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Quel effet va avoir la hausse des taux actuelle sur les prix de l'immobilier en France ?




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Auteur Sujet :

[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

n°4351811
glacote
Posté le 06-12-2004 à 19:21:45  profilanswer
 

Reprise du message précédent :

simaril a écrit :

ca commence à baisser en angleterre:
http://fr.biz.yahoo.com/041206/214/466bk.html
 
pourvu que la France suive


Sauf que la baisse en Grande-Bretagne n'est pas du tout due au niveau stratosphérique des prix (qui n'ont pas beaucoup plus monté qu'en France en relatif) mais surtout à une intervention massive de la Banque d'Angleterre qui a remonté ses taux précisément pour ça. Au passage, une telle intervention n'aurait pas forcément le même effet en France (plus faible part des crédits à tau révisable notamment).
 

Hermes le Messager a écrit :

Le lien je te l'ai donné. J'habite tantôt en Espagne, tantôt en Allemagne et je voyage bcp. Dans les capitales européennes comme Madrid, le système bancaire est radicalement différent. On prète sans compter à des gens qui n'auront jamais les moyens de rembourser en comptant sur l'inflation des prix pour récupérer le plus d'argent possible en s'emparrant du bien immobilier quand les personnes ne sont plus en mesure de rembourser.
 
Quand tu vois qu'en Espagne, le salaire moyen est de 10 à 20% inférieur à ce qui se fait en France et qu'au pays basque espagnol par exemple, il faut 400 000? pour avoir un appart miteux de 70m², t'as tout compris. T'as compris bien plus, quand tu te rends compte qu'on prète cet argent à des gens qui ne gagne même pas le double de la somme qu'il faut rembourser tous les mois, et que personne (à part l'hypothèque) n'est garand du remboursement.


Ces arguments soulignent surtout que la demande de logements n'est pas du tout la même en Espagne (capacité d'achat bien plus grande), ce qui laisse plutôt entendre que Paris ne suivra pas le même rythme inflationniste.
 
Mais les principaux contre-arguments à la convergence des prix sont (par ordre d'importance):
1) Ca fait 50 ans que c'est comme ça; qu'est-ce qui aurait changé pour que ça change ?
2) La demande est bien plus élastique à la distance à Londres (transports vétustes, concentration économique) qu'à Paris.
3) Comment expliquer alors les prix à Bruxelles, Berlin ou Rome ?
4) Les étrangers n'achètent que très marginalement sur le marché français (< 2%). Si je suis en mission un-deux ans à Paris, je ne vais pas m'endetter sur 15 ans pour acheter et revendre (vu les frais) dans deux ans !
5) La demande est struturellement différente (= pyramide des âges, proportion de familles avec enfants, etc.)
 

Hermes le Messager a écrit :


En clair, il faut un peu voyager et vivre dans d'autres pays pour comprendre.
 
Note : en Asie, c'est exactement le même problème.


Halte aux arguments d'autorité. Une explication claire et argumentée est bien plus convaincante ...
 
Et comparer les bulles spéculatives londonienne (= essentiellement immobilière, due à un arbitrage en défaveur des valeurs mobilières + des taux historiquement bas) et pékinoise (= ontexte général de sur-investissement avec arrimage artificiel du yuan au dollar en chute libre) me paraît audacieux ...


Message édité par glacote le 07-12-2004 à 12:02:35
mood
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Posté le 06-12-2004 à 19:21:45  profilanswer
 

n°4351924
glacote
Posté le 06-12-2004 à 19:30:25  profilanswer
 

Hermes le Messager a écrit :

Putains mais vous etes bouchés ? Ou vous faites semblant de pas comprendre ?
 
En France, il n'y a pratiquement aucune spéculation immobilière. La montée des prix est liée à la rareté du bien, et les banques ne prètent qu'aux riches qui ont une caution suffisante ou à des gens qui ont un emploi garanti à 100% ou presque.
 
Cela signifie que l'augmentation des prix n'est pas artificielle, mais "naturelle".


A Paris, il n'y a plus de primo-accédant: n'achètent que ceux qui peuvent profiter de la plus-value issue de la revente du bien précédent. Les V-VI-VII montent de 4%, quand Argentueil prend +20%: la demande se délocalise faute de pouvoir suivre. Les stocks ont augmenté de +30% à Paris au dernier trimestre; la durée moyenne de vente est passée en un an de < 3 semaines à 7 semaines. Donc explique-nous qui va alimenter la hausse des prix, si ce n'est ceux qui anticipent un hausse ... Vous avez dit "bulle" ?
 

