Reprise du message précédent :

Le prix moyen du m² à Paris est 4.316?/m² sur les transactions réalisées au second trimestre 2004. Le 12ième est justement dans la moyenne, je n'ai pas triché.
 
EDIT:
L'arrondissement le moins cher (le 19ième) est à 3045?/m², soit un 50m² à 152250?, disons 165000? avec frais. Avec un apport de 80000?, sur 10 ans ça nous fait une mensualité < 900?.
 
Donc effectivement, il est dans ce cas possible d'acheter un 2 pièces à Paris intra-muros.

Faut parfois savoir regarder de l'autre côté du périf, hein...
C'est ce que j'ai fait : j'achète à 200 mètres de l'autre côét du périf, et à prix égal, je gagne 15 m² et deux places de parking.

 
Bah punaise, si moi je suis dans le 1% le plus riche de ma classe d'âge, ben je plains les 99% restants.

 
Autre question : pourquoi serais-je obligé de revendre dans 5 ans ?
Pourquoi ne garderai-je pas mon appart 7, 8, 10 ou 12 ans ?

Tiens, je suis un peu hors sujet, mais j'ai vu vos (d)ébats sur les quelques pages précédentes, et je voulais juste apporter ma petite pierre sur le pourquoi des différences France/Angleterre, et comment la bulle a pu être alimentée là-bas.
 
1. Les Anglais ont pendant longtemps alimenté la bulle par pragmatisme. En effet, en France il faut fournir patte blanche pour obtenir un prêt ou même une location; en Angleterre, il y a beaucoup de concurrence et un accès au prêt extrémement simple et rapide. Donc, si il y a besoin d'emprunter beaucoup pour acheter un truc qui vaut cher sur le marché, c'est "normal" (aussi normal que pour nous il faille claquer plus opur s'acheter un Scenic dès qu'on a 1 gosse, enfin, vous me comprenez...). A noter également une utilisation des crédits au Royaume Uni qui est sans commune mesure avec la France (ça commence très tôt, avec les prets étudiants, et ça finit avec ses propres enfants qui finissent de payer sa mortgage). Bref, au R.U., on emprunte beaucoup.
 
 
2. Les taux sont bas, et sont indexés sur les taux d'intérêt, ce qui est encore chose rare en France. C'est d'ailleurs une des raisons principales pour laquelle le Chancellor (Gordon Brown, cousin de Gordon Shumway) était contre l'adhésion à l'euro, car il y a une énorme quantité de gens qui dépendent de la capacité de la Bank of England de maintenir des taux bas pour rembourser leur maison...  
 
 
3. On peut acheter et revendre plus simplement et rapidement qu'en France, en bénéficiant plus facilement des plus-values. De plus, il y a une fluidité du marché qui me semble plus haute (comme pour beaucoup de choses au Royaume-Uni d'ailleurs), et la location est hautement plus simple là-bas. Ca veut dire qu'acheter aujourd'hui (en empruntant à hauteur de 90%) pour revendre dans 2 ans avec un bénéf, tout en empochant un loyer tous les mois de la part de 3 étudiants Français qui logent dans des conditions exécrables dans une maison vétuste, c'est non seulement possible, mais c'est ce que beaucoup de gens ont fait (surtout suite aux crashs de la bourse, où la "pierre" est redevenue à la mode).
 
 
4. Ces dernieres années, il y a eu beaucoup de "modernisation": rénovation, aggrandissement, etc. Pour faire grimper encore plus le prix de sa maison. C'est dû bien sûr à de la simple logique, mais il y a eu énormément de livres, emissions de télés, pubs, etc. pour encourager les gens à faire du "DIY" (bricolage) pour augmenter la valeur de leur maison. Et ça a marché. Sur les derniers mois de hausse de cette année, je ne sais plus quelle association affirmait que les 1 ou 2% de hausse que l'on voyait étaient dûs principalement à l'amélioration des maisons...
 
