Reprise du message précédent :

En tous cas ça laisse à penser que ces acheteurs potentiels sont vraiment intéressés, les gens prennent rarement leur plume pour le plaisir. Il y a peut-être moyen de moyenner  

 
Je me dis que l'exclusivité peut favoriser une procédure de tri des acheteurs (comment, je sais pas) et éviter qu'une agence en état de concurrence se précipite pour proposer des personnes qui n'obtiendraient leur financement qu'avec peu de chances. Cela peut donc accélérer la vente plutôt que la "recommencer" pour un second (voire pour un deuxième   ) compromis.

J'ai choisi une exclusivité pour trois mois. Et ce fut vendu avant la fin des trois mois.

 
Franchement, ce qui me fascine le plus ici, c’est de voir autant de monde passer par une agence immobilière… alors qu’on passe aussi autant de temps à démonter leur boulot et la qualité (ou l’absence) de leur service. Sérieusement, on dirait qu’on adore payer pour se plaindre ensuite  
 
Soyons clairs : vendre un bien, c’est pas non plus envoyer une fusée sur Mars. Comme tout le monde ici, je m’intéresse à l’immobilier et, spoiler, c’est pas sorcier. Voilà la recette magique :
 
- Estimation juste : on des outils gratuits partout, pas besoin d’être Nostradamus.
- Photos qui claquent : Ranger son bordel, attendre le bon moment pour la lumière et des angles qui font rêver / mettent en valeur (pas sa salle de bain vue d’en haut façon caméra de surveillance).
-  Désencombrement & dépersonnalisation : Oui, on adore notre immense collection de mugs Star Wars Lego, mais ca dégage pour les visites, stp.
- Points forts : Parler de sa terrasse (même si c’est un balcon), de la vue (même si c’est sur le parking) et vendez du rêve. Blague à part pas se contenter d’ouvrir des portes mais faire un minima de storytelling
- Anticiper les questions : C’est quoi les charges ? Y’a de l’amiante ? Le voisin du dessus, c’est un DJ ?
- Diagnostics obligatoires : On sait, c’est chiant, mais bon, faut y passer.(quoi que y’a juste un rdv à prendre)
- Publier une  annonces : SeLoger, LBC, PAP avec actualisation  régulière. C’est pas du Shakespeare, pas besoin de pondre un chef-d’œuvre, juste factuelle en mettant en avant les points forts.  
 
Avec ces étapes, tu fais déjà mieux que 90% des agents immobiliers. Sérieusement, c’est pas des « efforts » : c’est du bon sens. Résultat ? Tu gardes les 3-5% de commission dans ta poche au lieu de la leur filer pour un boulot que tu peux clairement faire toi-même.
 
Bref, pour des gens comme nous qui kiffent l’immo, c’est juste rentable et tellement plus gratifiant. Et si tu me dis que t’as « pas le temps », j’ai une question : tu préfères payer 15k pour que quelqu’un passe 2h à poster des annonces pour toi ?!

Je ne suis pas d'accord sur le fait de garder les 3-5% de com.
C'est plutôt l''acheteur qui en profite.
Toi ça te permet d' afficher un prix plus intéressant et de vendre plus vite.

D'ailleurs, vous pouvez m'expliquer si c'est une "technique de vente".:
Une mmaison qui me branche est un poil chère dans 2 annonces d'agences qui traînent depuis bien 4-5mois.
Et là une annonce de la proprio pope quasi 30k€ moins chère.
Le soucis est que cette personne lit les messages mais ne répond pas sur le bon coin.

C'est une technique pour attirer des acheteurs et les laisser s'orienter d'eux mêmes vers les Ai ?

c'est con mais si ça existe c'est que y'a une utilité économique.
ca n'est pas régulé, et tout le monde peut vendre en direct, et les agences low cost existent. et pourtant.
on peut pas les accuser comme les notaires d'avoir un business protégé !
 
