[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

LiamManziel

Inactuel

Reprise du message précédent :

zara_toh_stra a écrit :

Quels ont été pour vous les plus grosses satisfactions dans le lieu choisi pour votre RP ?

- être proche du boulot
- être proche de vos amis
- être proche de votre famille
- être proche des amis de vos enfants
- être proche des amis, famille et des amis de mes enfants et même du boulot tout cela dans le même quartier :whistle:

Manque le critère de la désirabilité du coin en matière de fréquentation et de commerces

Message cité 1 fois

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Need a little time too wake up wake up - Today's the day that all the world will see

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haohan

LiamManziel a écrit :

Manque le critère de la désirabilité du coin en matière de fréquentation et de commerces

Il manque bcp de critères: quid des activités à proximité? des commodités, crèches, écoles, dessertes en TEC? de l'environnement? etc...

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Mieux vaut rater un baiser que l'inverse.

standalone

zara_toh_stra a écrit :

je ne veux pas être trop proche de mon taff (et si tu changes de taff tu démenages?)
mes amis sont dans toute la France, good luck pour trouver le quartier qui va bien.
ma famille est à 600km
les amis des enfants ça change, tu fais comment?

on a choisi un patelin qui avait toute les commodités qu'on voulait, on peut faire tout ce qu'on veut à pied, on a des infrastructures correctes.

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Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

Obelisque

Farpaitement

zara_toh_stra a écrit :

- proche du boulot (10min à pied, en RP, c'est un luxe )
- quartier tranquille
- proche transport/école/créche/commerces
- calme

Mais en ce moment la satisfaction c'est d'avoir un pret bloqué à 1,1%, d'avoir signé (neuf) en 2019 (bon, les prix commencent à revenir à cette période là), et d'avoir vendu le précédant appart en 2021 au plus haut

Message cité 1 fois

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Quand l'appetit va, tout va !

batbulot

zara_toh_stra a écrit :

Loin de tout ça et isolé dans la forêt pour ma part :jap:

crashray

Bonjour,
Je ne sais pas si le bon endroit pour poser ma question. Dans la famille, on a une grande maison bourgeoise sur Angers.
550m² 10 pièces estimation 1.4M€ (meilleur agents donc pas très fiable).
RDC Cuisine Salon Salle à manger qui donne sur petit jardin 250m².
1er : chambre + bureau + salle télé + sdb
2ème : 3 chambres + sdb
3ème : chambre + sdb + 3 pièces propres mais plus stockage.

Mes parents ne savent plus trop quoi en faire et ni habite plus depuis 1 an environ, trop grand (chauffage :fou: ) et regarde peut-être pour la vendre et nous demandent si ça nous intéresse sinon.

Ma question était :
- sur ce genre de bien, de la location multiple style colocation est-il possible ?
- si location à une unique famille, meilleurs agents me donnent 6600€/mois de loyer, est-ce que ça se loue vraiment ?

Potentiellement elle pourrait m'intéresser pour y vivre un jour si je déménage donc ça serait de la reprendre pour moi et de la louer en attendant.

Merci

Message cité 5 fois
Message édité par crashray le 04-09-2023 à 13:18:48

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⏳ Le temps file, la vie est vide, la jeunesse passe, l'expérience s'accumule, l'espoir diminue et la mort approche. ⏳

Dirty sanchez

labellisé Max Havelaar

crashray a écrit :

Angers me semble être une ville étudiante, il y a donc la solution d'une colocation avec des baux étudiants de 10 mois ou du meublé classique de 1 an.

Ca demandera pas mal de gestion, avec une rentabilité potentiellement meilleure qu'un locataire unique.

En revanche, des travaux seront certainement à prévoir et il faut s'assurer de ne pas avoir de difficulté avec le voisinage.

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doudou5

ACA a vaincu

Obelisque a écrit :

tant que tu ne prévois pas de bouger, c'est effectivement parfait

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evildeus

Vu que c'est Angers, pour connaitre un petit peu, je pense que 6+k/ mois tu auras du mal à louer. Peut être en colocation, mais même avec 6 chambres ca risque d'être compliqué d'avoir 6k. IMO.

