Reprise du message précédent :
Sachant que toutes les niches fiscales vont changer d'un jour à l'autre.

Salut,
 
J'ai une question sur la taxation/imposition des plus-values immobilières.
 
Suite à une succession, je me retrouve propriétaire de la moitié d'une maison, en indivision avec une autre personne.
 
Il s'agit d'une maison :
- Dans son jus des années ~1930, sans véritables travaux réalisés depuis. Donc vous imaginez bien que tout serait à refaire : DPE G (ex : zéro isolation des murs, fenêtres simple vitrage), électricité antique (ex : tableau électrique en marbre), présence de plomb mais pas d'amiante (pas encore utilisé à l'époque)...
+ Malgré son âge, ça reste une belle maison. C'est un architecte qui se l'était construite. Elle est "saine" sur les éléments critiques, d'après expertise technique réalisée par un pro sérieux, inspection par un proche qui bosse dans le BTP, inspection du toit par un pro sérieux, etc...
+ Elle est très bien placée, au calme avec jardin, dans une métropole demandée où les terrains sont tous construits
+ Si elle se libérait prochainement, on en ferait volontiers notre résidence principale après travaux conséquents
+ Vu son état actuel, on pourrait facilement justifier un prix d'achat plutôt bas
 
L'autre propriétaire en indivision :
- Est une personne très très âgée sous tutelle
- Habite cette maison depuis sa naissance et veut y finir sa vie (ce que je respecte)
- Déteste le changement, ne veut surtout faire aucun travaux/ne toucher à rien
- Si elle décède, sa demi-part ira peut-être à de la famille très éloignée à identifier, ou à l'État à défaut (et là je me dis, bonjour le bordel...)
- Si elle ne veut pas racheter ma part, j'imagine que personne d'autre n'en voudra
 
Rester en indivision sur cette maison est un fardeau mental et financier (taxe d'habitation, entretien...).
L'âge extrêmement avancé de l'autre propriétaire et l'avenir incertain de sa demi-part en cas de décès me poussent à vouloir me positionner à 0% ou 100% sur ce bien :
- en revendant bradant ma part, car qui voudra d'une demi-part d'une vieille maison en indivision si ce n'est éventuellement l'autre propriétaire ?
- en rachetant la sienne si elle est d'accord, en proposant des termes qui protègent sa fin de vie là-bas, pour ensuite un jour y faire des travaux et y emménager, ou sinon revendre la maison, selon les aléas de la vie d'ici là.
Cette seconde option me semble plus séduisante, car ça serait une occasion inespérée pour nous d'avoir peut-être un jour une RP aussi bien placée, et dans le pire des cas, si je vendais, j'imagine que je pourrais faire une plus-value intéressante car je n'aurais dépensé que 50% du prix d'achat à un prix décoté vu l'état, pour un bien avec un fort potentiel.
 
Je m'interroge donc sur le scénario "achat de l'autre demi-part puis revente".
 
Si je rachetais la part de l'autre propriétaire en nu-propriété/pleine propriété, puis que je revendais cette maison dans plusieurs mois/années, en dehors de ces situations d'exonération, je me doute que je serais taxé/imposé sur la plus-value, mais :
1) Quel prix d'achat serait retenu pour le calcul de la plus-value ? L'estimation du bien par le notaire pour déterminer la valeur de ma demi-part lors de la succession ? Le prix d'achat de la seconde demi-part auprès de l'autre propriétaire ? La moyenne des deux ? Autre chose ?
2) Quels taxes/impôts s'appliqueraient ? C'est considéré comme un revenu donc TMI + PS ? Pas de flat tax j'imagine ?
 
Si vous avez d'autres conseils sur une telle situation, je suis également preneur
 
Merci pour votre aide

bah clairement si tu aimes la maison, acheter est une bonne solution, qui a toutefois des inconvénients.  
 
- ton argent est immobilisé sans que tu ne puisses y habiter,
 
- si tu demandes un loyer, que le tuteur s'en mêle, tu pourrais être accusé de louer un logement indigne, qui plus est à une personne vulnérable, on est jamais à l'abri d'une requête (alors que oui, il habite là actuellement dans ces mêmes conditions "spartiates" vu que confort années 30 de ce que je lis)
 
- des vieux prêts à crever, j'en connais. Et en particulier une, veuve depuis plus de 10 ans, 98 ans, en maison de retraite, sans mobilité : le coeur tient donc elle vit toujours...
 
La solution étant de racheter et de lui imposer des travaux bruyants, avec plein de poussières, pour l'amener à penser qu'il serait mieux ailleurs... Sauf que tu pourrais être obligé de lui trouver un autre logement.  
 