Apres c'est pas facile parce que quand ça marche pas tout seul, ça marche pas du tout...
Faut accepter que c'est un taf pas intéressant intellectuellement, le business est incertain voir impossible en retournement de marché, on passe sa journée a attendre de recevoir des appels et faire des visites, on se tire dans les pattes entre collegues pour les madats, et dont la valeur ajoutée consiste a faire se mettre d'accord acheteur et vendeur sur le prix,
alors oui ça prend pas bcp de temps la négo en terme de temps absolu, mais sans son intermédiaire et le peu de temps travaillé, ça ne se ferait pas du tout
 
le souci c'est pas tant les agents immo que les conditions de marché anormalement favorable au marché et la hausse des prix qui ont créé une sorte de poule aux oeuf d'or ou aucune compétence n'était requise pour rentrer dans le métier car il fallait accompagner la forte croissance des prix et le dynamisme du marché

 
   
 
Et je rajouterai que c'est justement dans des moments difficiles qu'on peut voir les vrais pro d'un secteur des charlatans.  
 
Par exemple, mon locataire avait payé 24k€HT d'honoraire...mais sans "l'AI" il aurait certainement jamais eu ce local

Ils méritent un bon matraquage fiscal compte tenu de leur utilité très discutable alors que nous manquons de nombreuses professions utiles.

Quand t'as pas fait d'études sérieuses, tu préfères ouvrir des portes pour 8k par mois, Cayenne de fonction fournie, ou bien torcher des vieux en Ehpad pour 1k par mois ?

Merci.

Consensus pour mandat exclusif donc  

 
 
Par contre, il faut bien sélectionner chez qui tu donnes un mandat exclusif...et bien cadrer le truc que tu peux aussi vendre en direct au cas ou

Il y a les bons et les mauvais AI.

Votre liste ne correspond pas à mes attentes, alors c'est normal que nous ayons des avis différents.
 
Estimation venant d'un AI
J'ai déjà mon idée. Et ça va dépendre des circonstances. Son estimation est ce que je lui demande pour le faire venir, et pour voir comment il se comporte. Mais je m'en fiche du prix qu'il m'annoncera.
 
Photos qui claquent venant d'un AI
Certains acheteurs croient faire une bonne affaire en voyant des photos d'amateurs. D'autres acheteurs sont déçus par le grand angle de l'appareil photo de l'AI quand ils visitent et se sentent trompés.
Par contre, un bon AI sait ce qu'il faut photographier. Par exemple : Beaucoup d'acheteurs aiment les belles façades. Donc si on a la chance d'avoir une partie de l'immeuble qui est jolie, il faut la montrer, même si l'appartement se situe au rez de chaussée d'une partie laide de l'immeuble.
 
Désencombrement & dépersonnalisation
Je ne veux pas qu'un AI dénigre mon intérieur et me donne l'ordre de ranger.
Par contre, je peux souhaiter qu'un AI me propose une prestation de nettoyage qu'il aura bien sûr sous-traitée.
C'est plus facile pour lui, parce qu'il connait les sociétés de nettoyage, mais pas moi. Et puis, c'est un commercial, donc il n'est pas timide comme je le suis.
Je peux souhaiter aussi qu'un AI me propose une prestation de rafraichissement ou de retouches de peinture, de réparation de prises électriques, et d'autres petits bricolages.
Je peux souhaiter des mesures des espaces et des volumes par un AI. Il sait ce qu'il est légal ou non de compter. Il sait quelles pièces sont grandes et petites par rapport à la moyenne.
 
Parler de sa terrasse (même si c’est un balcon), de la vue (même si c’est sur le parking)
Je n'attends pas qu'un AI me parle de mon balcon. Je le connais. L'acheteur intéressé par un balcon le verra, sans même qu'on le lui dise.
Par contre, "parler" aux acheteurs, de ça, ou de n'importe quoi, c'est ce que j'attends de l'AI. Lui, c'est un commercial rigolo. Moi, je suis un informaticien timide et triste qui parle à des machines, pas à des êtres humains. 90% des gens ont peur de parler à des inconnus, dont moi.
 
