Je suis pleine voile sur les marché actions, je ne voulais pas réduire cette poche et arbitrer mon allocation au profit de l'immobilier normand dont les perspectives de gains me semblent beaucoup plus faibles (Peu/pas d'héritage à venir, je ne suis pas dans une position où je peux sous-allouer mon capital).
 
Je ne voulais pas non plus faire de crédit pour la RP. Les intérêts ne sont pas déductibles, donc mieux vaut privilégier le crédit pour des opérations où ce dernier est déductible.
 
Par ailleurs, en poussant légèrement le budget, je n'aurais pas eu accès à un bien énormément mieux.
Ce nouveau bien en vente par exemple :
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] 206935821/
https://goo.gl/maps/pkjwqfyhYWsBpt2z6
Mise en vente 325 k€ plus cher.
 
La plage à 600m, davantage de cachet,    
mais petit terrain avec exposition bof (vite à l'ombre l'hiver... pas terrible), et en qualité de RP habitée à l'année des travaux à prévoir pour améliorer le confort thermique l'hiver car le DPE est naze.
 
 
Panorama de ma maison :
https://www.youtube.com/shorts/xdRoUhEmiM4
Vue dégagée à 180° sur une belle campagne à seulement 3-4 km de la plage/Houglate, c'est relativement compliqué à trouver. Pour la prochaine maison, je vais systématique comparer la vue à celle-ci...
 
L'emplacement, l'emplacement...
 
La concession : ma maison a une architecture et des proportions bâtardes. À voir si je me motive et réalise que des améliorations substantielles sont possibles.

Je suis pleine voile sur les marché actions, je ne voulais pas réduire cette poche et arbitrer mon allocation au profit de l'immobilier normand dont les perspectives de gains me semblent beaucoup plus faibles (Peu/pas d'héritage à venir, je ne suis pas dans une position où je peux sous-allouer mon capital).

Je ne voulais pas non plus faire de crédit pour la RP. Les intérêts ne sont pas déductibles, donc mieux vaut privilégier le crédit pour des opérations où ce dernier est déductible.

Par ailleurs, en poussant légèrement le budget, je n'aurais pas eu accès à un bien énormément mieux.
Ce nouveau bien en vente par exemple :
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] 206935821/
https://goo.gl/maps/pkjwqfyhYWsBpt2z6
Mise en vente 325 k€ plus cher.

La plage à 600m, davantage de cachet,
mais petit terrain avec exposition bof (vite à l'ombre l'hiver... pas terrible), et en qualité de RP habitée à l'année des travaux à prévoir pour améliorer le confort thermique l'hiver car le DPE est naze.

Panorama de ma maison :
https://www.youtube.com/shorts/xdRoUhEmiM4
Vue dégagée à 180° sur une belle campagne à seulement 3-4 km de la plage/Houglate, c'est relativement compliqué à trouver. Pour la prochaine maison, je vais systématique comparer la vue à celle-ci...

L'emplacement, l'emplacement...

La concession : ma maison a une architecture et des proportions bâtardes. À voir si je me motive et réalise que des améliorations substantielles sont possibles.

 
car je suis pas en Région parisienne. Le prix des biens évoluent très peu (Région pas attractive (Grand-Est)). Du coup oui c'est sur minimum 7-8 ans (voir 10 ans je dirais) qu'il faudrait que je me projette dans un T3/T4 pour un achat (vs une location) si je regarde que l'aspect financier de la chose. Il n'est pas rare de voir des biens à vendre depuis plusieurs années dans mon coin.  
 
Je n'ai pas envie de me retrouver dans cette situation quand je souhaiterai partir/changer.

 
 
Je suis pleine voile sur les marché actions, je ne voulais pas réduire cette poche et arbitrer mon allocation au profit de l'immobilier normand dont les perspectives de gains me semblent beaucoup plus faibles (Peu/pas d'héritage à venir, je ne suis pas dans une position où je peux sous-allouer mon capital).
 
Je ne voulais pas non plus faire de crédit pour la RP. Les intérêts ne sont pas déductibles, donc mieux vaut privilégier le crédit pour des opérations où ce dernier est déductible.
 
