Des personnes que je connais qui ont du (doivent) vendre en IDF, c'est rarement avec de la grasse PV et opportunisme. C'est essentiellement du divorce en ce moment.
 
 
Car quand tu as acheté il y a 10 ans avec un CRD de 25 ans et que tu regardes ton tableau d'amortissement, tu déduis les FAI et FDN, tu pleures un peu.
 
 
Exemple avec une opération en 2014 : 300 k€ @ 3% sur 25 ans + 20 k€ de FDN et 15 k€ FAI en financement propre, soit 335  k€ au total.
 
10 ans plus tard, en IDF augmentation de 15% de PV d'après MA, soit 345 k€ en prix de vente.
 
K restant du 200 k€. Donc 100 k€ d'amortissement. PV possible de 145 k€ -35 k€ d'apport = 55 k€ par part.
Je ne comptes pas les frais annexes : frais d'emprunt, frais d'assurance et TF.
 
Donc si le ménage doit intégrer une baisse de 20 ou 30 k€ sur le prix de vente, ça peut devenir assez rude pour ce reloger seul par la suite.

 
C'est surtout que 80% des Français sont à moins de 11% d'épargne de leurs revenus. 30 à 40 % des revenus sont aspirés par le logement.
 

Oui, mais les 10 ans de loyer économisés on les prend pas en compte ?

 
 
Puis comme cela, ils sont persuadés que l'immo ca monte en ce moment
 
"regarde germaine, le voisin a mis a tel prix c'est que la notre vaut au moins x% de plus"  

Pour ton premier point c'est vrai, mais je vois pas ce qui permet de dire qu'on est "loin de la fin de la baisse".
Si on a retrouvé le pouvoir d'achat pré hausse des taux, et qu'en plus les prix ont baissé, pourquoi ça ne s'équilibrerait pas tranquillement? Alors oui, encore un peu de baisse ça semble tout à fait possible, mais je ne vois rien dans ton post qui pourrait expliquer qu'on soit loin de la fin de cette baisse.
Pour le TT, faut arrêter avec cette chimère. Ça commence à faire un moment que c'est installé, et on nous annonçait déjà la fin de l'attractivité de Paris et des grandes villes en général pendant le covid, on a vu que ce n'était pas du tout le cas.

 
C'est surtout que 80% des Français sont à moins de 11% d'épargne de leurs revenus. 30 à 40 % des revenus sont aspirés par le logement.
.

 
Autant pour les gens aux revenus les + modestes c'est évidemment très difficile de se loger et de garder encore une capacité d'épargne ensuite.
Mais AMHA c'est un choix de vie très discutable pour la majorité des gens de classe moyenne, qui vivent souvent au dessus de leurs moyens et doivent en assumer de funestes conséquences.
 

Je ne vois pas de raison pour que le pouvoir d'achat immobilier tel que calculé par MA pour un double salaire médian doive rester durablement coincé à 28-29 m² alors qu'il est le double ou le triple dans d'autres villes.

Oui, mais les 10 ans de loyer économisés on les prend pas en compte ?

 
 
Oui, mais les 10 ans de loyer économisés on les prend pas en compte ?

Sur la speculation, c'est quoi les elements tangibles qui permettent de differencier un marché speculatif d'un qui ne l'est pas? La nature des investisseurs?
Les particuliers peuvent aussi etre des speculateurs, qui sont meme plutot plus a risque de faire des choix non rationnels, donc pas hyper convaincu.

Le taux de logements innocupés? Sur ca j'ai trouvé ces sources:
https://www.statistiques.developpem [...] ts-vacants
https://www.lexpress.fr/argent/immo [...] HODMXOCW4/
qui ne semblent pas indiquer de mouvement tres specifique aux années 90 en tout cas.

 
Ah bah c'est sur que eux, sauf contraints et forcés, ils vont rester dans leur logement plutôt que de se retrouver à vendre pour avoir moins bien  

 
En Méditerranée, on a le temps avant la montée des eaux, je crois que c'est 3mm / an.

Un spéculateur achète un bien pour le revendre rapidement avec une plus-value.
 