Hermes le Messager a écrit :


A l'étranger et en Espagne par exemple, LA on risque le CRAC.
 
En France, on en est tres tres loin... Que peut-il se passer en France ?
 
Les prix deviennent trop élevé, plus personne n'arrive à acheter : baisse progressive des prix. (Et croyez moi, avant que plus personne n'arrive à acheter à Paris + RP, ya une sacrée marge).


Sur quelle étude comparative du patrimoine des ménages français et espagnols t'appuies-tu pour lancer sentencieusement de telles conjectures ? Sur quelles études économétriques estimant la sensibilité de l'offre de crédit bancaire en France et en Espagne au volume des transactions, au PIB ou à ce que tu veux ?
 

Hermes le Messager a écrit :


En Espagne, c'est tout différent :
 
Si les prix se mettent à stagner, (ce qui arrivera forcément quand les limites auront été franchies), les banques arrêteront IMMEDIATEMENT de prèter à ceux qui n'en ont pas les moyens. Comme d'un seul coup, plus personne n'est en mesure d'acheter, il y a "effondrement" des prix.
 
C'est ce qui s'était passé en France il y a une 20 aine d'année à Paris. Mais les banques ont retenu la leçon, vous pouvez me croire.
 
Donc pour résumer, à moins d'un cataclysme économique global en France, un crack immobilier est pratiquement impossible...


 
Ton argument se résume à "en Espagne, les banques arrêteront brutalement de prêter, parce qu'il y a cavalerie, alors qu'en France, elles n'arrêteront que très progressivement, parce qu'elles sont sages". Qu'est-ce qui assure les banques françaises de retrouver leur mise quand elles prêtent à 33% du revenu sur 20 ans en finançant plus de 80% du bien + les frais, si elles craignent une baisse de 20% ?
 
 
Bref, as-tu des modèles chiffrés précis, ou juste des "intuitions" qui te semblent "évidentes" ?

n°4352428
eszterlu
Posté le 06-12-2004 à 20:21:19  profilanswer
 

glacote a écrit :

Au fait, la BCE  n'augmentera sans doute pas ses taux directeurs pour contrer la bulle, car "[em]même dans le cas d'une valorisation extrêmement élevée des actifs, jugée non soutenable sur la durée, les arguments sont légion pour dire qu'une banque centrale ne devrait pas essayer de faire éclater la bulle[/em]" (Otmar Issing, n°2 de la BCE).


 
c'est complètement obsolète ton article, tu fait de l'intox sur une info qui n'a plus cours

n°4352693
eszterlu
Posté le 06-12-2004 à 20:57:49  profilanswer
 

Hermes le Messager a écrit :

+1
 
Il serait également bon de rappeler que Paris est très loin d'être la capitale européenne la plus "chère".
 
Madrid ou Londres sont très largement au dessus, pour ne citer que ces deux exemples...
 
De plus, la spéculation immobilière est non seulement "faible" en France, mais SURTOUT, elle ne s'appuie pas sur un système bancaire pourri comme c'est le cas à Londre et SURTOUT en Espagne, où les banques prètent à n'importe qui, puisqu'elles sont "sûre" de pouvoir "se rembourser".
 
En France, on prète pour de l'immobilier à ceux qui ont déjà assez d'argent pour tout rembourser, ou à ceux qui ont un emploi "réputé sûr". (Fonctionnaire, médecin etc...)


 
bin, des statistiques montrent qu’en fait les achats effectués par des non-résidents ne représentent que 2 % des transactions. Ca n’a donc pas une relation significative.  
 
Le fait que Londres soit plus cher s’explique peut être parce qu’il y a plus de richesses dans cette ville.  
 
En fait, tu ne raisonnes pas logiquement. Il ne faut pas se prendre la tête et rester basique.  
 
Sur le long terme, le marché immobilier épouse la forme d’une sinusoïdale à l’instar du courant alternatif, mais avec des périodes de 10 à 12 années environ. On constate un cycle montant de 6 années et un cycle descendant de 6 années (ou 5/5 je ne sais plus)
Si on trace un écart type sur une très longue période, le marché performe sensiblement au même rythme que le PIB. 3 % tout au mieux.  
 
Inutile de se prendre la tête sur la notion de prix : est ce le juste prix ou pas ? le prix c’est ce qu’accepte de payer l’acheter. L’offre et la demande fait le prix, mais le prix ne porte pas intrinsèquement la juste valeur pour autant.
 