Anticiper les questions : C’est quoi les charges ? Y’a de l’amiante ? Le voisin du dessus, c’est un DJ ?
Un AI ne peut pas anticiper ces questions, car il ne connait pas le voisinage immédiat, ni les petits problèmes de la co-propriété.
Je ne lui demande pas de répondre à ces questions.
Par contre, je demande à un AI d'éluder des questions qui peuvent être gênantes mais qui ne sont pas importantes, telle que l'amiante dans une partie du sous-sol de l'immeuble où l'on ne va jamais.
L'AI a l'habitude de parler. Il a donc les réponses amusantes à toutes les questions piégeuses. Alors que si c'est moi qui doit répondre, je peux mentir maladroitement "non non il n'y a rien du tout". L'AI a le droit de mentir. L'acheteur sait que les AI mentent et lui pardonne. Par contre un acheteur ne veut pas que le vendeur mente. Ou bien, moi le vendeur, je pourrais m'égarer dans des explications pertinentes mais beaucoup trop compliquées.
 
Diagnostics obligatoires : On sait, c’est chiant, mais bon, faut y passer.(quoi que y’a juste un rdv à prendre)
Le mot "juste" un rendez-vous n'est pas correct. Les diagnostiqueurs ne sont pas nombreux. Et il y en a des bons et des mauvais. Un bon AI sait quel diagnostiqueur choisir, sait comment le contacter et lui parler. Moi, je ne sais pas.
 
Publier une annonce : SeLoger, LBC, PAP avec actualisation  régulière. C’est pas du Shakespeare, pas besoin de pondre un chef-d’œuvre, juste factuelle en mettant en avant les points forts.
Faux. Par exemple SeLoger n'accepte pas les annonces venant de particuliers. Il faut être inscrit, savoir remplir les bons formulaires, savoir comment marchent les sites, les mises en avant, etc. Ce n'est pas évident du tout.
Vous vous focalisez sur la qualité de la langue, en parlant de Shakespeare. Vous faites la même erreur que pour les photos. En réalité, il ne faut pas que la langue soit trop châtiée, que le niveau soit trop relevé. Il faut un langage adapté aux acheteurs. Moi, je ne parle qu'à des machines. Lui l'AI, parle à des humains. Moi, je mettrais un plan industriel avec les dimensions à trois décimales. Lui, il va parler d'enfants, de chambre d'amis, etc. Le problème n'est pas celui de l'orthographe et de la grammaire.
 
Vous oubliez des services essentiels rendus par un AI :
 
Un AI connait les notaires. Il y en a des bons et des mauvais. J'ai eu des ennuis avec de mauvais notaires. Par exemple, un notaire a tardé à indiquer la somme du paiement à l'acheteur qui est donc venu sans avoir payé. Il a fallu reporter, et revenir, etc. Un notaire n'a pas été capable de lire une feuille d'impôts qui concernait plusieurs choses et a écrit de mauvais chiffres. Un notaire m'a beaucoup ennuyé en me demandant des assurances pour des vieux remplacements de fenêtres. Un notaire donnait des dates qu'il annulait à la dernière minute. Etc. Le choix du notaire est important. L'AI les connait.
 
Un AI connait les compromis de vente. Il sait les clauses qu'il faut mettre pour éviter les problèmes. Internet propose des modèles, mais qui sont généralement mal faits. Or, il est très important que ce document soit le plus complet possible et le plus carré possible. Il est signé par l'acheteur et le vendeur. De ce document découlent beaucoup de choses.
 
Un AI sait parler d'argent, pas moi. Il sait quel emprunt conseiller aux acheteurs. Il est capable de les aider à obtenir leur financement. J'ai eu un AI qui a trouvé un courtier-broker à celui qui finalement fut mon acheteur. L'AI sait combien le bien pourra se louer si l'acheteur est un investisseur qui souhaite louer. L'AI sait négocier avec les acheteurs, et limiter leurs prétentions à la baisse.
 
Un AI fait les visites. Moi, pas savoir parler, et moi, pas libre tout le temps. Moi n'aime pas répondre aux questions. Moi n'aime pas certains acheteurs. Moi fragile et peut tomber sur des acheteurs escrocs, voleurs, squatteurs.
 
Cela dit, il faut bien choisir son AI. Ma technique est d'en faire venir trois sous prétexte qu'ils me donnent une estimation, et de choisir celui qui connait le mieux les notaires, ou qui sait le mieux parler.

Oui enfin ça avait sûrement une plus grande utilité quand on n'avait pas internet avec un accès à des informations les plus justes et fiables possibles.

Comme beaucoup de métiers de 'conseiller commercial' sans grande qualification qui ont vocation à disparaitre avec les nouvelles générations je pense. On le voit très bien en banque avec la disparition des 'conseillers' de premier niveau.