[test de troll]
De tout ça, j'en tire que le prix de l'immobilier en France peut encore augmenter, car rien ne nous empêche de converger vers un système à l'anglaise.. Surtout en 2007, quand Sarko sera président.  
[/test de troll]

 
resultat on est à 2% et les angliche a 4.75% ... drole de raisonnement! enfin j'imagine que ca n'a pas toujours ete le cas.
Et sinon pourquoi les anglais empruntent à taux variable? c'est hyper risqué!

parce qu'ils n'ont pas le choix
en france, ce sont les banques qui supportent le risque de taux (c'est d'ailleurs un des seuls pays au monde où elles le font)
au r-u, comme dans la plupart des pays, elles préfèrent laisser ce risque à leurs clients

 
Bah non, justement, c'est en théorie peu risqué. Certes, si le taux monte à 15%, tu devras payer plus, mais ce serait parce que tout est de toutes façons plus cher (y compris la scénic diesel et le chien).  
 
Pour te donner une idée du risque inverse, regarde tous les gens qui ont acheté dans les années 80, et qui n'ont pu renégocier leur prêt dans les années 90 (à cause de collusion entre quelques banques): ça c'est un risque qui est tout de suite plus effrayant...
 
Ceci-dit, je serais bien incapable de te dire les raisons de toutes ces différences (contrairement à certains sur ce topic qui sont plus calés que moi). Je sais juste qu'elles existent...
 
edit3: les taux là-bas ont l'air de tourner entre 5 et 7%. Ce qui est pas si mal quand on considère que les conditions de prêt sont sans commune mesure avec ici (genre: tu as 2 bras+2 jambes= on veut bien te preter 500 K€).

Tu as raison, tu peux bien-sûr garder ton appartement plus longtemps. Mais tu déménageras sans doute d'ici 5 ans (si tu as entre 25 et 35 ans et que tu vis en ménage), et il n'est malheureusement pas possible de conserver un prêt adossé à un bien revendu. La solution de le conserver pour le louer n'est presque jamais avantageuse, car il faut déduire de tes loyers ton imposition marginale (un tiers si tu touches plus de 2600?/mois) ...
 
Mais si tu ne déménages pas d'ici 8 ans, tant mieux. C'est même un des arguments: j'achète un peu plus grand, c'est plus cher, mais comme je fais le bilan sur 8 ans au lieu de 5 c'est plus rentable.
 
Bref, il n'y a pas d'argument générique, il faut toujours finir par sortir sa feuille de calcul ...

Je ne suis vraiment pas d'accord du tout. La question est: est-ce la banque (taux fixe) ou l'emprunteur (taux variable) qui doit supporter le risque monétaire ?
 
La banque bénéficie d'une large surface, de centres de recherche spécialisés, c'est en partie son job pour d'autres activités, et elle est contrôlée de façon stricte par la Commission bancaire.
 
Le particulier n'y connaît rien, se fait embobiner par des discours marketing, n'a pas conscience des risques, joue un peu quitte ou double (l'immobilier représente jusqu'à 40% de sa dette et l'essentiel de son patrimoine).
 
Bref la banque rationnelle est bien moins averse au risque que l'emprunteur rationnel, et il est préférable collectivement qu'elle assume seule le risque.
 
Evidemment, il est tentant de transférer le risque à un client naïf et qui ne dispose pas de l'information nécessaire ...

 
Ah, mais là ton exemple ne vaut que si les taux d'intérêt augmentent après le contrat. Moi je donnais justement l'exemple inverse qui est que si les taux baissent (comme dans les années 90), le taux fixe est mauvais, car la plupart des clients ne pourront renégocier leurs taux de façon satisfaisante (frais, collusion entre banques pour ne pas perdre leur brouzoufs, complication des dossiers, etc.)  
 
Donc au final, un taux fixe n'est intéressant que si les taux montent suffisamment pour que le taux variable équivalent (qui est plus bas) soit moins compétitif.  
 