Imagine que 400 acheteurs peu négociateurs acceptent de surpayer le bien contre 100 acheteurs fortement négociateurs , 4/5 du prix moyen comportera la valeur de négociateurs peu doués. On comprends pas cet exemple que le prix, l’offre et la demande, est fortement influencé par des facteurs psychologiques. A quoi il faut rajouter le mimétisme haussier. C’est une phénomène de marché « systémique » en quelque sorte, puisqu’il impacte les prix à la hausse.  
 
Enfin, le piège marketing des taux entretient l’auto allumage de la bulle. La dessus, banque et agents immobiliers se serrent les coudes pour alimenter la chaudière.  
 
Parce que l’agent encaisse des com à bon compte (pour un investissement minimum : un petit local, une table sur tréteaux et un placard suffit…)
 
Parce que les banques font du crédit « captif » qui consiste à forcer la fidélisation des salaires…(elle récupère des com sur d’autres prestations)  
 
Aujourd’hui (il y a une abondante littérature sur la question) d’après l’examen de la sinusoïde du marché, nous arrivons sur le sommet de la courbe .  
 
Personne ne peut se targuer de prédire l’avenir avec certitude ; ça serait trop facile. Mais la moindre des prudences est de se préserver des mauvais plans. Faire un « krach test » est tout simplement un réflexe de bon sens…  

n°4352916
eszterlu
Posté le 06-12-2004 à 21:18:15  profilanswer
 

Dernière précision : la sacro sainte « spéculation »
 
Finalement qui parle de spéculation ?
 
On ne fait que démontrer que la bulle est un phénomène psychologique, aggravé par des stimulants institutionnalisés par les pouvoirs publics.  
 
Rien de plus.  
 
Bref, les acheteurs, en période de hausse, ne font que payer la surenchère systémique d’un processus qui se déroule à leur corp  défendant…
 
Si spéculateurs il y a, ce sont les professionnels du crédit et du marché immobiliers qu’il faudrait pointer du doigts… mais bon, quand on gère une entreprise qui a fait veux de faire des bénéfices – le principe élémentaire d’une entreprise – c’est tout à fait normal et humain…  

n°4353020
Shooter
Cherche niche fiscale
Posté le 06-12-2004 à 21:29:39  profilanswer
 

glacote a écrit :

A Paris, il n'y a plus de primo-accédant.


 
Si, y'a moi.
Primo-accédant, en couple, 24 et 28 ans, bonne capacité d'épargne, petit pécule de côté et parents fournissant un solide apport, avec uen sérieuse envie d'avoir son "chez-soi".
 
Suis-je un cas unique ?


---------------
They will not force us / They will stop degrading us
n°4353040
Shooter
Cherche niche fiscale
Posté le 06-12-2004 à 21:31:36  profilanswer
 

eszterlu a écrit :


Parce que l’agent encaisse des com à bon compte (pour un investissement minimum : un petit local, une table sur tréteaux et un placard suffit…)
 
Parce que les banques font du crédit « captif » qui consiste à forcer la fidélisation des salaires…(elle récupère des com sur d’autres prestations)


 
Je passe par un particulier, et si la banque prêteuse me demande effectivement de domicilier mon salaire chez elle, je n'ai pas l'intention de devenir client chez elle, bien au contraire.


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They will not force us / They will stop degrading us
n°4353055
eszterlu
Posté le 06-12-2004 à 21:33:13  profilanswer
 

Shooter a écrit :

Je passe par un particulier, et si la banque prêteuse me demande effectivement de domicilier mon salaire chez elle, je n'ai pas l'intention de devenir client chez elle, bien au contraire.


 
ton cas n'est qu'une goutte dans la masse laborieuse...  [:yoyo64]

n°4353086
Shooter
Cherche niche fiscale
Posté le 06-12-2004 à 21:35:21  profilanswer
 

eszterlu a écrit :

ton cas n'est qu'une goutte dans la masse laborieuse...  [:yoyo64]


 
C'est juste histoire de dire que tous les acheteurs aujourd'hui sur Paris-PC ne sont pas des deumeurés décérébrés qui se font entuber ou des richissimes héritiers étrangers qui veulent se la péter...
 
Bref.


Message édité par Shooter le 06-12-2004 à 21:35:53

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They will not force us / They will stop degrading us
n°4353099
Shooter
Cherche niche fiscale
Posté le 06-12-2004 à 21:36:08  profilanswer
 

briseparpaing a écrit :

Oui, soit on a des parents qui distribuent des prospectus pour se payer à bouffer, soit on a une certaine dignité  [:tinostar] .


