Ha ba je t'envoie ça ^^
 
Après si tu connais les groupes Fb ou WhatsApp je suis preneur  
 
 

Je m'étais fait une recherche sur seloger, 100% des bien étaient sur lbc (mais au final c'est vrai que ça me coute pas grand chose (si ce n'est du temps) de la refaire et checker de temps en temps).
 
 
D'ailleurs, je viens de regarder bellesdemeures, et je tombe sur une barque à 20m de chez moi devant laquelle je passe donc régulièrement et que j'aime bien    
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] 212674989/

Après avoir visité un appart dans le 12ème à Paris il y a une quinzaine de jours, j'avais dit à l'AI que si je faisais une offre, elle serait presque -10% par rapport au prix affiché...il m'avait plus ou moins ri au nez
 
Et là je viens de revoir l'annonce mise à jour avec une baisse de -10k sur le prix affiché... Le krach est en marche !

La communication est très asymétrique :
"L'immobilier se porte bien : +10%"
"Baisse spectaculaire : -4%"
 

Après avoir visité un appart dans le 12ème à Paris il y a une quinzaine de jours, j'avais dit à l'AI que si je faisais une offre, elle serait presque -10% par rapport au prix affiché...il m'avait plus ou moins ri au nez
 
Et là je viens de revoir l'annonce mise à jour avec une baisse de -10k sur le prix affiché... Le krach est en marche !

-10k si le prix est de 7 ou 800k, on est encore loin du krach !  

-10% et -10k c'est pas la même chose, ca dépend du prix de base

En IdF :
 
Le marché immobilier francilien : bilan 2023, 4e trimestre et perspectives
 
https://rehost.diberie.com/Picture/Get/f/257796
 
 

 
perso je suis inscrit au groupe de ma ville "immobilier a ... " tu en as une pelletée  
plutôt actif, des AI qui postent, mais aussi des particuliers.

bon pour vous donner un petit status de ma mise en vente,  
 
appart de 95m² à Grenoble, mis en vente à 295k€ en octobre 2023.
C'était un appart avec la déco des chambres en mode Arlequin
Au final 4 visites, 2 contre-visites et une offre au prix en 5jours.
 
On est passé chez le notaire lundi pour la remise des clefs
 
Au final une bonne vente sans mauvaise surprise et un bonne PV en 6.5 ans (+60k)  
Si on inclue les frais de notaires (15k), les travaux(12k) et la TH (~10k) on reste quand même bien gagnant vs de la loc
 

Désolé, mais l'annonce est remplie de défauts :
 
1. D'abord, le chercheur jette un oeil aux photos sans cliquer dessus.
 
1.1. Il est déçu, il ne voit pas la façade.
Il va devoir perdre du temps pour apprendre si c'est un HLM, une maison morderne confortable, une maison ancienne avec du "cachet", un immeuble propre ou sale, avec des clochards en bas ou pas.
Il faut toujours mettre une photo de la façade, et si possible la mettre en premier.
Ce n'est pas grave, si la façade est moche, et si ce n'est pas de votre faute si elle est comme ça. Les gens veulent savoir. Ils n'aiment pas qu'on leur cache des choses.
De plus, quand la façade n'est pas montrée, généralement, c'est parce qu'il s'agit d'un agent immobilier qui place l'annonce et qui ne veut pas se faire piquer la vente par un concurrent, et donc qui essaye de rendre difficile la géolocalisation. Un certain nombre d'acheteurs du Bon Coin savent cela. Ils viennent sur le site, justement parce qu'ils n'aiment pas les agences immobilières. Alors, il ne faut pas copier les annonces des agences. Il faut mettre en avant le fait que le vendeur est un particulier. Et montrer la façade est l'une des façons de le faire savoir.
De plus l'allure générale a de l'importance. Ca compte le standing, le voisinage, la présentation, même pour un jeune couple, car ils vont montrer l'annonce à Papa et Maman qui vont payer et qui font attention à ça.
 
1.2. La première chose que je vois, et que beaucoup d'autres vont voir aussi, c'est le carrelage Arlequin au mur.
Quelle erreur de montrer ça. C'est hyper-clivant. 5% des acheteurs vont être indifférents, mais les autres vont, soit adorer, soit détester. Pourquoi ? Parce que ce n'est pas commun. Il faut être neutre pour ne pas déplaire, pas choquer. Plaza n'arrête pas de le répéter à longueur d'émission.
En plus, Arlequin est présent sur deux des trois photos visibles dès le début. C'est très repoussant, répulsif, non-négociable pour beaucoup de gens.
 
