Reprise du message précédent :

 
Et c'est très bien
Maison avec de gros travaux ca oblige à payer le plus bas possible pour anticiper les dépenses imprévues.
 
 

 
Ouep surtout que le devis de l'artisan sur du sous œuvre, ils peuvent déjà provisionner un beau billet.

Si elle est sur le marché depuis des lustres, vous ne risquez pas grand chose à part une contre propale .

+1
 
Bien avec gros défauts, il faut être hyper agressif.

https://www.bellesdemeures.com/anno [...] stToDetail
 
'tain pas donné le 6e malgré ce que buscape pense  
 
faut faire gaffe à pas s'endormir sur le sol et tomber par la fenêtre
 
ou se réveiller en sursaut et taper le plafond  

C'est quoi ce taudis avec les fenêtres au sol

 
 
Versailles Chantiers t'as plein de trains directs pour Montparnasse. 12-13mn de trajet.
T'as très peu d'endroits en grande couronne où on peut être aussi rapidement en plein coeur de Paris.

En immobilier au fond ce que je trouve le plus compliqué c'est de déterminer si les problèmes et situations merdiques détectées sont une source d'opportunité ou juste une source de problèmes et de pigeonnage.
On a toujours moins d'infos que les vendeurs.

 
Situé au 4ème et dernier étage, accessible par ascenseur jusqu'au 3 ème
 
24K le m²

 
 

Bonjour,  
 
bon changement de braquet de notre côté...
 
Pour rappel :  
couple avec enfant en bas âge propriétaire d'un 50m2 a Ivry (vente à 270-300k, quasi pas de plue value), souhaite plus grand, en petite couronne RP (raison pro + famille, je sais c nul )
Capacité d'empreint 600-650k (en vendant), du coup pas assez pour objectif final : 5pieces, 100m2, environ.  
 
Du coup on se repose la question de temporiser en louant, et en louant notre appart actuel, histoire que les prix remontent, et d'accumuler de l'épargne pour l'apport, espérer une baisse des taux, etc.
 
Ma question est la suivante :  
Quels détails fiscaux quand notre bien immo passe de residence primaire a bien locatif ?  
Avez vous des conseils dans ce contexte ?  
Merci à tous

Logiquement c'est le moment où tu es censé te rendre compte que si baisse des taux & que ça remonte, si ton bien qui vaut 100 devient 120 c'est plutôt cool, sauf que le bien à 200 visé vaudra alors 240, et t'es pas plus avancé. Même moins
 
Enfin, la baisse des taux compensera en partie et ouvrira de nouvelles possibilités, mais pose bien tes hypothèses quand même
 
Je reste aussi dubitatif sur la location, vu que tu devras quand même louer pour te loger et qu'en plus les impôts te vampiriseront une partie de ton gain, problème que ne rencontrent pas les propriowinners mais on peut arguer qu'il n'y aura plus la taxe foncière
 
Mais je n'ai pas répondu à la question, je laisse les experts propriowinners du topic répondre  

Je ne comprends pas non plus pourquoi tu voudrais que les prix remontent ?

 
Le montant du loyer devrait financer à 90% le prêt, par contre on doit toujours payer taxe foncière si je ne m'abuse. Tu parles peut être de la taxe d'habitation de la future location ?  
Enfin reste égaleemnt les charges de copro...

 
Seulement pour mon bien à vendre
 
Mais en effet, au total ça ne change pas grand chose je suis d'accord avec vous.  
 
Mais vu que même en vendant, on ne peut pas acheter ce qu'on veut, est ce qu'il y a pas plutôt interêt à garder en bien locatif ?C'est ça ma question

 
 
Oui tu as bien compris. Je lui ai demandé si je pouvais faire une autre offre .
J'envisageais d'acheter au prix.  
Il m'a dit qu'il avait déjà accepté l'autre offre.
Erreur tactique de ma part.
 
C'est décourageant et frustrant.
On était pourtant les premiers à faire une offre sur cette maison !
 

Le pire c'est la fiscalité des loyers que tu percevras. C'est IR + PS.  
Donc si tu es dans la tranche d'IR à 30% par exemple, ça te fait 47,2% de taxes. Plus les charges et la TF, il te reste bien moins de 50% !

Malheureusement c'est le risque...

 
Naivement je me disais qu on avait un bon dossier et un marché en berne ..
Manifestement le marché est bien actif ( 2 offres il a eu en 11 jours ) !!

 
'tain mais c'est littéralement n'importe quoi  

quand c'est au prix c'est au prix, parfois pour gagner 10 ou 20K euros il vaut mieux faire une offre au prix pour ne pas rater.

 
Tu as sans doute raison.
Pour une autre maison je n'avais pas fait au prix mais ils avaient accepté l offre.
On a voulu faire le même stratagème dans un marché en berne.
Mais on a pas eu le même résultat .
 
On a clairement pas tapé dans l'oeil du vendeur père de famillle / propriétaire.

Le truc c'est que ça dépend aussi de combien représentent ces 10K€ en % du prix de vente.
Je ne sais pas si tu l'as précisé.

Et si les prix remontent comme il l'espère, il sera taxé sur la plus value car ce ne sera plus sa résidence principale.

Les biens intéressants partent toujours...

Ne pas oublier la saisonnalité sur les ventes immobilières (en particulier sur les maisons) :
 
cf première page :

 
Désolé mais ton raisonnement est économiquement complètement foireux...
Tu devrais prier une baisse des prix, et même que ton appartement perde 30% de sa valeur, plutôt que l'inverse.
 
Tu veux vendre un bien à 300k pour acheter un bien à 600k.
Si ton bien perd 30% de sa valeur, et que le bien que tu vises en fait autant, alors tu vas certes perdre 100k sur la vente de ton appartement, mais en gagner 200 sur celui que tu veux acheter. Gain net pour toi : 100k de valeur monétaire.
 
Maintenant tu dis "je vais patienter en attendant que ça remonte, partir en loc pour coffrer des économies pour acheter après". Excuse moi mais c'est encore un non sens économique.
Si les prix remontent, c'est qu'il y a de l'inflation. S'il y a de l'inflation, ton unité monétaire perd de sa valeur. Le 1€ que tu gagnes maintenant pourrait ne valoir que 0,90€ dans 4 ans quand les prix auront augmenté. A quel moment tu auras gagné quelque chose dans l'histoire ? Oui, tu vendras ton appartement 30k plus cher. Par contre tu payera le nouveau 60k plus cher, et tes économiques transitoires auront été grignotées par l'inflation.
 
A mon avis tu faits un très mauvais calcul.
 
 

Ceci est vrai uniquement s’il a acheté cash. S’il a un emprunt ce n’est plus le cas.

Merci pour vos réponses détaillées.  
 
En effet, j'ai fait un emprunt, à un taux de 1.3 de mémoire, vs 4% actuellement.  
 
Maintenant, quand bien même mon calcul est foireux, ça n'aide pas vraiment à me décider...
 
En gros deux options, maintenant que l'achat est éliminé :  
 
1. Louer ma résidence actuelle, et louer
2. Vendre ma résidence actuelle, et louer
 
Sachant que je partirai sur 5 à 10 ans de location derrière.

L’achat est éliminé ?
Tu peux chercher un peu plus longtemps non ?
 
Tu tiens à avoir une maison? Ça semble pas impossible comme budget pour un appartement si?

Très très peu d'offre que ce soit appart ou maison , ou alors faut rajouter 100k de travaux  
Après on a selectionné certaines villes hein
 
Mais oui de toute façon on continue de checker les offres

 
Comment tu peux déjà signer "partir sur 5 à 10 ans de location derrière" ?  
Déjà c'est du simple au double, et deuxio, pourquoi ?
 
Louer ta residence actuelle et louer pour toi, c'est démultiplier ton risque. Certes tu te protèges un peu de l'inflation, mais tu te mets en situation d'avoir des emmerdes avec un locataire, et de te faire saigner par les impôts.
 
A mon avis, le meilleur des mondes dans ton cas, c'est prendre sur toi pendant encore 2 ans dans votre 50m2 (je reconnais qu'avec un gosse c'est chiant, mais bon... c'est un sacrifice très temporaire, 2 ans ça passe vite) et derrière tu vas capitaliser sur ton crédit actuel à mort (car 1.3% donc probablement que 80% de ta mensualité rentre en capitalisation directe) pendant encore 2 ans (donc tu constitues un apport plus gros) et en parallèle, puisque ta mensualité est plutôt "faible" (par rapport à la location d'un logement + grand) tu peux faire grossir ton apport en coffrant.
 
Dans le meilleur des cas, le marché se casse la gueule, et tu peux financer plus facilement.
Dans le pire des cas, le marché continue dans l'inflation, et dans tous les cas tu aurais autant été exposé en étant en location...

L'option 1 est un nid à emmerdes.
Si ce sont les seules options, option 2 évidemment.

 
Si tu gardes ton bien en locatif, il faudra regarder dans quelle mesure cela impacte ton taux d'endettement futur.

 
ça va le flinguer.
Le nouveau mode de calcul est différent.
 
Avant les banques considéraient placidement que :
 
Salaire 3k. Credit 1k. Loyer 1,5k
 
70% du loyer de 1,5k était réinjecté dans les revenus.
Donc en gros ça donnait 3k salaire - 1k credit + (70%*1,5k) loyer = 3,05k de revenu au total.
En gros, opération neutre, et donc tu pouvais toujours t'endetter à hauteur de 1K pour ta RP. Du coup il y avait des multipropriétaires qui achetaient des immeubles, arrivaient à faire du haut rendement, et arrivaient à enchainer les opérations immobilières (jusqu'à ce que la banque trouve que ça commence à faire beaucoup en cas de défaillances multiples et freine un peu..).
 
Sauf que maintenant c'est plus comme ça. D'après ce que m'ont expliqué plusieurs banquiers.
 
Salaire 3k. Credit 1k. Loyer 1,5k.
 
3k salaire + 1,5k loyer = 4,5k revenus.
capacité d'emprunt de (30% pour simplifier) 1,35K
Mais il faut retrancher le crédit qui est une charge soit 1k.
Nouvelle capacité d'emprunt pour la RP : 0,35k.
 
Du coup, avoir du locatif à côté ça commence à être extrêmement pénalisant pour l'achat d'une RP, même s'il est rentable.
 
 
 

Perso, je choisirais l'option 3 : l'achat d'un 3 pièces de 75-80m² qui devrait te permettre de tenir une dizaine d'année même avec l'arrivée d'un deuxième enfant.

https://www.immobilier.notaires.fr/ [...] 56/1655924
 
Vous pensez quoi de ça pour une RS / locatif saisonnier ?
c'est au calme entre le bourg de saint pierre et les plages de la cote sauvage
 
ça a l'air quasi habitable en l'état non ?

Ne me dites pas que c'est une chambre l'espece de mezzanine avec un traversin tout neuf et le plafond 1m au dessus ?  

Matelas extra plat pour un gain de place malin  

Tu prends un matelas un peu épais faut retenir ta respiration
Le coup à faire des cauchemars de ouf

Comment tu accèdes aux armoires derrière l'échelle ? Pas compris le mécanisme.

 
Prévois de repeindre la façade et de refaire le parquet à l'étage. Les extérieurs ont pas l'air foufous.