 
Moi aussi je t'aime  [:andromaque]


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They will not force us / They will stop degrading us
mood
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Posté le 06-12-2004 à 21:36:08  profilanswer
 

n°4353182
eszterlu
Posté le 06-12-2004 à 21:43:37  profilanswer
 

Shooter a écrit :

C'est juste histoire de dire que tous les acheteurs aujourd'hui sur Paris-PC ne sont pas des deumeurés décérébrés qui se font entuber ou des richissimes héritiers étrangers qui veulent se la péter...
 
Bref.


 
j'ai jamais dis ça  :heink:  
 
mais regarde ce que sont capables de faire les gens dans les phases de frénésie boursière...l'histoire est tout récente.  
 
Il est extrêmement difficile de se fixer des repères...c'est pourquoi j'ai dis que les acheteurs achètent ce qu'ils savent trop chers "à leur corps défendant"  
 
en fait, on est en plein aléa moral qui conciste à tout miser sur une confiance excessive du marché. Puisque le marché est sur une tendance, je ne risque rien...

n°4353250
Shooter
Cherche niche fiscale
Posté le 06-12-2004 à 21:49:50  profilanswer
 

eszterlu a écrit :

j'ai jamais dis ça  :heink:  


 
J'disais pas ça pour toi en particulier, c'est juste une sorte de consensus général qui se dégage de ce topic et de l'autre topic "immobilier".
C'est en tout cas mon impression.


---------------
They will not force us / They will stop degrading us
n°4353315
eszterlu
Posté le 06-12-2004 à 21:56:38  profilanswer
 

Shooter a écrit :

J'disais pas ça pour toi en particulier, c'est juste une sorte de consensus général qui se dégage de ce topic et de l'autre topic "immobilier".
C'est en tout cas mon impression.


 
c vrai qu'il y a une certaine crânerie des baissiers  :jap:  
 
leur position est plus facile à argumenter,
et ce n’est pas un hasard…   :whistle:  

n°4353355
noldor
Rockn'roll
Posté le 06-12-2004 à 22:00:10  profilanswer
 

y aussi les frimeurs qui se la pètent

n°4353359
eszterlu
Posté le 06-12-2004 à 22:00:28  profilanswer
 

briseparpaing a écrit :

Disons qu'il y a les pauvres, ceux qui attendent que ça baisse en priant.
Et les riches, ceux qu'en ont rien à péter et qui ont acheté.  :D


 
y a ca aussi, c vrai...  :sweat:

n°4353400
noldor
Rockn'roll
Posté le 06-12-2004 à 22:03:43  profilanswer
 

briseparpaing a écrit :

Ou les aigris  :o

tu le serais aussi si t'habitais en face d'une centrale  :p  :kaola:

n°4353427
eszterlu
Posté le 06-12-2004 à 22:06:51  profilanswer
 

noldor a écrit :

y aussi les frimeurs qui se la pètent


 
 :)

n°4353441
noldor
Rockn'roll
Posté le 06-12-2004 à 22:07:55  profilanswer
 

:hello:
bonne nuit, rêvez de beaux apparts, de magnifiques penthouses, et de superbes duplexes

n°4353447
mirtouf
Light is right !
Posté le 06-12-2004 à 22:08:28  profilanswer
 

La solution du squat a-t-elle été abordée ?


---------------
-~- Libérez Datoune ! -~- Camarade, toi aussi rejoins le FLD pour que la flamme de la Révolution ne s'éteigne pas ! -~- A VENDRE
n°4353853
Nicool
En bois, sauf les chèques...
Posté le 06-12-2004 à 22:43:46  profilanswer
 

mirtouf a écrit :

La solution du squat a-t-elle été abordée ?


 
Moi j'envisage la solution  vivre au bureau :D

n°4354532
Profil sup​primé
Posté le 06-12-2004 à 23:39:24  answer
 

Shooter a écrit :

C'est juste histoire de dire que tous les acheteurs aujourd'hui sur Paris-PC ne sont pas des deumeurés décérébrés qui se font entuber ou des richissimes héritiers étrangers qui veulent se la péter...
 
Bref.


 
tu veux dire que ce sont en fait des deumeurés décérébrés richissimes ? :o

n°4354654
Shooter
Cherche niche fiscale
Posté le 06-12-2004 à 23:52:53  profilanswer
 

tertez a écrit :

tu veux dire que ce sont en fait des deumeurés décérébrés richissimes ? :o


 
Voualâ, oui, enfin quelqu'un qui comprend.
 