D'autre part, on parle ici en argent absolu. Ce qui compte pour la plupart des ménages, c'est de pouvoir payer 1/3 de leur salaire à la fin du mois pour garder leur maison. Hors, j'ai bel et bien l'impression que les taux variables te garantissent cela plus ou moins de façon (très) théorique, à cause du levier qu'ils représentent par rapport à l'inflation. Alors que les taux fixes ne te le garantissent pas, à cause de l'exemple sus-cité.
 
Bon, maintenant, je n'ai pas fait d'études comparatives, donc je ne suis pas en mesure de te dire quelle est la meilleure solution aujourd'hui (encore que les taux fixes m'ont l'air plus intéressants, car il a l'air d'être plus facile de faire jouer la concurrence). Mais va savoir ce qu'il se passe dans la tête de Trichet...  

Non, mon exemple est indépendant du sens de l'évolution; on suppose que chaque agent raisonne par rapport à l'évolution anticipée, à la hausse ou à la baisse. Le problème, c'est qu'il y a incertitude, et que l'incertitude a un coût d'autant plus grand que tu es averse au risque. Mon argument est qu'un particulier est (ou devrait rationnellement être) infiniment plus averse au risque qu'une banque. Quelle que soit le sens de l'évolution.
 
 

Non, le taux variable est plus bas précisément parce qu'il faut compenser le risque. Le différentiel de taux est, par définition, la "prime de risque".
 

Je crois effectivement que pas mal de gens raisonnent comme ça; c'est le genre d'idée qui fait que tu compenses la hausse des prix en allongeant ton crédit de 15 à 25 ans pour garder une mensualité équivalente. Sauf que tu doubles pratiquement les fonds perdus (les intérêts) dans l'histoire ... C'est bien pour ce genre de raison que je pense qu'il ne faut pas laisser les particuliers arbitrer eux-mêmes l'anticipation des taux: ils en sont incapables et ne respectent même pas les bases les plus fondamentales. Même sur ce forum, pas mal de gens refusent d'admettre que ce qui compte entre acheter sans apport et louer (hors frais) , c'est de comparer ton loyer et la part des intérêts de la première mensualité (pas la mensualité elle-même, ni la part moyenne d'intérêts, etc.). C'est dire ... Donc, toute arrogance mise à part, laisser les emprunteurs "de base" juger si un taux variable est meilleur ou pas pour eux, c'est vraiment inadmissible ...
 

Pas compris; tu pourrais expliquer ? Quel "effet de levier" par rapport à l'inflation ? Tout ce que je sais, c'est que le T4M est vaguement corrélé au taux d'inflation, via les ajustements de la BCE, qui dépendent d'un grand nombre de facteurs (à commencer par le fait que M3 comprend des actifs financiers) ... Non ?
 

Pour l'argument de la concurrence, pourquoi pas. Par ailleurs, si tu as un comportement éclairé, que tu as fait tourner ton propre modèle VAR à corrections d'erreur sur données INSEE désaisonnalisées, et si tu es copain de Christian Noyer ou J-C. Tricher, alors peut-être as-tu un mince espoir d'avoir les éléments pour décider du bilan financier sur 7 ans de tel ou tel taux variable ...
 
Pour ma part, j'en suis incapable, je suis très averse au risque quand il s'agit de 300k?, donc j'emprunte à taux fixe (en fait je n'emprunte pas car mon bilan financier me le déconseille, mais peu importe) ...

Mais dans ce cas, que préconises-tu si tu t'attends à ce que les taux redescendent ? Avoir des taux bancaires inférieurs aux taux d'intérêt ? (ce qui était le cas au Japon lors de la première crise il me semble) C'est à dire qu'on te "paye" pour emprunter ?
 
 

 
Ca par contre, je ne suis pas sûr d'avoir compris. Je vois vaguement ce à quoi tu fais allusion (qui est d'ailleurs la raison pour laquelle je continue à louer plutôt que d'acheter : épargner+louer est pour l'instant plus avantageux que si j'avais à acheter aujourd'hui, plus d'autres petites raisons). Mais ton calcul a l'air de ne porter que sur une comparaison des intérêts avec le bail...
 

 
 
En gros (parce que j'y comprend assez peu de choses), oui. Les taux à moyen terme je crois sont fixés de telle sorte qu'ils suivent l'inflation. Mais aussi qu'ils atténuent les problèmes de taux de change, qu'ils augmentent la productivité des entreprises, règlent les problèmes de la croissance, etc. Bref, c'est très théorique, et ça me dépasse un peu. Moi j'ai juste fait éco en option au bac.
 
 
(pour le reste de ton post, je suis d'accord, donc je ne commente pas).

les banques ne supportent pas de risque de taux!!
elles arbitrent avec des titres de dettes a taux fixe sur les marchés obligataires

D'emprunter à taux fixe puis de renégocier ton prêt le moment venu. C'est pour ça qu'il faut absolument négocier de bonnes conditions de remboursement anticipé: tu expliques à ton banquier que son concurrent te propose de racheter ton prêt à tel taux aujourd'hui, et tu lui demandes de s'aligner.
 
Malgré un peu de friction (il faut une baisse significative), c'est ce qui permet de négocier à la baisse si les taux baissent vraiment, sans risquer la hausse si les taux remontent.
 
Cela dit je ne l'ai jamais fait moi-même, je ne parle que d'"ayant fait".
 

Tu as 1000? chaque mois à dépenser pour te loger + épargner. Le premier mois:
1) location: tu perds "loyer" et tu épargnes "1000 - loyer"
2) achat: tu perds "intérêts" et tu rembourses "1000 - intérêts" de capital, pour une mensualité fixe de 1000.
 
Si "intérêts" > "loyer", tu attends un mois en louant, et le mois prochain éventuellement tu achètes, et tu as moins de capital à rembourser que si tu avais emprunté dès le mois précédent.
 
Evidemment ça suppose que les prix à l'achat sont fixes (ce qui est très faux en ce moment) et ça ignore les frais (notaire+mutation). Il faut encore une fois faire un bilan complet, en n'oubliant pas de revaloriser le loyer de 4% chaque année (alors qu'au contraire la part des intérêts décroît chaque année). Normalement  lescourbes se croisent, et ça donne, toutes choses égales par ailleurs, le moment où il faut acheter. A la limite, tu loues toute la période, et à la fin tu as tant épargné que tu achètes cash. L'histoire du "on épargen en s'endettant" ne marche que pour les "riches", = ceux qui disposent d'un bon apport (50%) ...
 
Bien-sûr, avec des prix à +18% par an ...
 

 
il faut rajouter à ton calcul les frais qui pésent sur un propriétaire et pas sur un locataire : charges de copropriétés ( 100/200€? par mois, ça pése sur un locataire mais c'est intégré au loyer dans ton exemple), appel de fonds pour gros travaux, taxe foncière etc...
 
Une année j'en ai eu pour 10 000 € pour un 45m2.
ça rentre en ligen de compte dans ton calcul à ce niveau.

Oui, ainsi que les charges de mise aux normes, les réfections régulières, les copropriétaires qui ne paient plus, etc. C'était un calcul simpliste pour fixer les idées. Je suis d'accord qu'à moins de réaliser un bilan complet et exhaustif sur toute la durée de propriété du bien, on ne peut pas décider.

 
Même en tant que locataire, tu finis toujours par le payer dans ton loyer.
 