Si tu ne peux pas racheter de suite (il faudra l'autorisation du juge gérant la tutelle), ça pue... car même s'ils sont aujourd'hui d'accord, qui te dit que les héritiers seront toujours d'accord ? (surtout si tu fais des travaux avant d'avoir tout !)

Non mais il pourra pas racheter en pleine propriété tant qu"elle est là...
 ->Viager

Je n'ai aucune idée si c'est possible dans ce contexte mais tu ne pourrai pas racheter la part de l'autre propriétaire en viager ?
 
 

Tu fais comme tu veux mais à ta place je me débarrasse (en bradant si nécessaire) de ce nid à emmerdes.

c'est une solution mais faut faire le calcul du cout de l'opération (entre le prix du bouquet et la rente par la suite)

edit : se renseigner aussi sur l'ordre de priorité sur la succession dans ce cas avec la demi part du bien.

 
 
Plus logique.
 
Revendre la demi part le plus cher possible à l'autre proprio...Et racheter a vil prix le bien en viager et en espérant un rapide passage à la morgue

wat?
quel cas? Si achat osef, non?
 

Oui bah ça, ça va être mission pas possible vue la tutelle

J'allais répondre la même chose, heureusement que j'ai lu les posts  

Ça je n'y avais pas pensé... Merci  
 

Je suis conscient qu'elle peut être la nouvelle Jeanne Calment, c'est pour ça que je veux comprendre dans quoi je m'engage si ça doit se transformer en "investissement immobilier" parce qu'on aura finalement acheté ailleurs entre-temps...
 
Et je respecte cette personne, donc je ne vais pas essayer de la chasser de la maison. De toute manière, je pense qu'on ne trouvera un accord avec le mandataire judiciaire que si on part sur quelque chose qui protège sa fin de vie dans cette maison.  
 

Je ne ferai aucun travaux dans cette maison avant d'avoir la certitude qu'elle sera bel et bien à moi in fine. Il n'y en a aucun obligatoire à venir : la maison est saine, dans le sens où il n'y aura aucun travaux à prévoir pour éviter un "péril" (ou je ne sais pas comment on appelle ça dans le BTP).
 
 

Quand j'ai évoqué un viager avec mon notaire, il m'a dit que ça lui semblait dangereux vu le profil de l'autre propriétaire (petite mamie de 90+ ans mise sous tutelle car il y avait suspicion d'abus), quand bien même ça passerait par son mandataire judiciaire :
- soit je fais une proposition trop avantageuse pour moi et ça peut être requalifié par les services fiscaux
- soit je fais une proposition avantageuse pour elle et j'y perds par rapport à un bête achat de la nu-propriété
- dans tous les cas, un viager sur une personne aussi âgée et sous tutelle va déclencher pleins de voyants dans tous les sens
 
Donc il m'a recommandé de proposer au mandataire le rachat de la NP, en se mettant éventuellement d'accord sur une ristourne contre des garanties écrites qu'elle peut rester dans la maison tant que sa santé le permet (pour, justement, éviter toute manœuvre à la pousser dehors malgré son usufruit).
 

Je vois pas pourquoi il y aurait des voyants puisque c'est le juge des tutelles qui déciderait si c'est correct
D'ailleurs je ne vois pas non plus la différence fondamentale avec ce qu il propose. L'achat de la np c'est peu ou prou la même chose

Et même si elle va en ehpad (ou ailleurs) la np ne te donne pas de droit; l'exploitation du bien lui revient quand même. Je ne comprends pas ce que tu as compris

Bonsoir,

Je voudrais un oeil extérieur, nous avons visité cette maison la semaine dernière et c'est bien la première qui me fait de l'oeil, donc je pense que mon avis est biaisé  

https://www.ladresse.com/annonce/ac [...] 0/13767108

Elle fait 185 m², donc le prix au m² est dans la fourchette basse de meilleur agent. On visait moins grand, mais on trouve pas dans notre budget C'est pour deux adultes et un enfant, mais on souhaite avoir de quoi acceuillir facilement nos familles respectives, de Normandie et du Limousin. J'ai aussi envie de place pour me faire un atelier bricolage bois, et pour de l'électronique.

Au vu du prix au m², la conseillère nous a dit que la négociation allait être difficile, et c'est vrai que par rapport à ce qu'on a visité jusqu'à present, c'est vrai qu'elle est bien placée.