 
 [:antp]


---------------
They will not force us / They will stop degrading us
n°4355573
simaril
Posté le 07-12-2004 à 08:14:10  profilanswer
 

briseparpaing a écrit :

Disons qu'il y a les pauvres, ceux qui attendent que ça baisse en priant.
Et les riches, ceux qu'en ont rien à péter et qui ont acheté.  :D


 
oué...je pense que c'est ca. A la nuance pret que aujourd'hui (je parle de mon cas), un cadre avec un salaire correct (qui ferait envie a bien des francais), qui fait des économies monstres depuis 5 ans en vivant chez papa/maman, et pret à rembourser des mensualités aussi élevées que la banque le lui permet (mais sur 10 ans seulement), il fait partie des 'pauvres' puisqu'il ne peut rien acheter en région parisienne a par un taudis ou un truc minuscule

n°4355623
eszterlu
Posté le 07-12-2004 à 09:07:29  profilanswer
 

tertez a écrit :

tu veux dire que ce sont en fait des deumeurés décérébrés richissimes ? :o


 
il y a toute une catégorie de "nouveaux riches" les acheteurs à cheval
 
c'est à dire les inspirés qui ont acheté au creux de la vague (au son du canon) et qui peuvent vendre à prix fort
 
mais l'opération est quasi neutre, puisqu'ils vendent cher et qu'ils achètent cher.
 
je dis "quasi" neutre, pas vraiment, parce que la pièce supplémentaire à acheter peut suffire à contracter un prêt qui ponctionne leur pouvoir d'achat alors que celui ci se retrouvait rétabli.  
 
le fait nouveau quand même c'est que les prêts s'étirent. On peut supposer que l’insolvabilité va s'installer sur une plus longue période (d'ou des conséquences aggravantes possibles sur le cycle de baisse)

n°4355647
highway
Posté le 07-12-2004 à 09:15:06  profilanswer
 

Vu le taux d endettement des gens, s il n y a pas a nouveau de l inflation d ici peu, ca va faire tres mal...

n°4355798
scOulOu
Born Under Saturn
Posté le 07-12-2004 à 09:55:55  profilanswer
 

simaril a écrit :

oué...je pense que c'est ca. A la nuance pret que aujourd'hui (je parle de mon cas), un cadre avec un salaire correct (qui ferait envie a bien des francais), qui fait des économies monstres depuis 5 ans en vivant chez papa/maman, et pret à rembourser des mensualités aussi élevées que la banque le lui permet (mais sur 10 ans seulement), il fait partie des 'pauvres' puisqu'il ne peut rien acheter en région parisienne a par un taudis ou un truc minuscule


Cadre, 5 ans sans loyer, et t'arrives pas à faire suffist d'économies pr te payer un appart ? Y'a une couille ds le potage, là...
Ou alors pr toi un "taudis ou un truc minuscule", c'est un appart de moins de 50m2 ailleurs qu'en plein centre de Paris :D

n°4356572
simaril
Posté le 07-12-2004 à 11:57:17  profilanswer
 

ben c'est pas compliqué, pour mon budget actuel (200000 euros hors frais de notaire, constitués selon ce que j'ai expliqué+ une aide paternelle significative), je peux acheter un petit 2 pieces dans une banlieue correcte (comme celle ou je vis: colombes) ou une petite maison à rénover (mon reve) mais dans une banlieue pourrie (les coins pas prisés du tout du 9-3)...
 
Paris intra muros, je n'y pense meme pas. De toutes facons, ca ne m'intéresse pas, je préfère la proche banlieue (bon compromis entre "tout à proximité" et "calme et tranquilité"; Paris étant tout le premier, et la grande banlieue tout le 2eme)
 
[edit]:  
1) il est vrai que les placement en bourse (sicav dans PEA) n'ont pas été tres profitables ces dernieres années, mais je n'ai (virtuellement encore; ca remonte) pas perdu tant que ca
2) je vise 70m2 minimum, car meme si je n'en ai pas vraiment besoin aujourd'hui, comme je compte m'endeter au moins sur 10 ans (période à peu pres nécessaire pour amortir emprunt/frais d'agence et notaire, cf débat précédent... sinon il vaux mieux louer), je préfère penser à l'avenir et prévoir pas trop petit


Message édité par simaril le 07-12-2004 à 12:03:15
n°4356676
eszterlu
Posté le 07-12-2004 à 12:14:28  profilanswer
 

simaril : dans un PEA, on perd et on gagne
 
sur la durée, difficile de dire quand (c'est comme de prévoir qu'il va faire beau le 14 juillet 2005)
 
la seule contrainte : n'être pas en moins value au moment où on en a besoin...  

n°4356685
glacote
Posté le 07-12-2004 à 12:16:22  profilanswer
 

eszterlu a écrit :

c'est complètement obsolète ton article, tu fait de l'intox sur une info qui n'a plus cours


Ah ?