Mon loyer actuel est relativement bas par rapport à la surface que je loue, mais le proprio a été clair : l'appart est loué en l'état, il n'y aura aucun travaux de fait dedans, à part les travaux obligatoires (genre la conduite d'évacuation des eaux qui a pété...). Moralité : une isolation déplorable (donc des charges de chauffage et un bruit ambiant élevés), un chauffe-eau capricieux (je finis ma douche à l'eau froide un jour sur deux...), des caves à l'abandon et une moquette rapée dégueu.  
Pis je peux pas faire de trous dans les murs...
 
Quand t'es proprio, c'est pas juste un calcul financier, c'est aussi un état d'esprit.

 
j'ai été proprio at maintenant je suis content d'etre locataire.
en tanat que proprio tu n'as pas la maitrise de tes dépenses.
On me reclamais 2000€ par ci, 2000€ par là...et c'etait des charges que je n'aurrais pas payées si j'etais locataire.
Donc en plus du renboursement des traites il faut rajouter tous les frais induits par la copropriété soit pour moi 10 000 € en une année ( charge+taxe fonciére+repavage de la cours+études diverse etc...)

 
1) tu n'es peut etre pas tres bien tombé
2) c'est aussi pour ca que je cherche une maison individuelle et non un apartement (co-propriété), car je veux pouvoir moi meme maitriser mes dépenses d'entretien et ne pas etre dépendant du bon vouloir des autres. (d'un autre coté, l'entretien d'une maison est plus couteux que celui d'un BON apart, mais moins que celui d'un mauvais apart)

ça c'est la couverture de ce risque de taux

 
oui mais bien d'autres peuvent aussi mal tomber. Un ravallement c'est tous les 10 ans par exemple, donc c'est presque automatiquement  à ajouter aux frais.
 
Moi aussi je prefererais une maison quand je racheterais ( quand les prix se seront effondrés )

Oui si le propriétaire les a convenablement estimés (amortissement des ravalements/ascenseur, mise aux normes sanitaires, etc.).
 
 

C'est une des raisons pour lesquelles il ne faut pas acheter: beaucoup achètent en dépit de la logique financière, ce qui tire à tort le marché vers le haut. Donc, du moment qu'il existe sur le marché des acheteurs "psychologiques", les prix sont sur-évalués.
 
Ce qui inclut le "je fais ce que je veux", raison sociale ("moi, monsieur, je suis pro-pri-é-taire" ), le "la pierre c'est du concret", et autres litanies infondées ...

T'as oublié le jardin pour les enfants et le chien, et la facilité pour garer le scenic. Mais je suis d'accord avec toi...
 
D'autant que souvent, le prix du "terrain" (c'est à dire l'emplacement géographique, les commodités, la qualité du voisinnage) n'est pas propageable au loyer (enfin, hors de Paris en tout cas).  
 
Et il y a l'exemple inverse: une cuisine équipée intervient peu dans le prix de vente, alors que le prix de location en pâtit.

 
Ta vie doit être bien triste, si tu n'achètes jamais rien par envie...
 
BOn, OK, on n'achète pas une maison comme un paquet de lessive, mais quand même.

 
Plus ou moins quand même, c'est à ça aussi que serve les réunions de copro.
ET en tant que locataire, tu n'as aucune maitrise sur ton loyer, ni si sur le renouvellement de ton bail (ni, vraiment, sur la durée de celui-ci...).
 

 
Que tu aurais fini par payer dans ton loyer. Un proprio qui loue ne va pas perdre de l'argent (ou alors il est très riche ou très con...). Simplmenent, au lieu de sortir 10.000€ en une fois, tu les sors sur la durée de ton bail.
 

