Reprise du message précédent :

 
Tout dépend des frais d'AI que vous négociez. Sur des petits montants c'est souvent 5 voir 6%.  
 
A 5%, une offre au prix à 250k sera déja moins intéressante que l'offre du voisin.
Et même si le bien est mis en vente à 265 ou 270k, une offre à 255 ou 260 est très probable.
 
Franchement plutôt que de s'embeter à signer un mandat etc... demander une contre offre à 250 au voisin et plier le sujet me semble de bon aloi, mais ce n'est que mon ressenti.  
 

 
Tu as une expertise à ce sujet et tu as probablement raison, la GFA devrait prendre ses responsabilités mais on voit trop de situations où ce n'est pas ou très mal le cas.

S'il s'agit de vendre sans intermédiaire, c'est logique.  
L'estimation que tu as obtenue priçait les marges de ces derniers.

Burned donc

 
Le delta n'est pas si terrible au final.
 
Je suivrais l'avis de LooKoom...essayer de négocier le voisin me paraît plus pertinent que de perdre du temps avec des AI, des visites, des contraintes etc...
 

demander une contre offre à 250 au voisin et plier le sujet me semble de bon aloi, mais ce n'est que mon ressenti.  
 
je valide 100% lookoom là dessus
 
avec ces estimations il est peu probable que vous ayez mieux en net vendeur + facilité de vente.

 
C'est pas parce que tu as besoin de cette somme que l'on va te la proposer au final  

 
Ils vont pas brader  

 
L'administration fiscale considère que jusqu'à ~5% du prix de vente peut être considéré pour valoriser les meubles dans le bien (cuisine, sdb, chauffages...) plutôt que l'immeuble
 
Cette portion du prix peut donc être sortie de l'assiette des calculs des frais de mutation
 
En revanche faut faire gaffe car certaines banques pour les prêts ne considèrent que le prix hors mobilier

 
 
J’ai besoin de 300k pour acheter ma Ferrari donc mon studio miteux à Caen vaut 300k.

 
Oui raisonnement insensé.

Les estimations que j’ai données sont net vendeur. Donc sans les 5% de frais d’agence.  
Évidemment on a demandé une contre offre, on verra. Sachant qu’ils ont même pas visité ! Bon c’est les voisins d’en face et le plan est le même.  

Edit : en plus je dis n’importe quoi nous avons une pièce d’eau supplémentaire (qui donne sur une chambre). Visiblement c’est un point fort en particulier pour les investisseurs qui font des colocs.

Clairement je négocie avec le voisin et j'avance vite....et c'est moi qui le dit  

Oui enfin si le voisin dit non on va quand même essayer de le mettre sur le marché via une agence à un moment …

 
Bien sûr. Mais si on peut pas racheter derrière on n’a aucun intérêt à vendre donc plus d’urgence.

Après de base le plan voisin je le trouve douteux. En gros c’est pour un des enfants et les parents participent. Mais l’enfant (25 ans) a t’il vraiment envie de vivre sur le même palier … après c’est visiblement prisé en coloc de jeunes étudiants maintenant donc ça peut être un logement court terme et investissement moyen terme.

 
 
j'ai eut la même réaction, et en plus il me semble que ca fini souvent mal de vouloir pricé un bien immo pour les besoins d'un nouveau projet

 
Un projet de cette envergure qui bute sur 10k de prix de vente est un projet intenable, non ? Tu vas avoir BEAUCOUP de dépenses imprévues de l'autre coté, bien au dela de 10k je pense.
 
Enfin à toi de voir, c'est ton projet, on te donne seulement notre avis avec les informations ici.

Situation confortable, tu peux t’en servir de lièvre et mettre la pression à l’agence en disant que tu as déjà une offre en direct (sans être trop précis sur le prix   )

Peut être que ça passerait à vrai dire, je n'en sais rien, mais a un moment faut poser une limite, non?

Quand la transaction la plus basse DVF alentours (localisation: place de l'égalité 78280) pour un 4/5p est a 2800€ du m2 avec des gens qui payent probablement des frais d'agence, même pas 2500€ du m2 semble un peu exagéré oui.

Les colocs c'est genre 500€ deux des chambres, 550€ celle qui a sa sdb privative. On peut même remettre une chambre de 11m2 supplémentaire en amputant la pièce de vie qui fait 35m2 actuellement (plan de livraison, et d'ailleurs il me semble que c'est la configuration de ces voisins). Donc niveau rentabilité locative y'a moyen de trouver des motivés.
Alors certes y'a des travaux à faire, et des charges élevées.

Moi je veux bien que les vendeurs veuillent toujours trop cher, m'enfin y'a aussi des offres basses parfois. Peut être que l'avenir nous donnera tort mais s'ouvrir au marché pour peut être gagner 10-20k€ ça me semble pas une position délirante...

 
 
Ça se vendra peut être 280 sans soucis, mais 240 comme offre du voisin comme les autres ça me semble pertinent et tout à fait digne de considération...

Oui, ça fait que 14% après tout, une paille.

 
C'est la moyenne de ses estimations.