Citation :

Date de mise à jour : 13 Septembre 2004

ça me paraissait encore assez frais, mais si tu le dis ...
 

eszterlu a écrit :

bin, des statistiques montrent qu’en fait les achats effectués par des non-résidents ne représentent que 2 % des transactions. Ca n’a donc pas une relation significative.  
 
Le fait que Londres soit plus cher s’explique peut être parce qu’il y a plus de richesses dans cette ville.  


La demande et l'offre n'ont rien à voir, point. Sans compter que la substituabilité des acheteurs anglais aux français est loin d'être prouvée: pourquoi acheter pour un an ? Quant à déménager parce que "c'est moins cher en France" ...
 

eszterlu a écrit :


En fait, tu ne raisonnes pas logiquement. Il ne faut pas se prendre la tête et rester basique.  
 
Sur le long terme, le marché immobilier épouse la forme d’une sinusoïdale à l’instar du courant alternatif, mais avec des périodes de 10 à 12 années environ.


Sur le long terme, le marché immobilier oscille autour d'une tendance haussière à +2-3% / an (?).
 

eszterlu a écrit :


 On constate un cycle montant de 6 années et un cycle descendant de 6 années (ou 5/5 je ne sais plus)
Si on trace un écart type sur une très longue période, le marché performe [pas français] sensiblement au même rythme que le PIB. 3 % tout au mieux.  


OK.
 

eszterlu a écrit :


Inutile de se prendre la tête sur la notion de prix : est ce le juste prix ou pas ? le prix c’est ce qu’accepte de payer l’acheter. L’offre et la demande fait le prix, mais le prix ne porte pas intrinsèquement la juste valeur pour autant.


OK. La question n'est pas "est-ce le bon prix" mais "est-ce que le bilan sur 5 ans (date de revente) incluant la moins-value éventuelle est bon". Il peut être complètement rationnel d'acheter un bien trop cher, en sachant pertinemment qu'on va faire une moins-value, pour peu que les frais financiers totaux soient inférieurs aux loyers correspondants ...
 
La question n'est pas le prix du bien lui-même. L'hypothèse de "bulle" nous dit juste qu'il faut sérieusement envisager une moins-value à court-moyen terme, point.
 

eszterlu a écrit :


Imagine que 400 acheteurs peu négociateurs acceptent de surpayer le bien contre 100 acheteurs fortement négociateurs , 4/5 du prix moyen comportera la valeur de négociateurs peu doués. On comprends par cet exemple que le prix, l’offre et la demande, est fortement influencé par des facteurs psychologiques. A quoi il faut rajouter le mimétisme haussier. C’est une phénomène de marché « systémique » en quelque sorte, puisqu’il impacte les prix à la hausse.  


OK. Le principe précis est que "tout le monde prétend vendre au prix moyen de son quartier", même si le bien en relativement moins bon.
 

eszterlu a écrit :


Enfin, le piège marketing des taux entretient l’auto allumage de la bulle. La dessus, banque et agents immobiliers se serrent les coudes pour alimenter la chaudière.  
 
Parce que l’agent encaisse des com à bon compte (pour un investissement minimum : un petit local, une table sur tréteaux et un placard suffit…)
 
Parce que les banques font du crédit « captif » qui consiste à forcer la fidélisation des salaires…(elle récupère des com sur d’autres prestations)  


Oui.
 

eszterlu a écrit :


Aujourd’hui (il y a une abondante littérature sur la question) d’après l’examen de la sinusoïde du marché, nous arrivons sur le sommet de la courbe .  
 
Personne ne peut se targuer de prédire l’avenir avec certitude ; ça serait trop facile. Mais la moindre des prudences est de se préserver des mauvais plans. Faire un « krach test » est tout simplement un réflexe de bon sens…


Oui. Plus précisément, il suffit, dans son bilan financier à 5 ans, d'inclure une moins-value vraisemblable de xx% (je suggère -20% par rapport à aujourd'hui). Il peut être malgré tout intéressant d'acheter.
 
