujet, soit ils s’en tiennent aux quelques vagues éléments communiqués par le commercial sans essayer de creuser un peu le sujet. Oubliant un peu vite que le poids des charges peut peser lourd dans leur budget futur. « Le sujet, c’est le prix du bien et le financement. Il n’y a pas beaucoup de questions sur les charges », confirme Norbert Fanchon.
Catherine* admet avoir été peu vigilante. Elle et son mari Sébastien* s’installeront dans quelques semaines dans un appartement neuf de 59 m² situé à Asnières-sur-Seine (Hauts-de-Seine). Avant de choisir le programme neuf dans lequel ils allaient acheter, ils se souviennent d’avoir posé beaucoup de questions mais pas celle-là. « On se dit que les charges sont forcément moins élevées que dans l’ancien et donc on ne s’y intéresse pas vraiment », admet Catherine*. Il ressort du tout premier budget de la copropriété qui vient d’être voté, que les charges mensuelles seront de 110 euros, hors chauffage et eau chaude puisque l’appartement est équipé d’une chaudière individuelle à gaz. Catherine y voit donc déjà un peu plus clair. Elle se demande maintenant combien il lui faudra payer en plus pour se chauffer, pour l’eau chaude et pour l’entretien de la chaudière.
Pour limiter les déconvenues des futurs acquéreurs, certains promoteurs tentent d’estimer les charges très en amont, avant d’affiner les données quelques mois avant la première assemblée générale des copropriétaires. Les programmes du groupe Altarea sont ainsi tous analysés deux ans avant la commercialisation par Altarea gestion immobilière. Gambetta aussi travaille sur des estimatifs de charges. Cela suffit-il ? Pas forcément puisqu’il s’agit d’évaluer les coûts de fonctionnement d’un bâtiment qui n’existe pas encore.
De 110 à 150 euros annoncés, 180 euros au final
Jeanne* et son compagnon vivent depuis juin 2023 dans un appartement de 62 m² à Clichy (Hauts-de-Seine). Ils sont un peu déçus. « J’ai cru l’agent immobilier sur parole. Il me parlait d’un montant total de charges compris entre 110 et 150 euros par mois. Je suis à un peu plus de 180 euros », pointe Jeanne. 180 euros, c’est bien plus que la fourchette haute annoncée par l’agent immobilier en charge de la commercialisation du programme. Du bout des lèvres, un promoteur admet que certains commerciaux tendent parfois à minimiser le montant des charges pour faciliter la vente. « Je ne sais pas bien ce que les gestionnaires de patrimoine indépendants racontent à leurs clients », confie-t-il. Jeanne* se dit aussi déçue par le diagnostic de performance énergétique. « Je pensais que nous serions à B puisque l’immeuble est vraiment très récent. Mais nous sommes à C ». Malgré cela, cette cadre, qui a grandi dans une ferme traversée par les courants d’air et se souvient avoir passé une partie de son enfance assise sur le radiateur en fonte de la cuisine, reconnaît les bénéfices du neuf. « Il fait toujours bon. Je chauffe très peu en hiver et je n’ai jamais froid. »
*Le prénom a été changé.