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Obelisque

Farpaitement

doudou5 a écrit :

tant que tu ne prévois pas de bouger, c'est effectivement parfait

Oui, c'est un peu ça le problème c'est qu'on ne "peut" pas bouger (a moins d'accepter de perdre dans l'opération)

Message cité 1 fois

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Quand l'appetit va, tout va !

doudou5

ACA a vaincu

Obelisque a écrit :

Oui, c'est un peu ça le problème c'est qu'on ne "peut" pas bouger (a moins d'accepter de perdre dans l'opération)

et de ne pas pouvoir racheter équivalent ailleurs car taux trop haut

mirzmirz

L'eau, l'air, ma bite.

sausalito75 a écrit :

Celle de thoulisse ?

https://www.boursorama.com/actualit [...] c5ab959743

Y a carrément l'adresse dans le 7ème, la plus difficile à trouver doit être celle aux Bahamas....

au Bahamas il a(fait?) Cistern Cay

LooKooM

crashray a écrit :

Mes parents ne savent plus trop quoi en faire et ni habite plus depuis 1 an environ, trop grand (chauffage :fou: ) et regarde peut-être pour la vendre et nous demandent si ça nous intéresse sinon.

Ma question était :
- sur ce genre de bien, de la location multiple style colocation est-il possible ?
- si location à une unique famille, meilleurs agents me donnent 6600€/mois de loyer, est-ce que ça se loue vraiment ?

Potentiellement elle pourrait m'intéresser pour y vivre un jour si je déménage donc ça serait de la reprendre pour moi et de la louer en attendant.

Merci

Magnifique "tuile" à avoir

Non, "rien" ne se loue à plus de 2-3k/mois dans cette ville à ma connaissance sauf relation privilégiée avec une famille ou une institution qui en aurait le besoin. Typiquement une connaissance a réussi à louer la grande maison de famille à ... une école privée hors contrat qui en a fait son campus. Mais sorti de ce genre de cas, je ne vois pas le potentiel.

Colocation dans un bien de ce type de prestige c'est atroce : il faut gerer les allées et venues x6-8 personnes et surtout la degradation du bien est très rapide, fêtes étudiantes et cautions légales pas du tout à la hauteur des enjeux des degradations potentielles.

Ce bien est simplement à vendre ou à vivre pleinement. Si tu veux la reprendre à ton compte pour un projet long terme c'est top et il faut racheter les parts de tes frères/soeurs si c'est la situation.
La louer "en attendant" me semble plutôt illusoire, sauf peut être très sporadiquement en location saisonnière haut de gamme.

Message cité 2 fois
Message édité par LooKooM le 04-09-2023 à 14:40:34

crashray

Dirty sanchez a écrit :

evildeus a écrit :

Vu que c'est Angers, pour connaitre un petit peu, je pense que 6+k/ mois tu auras du mal à louer. Peut être en colocation, mais même avec 6 chambres ca risque d'être compliqué d'avoir 6k. IMO.

LooKooM a écrit :

Magnifique "tuile" à avoir

Non, "rien" ne se loue à plus de 2-3k/mois dans cette ville à ma connaissance sauf relation privilégiée avec une famille ou une institution qui en aurait le besoin. Typiquement une connaissance a réussi à louer la grande maison de famille à ... une école privée hors contrat qui en a fait son campus. Mais sorti de ce genre de cas, je ne vois pas le potentiel.

Colocation dans un bien de ce type de prestige c'est atroce : il faut gerer les allées et venues x6-8 personnes et surtout la degradation du bien est très rapide, fêtes étudiantes et cautions légales pas du tout à la hauteur des enjeux des degradations potentielles.