NB: le point clef en cas d'éclatement de bulle est d'acheter un bien de qualité qui perdra moins de valeur. Le Vième baissera moins qu'Argenteuil, c'est une certitude ...

n°4356728
glacote
Posté le 07-12-2004 à 12:24:14  profilanswer
 

Shooter a écrit :

Si, y'a moi.
Primo-accédant, en couple, 24 et 28 ans, bonne capacité d'épargne, petit pécule de côté et parents fournissant un solide apport, avec uen sérieuse envie d'avoir son "chez-soi".
 
Suis-je un cas unique ?


Tout est dit. La lecture d'un INSEE première sur la répartition du patrimoine des ménages te dira sans doute que tu es dans le 1% le plus riche de ta classe d'âge ... (?)
 
En gros, puisque le principal coût sont les frais financiers, si tu as 50% d'apport il est presque toujours intéressant d'acheter, même auourd'hui, par rapport à perdre un loyer. Sauf bien-sûr si ton "apport" pouvait être placé en actions, ce que j'aurais fait mais que peu de "parents" accepteraient (peur irrationnelle de la bourse) ... Ton bilan individuel est positif mais l'apport moins bien employé AMHA.
 

Shooter a écrit :

Je passe par un particulier, et si la banque prêteuse me demande effectivement de domicilier mon salaire chez elle, je n'ai pas l'intention de devenir client chez elle, bien au contraire.


Les moyens de négocier que tu prétends avoir montrent bien que tu n'es pas représentatif du client moyen ...

n°4356773
eszterlu
Posté le 07-12-2004 à 12:32:35  profilanswer
 

glacote
 

Citation :

ça me paraissait encore assez frais, mais si tu le dis ...


 
l'article parle d'un propos qui date de l'année dernière, c'est donc une intox hors du contexte
 

Citation :

L'an dernier, le chef économiste de la BCE, Otmar Issing, avait lui-même jugé que " même dans le cas d'une valorisation extrêmement élevée des actifs, jugée non soutenable sur la durée, les arguments sont légion pour dire qu'une banque centrale ne devrait pas essayer de faire éclater la bulle". Il plaidait en revanche pour la prévention.


 
car, quand on fait une anticipation, il faut la faire à partir de l'instant T, maintenant. Or ce bilan fait apparaitre que le propos de ce numéro 2 de la BCE est obsolète...
 
dailleurs ta source est très "suspecte" si je puis me permettre...  ;)  
 
pour le reste de tes réponses, je ne sais pas quoi te dire, j'ai l'impression que tu comprends à tort et à travers mes propos mais tu es doué en orthographe...  :jap:


Message édité par eszterlu le 07-12-2004 à 12:33:00
n°4356872
eszterlu
Posté le 07-12-2004 à 12:54:52  profilanswer
 

et puis au fait ? dois je comprendre que "la bulle" était déjà une réalité l'année dernière pour les Greenspan/Num 1 et 2 des banques centrales ?  [:telzz]

n°4357137
scOulOu
Born Under Saturn
Posté le 07-12-2004 à 13:34:10  profilanswer
 

simaril a écrit :

ben c'est pas compliqué, pour mon budget actuel (200000 euros hors frais de notaire, constitués selon ce que j'ai expliqué+ une aide paternelle significative), je peux acheter un petit 2 pieces dans une banlieue correcte (comme celle ou je vis: colombes) ou une petite maison à rénover (mon reve) mais dans une banlieue pourrie (les coins pas prisés du tout du 9-3)...
 
Paris intra muros, je n'y pense meme pas. De toutes facons, ca ne m'intéresse pas, je préfère la proche banlieue (bon compromis entre "tout à proximité" et "calme et tranquilité"; Paris étant tout le premier, et la grande banlieue tout le 2eme)
 
[edit]:  
1) il est vrai que les placement en bourse (sicav dans PEA) n'ont pas été tres profitables ces dernieres années, mais je n'ai (virtuellement encore; ca remonte) pas perdu tant que ca
2) je vise 70m2 minimum, car meme si je n'en ai pas vraiment besoin aujourd'hui, comme je compte m'endeter au moins sur 10 ans (période à peu pres nécessaire pour amortir emprunt/frais d'agence et notaire, cf débat précédent... sinon il vaux mieux louer), je préfère penser à l'avenir et prévoir pas trop petit


Tu sais que pr 100.000€ ts frais cpris j'ai topé un 40 m2 ds Paris intra-muros ? Si tu disposes comme tu dis de plus de 200.000 €, t'as qd même moyen de taper un truc potable... Paris n'est pas encore Londres.