 
Tu vois de tout dans les AI.  
 
Quand j'ai vendu mon appart, ils sont venus 2 fois pour les photos, en plus de l'estimation. Une fois pour avoir le soleil dans le séjour, une fois pour montrer que les chambres étaient lumineuses malgré l'immeuble en face. Ils étaient aussi équipés.
 
Et dans les "+", tu en oublies un important :  
- l'AI inspire confiance, surtout aux personnes âgées ou aux personnes seules. Le client oublie que derrière, il y aura un notaire qui va vérifier 2-3 points. Genre que tu achètes le lot/maison visitée, qu'il n'y a pas d'hypothèque et Cie. Cela étant dit, tous les ans, un problème de ce genre est médiatisé...
 
- Comme ce n'est pas le vendeur qui donne le prix, que c'est l'AI qui l'a fixé, c'est que c'est le prix du marché à 10 % près (en gros, même s'il y a des défauts, ça vaut le prix demandé).

 
Tu vois de tout dans les AI.  
 
Quand j'ai vendu mon appart, ils sont venus 2 fois pour les photos, en plus de l'estimation. Une fois pour avoir le soleil dans le séjour, une fois pour montrer que les chambres étaient lumineuses malgré l'immeuble en face. Ils étaient aussi équipés.
 
Et dans les "+", tu en oublies un important :  
- l'AI inspire confiance, surtout aux personnes âgées ou aux personnes seules. Le client oublie que derrière, il y aura un notaire qui va vérifier 2-3 points. Genre que tu achètes le lot/maison visitée, qu'il n'y a pas d'hypothèque et Cie. Cela étant dit, tous les ans, un problème de ce genre est médiatisé...
 
- Comme ce n'est pas le vendeur qui donne le prix, que c'est l'AI qui l'a fixé, c'est que c'est le prix du marché à 10 % près (en gros, même s'il y a des défauts, ça vaut le prix demandé).

Longue liste de courses mais si tu veux tout ça, t'as intérêt à bien connaître les AI sinon tu risques d'être déçu

Je viens de visiter une maison cet après-midi.
Sur DVF, il y a deux parcelles côte à côte.
Les deux ont été vendues le même jour, au même prix.
Quel est le prix réel de la transaction ?
Comment apparait une vente de plusieurs parcelles d'un coup sur DVF ?
 
Est-ce que l'acheteur a acheté les deux parcelles pour le prix affiché, ou bien est-ce qu'il a acheté 2 fois la somme affichée pour le total, en divisant le prix en 2 pour des raisons qui le concernent ?

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

A titre personnel j'ai detesté les AI en étant acheteur et je n'ai jamais su m'en passer pour vendre.
 
Objectivement, ils ont su vendre à un prix qui me semblait hors marché deux biens, l'un à moi l'autre dans ma famille : discours rassurant, expliquant de façon ultra pedagogique des aspects qui me semblaient évidents, relancent les notaires, s'assurent que l'acheteur a bien les fonds de façon ferme, etc... il a clairement aidé à ce que tout se passe bien de bout en bout.
 
Il y a beaucoup de profils pas très bons voire carrement incorrects évidemment, mais un bon fait une différence énorme.

+1 globalement. Un point crucial il me semble, un AI correct facilite et dépassionne la négo sur le prix.

J'ai vendu une maison en vente direct de particulier à particulier, vendue au prix en 5 semaines et 3 visites 5% de plus que la meilleure estimation d'AI, et 30% de plus que la plus basse.
Le souci des estimations d'AI c'est qu'elles sont facilement soit trop hautes quand il est question de mandat exclusif (pour essayer de le décrocher), soit trop basses pour faire partir le bien rapidement et vite empocher la commission.
 
Et il n'y a pas besoin d'être beau parleur pour vendre une maison, on a eu que quelques visites parce que l'annonce était très claire, j'avais aussi mis le plan avec les côtes, bref on a eu contact qu'avec des gens qui étaient réellement intéressés par la maison. Ils avaient toutes les infos, et pas spécialement de questions sur place à part juste venir se rendre compte de ce que ça donnait en vrai.

