Reprise du message précédent :

 
Merci  
Le million ça passe, même si c'est un peu plus haut que ce je voulais

J'ai pas plus d'infos qu'une annonce, mais un pote qui essaye de me dire que y'a des bons plans en lmnp ou les loyers remboursent les crédits et qui me donne ça comme exemple (même si il faut quand même un apport pour que ça marche )

J'ai déjà des SCPI depuis quelques années, je m'étais toujours dit que le prochain achat serait pour la RP (mais ça commence à faire longtemps que j'ai trop d'incertitudes sur ma situation future pour ça, donc pourquoi pas un lmnp)
Enfin cet exemple me semblait "trop beau pour être vrai", fallait que je demande l'avis de l'expertise hfr

C'est le prix d'une bonne rénovation d'un bien pourtant pas en mauvais état quand les artisans et les intermédiaires (P&V au minimum) se gavent allègrement

Ca réduit évidemment très fortement la rentabilité, si c'est sur 10 ans (je n'y crois pas) ça l'annihile totalement en fait, si c'est tous les 20 ans, il reste encore un peu de rendement, ce genre de truc c'est intéressant pour P&V, pas pour les gens, mais bon c'est incompréhensible pour le commun des mortels, qui va se faire pigeonner allègrement. Les gens n'y connaissant rien, vont croire qu'un rendement de 5 % brut sur un bien loué en saisonnier est intéressant, alors que c'est à chier comme rendement. Dans le meilleur des cas celui qui se fait le moins arnaqué voire même qui théoriquement (après avoir regardé précisément le contrat, les prix de l'immobilier du secteur) peut être dans une bonne situation, c'est celui qui arrive à profiter de toutes les semaines auxquelles il a le droit (ça suppose d'y partir en vacances systématiquement)

J'allais le poster. Et la nana explique que les taux se rapprochent de 4,7% et devraient être de 5% en début d'année.
C'est bon !

 
Tu confonds volume et prix    ?

Et encore ça c'est un truc différent je suis pas sûr que pour les appart hôtel /adagio (pour le plus connu) tu aies " droit" a quelques semaines de jouissance pour un 2* proche gare /zone indus

Il y a eu du contentieux avec center  parc suite covid car je crois qu'ils ne versaient plus les loyers garantis.

Le problème de ce genre de plan c'est que tu es totalement tributaire d'un gestionnaire.
Simple question, s'il fait faillite tu ne sais pas trop ce qu'il se passe. