Reprise du message précédent :

Sauf que la baisse en Grande-Bretagne n'est pas du tout due au niveau stratosphérique des prix (qui n'ont pas beaucoup plus monté qu'en France en relatif) mais surtout à une intervention massive de la Banque d'Angleterre qui a remonté ses taux précisément pour ça. Au passage, une telle intervention n'aurait pas forcément le même effet en France (plus faible part des crédits à tau révisable notamment).
 

Ces arguments soulignent surtout que la demande de logements n'est pas du tout la même en Espagne (capacité d'achat bien plus grande), ce qui laisse plutôt entendre que Paris ne suivra pas le même rythme inflationniste.
 
Mais les principaux contre-arguments à la convergence des prix sont (par ordre d'importance):
1) Ca fait 50 ans que c'est comme ça; qu'est-ce qui aurait changé pour que ça change ?
2) La demande est bien plus élastique à la distance à Londres (transports vétustes, concentration économique) qu'à Paris.
3) Comment expliquer alors les prix à Bruxelles, Berlin ou Rome ?
4) Les étrangers n'achètent que très marginalement sur le marché français (< 2%). Si je suis en mission un-deux ans à Paris, je ne vais pas m'endetter sur 15 ans pour acheter et revendre (vu les frais) dans deux ans !
5) La demande est struturellement différente (= pyramide des âges, proportion de familles avec enfants, etc.)
 

Halte aux arguments d'autorité. Une explication claire et argumentée est bien plus convaincante ...
 
Et comparer les bulles spéculatives londonienne (= essentiellement immobilière, due à un arbitrage en défaveur des valeurs mobilières + des taux historiquement bas) et pékinoise (= ontexte général de sur-investissement avec arrimage artificiel du yuan au dollar en chute libre) me paraît audacieux ...

A Paris, il n'y a plus de primo-accédant: n'achètent que ceux qui peuvent profiter de la plus-value issue de la revente du bien précédent. Les V-VI-VII montent de 4%, quand Argentueil prend +20%: la demande se délocalise faute de pouvoir suivre. Les stocks ont augmenté de +30% à Paris au dernier trimestre; la durée moyenne de vente est passée en un an de < 3 semaines à 7 semaines. Donc explique-nous qui va alimenter la hausse des prix, si ce n'est ceux qui anticipent un hausse ... Vous avez dit "bulle" ?
 

Sur quelle étude comparative du patrimoine des ménages français et espagnols t'appuies-tu pour lancer sentencieusement de telles conjectures ? Sur quelles études économétriques estimant la sensibilité de l'offre de crédit bancaire en France et en Espagne au volume des transactions, au PIB ou à ce que tu veux ?
 

 
Ton argument se résume à "en Espagne, les banques arrêteront brutalement de prêter, parce qu'il y a cavalerie, alors qu'en France, elles n'arrêteront que très progressivement, parce qu'elles sont sages". Qu'est-ce qui assure les banques françaises de retrouver leur mise quand elles prêtent à 33% du revenu sur 20 ans en finançant plus de 80% du bien + les frais, si elles craignent une baisse de 20% ?
 
 
Bref, as-tu des modèles chiffrés précis, ou juste des "intuitions" qui te semblent "évidentes" ?

 
c'est complètement obsolète ton article, tu fait de l'intox sur une info qui n'a plus cours

 
bin, des statistiques montrent qu’en fait les achats effectués par des non-résidents ne représentent que 2 % des transactions. Ca n’a donc pas une relation significative.  
 
Le fait que Londres soit plus cher s’explique peut être parce qu’il y a plus de richesses dans cette ville.  
 
En fait, tu ne raisonnes pas logiquement. Il ne faut pas se prendre la tête et rester basique.  
 
Sur le long terme, le marché immobilier épouse la forme d’une sinusoïdale à l’instar du courant alternatif, mais avec des périodes de 10 à 12 années environ. On constate un cycle montant de 6 années et un cycle descendant de 6 années (ou 5/5 je ne sais plus)
Si on trace un écart type sur une très longue période, le marché performe sensiblement au même rythme que le PIB. 3 % tout au mieux.  
 
Inutile de se prendre la tête sur la notion de prix : est ce le juste prix ou pas ? le prix c’est ce qu’accepte de payer l’acheter. L’offre et la demande fait le prix, mais le prix ne porte pas intrinsèquement la juste valeur pour autant.
 
Imagine que 400 acheteurs peu négociateurs acceptent de surpayer le bien contre 100 acheteurs fortement négociateurs , 4/5 du prix moyen comportera la valeur de négociateurs peu doués. On comprends pas cet exemple que le prix, l’offre et la demande, est fortement influencé par des facteurs psychologiques. A quoi il faut rajouter le mimétisme haussier. C’est une phénomène de marché « systémique » en quelque sorte, puisqu’il impacte les prix à la hausse.  
 
Enfin, le piège marketing des taux entretient l’auto allumage de la bulle. La dessus, banque et agents immobiliers se serrent les coudes pour alimenter la chaudière.  
 
Parce que l’agent encaisse des com à bon compte (pour un investissement minimum : un petit local, une table sur tréteaux et un placard suffit…)
 
Parce que les banques font du crédit « captif » qui consiste à forcer la fidélisation des salaires…(elle récupère des com sur d’autres prestations)  
 
Aujourd’hui (il y a une abondante littérature sur la question) d’après l’examen de la sinusoïde du marché, nous arrivons sur le sommet de la courbe .  
 
Personne ne peut se targuer de prédire l’avenir avec certitude ; ça serait trop facile. Mais la moindre des prudences est de se préserver des mauvais plans. Faire un « krach test » est tout simplement un réflexe de bon sens…  

Dernière précision : la sacro sainte « spéculation »
 
Finalement qui parle de spéculation ?
 
On ne fait que démontrer que la bulle est un phénomène psychologique, aggravé par des stimulants institutionnalisés par les pouvoirs publics.  
 
Rien de plus.  
 
Bref, les acheteurs, en période de hausse, ne font que payer la surenchère systémique d’un processus qui se déroule à leur corp  défendant…
 
Si spéculateurs il y a, ce sont les professionnels du crédit et du marché immobiliers qu’il faudrait pointer du doigts… mais bon, quand on gère une entreprise qui a fait veux de faire des bénéfices – le principe élémentaire d’une entreprise – c’est tout à fait normal et humain…  

 
Si, y'a moi.
Primo-accédant, en couple, 24 et 28 ans, bonne capacité d'épargne, petit pécule de côté et parents fournissant un solide apport, avec uen sérieuse envie d'avoir son "chez-soi".
 
Suis-je un cas unique ?

 
Je passe par un particulier, et si la banque prêteuse me demande effectivement de domicilier mon salaire chez elle, je n'ai pas l'intention de devenir client chez elle, bien au contraire.

 
ton cas n'est qu'une goutte dans la masse laborieuse...  

 
C'est juste histoire de dire que tous les acheteurs aujourd'hui sur Paris-PC ne sont pas des deumeurés décérébrés qui se font entuber ou des richissimes héritiers étrangers qui veulent se la péter...
 
Bref.

 
Moi aussi je t'aime  

 
j'ai jamais dis ça    
 
mais regarde ce que sont capables de faire les gens dans les phases de frénésie boursière...l'histoire est tout récente.  
 
Il est extrêmement difficile de se fixer des repères...c'est pourquoi j'ai dis que les acheteurs achètent ce qu'ils savent trop chers "à leur corps défendant"  
 
en fait, on est en plein aléa moral qui conciste à tout miser sur une confiance excessive du marché. Puisque le marché est sur une tendance, je ne risque rien...

 
J'disais pas ça pour toi en particulier, c'est juste une sorte de consensus général qui se dégage de ce topic et de l'autre topic "immobilier".
C'est en tout cas mon impression.

 
c vrai qu'il y a une certaine crânerie des baissiers    
 
leur position est plus facile à argumenter,
et ce n’est pas un hasard…    

y aussi les frimeurs qui se la pètent

 
y a ca aussi, c vrai...  

tu le serais aussi si t'habitais en face d'une centrale    

bonne nuit, rêvez de beaux apparts, de magnifiques penthouses, et de superbes duplexes

La solution du squat a-t-elle été abordée ?

 
Moi j'envisage la solution  vivre au bureau

 
tu veux dire que ce sont en fait des deumeurés décérébrés richissimes ?

 
Voualâ, oui, enfin quelqu'un qui comprend.
 
 
 

 
oué...je pense que c'est ca. A la nuance pret que aujourd'hui (je parle de mon cas), un cadre avec un salaire correct (qui ferait envie a bien des francais), qui fait des économies monstres depuis 5 ans en vivant chez papa/maman, et pret à rembourser des mensualités aussi élevées que la banque le lui permet (mais sur 10 ans seulement), il fait partie des 'pauvres' puisqu'il ne peut rien acheter en région parisienne a par un taudis ou un truc minuscule

 
il y a toute une catégorie de "nouveaux riches" les acheteurs à cheval
 
c'est à dire les inspirés qui ont acheté au creux de la vague (au son du canon) et qui peuvent vendre à prix fort
 
mais l'opération est quasi neutre, puisqu'ils vendent cher et qu'ils achètent cher.
 
je dis "quasi" neutre, pas vraiment, parce que la pièce supplémentaire à acheter peut suffire à contracter un prêt qui ponctionne leur pouvoir d'achat alors que celui ci se retrouvait rétabli.  
 
le fait nouveau quand même c'est que les prêts s'étirent. On peut supposer que l’insolvabilité va s'installer sur une plus longue période (d'ou des conséquences aggravantes possibles sur le cycle de baisse)

Vu le taux d endettement des gens, s il n y a pas a nouveau de l inflation d ici peu, ca va faire tres mal...

Cadre, 5 ans sans loyer, et t'arrives pas à faire suffist d'économies pr te payer un appart ? Y'a une couille ds le potage, là...
Ou alors pr toi un "taudis ou un truc minuscule", c'est un appart de moins de 50m2 ailleurs qu'en plein centre de Paris

ben c'est pas compliqué, pour mon budget actuel (200000 euros hors frais de notaire, constitués selon ce que j'ai expliqué+ une aide paternelle significative), je peux acheter un petit 2 pieces dans une banlieue correcte (comme celle ou je vis: colombes) ou une petite maison à rénover (mon reve) mais dans une banlieue pourrie (les coins pas prisés du tout du 9-3)...
 
Paris intra muros, je n'y pense meme pas. De toutes facons, ca ne m'intéresse pas, je préfère la proche banlieue (bon compromis entre "tout à proximité" et "calme et tranquilité"; Paris étant tout le premier, et la grande banlieue tout le 2eme)
 
[edit]:  
1) il est vrai que les placement en bourse (sicav dans PEA) n'ont pas été tres profitables ces dernieres années, mais je n'ai (virtuellement encore; ca remonte) pas perdu tant que ca
2) je vise 70m2 minimum, car meme si je n'en ai pas vraiment besoin aujourd'hui, comme je compte m'endeter au moins sur 10 ans (période à peu pres nécessaire pour amortir emprunt/frais d'agence et notaire, cf débat précédent... sinon il vaux mieux louer), je préfère penser à l'avenir et prévoir pas trop petit

simaril : dans un PEA, on perd et on gagne
 
sur la durée, difficile de dire quand (c'est comme de prévoir qu'il va faire beau le 14 juillet 2005)
 
la seule contrainte : n'être pas en moins value au moment où on en a besoin...  

Ah ?

ça me paraissait encore assez frais, mais si tu le dis ...
 

La demande et l'offre n'ont rien à voir, point. Sans compter que la substituabilité des acheteurs anglais aux français est loin d'être prouvée: pourquoi acheter pour un an ? Quant à déménager parce que "c'est moins cher en France" ...
 

Sur le long terme, le marché immobilier oscille autour d'une tendance haussière à +2-3% / an (?).
 

OK.
 

OK. La question n'est pas "est-ce le bon prix" mais "est-ce que le bilan sur 5 ans (date de revente) incluant la moins-value éventuelle est bon". Il peut être complètement rationnel d'acheter un bien trop cher, en sachant pertinemment qu'on va faire une moins-value, pour peu que les frais financiers totaux soient inférieurs aux loyers correspondants ...
 
La question n'est pas le prix du bien lui-même. L'hypothèse de "bulle" nous dit juste qu'il faut sérieusement envisager une moins-value à court-moyen terme, point.
 

OK. Le principe précis est que "tout le monde prétend vendre au prix moyen de son quartier", même si le bien en relativement moins bon.
 