Par ailleurs, en poussant légèrement le budget, je n'aurais pas eu accès à un bien énormément mieux.
Ce nouveau bien en vente par exemple :
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] 206935821/
https://goo.gl/maps/pkjwqfyhYWsBpt2z6
Mise en vente 325 k€ plus cher.
 
La plage à 600m, davantage de cachet,    
mais petit terrain avec exposition bof (vite à l'ombre l'hiver... pas terrible), et en qualité de RP habitée à l'année des travaux à prévoir pour améliorer le confort thermique l'hiver car le DPE est naze.
 
 
Panorama de ma maison :
https://www.youtube.com/shorts/xdRoUhEmiM4
Vue dégagée à 180° sur une belle campagne à seulement 3-4 km de la plage/Houglate, c'est relativement compliqué à trouver. Pour la prochaine maison, je vais systématique comparer la vue à celle-ci...
 
L'emplacement, l'emplacement...
 
La concession : ma maison a une architecture et des proportions bâtardes. À voir si je me motive et réalise que des améliorations substantielles sont possibles.

 
Combien payerais tu en intérets + assurance obligatoire pour un projet de T3 vs. ta location actuelle ? Possible que ce soit inférieur malgré les taux élevés.  
 
En revanche la liquidité faible de cette région est effectivement embêtante, l'idée est d'accepter de vendre vite et moins cher je pense, ne pas tabler sur une plus value.

 
actuellement pour me loger :
T2 locataire 52m² + terrasse + place parking (immeuble récent - 10 ans) = 700e
 
projet d'achat (localisation équivalente - centre-ville - même quartier - immeuble récent - 10 ans) :
T3 = 250k => 100k d'apport et emprunt sur 15 ans = mensualité de 1330e/mois (intérêts + assurance = 58k sur tout le projet) + 180e charges copros + 100e TF = 1610e/mois.
T4 = 290k => 100k d'apport et emprunt sur 15 ans = mensualité de 1620e/mois (intérêts + assurance = 70k sur tout le projet) + 200e charges copros + 120e TF = 1940e/mois.
 
En faisant des comparatifs excel purement financier, il n'est jamais rentable pour moi de faire la bascule. (pas rentable avant 10 ans en tout cas, mais bon qui prend ce risque d'acheter un T3 en province dans ces conditions ?) Après il y a d'autres facteurs dans la vraie vie qui ne sont pas pris en compte (comme enfants qui arrivent, envie de plus grand, etc...)
 
La seule solution que je vois serait de faire des offres d'achat bien en dessous d'afficher (du genre -40/-50k mini soit 20%) pour toucher le plus bas possible et avoir moins de risque pour plus tard. (c'est vraiment ma hantise, d'être bloqué et d'avoir surpayé car je connais la région à part le Lux pas loin il y a pas d'avenir)

 
Ok et donc tu en conclues quoi?

Nope, je suis passée de Paris 16 à Bezons   Avec enfants je ne conseillerai pas, car les collèges et lycées y sont nuls.
Ce que j'ai actuellement, sur Paris 16, aurait coûté dans les 2 millions. C'était vite vu.  
Par contre je ne sors plus le soir (barrière du périf... quand tu peux tout faire en 30 min en métro ou à pied, c'est différent d'1h au moins de transport avec plusieurs métros et tram). Et bcp moins le weekend   . Il y a aussi l'âge et le chat qui influencent

 
Ca dépend si il y a plus d'acheteur ou de vendeur.
 
Si il y a 20 acheteurs pour un bien, c'est le vendeur qui fait le marché.
Si il y a un acheteur pour 20 biens c'est l'acheteur qui décide.

 
Ca dépend si il y a plus d'acheteur ou de vendeur.
 
Si il y a 20 acheteurs pour un bien, c'est le vendeur qui fait le marché.
Si il y a un acheteur pour 20 biens c'est l'acheteur qui décide.

Et par quelle type de magie un acheteur pourrait consacrer autant d'argent à l'immo en sachant que son salaire est passé de 60 centimes à 65 centimes (et encore)      
Ca n'a aucun sens ce que tu dis.

Tu vas avoir de la pelouse à tondre.  
T'as déjà le tracteur tondeuse ?  