Une autre façon de voir les choses : si un particulier sait facilement vendre son bien aussi cher qu'un professionnel agent immobilier (déduction faite de la commission de l'agence), alors il devrait logiquement en faire son métier au cas où il gagnerait moins avec son boulot.
 
A voir donc combien de personnes relèvent d'un savoir-faire comparable... (dit celui qui se justifie quand même aussi quelque peu d'avoir choisi de passer par une agence pour la vente   ).

Vendre sa propre maison ça n'est pas pareil que vendre des maisons dans le cadre d'un travail.
Et juste vendre sa maison ça n'a rien à voir avec le métier de faire tourner une agence immobilière, de cultiver un carnet d'adresses, de démarcher et prospecter, de ruser pour ne pas se faire doubler par les acheteurs, les vendeurs, et les autres agences etc.
Ca pour le coup c'est un métier en soit.
 
Un particulier qui vend sa maison n'a pas à se soucier de tout ça.

Perso j’achète sans agence la. Trouvé la maison grâce à l’annonce et j’ai été sonner

Rien a voir , n'importe qui peut être AI (mauvais, moyennant, bon) on peut trouver le taf inintéressant (si vendeur c'était si bien ça se saurait), la plupart des AI c' est l'agence ou le groupe qui s'en met plein les fouilles.

Une maison dans le secteur qu’on vise (sud est) qui nous plaît pas mal. Un peu chère je pense.
 
 
Maison 3 pièces 137 m² - 895 000 €
https://www.bienici.com/annonce/ven [...] GNE-179186

 
Idem, et de toute façon les acheteurs si tu vend en direct vont faire pareil.
 
J'ai vendu sans agence, au prix des estimations moins la comm des agences. Ça serait peut être parti avec 5% en plus mais clairement pas aussi vite.
 
Et j'ai acheté avec agence, le couple de vieux a qui j'achète étaient bien trop dépassé pour gérer ça.

C'est si cher que ça ce coin   ?
Je trouve ça très cher pour la taille.

 
Une maison avec moins de jardin, années 70, pas de garage, est partie à 620k€ pour 100m2
 
Ça me semble coller mais à négocier quand même

Impossible de trouver un site qui pour la capacité d'emprunt intègre la notion de prêt relais associé...

Vous n'auriez pas un lien ?  

Impossible de trouver un site qui pour la capacité d'emprunt intègre la notion de prêt relais associé...

Vous n'auriez pas un lien ?  

Tu sors de ce qu'un site peut simuler.  
 
Pour en tenir compte il faut 2-3 rendez vous chez une banque avec un bon banquier qui a envie de travailler avec toi et miser sur ton parcours.

Je viens de faire le test avec ChatGPT, la réponse SEMBLE correcte.

On visite actuellement des maisons au style ancien avec ma conjointe.
On est tombé sur un spécimen : une maison de maitre de 280m² habitables Carrez, qui se décomposent en pratique comme suit :
7 pièces de 24m²  
- 1 salon et un 'petit' salon au rdc
- 1 cuisine salle à manger
- 3 chambres à l'étage
- 1 autre salon à l'étage, tout en longueur
Ensuite, une salle de bain au rez de chaussée (mal agencée, loin des chambres), une douche au premier, 1 WC par étage
Ensuite, beaucoup d'espace perdu dans de grands couloirs  
Un troisième niveau non aménagé, juste avec le sol et le plafond bien faits.  
 
Au final, on a une surface "utile" de 190m² environ, et 130m² (au sol) perdus dans diverses choses.
 
Chaque chambre et salon possède une cheminée, qui coupe un mur en deux.
 
Au final, entre la forme des pièces parfois biscornue, cette cheminée qui vient toujours couper la pièce au mauvais endroit, on se retrouve avec des chambres immenses (24m²) mais dans lesquelles je suis incapable de placer un lit deux places, une armoire et un bureau, sans même parler d'un dressing.
Pour moi, pouvoir mettre un lit deux places, une armoire et un bureau, c'est la base de ce qui définit une "grande chambre".
 
Ma conjointe me dit que toutes les maisons de cette époque sont faites à peu près comme ça, de manière biscornue.
 
On ne peut pas trouver une maison avec un joli style ancien et un grand salon de réception d'une taille correcte ?
 