Oui.
 

Oui. Plus précisément, il suffit, dans son bilan financier à 5 ans, d'inclure une moins-value vraisemblable de xx% (je suggère -20% par rapport à aujourd'hui). Il peut être malgré tout intéressant d'acheter.
 
NB: le point clef en cas d'éclatement de bulle est d'acheter un bien de qualité qui perdra moins de valeur. Le Vième baissera moins qu'Argenteuil, c'est une certitude ...

Tout est dit. La lecture d'un INSEE première sur la répartition du patrimoine des ménages te dira sans doute que tu es dans le 1% le plus riche de ta classe d'âge ... (?)
 
En gros, puisque le principal coût sont les frais financiers, si tu as 50% d'apport il est presque toujours intéressant d'acheter, même auourd'hui, par rapport à perdre un loyer. Sauf bien-sûr si ton "apport" pouvait être placé en actions, ce que j'aurais fait mais que peu de "parents" accepteraient (peur irrationnelle de la bourse) ... Ton bilan individuel est positif mais l'apport moins bien employé AMHA.
 

Les moyens de négocier que tu prétends avoir montrent bien que tu n'es pas représentatif du client moyen ...

glacote
 

 
l'article parle d'un propos qui date de l'année dernière, c'est donc une intox hors du contexte
 

 
car, quand on fait une anticipation, il faut la faire à partir de l'instant T, maintenant. Or ce bilan fait apparaitre que le propos de ce numéro 2 de la BCE est obsolète...
 
dailleurs ta source est très "suspecte" si je puis me permettre...    
 
pour le reste de tes réponses, je ne sais pas quoi te dire, j'ai l'impression que tu comprends à tort et à travers mes propos mais tu es doué en orthographe...  

et puis au fait ? dois je comprendre que "la bulle" était déjà une réalité l'année dernière pour les Greenspan/Num 1 et 2 des banques centrales ?  

Tu sais que pr 100.000€ ts frais cpris j'ai topé un 40 m2 ds Paris intra-muros ? Si tu disposes comme tu dis de plus de 200.000 €, t'as qd même moyen de taper un truc potable... Paris n'est pas encore Londres.

Par exemple 2500? nets/mois, 1500? par mois épargnés, ça nous fait 80000? d'apport. Un 2 pièces de 50m² dans le 12ième coûte 240000? plus 20000? de frais. Financer les 180000? sur 10 ans à 4,3%TEG nous donne une mensualité de 1871?/mois. Sur 20 ans, 1182?/mois. Or un banquier ne prête pas à plus de 40% des revenus. Donc même sur 20 ans, malgré 5 ans d'économies forcées, ça serait impossible.
 
La "couille dans le potage", c'est plutôt le niveau des prix ...

Non, c'est "ds le 12ème". Y'a 20 arrondissts, à Paris ; les 3-4 derniers st qd même en-dessous de ces prix-là... (même si je suis d'accord pr dire que ça reste très cher).

OK, au temps pour moi.
 

Si tu le dis ... Ce qu'il me paraissait surtout intéressant de souligner, c'est le  

Même si la Banque d'Angleterre n'a pas fait la même analyse (avec succès en l'occurrence).
 

Pas compris (?).
 

Je ne cherchais pas à te contredire mais à préciser certains points. Notamment sur le fait que le prix n'a pas d'importance en lui-même, c'est le bilan financier complet jusqu'à la revente qui compte. Une moins-value n'est qu'un paramètre parmi d'autres, quantifiable.
 

Je pense que la "bulle" est une réalité depuis 24 mois à Londres. A Paris sans doute moins; moins "indicateur avancé" est la date de disparition des primo-accédants, soit il y a un an environ à Paris intra-muros et plus ou moins aujourd'hui pour la France entière.

Le prix moyen du m² à Paris est 4.316?/m² sur les transactions réalisées au second trimestre 2004. Le 12ième est justement dans la moyenne, je n'ai pas triché.
 
EDIT:
L'arrondissement le moins cher (le 19ième) est à 3045?/m², soit un 50m² à 152250?, disons 165000? avec frais. Avec un apport de 80000?, sur 10 ans ça nous fait une mensualité < 900?.
 
Donc effectivement, il est dans ce cas possible d'acheter un 2 pièces à Paris intra-muros.