Allez, vendredi je vais aller voir la fameuse super maison, et peut être même sonner. Même si pas du tout les moyens actuellement et trop tôt pour ce genre de move

Ça revient à niveler vers le bas et in fine à faire descendre les prix.
L'offre dans l'ancien étant avec des biens de taille x et ne peut pas se réduire avec des biens plus petits.

Sans compter qu'un couple avec deux enfants n'ira pas dans un studio de 30m²

 
actuellement pour me loger :
T2 locataire 52m² + terrasse + place parking (immeuble récent - 10 ans) = 700e
 
projet d'achat (localisation équivalente - centre-ville - même quartier - immeuble récent - 10 ans) :
T3 = 250k => 100k d'apport et emprunt sur 15 ans = mensualité de 1330e/mois (intérêts + assurance = 58k sur tout le projet) + 180e charges copros + 100e TF = 1610e/mois.
T4 = 290k => 100k d'apport et emprunt sur 15 ans = mensualité de 1620e/mois (intérêts + assurance = 70k sur tout le projet) + 200e charges copros + 120e TF = 1940e/mois.
 
En faisant des comparatifs excel purement financier, il n'est jamais rentable pour moi de faire la bascule. (pas rentable avant 10 ans en tout cas, mais bon qui prend ce risque d'acheter un T3 en province dans ces conditions ?) Après il y a d'autres facteurs dans la vraie vie qui ne sont pas pris en compte (comme enfants qui arrivent, envie de plus grand, etc...)
 
La seule solution que je vois serait de faire des offres d'achat bien en dessous d'afficher (du genre -40/-50k mini soit 20%) pour toucher le plus bas possible et avoir moins de risque pour plus tard. (c'est vraiment ma hantise, d'être bloqué et d'avoir surpayé car je connais la région à part le Lux pas loin il y a pas d'avenir)

 
la tu raisonnes comme si devenir proprio devait être moins cher que louer, cela n'arrive quasiment jamais.
 
sors le capital remboursé et donc gagné, des mensualité, ce que disait lookoom.
 
si ton crédit de coute (juste les interets mensuel et l'assurance) moins cher que ton loyer, tu y gagnes versus épargner l'équivalent du capital remboursé plus le loyer
 

le fait d'etre proprio te coute 602€ / mois versus ton loyer à 700.
pense à rajouter les frais de mutation
 

 
Voila la façon dont il faut voir les choses effectivement. 58k sur 15 ans cela veut dire en moyenne 322 EUR par mois d'intérêts/assurance + 280 charges/TF = 600 EUR all-in. Donc moins cher que ton loyer hors frais de mutation. Pas de beaucoup mais dans un logement beaucoup plus grand.  
 
Et tu immobilises 100k de capital + tes remboursements de capital chaque mois qui auront a priori une esperance de rendement moindre que ton épargne financière, mais on ne la connait pas donc impossible à dire. Bref, il "suffit" que l'immobilier s'apprecie de 1-2% en moyenne par an pour que le projet soit viable vs. location à partir de 4-5 ans d'habitation dans le bien, plutôt une zone favorable à l'achat à première vue.

 
actuellement pour me loger :
T2 locataire 52m² + terrasse + place parking (immeuble récent - 10 ans) = 700e
 
projet d'achat (localisation équivalente - centre-ville - même quartier - immeuble récent - 10 ans) :
T3 = 250k => 100k d'apport et emprunt sur 15 ans = mensualité de 1330e/mois (intérêts + assurance = 58k sur tout le projet) + 180e charges copros + 100e TF = 1610e/mois.
T4 = 290k => 100k d'apport et emprunt sur 15 ans = mensualité de 1620e/mois (intérêts + assurance = 70k sur tout le projet) + 200e charges copros + 120e TF = 1940e/mois.
 
En faisant des comparatifs excel purement financier, il n'est jamais rentable pour moi de faire la bascule. (pas rentable avant 10 ans en tout cas, mais bon qui prend ce risque d'acheter un T3 en province dans ces conditions ?) Après il y a d'autres facteurs dans la vraie vie qui ne sont pas pris en compte (comme enfants qui arrivent, envie de plus grand, etc...)
 