Quelqu'un qui achète un bien pour l'habiter n'est pas un spéculateur (même s'il achète en espérant gagner de l'argent par rapport à rester locataire).

 
 
Ils n'économisent pas 10 ans de loyers, mais la différence entre le loyer et la somme intérêts + assurance emprunteur + impôts fonciers + tous les petits coûts divers que seul un propriétaire paie.
 

 
Oui, en revanche en immo être capable de se loger pour le prix de son emprunt immo, c'est à dire bien inférieur au rendement locatif, est le veritable "rendement" de son achat de RP.
Quelle fut la charge d'intérêt payée sur la période + amortissement des frais de mutation + TF + charges proprietaire vs. location. C'est gagnant dans 90% des cas après 6-7 ans de stabilité dans le marché d'alors.
 
Aujourd'hui c'est plus nuancé, les rendements locatifs demeurent modestes, notamment évidemment là où les loyers sont cappés alors que les couts d'emprunt ont explosé. Mais je te rejoins sur l'érosion nette d'inflation de la valeur de l'immo français hors zones attirant la clientèle très aisée. Cela va continuer, c'est comme en Italie. Je prédis de longues années de marché mou ou d'érosion lente ou de rebond mou sous l'inflation pour les maisons périphériques et la majorité des villes de provinces peu dynamiques.

En termes de capitalisation pour la retraite, ce que je vois c'est que les prix dans ma proche couronne 92 sont revenus à ceux de 2011, soit 13 ans de non-création de valeur. Pire encore si on considère l'inflation qui a été plus que positive pendant ce laps de temps.
 
Si les marchés actions avaient fait ça, la majorité du topic bourse aurait sauté par la fenêtre  

Un spéculateur achète un bien pour le revendre rapidement avec une plus-value.
 
Quelqu'un qui achète un bien pour l'habiter n'est pas un spéculateur (même s'il achète en espérant gagner de l'argent par rapport à rester locataire).

+1, parler de la valeur de l’immobilier sans la mettre en face des niveaux des loyers n’est pas pertinent. À moins de se loger gratuitement, l’achat reste intéressant après une certaine durée d’occupation. Que le marché soit flat pendant 10/20 ans est un non sujet dans la plupart des cas, au regard du loyer qui aurait été dépensé pour occuper le bien.

 
C'était une bulle, qui a éclaté.
Aujourd'hui (et depuis les 90s justement), il n y a pas de bulle, juste un marché plus international, un coût de l'argent en baisse et une pénurie de logements.  
Le blocage actuel est dû à la hausse soudaine du coût de financement, mais une fois les indicateurs économiques stabilisés, avec les salaires qui ont augmenté en conséquence de l'inflation, le marché devrait repartir.
Je pense que pour qui le peut (cash ou credit qui sera renégocié), ce n'est pas un mauvais moment pour acheter.

ah bah pareil ici, une maison neuve dans un village du beaujo, premiere mise a prix : 499 ( facile 70 a 85 k trop cher ) pas vendu depuis quelques mois .... remise en vente à 529
 
j'ai pas compris ...

Oui et non car tu dois aussi considérer la rentabilité du capital investi et de l’épargne résultant de l’écart loyer-mensualité du prêt.
En revanche ce qui n’est pas évoqué et pourtant très important dans certaines zones, c’est l’indisponibilité de certains biens à la location. Typiquement dans mon coin du 92, des logements familiaux dans les beaux quartiers et préférablement des maisons. C’est simple j’ai regardé sur SeLoger avec de poster et je n’ai rien trouvé qui correspond meme de loin à ce que j’ai acheté.

En termes de capitalisation pour la retraite, ce que je vois c'est que les prix dans ma proche couronne 92 sont revenus à ceux de 2011, soit 13 ans de non-création de valeur. Pire encore si on considère l'inflation qui a été plus que positive pendant ce laps de temps.

Si les marchés actions avaient fait ça, la majorité du topic bourse aurait sauté par la fenêtre

 
Bah perso proche couronne 92 c'est revenu à 2019-2020. Autant dire que c'est pas la baisse du siècle pour l'instant.  
On attend, d'autant que de l'autre côté du périph ça a plus baissé.  