n°4357144
glacote
Posté le 07-12-2004 à 13:35:11  profilanswer
 

scOulOu a écrit :

Cadre, 5 ans sans loyer, et t'arrives pas à faire suffist d'économies pr te payer un appart ? Y'a une couille ds le potage, là...
Ou alors pr toi un "taudis ou un truc minuscule", c'est un appart de moins de 50m2 ailleurs qu'en plein centre de Paris :D


Par exemple 2500? nets/mois, 1500? par mois épargnés, ça nous fait 80000? d'apport. Un 2 pièces de 50m² dans le 12ième coûte 240000? plus 20000? de frais. Financer les 180000? sur 10 ans à 4,3%TEG nous donne une mensualité de 1871?/mois. Sur 20 ans, 1182?/mois. Or un banquier ne prête pas à plus de 40% des revenus. Donc même sur 20 ans, malgré 5 ans d'économies forcées, ça serait impossible.
 
La "couille dans le potage", c'est plutôt le niveau des prix ...

n°4357172
scOulOu
Born Under Saturn
Posté le 07-12-2004 à 13:38:36  profilanswer
 

glacote a écrit :

La "couille dans le potage", c'est plutôt le niveau des prix ...


Non, c'est "ds le 12ème". Y'a 20 arrondissts, à Paris ; les 3-4 derniers st qd même en-dessous de ces prix-là... (même si je suis d'accord pr dire que ça reste très cher).

n°4357212
glacote
Posté le 07-12-2004 à 13:44:03  profilanswer
 

eszterlu a écrit :

glacote
 

Citation :

ça me paraissait encore assez frais, mais si tu le dis ...


 
l'article parle d'un propos qui date de l'année dernière, c'est donc une intox hors du contexte


OK, au temps pour moi.
 

eszterlu a écrit :


car, quand on fait une anticipation, il faut la faire à partir de l'instant T, maintenant. Or ce bilan fait apparaitre que le propos de ce numéro 2 de la BCE est obsolète...


Si tu le dis ... Ce qu'il me paraissait surtout intéressant de souligner, c'est le  

Citation :


"Les arguments sont légion pour dire qu'une banque centrale ne devrait pas essayer de faire éclater la bulle". Il plaidait en revanche pour la prévention.


Même si la Banque d'Angleterre n'a pas fait la même analyse (avec succès en l'occurrence).
 

eszterlu a écrit :


dailleurs ta source est très "suspecte" si je puis me permettre...  ;)  


Pas compris (?).
 

eszterlu a écrit :


pour le reste de tes réponses, je ne sais pas quoi te dire, j'ai l'impression que tu comprends à tort et à travers mes propos mais tu es doué en orthographe...  :jap:


Je ne cherchais pas à te contredire mais à préciser certains points. Notamment sur le fait que le prix n'a pas d'importance en lui-même, c'est le bilan financier complet jusqu'à la revente qui compte. Une moins-value n'est qu'un paramètre parmi d'autres, quantifiable.
 

eszterlu a écrit :

et puis au fait ? dois je comprendre que "la bulle" était déjà une réalité l'année dernière pour les Greenspan/Num 1 et 2 des banques centrales ?  [:telzz]


Je pense que la "bulle" est une réalité depuis 24 mois à Londres. A Paris sans doute moins; moins "indicateur avancé" est la date de disparition des primo-accédants, soit il y a un an environ à Paris intra-muros et plus ou moins aujourd'hui pour la France entière.

n°4357230
glacote
Posté le 07-12-2004 à 13:46:23  profilanswer
 

scOulOu a écrit :

Non, c'est "ds le 12ème". Y'a 20 arrondissts, à Paris ; les 3-4 derniers st qd même en-dessous de ces prix-là... (même si je suis d'accord pr dire que ça reste très cher).


Le prix moyen du m² à Paris est 4.316?/m² sur les transactions réalisées au second trimestre 2004. Le 12ième est justement dans la moyenne, je n'ai pas triché.
 
EDIT:
L'arrondissement le moins cher (le 19ième) est à 3045?/m², soit un 50m² à 152250?, disons 165000? avec frais. Avec un apport de 80000?, sur 10 ans ça nous fait une mensualité < 900?.
 
Donc effectivement, il est dans ce cas possible d'acheter un 2 pièces à Paris intra-muros.


Message édité par glacote le 07-12-2004 à 13:53:04
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