Ce bien est simplement à vendre ou à vivre pleinement. Si tu veux la reprendre à ton compte pour un projet long terme c'est top et il faut racheter les parts de tes frères/soeurs si c'est la situation.
La louer "en attendant" me semble plutôt illusoire, sauf peut être très sporadiquement en location saisonnière haut de gamme.

Merci pour les réponses.
Ok c'est ce que je pensais à peu près. Si je la reprends, ça sera hypothétiquement dans 10 ans et encore pas sûr. Je pense qu'ils vont mettre en vente et ça partira du giron familiale [:lergo:3] Toujours triste de se séparer de ce type de bien assez unique et dans la famille depuis plus d'un siècle.
Des conseils pour l'estimation (150 m² en surface cadastrale) ? C'est un bien avec déjà deux parcelles avec une maison complémentaire de l'autre côté de la rue (loué actuellement pour le coup). Clairement il sera plus judicieux de vendre en deux morceaux, je pense.

Message cité 2 fois

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⏳ Le temps file, la vie est vide, la jeunesse passe, l'expérience s'accumule, l'espoir diminue et la mort approche. ⏳

hyca

Vraie personne certifiée

crashray a écrit :

tu nous posteras l'annonce en exclusivité ?

giorkal

Enorme maison avec tout petit jardin de 250m2 ... c'est tres mal parti

Message cité 2 fois

standalone

Faut faire une coloc avec sa famille.
Mais ce genre de bien soit il y a une volonté familiale de la garder, soit ça se vend.

Snipefire

Hello les forumeurs,

Je ressors d'un nouveau rdv banque pour mon prêt immo,
Pour rappel invest locatif en France + LMNP (avec le challenge d'être non résident)

Et le LCL ma proposé une offre combiné d'un prêt standard (amortissable) + un prêt in fine

Vôtre avis sur ce type de montage (= intégré un pret in fine)?

A priori avantage :

Mensualité plus faible et on garde la partie qui se défiscalise (intérêts)
J'imagine notre taux d'endettement plus faible

Désavantage que je vois :

Taux légèrement plus élevé à priori (+0.2pts)
On doit nantir l'équivalent du prêt sur un placement.

Merci beaucoup!

Message cité 2 fois
Message édité par Snipefire le 04-09-2023 à 15:11:26

LooKooM

giorkal a écrit :

Enorme maison avec tout petit jardin de 250m2 ... c'est tres mal parti

Ce n'est pas "mal parti", ça se price différemment c'est tout.

Avec des capitaux, il y a probablement moyen d'optimiser en créeant 2-3 appartements qui se partagent le jardin, création de coproprieté, travaux de séparation, scission des compteurs electriques, etc... c'est un projet de 12 mois qui nécessite un peu de capitaux mais qui valorise l'ensemble probablement davantage.

Généralement dans les successions on ne s'embête pas et on vend tel quel, estimé par 2-3 AI locaux et hop.

LooKooM

Snipefire a écrit :

Mensualité plus faible et on garde la partie qui se défiscalise (intérêts)
J'imagine notre taux d'endettement plus faible

Désavantage que je vois :

Taux légèrement plus élevé à priori (+0.2pts)
On doit nantir l'équivalent du prêt sur un placement.

Merci beaucoup!

Le in-fine est très bien si et seulement si le placement demandé en garantie est à des frais très competitifs. Malheureusement, l'astuce bancaire est généralement de te pricer le prêt in fine de façon assez proche de l'amortissable MAIS de te trucider sur les frais des placements bloqués, au final cela devient très cher all-in.

Romf

Snipefire a écrit :

Mensualité plus faible et on garde la partie qui se défiscalise (intérêts)
J'imagine notre taux d'endettement plus faible

Désavantage que je vois :

Taux légèrement plus élevé à priori (+0.2pts)
On doit nantir l'équivalent du prêt sur un placement.

Merci beaucoup!

Il y a un topic crédit immo :jap:

Karma-design

Et location pour des mariages/évènements ?
S'il y a un beau parc ca peut rapidement se louer 3-4k par week-end.