La seule solution que je vois serait de faire des offres d'achat bien en dessous d'afficher (du genre -40/-50k mini soit 20%) pour toucher le plus bas possible et avoir moins de risque pour plus tard. (c'est vraiment ma hantise, d'être bloqué et d'avoir surpayé car je connais la région à part le Lux pas loin il y a pas d'avenir)

 
Voila la façon dont il faut voir les choses effectivement. 58k sur 15 ans cela veut dire en moyenne 322 EUR par mois d'intérêts/assurance + 280 charges/TF = 600 EUR all-in. Donc moins cher que ton loyer hors frais de mutation. Pas de beaucoup mais dans un logement beaucoup plus grand.  
 
Et tu immobilises 100k de capital + tes remboursements de capital chaque mois qui auront a priori une esperance de rendement moindre que ton épargne financière, mais on ne la connait pas donc impossible à dire. Bref, il "suffit" que l'immobilier s'apprecie de 1-2% en moyenne par an pour que le projet soit viable vs. location à partir de 4-5 ans d'habitation dans le bien, plutôt une zone favorable à l'achat à première vue.

 
Ou soit l'inflation se calme en restant autour de 3-4%, et les taux restent haut pendant un petit moment (pour continuer d'absorber l'excès de liquidité), comme semble l'indiquer Lagarde "les taux d’intérêt devront rester élevés encore longtemps"

Tu n'oublierais pas les frais de notaire ?

Mais pour revenir au sujet immobilier, je pense que les taux 20/25 ans tomberont mollement à 3-3.5% courant 2025, pas avant. On ne reverra pas de taux à 1% de si tôt (de mon vivant peut être ?) selon moi.

Pourquoi emprunter sur 15 ans seulement ?
Passer sur 25 ans te permettrait un effort d'épargne bien plus proche de ton loyer actuel.
Ton Excel te donne un breakeven point assez lointain car i) tu compares un T2 avec des T3/T4 et ii) tu fais peut être des hypothèses de prix de revente pessimistes.

Tu n'oublierais pas les frais de notaire ?

 
le problème n'est pas tellement l'effort d'épargne (on épargne 2.5-3k/mois déjà depuis 5 ans en plus du loyer).
 
sinon les taux à 4% là sur 25 ans, pendant 6 ans je rembourse + d'intérêts que de capital, je comprends pas trop l'intérêt. Et mon épargne actuel pour l'achat (100k) ne me rapporte que 3% de rendements net par an autant les mettre dans l'achat.  
 
sinon j'ai fait différentes simulations achat vs location (hors travaux copros/apparts pour l'achat / hors inflation loyer de l'autre) avec +3%/an de l'immo dans mon coin je suis rentable au bout de 10 ans (T3 location à 870e vs T3 à 250k). T2 j'y suis presque jamais (12 ans) mais normal on compare 2 trucs différents.
 
Très très optimiste sur l'évolution du prix du bien, à +1/+2% an je perds des dizaines de milliers d'euros au bout de ces années. (vs la location) Mais j'aurais été "chez moi".

 
c'est le prix à prestations égales dans les logements neufs/récents du coin, la plupart c'est du PINEL donc ça me choque pas.

 
le problème n'est pas tellement l'effort d'épargne (on épargne 2.5-3k/mois déjà depuis 5 ans en plus du loyer).
 
sinon les taux à 4% là sur 25 ans, pendant 6 ans je rembourse + d'intérêts que de capital, je comprends pas trop l'intérêt. Et mon épargne actuel pour l'achat (100k) ne me rapporte que 3% de rendements net par an autant les mettre dans l'achat.

 
en pinel tu ne loue pas à des hauts salaires.
 

 
tu dis épargner 3k/ mois, tu es hors de ce marché.

 
A mon sens (mais je peux me tromper), il y a actuellement un besoin d'accumulation de patrimoine immobilier en particulier de la part de la classe moyenne en France: Un héritage, un don, ou un prêt d'un bien immobilier fait partie des conditions de départ nécessaire à la "réussite dans la vie" pour un jeune de classe moyenne aujourd'hui. (Ou a tout le moins, ça représente un gros coup de pouce )
 
Un peu comme le marché de l'immo chinois a été tiré par les achats des parents pour y loger leurs jeunes enfants en âge de se marier, quand on y pense.
 
Casser cette dynamique n'est pas forcément évident, l'augmentation des taux et donc de la difficulté d'accès à l'immo pour les primo-accédants en particulier va plutôt la renforcer a priori.
 