Le salon principal de cette maison de 280m² fait la taille du salon d'un T2.. C'est ridicule, à mon avis.

C'est pareil dans les haussmaniens parisiens dans le plan historique.
 
Donc tu casses des cloisons pour retrouver un grand salon selon l'art de vivre d'aujourd'hui. On dirait que tu regardes cette maison comme si aucun reamenagement du plan était possible.

Merci

Je suis un particulier lambda.
Genre je me pointe, bonjour je veux un RDV.

 
 
 
 
 
 
Toutes celles rénovées au goût actuel si. Mais faut casser des murs, mettre des IPN, réagencer électricité et eau, de lourds et coûteux travaux quoi...
C'est toujours des petites pièces avec des cheminées partout les vieilles maisons.  
Ma maison de 200 ans d'âge à un espace SAM/salon/cuisine ouverte de 70 m² mais il y a eu les travaux d'effectués avant l'achat.

Non, le réaménagement n'est pas possible.
L'idée naturelle serait de rassembler le petit salon et le grand salon, mais ça ferait une pièce toute en longueur, coupée par l'entrée au milieu, et surtout c'est impossible parce qu'il y a .. un mur porteur qui sépare les 2.  
Enfin, peut-être pas impossible avec un IPN mais de très lourds travaux.
 
Alors que la maison est vendue à un prix démentiel (600k€) justement parce qu'elle est rénovée récemment avec de bons matériaux (par exemple, carreaux de lipis lazuli importés d'Italie pour la SDB, de même que les lavabos, receveur de douche, c'est du luxe)
 
Si on achète une maison refaite à neuf, on a pas le budget de recasser et refaire à notre gout.
Soit ça nous plait déjà plutôt bien et on reste comme ça, soit on achète un truc pas cher, à refaire nous mêmes.
 
La maison est à 600. La proprio avait mis en vente à prix d'achat + prix des travaux (évidemment....)
On estime qu'elle en vaut plutôt 450, en faisant surface utile * prix moyen de la zone (2000€ du m) +  un petit bonus pour le grand jardin, la surface potentielle à aménager, et le bon état général (pompe à chaleur, isolation neuve..)

Merci
 
Comment chiffrer (très grosso modo) des travaux de ce style ?
 
Cette maison a aussi une dépendance, un ancienne étable ou quelque chose du genre, un grand volume de 150m² au sol + 50m² en étage, une toiture.
Actuellement on part de zéro, c'est à dire une structure à peine saine, pierres apparentes, une petite charpente qui m'a un peu inquiété quand je suis monté à l'étage..
Comment chiffrer le gros oeuvre ?
 
Ensuite, le second oeuvre, je pense que si je compte 1000€ du m² c'est plutôt fiable, peut-être 1200 avec l'inflation et 1500 si je fais appel à des pros à 100%.

On vient de tomber sur une annonce qui nous intéresse. Concrètement, par rapport à nos critères:  
 
- emplacement ✅ ✅✅
 
- taille ✅ (on a 30% de plus que la valeur max souhaitée, on n’en a pas l’utilité et on voit plutôt ça comme un truc pénible à entretenir)
 
- terrain ✅ (idem plus haut)
 
- agencement intérieur ✅✅✅
 
- stationnement ✅✅✅
 
- piscine ❌ (mais franchement, on pourrait s’en passer et si vraiment on en veut, on peut projeter ça sur les prochaines années)
 
- prix ❌ (environ 30% au dessus du prix max visé pour être à l’aise )
 
- temporalité ❌ puisqu’on ne peut pas vraiment se lancer maintenant, on a besoin d’avoir 2-3 infos supplémentaires qui devraient tomber les prochains mois pour le faire.  
 
Donc spontanément, on a envie de faire une Darya / GB (c’est-à-dire faire un all in - en négociant que 10/15% de remise) mais on est vraiment mal à l’aise avec l’idée de finir à poil.  
On va probablement faire la stratégie raisonnable en surveillant si elle part dans les prochaines semaines (ce qui nous permettra d’avoir les infos dont on a besoin de notre côté). Sinon, on ira sonner avec une offre adaptée en expliquant nos conditions et on verra si ça passe.

Détails ? et où (je crois que tu es vers Lyon)?