Message cité 2 fois

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Doing god's work in the devil's playground

Lagoon57

Karma-design a écrit :

Et location pour des mariages/évènements ?
S'il y a un beau parc ca peut rapidement se louer 3-4k par week-end.

250m² de jardin tu ne vas pas aller loin pour un événement

standalone

Karma-design a écrit :

Et location pour des mariages/évènements ?
S'il y a un beau parc ca peut rapidement se louer 3-4k par week-end.

mise aux normes pour accueil de public, ça va te ruiner l'investissement et la maison.

Yalouf

giorkal a écrit :

Enorme maison avec tout petit jardin de 250m2 ... c'est tres mal parti

Si c'est en centre ville, 250m2 ça ne dérange pas. La parcelle avec la maison doit faire dans les 400-500m2, ça reste cohérent si c'est en centre ville.
Dans la majorité des centre-villes de villes françaises de plus de 100k habitants, les jardins font plutôt 100m2 que 500. Il y a quelques pépites en hyper centre bien placées avec 600 ou 700m2 de jardin, mais c'est très rare.
Ce qui va être déterminant c'est l'expo et la présence de stationnement/garage, et le prix des travaux à envisager !

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Mon Feedback Achats/Ventes

Dirty sanchez

labellisé Max Havelaar

crashray a écrit :

L'idée évoquée plus haut d'une division est à étudier. Tu peux bien sûr créer une copropriété et vendre à la découpe (pas mal de frais : géomètre, règlement de copro...), et garder un des lots plus facile à entretenir. Ou alors, sur le même principe, si c'est techniquement possible, faire plusieurs appartements loués à des meilleurs profils que des étudiants (moins de nuisances, moins de vacance locative). Tout ça demande du boulot, pas simple si tu es déjà en indivision.

Message cité 1 fois

kolian

Mouais, c'est quand même pas mal d'investissement et de temps de transformer une habitation en multi logement.

Surtout qu'il faut voir la configuration des lieux qui peut compliquer plus ou moins la tache.

Message édité par kolian le 04-09-2023 à 17:17:27

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Karma-design

Ah ouais 250m2 de jardin... Non personne ne louera ce truc 6500€ clairement, pas ici.

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Doing god's work in the devil's playground

Bob The Builder

crashray a écrit :

Mes parents ne savent plus trop quoi en faire et ni habite plus depuis 1 an environ, trop grand (chauffage :fou: ) et regarde peut-être pour la vendre et nous demandent si ça nous intéresse sinon.

Potentiellement elle pourrait m'intéresser pour y vivre un jour si je déménage donc ça serait de la reprendre pour moi et de la louer en attendant.

Merci

Il faut voir l'état aussi. La colocation avec des étudiants c'est peut-être jouable si l'interieur commence à vieillir, et tu peux laisser en gestion par un pro je pense. Le jour où tu la reprends, tu rénoves. Est-ce qu'il y a une grosse pression à Angers sur le logement étudiant?
Reste la question voisins et Il faudrait peut-être aménager une seconde petite cuisine.
Probablement pas l'investissement du siècle niveau rentabilité mais tu gardes le bien "dans la famille" et il sera là quand tu pourras en profiter...

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radioactif

Mighty mighty man

LooKooM a écrit :

Il faut en faire une résidence senior de luxe

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"La physique, c'est les mathématiques du branleur curieux"© | "Les gens ont tellement peur d'avoir un futur pourri qu'ils se font facilement a l'idee d'avoir un present de merde, en somme"©

chienBlanc

C'est passé en AG cette surélévation ?