Un plafonnement des loyers par l'état peut aider à mitiger cette dynamique, en rendant à la fois moins rentable un investissement immobilier, mais surtout en relativisant et rendant moins efficace le "coup de pouce" de ceux qui sont proprio jeunes par héritage/don/prêt de logement par rapport à ceux qui sont locataires sur leurs deniers.
 
A mon avis c'est davantage là que se trouvent les principaux ressorts de tendances fortes/long terme du marché immo de demain (et de son impact sur la société, c'est lié) Ce qui veut pas dire que ça ne peut pas évoluer rapidement: un plafonnement brutal, ou un déplafonnement tout aussi brutal des loyers sur 5-10 ans à la faveur d'une volonté politique forte et voilà ça part dans un sens ou l'autre à toute allure Mais pour l'instant, les politiques sont assez douces sur ces sujets, avançant par petits incréments.
 
Donc ma boule de cristal à moi, c'est que sauf changement brutal de politique sociale sur le logement, on devrait rester sur la tendance actuelle, avec de petits ralentissements de l'augmentation des prix au fur de petits ajustements législatif pour protéger les classe sociales populaires/moyennes sans héritage d'une trop forte augmentation des loyers, mais sans remettre en cause l'importance de la propriété y compris son cout et le désir d'y accéder et de le transmettre pour les classes moyennes.

 
 
Je suis pleine voile sur les marché actions, je ne voulais pas réduire cette poche et arbitrer mon allocation au profit de l'immobilier normand dont les perspectives de gains me semblent beaucoup plus faibles (Peu/pas d'héritage à venir, je ne suis pas dans une position où je peux sous-allouer mon capital).
 
Je ne voulais pas non plus faire de crédit pour la RP. Les intérêts ne sont pas déductibles, donc mieux vaut privilégier le crédit pour des opérations où ce dernier est déductible.
 
Par ailleurs, en poussant légèrement le budget, je n'aurais pas eu accès à un bien énormément mieux.
Ce nouveau bien en vente par exemple :
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] 206935821/
https://goo.gl/maps/pkjwqfyhYWsBpt2z6
Mise en vente 325 k€ plus cher.
 
La plage à 600m, davantage de cachet,    
mais petit terrain avec exposition bof (vite à l'ombre l'hiver... pas terrible), et en qualité de RP habitée à l'année des travaux à prévoir pour améliorer le confort thermique l'hiver car le DPE est naze.
 
 
Panorama de ma maison :
https://www.youtube.com/shorts/xdRoUhEmiM4
Vue dégagée à 180° sur une belle campagne à seulement 3-4 km de la plage/Houglate, c'est relativement compliqué à trouver. Pour la prochaine maison, je vais systématique comparer la vue à celle-ci...
 
L'emplacement, l'emplacement...
 
La concession : ma maison a une architecture et des proportions bâtardes. À voir si je me motive et réalise que des améliorations substantielles sont possibles.

 
 
Allez, vendredi je vais aller voir la fameuse super maison, et peut être même sonner. Même si pas du tout les moyens actuellement et trop tôt pour ce genre de move

 
Je pensais que tu étais cool, mon mauvais
 
Allez, vendredi je vais aller voir la fameuse super maison, et peut être même sonner. Même si pas du tout les moyens actuellement et trop tôt pour ce genre de move

 
Y a parfois des miracles.
J'étais aller visiter un appartement avec rooftop hors de mes moyens et la proprio m'a kiffé, elle avait visité mon profil linkedin, et m'avait envoyé un SMS ensuite disant qu'elle avait adoré la bio et voulait comme prochain proprio.
 
J'avais fait une offre à 60k de moins  et elle était OK.
 
J'ai testé avec les banques pour le lolz et le rêve s'est arrêté la

 
Y a parfois des miracles.
J'étais aller visiter un appartement avec rooftop hors de mes moyens et la proprio m'a kiffé, elle avait visité mon profil linkedin, et m'avait envoyé un SMS ensuite disant qu'elle avait adoré la bio et voulait comme prochain proprio.
 
J'avais fait une offre à 60k de moins  et elle était OK.
 
J'ai testé avec les banques pour le lolz et le rêve s'est arrêté la

 
 
elle voulait peut être plus que juste vendre l'appart