Ce que j'ai pu noter, dans le négatif on va dire :

• La plus grande partie du terrain est devant la maison, donc côté route. Mais la route n'est pas très passagère, et il y a assez de place derrière pour profiter de la terasse
• Une incertitude par rapport à une fissure extérieure, et certaines à l'intérieur, mais d'après le propriétaire, elles étaient déjà là quand ils ont achetés, il y a 13 ans
• L'étage est plutôt en bon état, quelques peintures à refaire par rapport au choix des couleurs, et j'ai envie d'ajouter une douche en plus de la baignoire dans la salle de bain, il y a largement la place !
• Au rez-de chaussé, il faut refaire les sols entrée, cuisine, salon pour mettre au goût du jour, et refaire toutes les peintures. Il y a une salle de douche, mais j'ai aussi envie de tout pêter !
• Cuisine, fonctionnelle et pas en mauvais état, mais là aussi on voudrait réagencer en rajoutant une cloison qu'ils ont supprimer pour refaire un sellier indépendant.
• Insert cheminée présent, mais il n'a pas été allumé en 13 ans : Il est tout petit, pas pratique d'après le propriétaire actuel.
• Porte d'entrée et de garage à changer, en bois, d'origine je pense !
• DPE D : chauffage au gaz de ville, la toiture est correctement isolée (j'y suis allé pour vérifier) et a été refaite en 2021. Par contre les murs ne sont pas isolés apparemment, c'est de la brique creuse et du platre.
• Un problème d'accès à la fibre : J'ai pas encore tout compris, apparemment le regard est sur le chemin du voisin qui a été pavé depuis. Du coup cela se bât pour savoir qui doit prendre en charge les travaux, et Orange ou autre refuse de prendre en charge. Fin de l'ADSL prévu dans ma ville en 2028.
• Taxe foncière : presque 3000€

Merci  

elle a l'air bien comme ça mais j'y connais rien

Le plancher a bougé dans le salon  

T'as réussi à le voir sur ces photos ?

Il y a une zone où le carrelage fait n'importe quoi. Le reste étant bien posé, ça devait pas être comme ça au départ

T'es sîur que c'est pas l'effet fish eye de l'appareil photo ? Car même en vrai c'est pas si évident que çà. Le carrelage s'est fissuré légèrement au centre de la pièce, mais n'a pas bougé.

Sont où les biens les plus prisés de Paris selon vous ?  
 
-triangle d'or
-l'est des Invalides (rue de Grenelle, rue de Varenne...)
-le 8eme autour de l'Elysée (faubourg st honoré etc..)
-rue de Rivoli
-autre
 
(oui je sais que certains ici ont déjà discuté de ça mille fois mais bon, une petite MAJ 2024)

 
Ouch... c'est qui le Maire ???? Ville endettée ? Pas beaucoup de personnes imposées ?

Pour moi ça reste globalement Saint-Germain-des-Prés et le pourtour du jardin du Luxembourg.

T'as un topic immo pour Paris et proche banlieue. Il faudra que tu y définisses le mot "prisé" car selon la clientèle... ça peut être à 5 minutes à pied de la Salpétrière

Ah oui, je découvre  

Hmmm rue d'assas tout ça. Je n'y avais pas penser  

l'Elysée et Matignon.

De rien  

oui mais c'est pour acheter, pas pour loger 10 ans max (même si c'est gratuit)

Tu n'avais pas précisé le cahier des charges  

Maire : Emmanuel Dassa
 
Je sais pas trop pour l'endettement / personnes imposées. C'est BRIIS-SOUS-FORGES.

 
ils auraient pu faire un coup de karsher sur la terrasse bordel

Je ne connais pas la ville mais la maison a l'air OK.

Bonjour à tous,
 
Je cherche à faire de la veille dans un premier sur des murs commerciaux mais l'offre sur internet n'est pas aussi claire et pas si bien organisée.
 
Quelle démarche/méthode avez-vous pour faire de la veille ? Avez-vous un site web (avec des filtres poussés) à recommander ?
 
Merci pour votre retour.

 
A Paris, ca passe essentiellement par des broker (Réalty'z par exemple).
 

Gaffe au bruit de l'a10 ?

 
 
j'ai un répertoire avec quelques contacts dans ce secteur ^^
 
Ca ne va pas trop t'aider pour le coup

Comment en es-tu venu à investir dans des locaux d activités ? je veux dire que c est pas courant, ça demande des compétences, peut etre un réseau aussi, que peu de personnes possèdent

Edit : d ailleurs qui sont les proprios des commerces en pied d immeuble, des petits bâtiments de bureaux, etc. Plutôt des particuliers ou des entreprises, des foncières ?

 
c'était surtout le local de l'activité principale
 
Après, niveau compétence nécessaire de ce que j'ai pu observer ca se résume à deux choses :
- un bon réseau
- un bon paquet de pognon

Yes, c'est promordial pour moi et j'ai stoppé des visites à cause de ça. Là on est assez loin, en contrebas de la ville, donc c'est bien atténué.

Attention ça depend pas mal du vent / des nuages aussi je crois

Est ce que quelqu’un peut avoir accès à l’article complet?
 
https://www.lesechos.fr/patrimoine/ [...] e=20241108
 
De mon côté, j’hésite à vendre, car mes locataires cherchent à acheter et souhaiteraient me faire une offre.