Message cité 1 fois

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J'ai un million à deux : version RAP / version Rock

liveandplay

Je suis impressionné de cette résistance des prix immo en France. Ce n'est pas la baisse par rapport aux plus hauts, mais voir que le marché est quasi flat au global sur 1 an, c'est fou. La baisse risque de s'accélérer en 2024, sauf pour les zones où ça monte encore fort :ange:

https://immobilier.lefigaro.fr/arti [...] a5c1997f6/

Message cité 3 fois
Message édité par liveandplay le 04-09-2023 à 20:58:33

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"This Is Hell" - Buffy Summers -

chienBlanc

Comment ça se passe pour faire passer un truc comme ça ? Car les autres proprios n'ont rien à y gagner à voter pour. A moins de convenir d'une compensation. :??:

Message cité 1 fois
Message édité par chienBlanc le 04-09-2023 à 21:03:44

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J'ai un million à deux : version RAP / version Rock

Profil supprimé

Sympa la copro! Le topik des voisins le déteste, découvrez pourquoi !

Eclat d'ombre

Why not?

chienBlanc a écrit :

Comment ça se passe pour faire passer un truc comme ça ? Car les autres proprios n'ont rien à y gagner à voter pour. A moins de convenir d'une compensation. :??:

Pour accepter des travaux d'un proprio il faut forcément avoir à y gagner quelque chose ? :heink:

Message cité 3 fois

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philibear

Orbital Bacon

Eclat d'ombre a écrit :

Pour accepter des travaux d'un proprio il faut forcément avoir à y gagner quelque chose ? :heink:

Toi tu seras pas millionnaire

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Mon topok ACH/VENTE: http://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] ost=572744

Yalouf

crashray a écrit :

Pour l'estimation, rien ne remplace l'avis de 3 agents immobiliers, notamment ceux qui s'adressent à la clientèle aisée du coin.
Je te conseille également de regarder le dvf Angers sur les transactions à plus de 1 millions sur meilleursagents avec leurs dates d'achat.
Tu regardes les streetview des adresses, l'état des façades et fenêtres avant l'achat, et tu compares après, pour savoir s'il y a eu des travaux ou non après l'achat.
Les surfaces des maisons sont à l'ouest sur dvf, donc juste en regardant la façade et la vue satellite + l'outil mesure, tu peux vite avoir une idée de la surface de la maison et du jardin, et la comparer à la votre sachant que 3ème étage de la maison sera quand même moins bien valorisé et au delà de 300m2, les m2 supplémentaires ont moins de valeur surtout pour une maison de ville sur un petit terrain.

Mais garder le bien en loc 10 ans pour peut-être le récupérer ensuite, c'est un sacré pari quand même non ?

Dirty sanchez a écrit :

Je ne recommande vraiment pas. Entre les places de parking, les compteurs et le bordel administratif derrière, les travaux pour avoir de vrais apparts RT approved mais sans extérieur, il y a très peu de chances que ça vaille le coup.

Bob The Builder a écrit :

Il faut voir l'état aussi. La colocation avec des étudiants c'est peut-être jouable si l'intérieur commence à vieillir, et tu peux laisser en gestion par un pro je pense. Le jour où tu la reprends, tu rénoves. Est-ce qu'il y a une grosse pression à Angers sur le logement étudiant?
Reste la question voisins et Il faudrait peut-être aménager une seconde petite cuisine.
Probablement pas l'investissement du siècle niveau rentabilité mais tu gardes le bien "dans la famille" et il sera là quand tu pourras en profiter...

Pareil, il va falloir surement faire des travaux niveau sdb/distribution pour que ce soir cohérent en coloc, ou optimiser le revenu.
En mode de location classique, ce sera difficile d'en tirer plus de 3K€, et pour le coup, c'est vraiment trop grand, les gens auront toujours l'impression de payer pour de la surface inutilisée.
Cependant si le bien n'est pas trop dégueu, avec une cuisine/sanitaires et peintures corrects, le louer en courte durée peut être une très bonne solution.
Les maisons bourgeoises qui offrent 8 ou 10 couchages confortables, sont demandées pour les réunions de familles, d'amis etc. Et on peut vite arriver à avoir les WE remplis à 800-1000€ la nuit, pour un bien visuellement attractif.

Message cité 1 fois

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Mon Feedback Achats/Ventes

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Mighty mighty man

liveandplay a écrit :

Un peu d’inflation sur la période comeme

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