On l'a considérée, mais on lui a dit ouvertement que c'était sous les estimations effectuées et que donc on restait ouverts s'ils augmentaient le budget car on allait quand même essayer d'en avoir plus avec une agence. Les vendeurs et acheteurs sont pas pressés, les pressés c'est nous les bénéficiaires de la transaction

Au delà de ça, ces voisins on a beau les connaître un peu le projet lui même me laisse dubitative. Le fils est auditeur financier ( ), a fait ses études 10 ans outre atlantique, qu'est ce qu'il veut se faire chier avec un appart pourri (au sens loin de ce qu'il peut ambitionner IMO) en face de chez ses parents (chez qui il vit actuellement) ? Est ce que c'est vraiment solide car il veut faire un investissement, ou est ce qu'il se laisse entrainer par l'enthousiasme de ses parents et va se dégonfler ?

A la rigueur, c’est son problème…
 
PS: grace à Dieu, les vendeurs de mon appart n’ont pas étudié la cohérence de mon profil (en dehors de l’aspect financier)

 
c'est son problème une fois que la transaction aboutit oui, avant tu peux aussi perdre ton temps...

 
Y'a rien de choquant.
Les estimations immos sont bien souvent à voir comme un majorant / prix de départ pour commencer la mise en visibilité du bien et incluent une marge de négociation si l'AI n'est pas débile.  

oui et non… je vois le point mais si tu as un dossier déjà bien ficelé, tu peux signer très rapidement. Tu peux même annoncer ton calendrier, ça a tendance à échauder les touristes

SFR est l'opérateur qui a câblé, certes.

Mais la loi je ne sais plus le nom oblige l'opérateur (OI) à prévenir ses concurrents (les OC) pour que chacun puisse proposer leurs offres.

Donc, s'il veut prendre Orange/Free ou autres, c'est sans problèmes.

 
le grand classique
 
tu as pas simplement fait une recherche sur la région et ce qui c'est vendu récemment ?

Oui mais non, ils ont l'exclusivité pendant 6 mois après la fin de construction.
 
Et ensuite, il faut que les autres opérateurs aient envie d'installer leur propre armoire pour raccorder l'immeuble. Ca peut durer très longtemps.

 
Heu...offre (la première donc sûrement négociable) à 10k de moins que l'estimation la plus basse, il faut la considérer très sérieusement (avant de signer le mandat).
 
edit : ultra grilled
 
Sinon, je connais un mec à 20k par mois (genre commercial en banque d'affaires) qui vit en banlieue à côté de chez maman. Il ne faut pas forcément chercher une logique.

 
 
Heu non, il n'y a absolument aucune exclusivité de ce type et les armoires sont mutualisées.  
 
Si tu as des documents attestant que SFR affirme autre chose, peux tu s'il te plait venir en MP / me les transmettre ? J'ai quelques amis à l'ARCEP qui sont très friands de ce genre de chose.

 
Tu reflechis trop selon moi avec tes histoires de rentabilité locative et de profil de l'acheteur.  
 
Je ne connais pas le marché ni tes AI mais si tu penses qu'ils vont nécessairement t'amener des profils ultra rassurants au prix estimé, je te le souhaite, mais d'experience ce n'est pas le cas majoritairement.
Donc encore une fois, positionne une contre offre à 255k par exemple, et fais le simple test : dis le à tes AI "j'ai une offre ferme à 250/255k, exclue de votre mandat, pensez vous pouvoir faire mieux assez rapidement ?".  
 
Peut être qu'ils seront confiants et qu'ils ont déja quelques prospects en fit parfait avec ton bien, capables de monter à 280k brut soit 12% de plus (!) pour que cela represente 260k net vendeur et donc un peu plus pour toi... peut-être qu'ils seront completement démotivés car ils esperaient eux aussi trouver des acheteurs entre 250 et 265k brut donc en dessous du prix de ton voisin. Encore une fois je peux me tromper mais je pense que la deuxième situation est très probable.

En tant que vendeur, peu me chaut du profil de l'acheteur et de ce qu'il envisage de faire de mon bien, tant que son profil financier lui permet l'acquisition dudit bien.

L'infrastructure SFR est statistiquement celle qui présente le plus de soucis, donc peu importe qui est ton opérateur derrière...  

imagine si le futur projet était à 100k€ ils auraient vendu l'ancien bien à 100k€ au lieu de 250k€

 
Bah si c’est ce que j’explique justement mais personne ne réagit à ça bizarrement
La résidence est déjà moins chère que les immeubles autour de par les charges élevées.  
 
Yen a un qui est confiant je pense , celui qui a pris des photos avant qu’on signe quoi que ça soit , pour investisseur justement avec une vraie personne au bout a priori. Alors évidemment pas à 280 net vendeur hein. Lui proposait de le présenter à 280 NV puis 270 puis 260 et estimait que la vente serait autour de 260. Si c’est ce qu’il avait en tête pour son client ça me va. On attend leur réponse sur la semi exclusivité.  
 
J’ai aussi vu avec l’autre agence sérieuse qui avait l’estimation à 250, et eux sont tout à fait ok pour une demi exclusivité.  

Je prospecte et j'ai trouvé une maison mais en regardant un peu les environs j'ai repéré un méthaniseur à environ 1km...
 
Un peu comme une voie ferrée au fond du jardin, c'est à fuir?

 
Cela dépend de sa taille, de l'environnement. etc.
Est-ce que ça te choque personnellement ?

J'ai bien vécu 3/4 ans l'allée d'à côté avant que mes parents vendent.

ce qui pourrait me gêner ce sont les nuisances. La période critique où il fait super chaud est passée.
Quand les agriculteurs épandent dans les environs je trouve que c'est assez violent comme odeurs et ça peut durer 2-3jours

 
Pas besoin de te dire qu'avec ce genre de contrainte, on est sur un projet bien merdique quand même.