 
Pour une maison individuelle, c'est pareil, hein, sauf si tu t'en fous que ta façade soit toute grise, moche, abimée...

sauf que ce que tu pais dans ton loyer ce sont des provisions de charges... et en fin d'année les comptes sont fait et la regule aussi...

alors là je t'arrête tout de suite
une fois que tu as signé ton bail (et je pense qu'on peut considérer qu'accepter de signer un bail c'est avoir la maîtrise de son loyer initial, puisqu'on est toujours libre de ne pas accepter) le réajustement de loyer ne peut se faire qu'une fois par an, à l'anniversaire du bail, et dans la limite de l'évolution de l'indice du coût de la construction
la durée d'un bail est de 3 ans, renouvelable tacitement pour 3 ans à expiration, et ce ad vitam
les conditions dans lesquelles le bailleur peut mettre un terme à la location sont très strictes et très encadrées par la loi (reprise pour y habiter ou y loger un ascendant/descendant/conjoint, vente et... c'est tout), et le congé ne peut intervenir qu'à la fin du bail.
autrement dit, si tu paies ton loyer, tu es quasiment invirable.
 

ton raisonnement sous-entendrait que les prix à la location seraient parfaitement élastiques, et régis uniquement par la volonté du propriétaire
or, c'est tout le contraire. 2 cas se présentent
- le propriétaire réalise les travaux avec un locataire déjà présent : il ne peut pas augmenter le loyer (cf ci-dessus). il ne le peut que si les travaux avaient pour but une amélioration du logement (cela exclut les simples remises en état), avec l'accord du locataire, et là encore c'est très encadré et limité.
- à la relocation : le prix auquel il pourra louer sera très peu élastique aux éventuels travaux qu'il aura pu réaliser (les travaux "forcés" sont en général peu visibles et sont de toute manière considérés par les aspirants locataires comme des prérequis, pas comme une plus-value pour laquelle ils paieraient, du moins sûrement pas le prix réel), c'est le marché qui le déterminera ; s'il cherche à louer trop cher, il ne louera pas.
donc dans un cas comme dans l'autre, il y a de très fortes chances que ce soit pour sa pomme en intégralité.

 
"Quasiment invirable"... tu iras dire ça à tous les gens qui se sont fait éjecter presque manu-militari dans les histoires de revente à la découpe, tiens.
 

 
D'où ce que je disais dans un post précédent : loyer "raisonnable" et qui augmente très peu = immeuble plus ou moins à l'abandon.
J'ai l'exemple dans ma location actuelle.

 
d'un autre coté, les dépenses que peut entreprendre le propriétaire et qui seront imputables aux locataires sont dans des domaines fixés par décret, donc le repavement de la cour, par exemple, tu ne pourras le répercuter dans les charges ou le loyer. Ou en tout cas, pas sur le locataire actuel (rien ne t'empeche entre 2 locataires de gonfler le loyer ).
 
edit : ah ouais mais en fait je crois que j'vais mal compris ton post et que tu disais le contraire

 
pas d'accord avec toi là dessus. un loyer est detreminé par le prix du marché. Un deux piece dans tel quartier vaut tant.
Si le proprio se mange un ravalement, des mises aux normes ou meme une augmentation de ses impots locaus, c'est pour sa pomme et le locataire ne paye pas plus chere son loyer.

"tous ces gens"
on croirait qu'ils sont des milliers
alors que ça ne concerne que quelques personnes dans quelques quartiers de quelques villes, à qui, comme c'est la loi, on a laissé la possibilité de rester jusqu'à la fin du bail et la possibilité d'acheter

 
Oui, et moralité, li s'est passé quoi ?
Ils sont dehors.
 
Donc le coup du bail renouvelable "ad vitam", désolé, mais ça marche pas.
Un proprio peut toujours récupérer son bien. Pas forcément à n'importe quel moment, on est d'accord, mais dans le pire des cas, tu as trois mois de logement devant toi...

Il faudrait arreter de s'enfoncer la

non le loyer ne change pas, mais les provisions de charge payée ne couvrent pas les depenses et donc a la regul de fin d'année ben tu te mange des charges elevées
 
ou alors j'ai rien compris

Comme tu le remarques toi-même, un paquet de lessive à 300000? il a intérêt à laver plus blanc que blanc ...
 