1.3. La deuxième chose qui saute aux yeux est le gros carrelage.
C'est pour une famille qui n'a pas de tapis ni de moquette, parce qu'elle a des chiens qui pissent partout.
D'ailleurs, le carrelage n'a pas l'air propre. Il a des traces noires pour les 4 carreaux les plus proches. Peut-être qu'en plus de chiens baveux, il y a des éboueurs qui viennent avec leurs bottes sales qu'ils enlèvent seulement après s'être assis.
 
1.4. La seule photo qui montre l'extérieur est la huitième. Il faut la mettre bien avant. En plus, un balcon, c'est hyper génial. En plus, une vue de haut et dégagée. C'est un double atout énorme. Quel dommage de mettre ce trésor à la fin. Ce balcon devrait être l'une des deux petites photos.
 
Je reviendrai sur l'analyse des photos plus loin, car le chercheur ne va pas tout de suite s'attarder aux détails. En tous cas, déjà il n'a pas une bonne impression. Or, comme on dit en anglais "first impression last" la première impression dure longtemps dans sa tête. En fait, il arrive souvent que l'acheteur se décide dans les premières secondes.
 
 
2. Ensuite, le chercheur du Bon Coin jette un oeil à la description
Les gens veulent savoir où c'est.
 
2.1. "GRENOBLE :"
Ca c'est bien. Un bon point. Il faut répéter Grenoble, même si c'est déjà mentionné dans le chemin de fer du haut (Accueil > Ventes ...) et dans le plan plus bas. C'est très très important de le redire, car beaucoup d'arnaqueurs donnent le nom d'une grande ville dans le titre, et ensuite on apprend que c'est dans une banlieue ou en pleine cambrousse. L'acheteur qui est prêt à payer cher, veut quelque chose près des entreprises et des écoles.
Cela dit, mettre tout en majuscules est une faute typographique. Ce sont les publicitaires qui font ça pour choquer les gens. Mais, comme dit précédemment, il ne faut pas choquer les acheteurs.
 
2.2. "Proche caserne de bonne".
Enorme faute d'orthographe d'un vendeur cassos. Il faut une majuscule à "bonne". Ce n'est pas la bonne du curé, ouin, ouin, ouin.
Et pourquoi ce style télégraphique sans "de la". C'est un vendeur stressé qui écrit ou bien un papi qui payait les annonces au mot près dans le journal Le Temps, ou qui envoyait des télégrammes comme Tintin ?
Ca ne coûte rien sur le Bon Coin, d'écrire "Proche de la ..."
Et de toutes manières, pourquoi "Proche" ? C'est suspect. C'est comme "Proche de la mer" alors que c'est à 10 km.
Le mieux est de mettre la distance exacte du genre "100 mètres de la caserne" ou même 450 mètres. Ca inspire davantage confiance que "proche" qui est un mot d'agent immobilier escroc.
Mais, dans ce cas, il ne faudrait bien sûr pas mettre la distance précise dans les deux premières phrases.
 
Je propose "A Grenoble, dans l'écoquartier de Bonne".
Eh oui, l'écoquartier ça en jette beaucoup plus que la caserne des bidasses. Je l'ai trouvé dans Wikipedia, et ils ont raison de le mettre. Là, ça attire le bobo friqué, et pas le militaire crado en retraite, divorcé sans le sou.
 
2.3. "et boulevard Foch"
Là aussi, il manque "du".
Mentionner un boulevard, c'est évoquer le bruit de la circulation et la pollution.
Mentionner Foch, c'est à nouveau évoquer les militaires. De plus son nom sonne comme "fauché" ce qui est négatif.
Je propose de laisser tomber ce morceau de phrase.
 
2.4. "Dans une copropriété dynamique et bien entretenue de 1965"
Oh non, la copropriété est une source de problème. N'en parlez pas. C'est évident pour un appartement, et non pas une maison.
Et "dynamique" est aussi un mot repoussant pour une annonce immobilière. C'est un adjectif positif pour une offre d'emploi, parce qu'un patron cherche quelqu'un qui n'est pas fainéant. Mais un logement est un lieu de repos. Les acheteurs d'immobiliers recherchent tout, sauf les choses dynamiques, qui évoquent les pierres qui tombent, la toiture qui s'envole, les enfants qui crient, les chiens qui aboient, les alcooliques et drogués qui font la fête dehors, les voisins qui déménagent souvent, les réglements qui changent tous les quatre matins, etc. Non, ne mettez pas "dynamique".
"bien entretenue" encore heureux. Mais Monsieur le vendeur, je ne vous crois pas sur parole. Ce sont les photos qui me permettront de savoir si c'est bien entretenu ou pas. Là, vous essayez de m'influencer, et je n'aime pas ça. Et puis, moi l'acheteur plutôt paresseux, je n'aime pas l'odeur de l'amoniaque et de la fausse lavande.
"de 1965" ça explique le radiateur et Arlequin, et maintenant, je vois que c'est bas de plafond, comme à l'époque. Ca doit faire moins de 2 mètres 50, peut-etre 2,20m. Pas terrible.
 
L'acheteur ne lit pas le reste tout de suite. Lire plus de deux phrases demande un effort de concentration trop grand pour beaucoup de monde.
Son but était d'avoir une idée générale avec deux lignes. Donc, je propose pour la deuxième ligne :
"Un charmant appartement de 95 mètres carrés, orienté à l'ouest, avec une belle pièce de vie et trois chambres au calme."
 
3. L'acheteur va maintenant vers les photos. Il les scrute en détail.
 
3.1. Sur la première photo, il voit le radiateur.
Aie, c'est un vieux modèle à eau. Il va falloir le purger. Ca va éclabousser partout. Et parfois, il a un joint qui fuit. On ne peut pas le régler avec son smartphone. Il faudra faire des frais pour le changer.
Ca doit cailler sec. En plus il y a une grande baie vitrée par où le froid arrive. Au moins un des posters ou tableaux montre la montagne. Ca doit coûter la peau des fesses à chauffer. D'ailleurs, les charges vont le confirmer.
 
3.2. Le reste de la première photo
Des chaises. Et même pas de coussins sur l'assise des chaises. Ce sont sûrement des fakirs habitués aux clous qui habitent là.
Il n'y a pas de canapé ni de fauteuil, rien de confortable et de douillet. Ah si, tout là-bas, derrière la table. En fait, le canapé est caché par les coussins jaunes. Il aurait fallu mettre les coussins sur les chaises.
Le truc rectangulaire dans l'armoire ressemble à un vieux poste de télévision. C'est peut-être un micro-onde ou un aquarium. En tous cas, l'idée que ça pourrait être une télévision cathodique s'est déjà insinuée dans la tête du spectateur, et ça le repousse. Un peu plus tard, il verra que la vraie télévision se trouve au bout de l'autre côté.
Rien sur la table. C'est trop propre. Ca fait inhabité depuis longtemps, le truc invendable pour une raison ou une autre.
Pourquoi ne pas avoir laissé trainer un peu de nourriture ? Une baguette de pain entamée, ou mieux une belle miche dorée, avec un pot de confiture mal fermé, un saladier de fruits. Les acheteurs ont faim.
Pourquoi ne pas avoir laissé trainer des magazines ? C'est distrayant, et ça montre que c'est habité.
Et les fleurs, alors ? Aucun végétal. C'est propre, mais ça ne doit pas sentir bon, sans doute à cause des bulldogues qui bavent sur le carrelage.
Aucun vêtement non plus. Il n'y a vraiment personne ici. Une petite culotte sur le haut d'une chaise peut émoustiller l'acheteur vieux pervers. Mais c'est sûrement trop clivant. Donc, je suggérais plutôt, au moins, une petite veste sur le dos d'une chaise et une chaussette par terre au loin. Cela donnerait un peu d'ambiance, et ça montrerait que c'est un particulier qui a pris les photos et qui est le vendeur, ce qui est un avantage.
 
3.3. La deuxième photo.
Rien à redire. Sauf que c'est mieux de ne pas la mettre en deuxième. L'ordre doit être : la façade, la salle à manger, le balcon, la plus grande chambre, la cuisine et la salle de bain.
 
3.4. Les troisième et quatrième photos.  
Non, il ne faut pas les mettre. D'abord, il faut laisser l'acheteur les imaginer. Il n'a pas forcément d'enfant. Il peut souhaiter avoir un bureau ou autre chose. En plus, Arlequin est encore là. C'est trop. Sans parler du ventilateur au plafond qui fait peur. Il ferait donc trop chaud. Ou bien, ça sentirait mauvais et il faudrait créer des courants d'air pour évacuer les mauvaises odeurs. C'est une lame de tondeuse à gazon qui décapite les habitants trop grands de cet apartement au plafond trop bas. Il ne faut pas les montrer dans l'annonce.
 
3.5. Les autres photos.
La salle de bain. Ca c'est bien d'avoir laissé le savon et shampoing. Mais vous n'avez pas l'impression qu'il manque quelque chose ? La brosse à dent, évidemment, sinon vous avez mauvaise haleine. Encore une histoire d'odeur. Certaines personnes y sont très sensibles. Il faut donner une impression de bonne odeur. Le dentifrice en fait partie. Une petite bouteille de parfum aussi.
La cuisine est magnifique. Dommage, qu'on n'y voit aucune nourriture, aucune bouteille, aucune casserole, aucune assiette, aucun bol, aucune serviette. Et pourquoi les plantes sont là ? C'est une place très incongrue pour elles. Il fallait les mettre dans le séjour.
La septième photo fait rire. Enfin, un peu de vie.
Le balcon est un ravissement pour l'âme, même si c'est du vieux petit carrelage. Là, on respire, on sent le bon air des montagnes.
 