 
C'était une bulle, qui a éclaté.
Aujourd'hui (et depuis les 90s justement), il n y a pas de bulle, juste un marché plus international, un coût de l'argent en baisse et une pénurie de logements.  
Le blocage actuel est dû à la hausse soudaine du coût de financement, mais une fois les indicateurs économiques stabilisés, avec les salaires qui ont augmenté en conséquence de l'inflation, le marché devrait repartir.
Je pense que pour qui le peut (cash ou credit qui sera renégocié), ce n'est pas un mauvais moment pour acheter.

Je sais pas vous le sortez d'ou votre inflation "salariale", quand bien même, ca ne serait que de quelques %, chiffre dérisoire face aux changements du à la hausse ou baisse des taux

Je sais pas vous le sortez d'ou votre inflation "salariale", quand bien meme, ca ne serait que de quelques %, chiffre dérisoire face aux changements du à la hausse ou baisse des taux

La servitude est au voisin, à la copro, la commune ?
 

 
J'ai déjà mis les chiffres de l'INSEE sur ce thread.

Pas sûr qu'ils aient été économisés parce que le couple a remboursé le prêt pendant 10 ans

 
 
Ils n'économisent pas 10 ans de loyers, mais la différence entre le loyer et la somme intérêts + assurance emprunteur + impôts fonciers + tous les petits coûts divers que seul un propriétaire paie.
 

Hello,
 
On devrait normalement signer un compromis pour une maison en fin de semaine.  
 
A la lecture du projet de compromis, on apprend qu’une servitude de canalisation d’eaux de pluie existe sur notre terrain. Content de le découvrir.  
 
L’acte notarié de la servitude prévoit un « droit de passage d’une bande de 2 mètres de large pour effectuer toutes les vérifications utiles ». Sauf que le terrain est clôturé actuellement, et que cette partie est bien évidemment derrière la clôture et non accessible depuis la rue. Bizarrement la clôture est plus légère à cet endroit précis, comme si on avait voulu nous cacher la réalité.
 
Juridiquement parlant, cette clôture est elle « interdite » et devrait elle être retirée ? Je parle bien du cas juridique car « l’arrangement entre voisins » ça ne fonctionne que quand tu es la bonne poire.  
 
Je préfère tout arrêter tant qu’il en est encore possible.

Hello,
 
On devrait normalement signer un compromis pour une maison en fin de semaine.  
 
A la lecture du projet de compromis, on apprend qu’une servitude de canalisation d’eaux de pluie existe sur notre terrain. Content de le découvrir.  
 
L’acte notarié de la servitude prévoit un « droit de passage d’une bande de 2 mètres de large pour effectuer toutes les vérifications utiles ». Sauf que le terrain est clôturé actuellement, et que cette partie est bien évidemment derrière la clôture et non accessible depuis la rue. Bizarrement la clôture est plus légère à cet endroit précis, comme si on avait voulu nous cacher la réalité.
 
Juridiquement parlant, cette clôture est elle « interdite » et devrait elle être retirée ? Je parle bien du cas juridique car « l’arrangement entre voisins » ça ne fonctionne que quand tu es la bonne poire.  
 
Je préfère tout arrêter tant qu’il en est encore possible.

Justement, s'il y avait eu une speculation intense, on aurait du voir la part de logements vacants augmenter fortement non?
Or ca n'est pas le cas dans les liens que j'ai donné, les données ne sont pas specifiques a Paris, mais le mouvement a la hausse puis baisse etait similaire ailleurs en France, meme s'il etait plus limité.

Littéralement si, car il spécule qu’il sera gagnant. Pure spéculation.

Je dois vendre un appart dans le 11e, je regarde un peu les tarifs sur se loger, on est autour de 10k/m.
Ça a bien baissé
Il y a un consensus sur le pricing ? Il faut mettre le prix qu’on estime « réel » ou rajouter un peu pour laisser l’acheteur négocier ?

Littéralement si, car il spécule qu’il sera gagnant. Pure spéculation.

7361m2, Vincennes proche métro, 4eme dernier étage lumineux...
Ça sent la baise mais du coup je reconsidere l'achat au lieu de la loc