La hausse des loyers est capéé par l'indice trimestriel du coût de la construction INSEE. Mais tu as raison, c'est un facteur à prendre en compte dans le bilan global sur longue période; à comparer notamment à la part des intérêts.
 
Pour info, les loyers baissent à Paris tandis que les prix continuent de monter ...
 

Non: 1) le loyer affiché dépend du marché, pas du "coût". En gros si tu as plus de charges fixes que les autres appartements du quartier mus à la location, le jeu de la concurrence t'empêchera d'en transmettre le coût au locataire.
2) Et surtout ces coûts sont souvent mal anticipés par le propriétaire qui ne sait pas rédiger un tableau d'amortissement (sur quelle durée amortir la mise aux normes d'un ascenseur par exemple ?)
NB: noté par Tertez
 

cf supra
 

"Prix du marché", merci ...
 

Halte aux mythes non-chiffrés. Les impayés sont à provisionner dans les charges exceptionnelles, contre lesquelles on peut s'assurer, et pas à inclure systématiquement comme un frein à la réévaluation du loyer. Et les expulsions restent rares car la procédure est coûteuse. Quant à la précarité du logement quand on est locataire, oui c'est un fait, mais limité par un préavis de 6 mois et une certaine liquidité du marché locatif. L'argument essentiel étant qu'il est toujours possible d'acheter s'il n'y a pas d'autre solution (ie pas de logement proposé à un loyer < à la part des intérêts d'un emprunt correspondant). Donc accepter de "perdre" de l'argent pour la "sécurité du logement" est intrinsèquement débile, puisqu'on pourra toujours "sécuriser" son logement une fois que le risque se sera matérialisé.
 
Encore une fois, le seul et unique critère de jugement, c'est le bilan purement financier sur toute la durée avant le prochain déménagement.

 
heu désolée mais j'ai pas compris.

 
les charges à la charge du locataires sont celles qui couvrent le fonctionnement de l'immeuble ( eau chaude, éléctricité des parties communes etc...)  
Un ravalement, une toiture, un repavage de cours ne sont pas supporté par le locataire.c'est le proprio qui paye.

Mes excuses pour le style lapidaire; c'était pour éviter de répéter trois fois le même argument (déjà cité plus haut par d'autres): le propriétaire ne décide pas du loyer en fonction de ses coûts et de la marge qu'il espère mais en fonction du prix du marché.
 
Si ton appartement engendre des charges exceptionnelles plus élevées que les autres sur le marché (parce que le tien est vieux, mal insonorisé/isolé, parquet à refaire, cheminée à boucher, etc.), tu ne pourras pas transmettre l'amortissement de ce coût sur le loyer.
 
Le niveau des "charges exceptionnelles" transmises au locataire s'alignent sur le moins-disant, c'est-à-dire à peu près zéro. Exception partielle: la location en meublé, où le marché comprend une bonne proportion d'appartements "refaits à neuf" et loués dans un autre segment de marché pour se différencier notamment.
 
Hope it helps ...
 
PS: Pour info la rentabilité brute hors avantages fiscaux d'un petit appartement à Paris est sous les 5% par an. La rentabilité nette tourne autour de 3-4%. Pour peu que l'on soit imposé (il faut compter le taux marginal d'imposition, pas moyen) elle chute à un misérable 2% par an. Sans parler du risque, de la non-liquidité, de l'engagement sur 15-20 ans, etc. L'immobilier comme placement me paraît une vaste fumisterie. Je suis certains que beaucoup vont s'empresser de me contredire ...
 
EDIT: Sauf bien-sûr si on anticipe une plus-value ... ce qui serait audacieux dans les circonstances actuelles !

oki
 
 
de toute façon le proprio refuse tout traveaux (sauf ceux auquel il ne peut pas echaper genre une conduite d'eau qui pete)

 
J'en suis à la page 5 de ce topic, j'arrive !    
 
 
Pour ceux que ça interresse :
 
Faire construire au lieu d'acheter ?