4. Le chercheur revient vers le texte de la description.
C'est beaucoup trop détaillé. Le vendeur est sûrement un militaire pointilleux qui va poser des problèmes lors de la vente. Ce n'est pas bon.
L'acheteur veut juste savoir le prix des charges, s'il y a un ascenceur, un garage, une cave, et s'il y a quelque chose d'insolite.
La fibre optique, c'est bien. La mention de l'interphone n'est pas obligaoire. Ca fait craindre que le quartier ne soit pas sûr.
La date du ravallement n'est pas récente, même si elle n'est pas vieille. A ne pas mettre dans l'annonce.
"curieux s'abstenir". Le vendeur est peureux. Mais l'acheteur est peureux lui aussi, la plupart du temps. Il va avoir peur de déranger en lisant ça.
 
J'arrête ici, pour ne pas faire trop long.  

bon pour vous donner un petit status de ma mise en vente,  
 
appart de 95m² à Grenoble, mis en vente à 295k€ en octobre 2023.
C'était un appart avec la déco des chambres en mode Arlequin
Au final 4 visites, 2 contre-visites et une offre au prix en 5jours.
 
On est passé chez le notaire lundi pour la remise des clefs
 
Au final une bonne vente sans mauvaise surprise et un bonne PV en 6.5 ans (+60k)  
Si on inclue les frais de notaires (15k), les travaux(12k) et la TH (~10k) on reste quand même bien gagnant vs de la loc
 

Pour la baisse perso les valeurs sont à prendre avec de vraies pincettes. Il y majoritairement des ventes contraintes depuis un an donc principalement le bas du panier en terme de vente ce qui forcément pousse la moyenne vers le bas.  

 
Je vois pas pourquoi une vente contrainte serait necessairement pour un bien de moindre qualité, c'est quoi la raison?

Mise à jour des prix au 1er mars disponible sur meilleursagents

Tout se passe comme prévu !  

Je me pose la question sur les estimations MA.
 
Toutes les baraques de ma rue, c'est que des vieux qui claquent dans leur vieilles maisons des années 60 avec tous les travaux nécessaires.
 
Que vaut l'estimation d'une maison rénovée ? Ils prennent ça en compte ?
 

C'est basé sur les ventes réelles, donc oui ça en tient compte.

Je me pose la question sur les estimations MA.
 
Toutes les baraques de ma rue, c'est que des vieux qui claquent dans leur vieilles maisons des années 60 avec tous les travaux nécessaires.
 
Que vaut l'estimation d'une maison rénovée ? Ils prennent ça en compte ?
 

non.
Comment tu veux qu'il sachent si le bien vendu est un truc en ruine et un truc top moumoute ...

 
Bein justement, toutes les ventes passées, c'est des maisons non rénovées. Si demain, je vends la mienne que j'ai rénové. L'estimation est biaisée non ?

Ce qui m'énerve sur ce type de groupes : rarement des photos, une description d'une ou deux lignes, pas de prix...  

j'ai regardé vite fait par chez moi...
 
J'ai l'impression que c'est un peu dans les choux MA par moment.
Limite ca me donne des valeurs inverse d'il y a quelques semaines

Bonjour ici
 
J'aurais une question
 
On commence à chercher à acheter une maison sur Bordeaux.  
 
J'essaie de déterminer notre capacité d'emprunt avec l'apport à disposition.
 
On a deux salaires plutôs corrects. Le calcul des 33% d'endettement maximum c'est bien sur le revenu imposable annuel?  
 
Est ce que 33% c'est une limite haute difficile à négocier?
 
On a déjà acheté et vendue une maison mais à l'époque le taux d'endettement était à 15% pour nous et les taux d'intérêt à 1,2% donc je manque de comparaison.

Toujours très loin du niveau de la baisse de la capacité d'emprunt.

Trois ans de baisse à 8 % cela fera au final une baisse cumulée de 22 %  

 
Ah oui c'est vrai;
t'as une date de re-départ ?

Trois ans de baisse à 8 % cela fera au final une baisse cumulée de 22 %

On en est à 3 ans là ? Les taux amorcent leur baisse en ce moment, aucune chance que la baisse dure trois ans sur ce rythme.

Fin 2025, ne pas oublier l'effet démographique (vente des baby-boomers)...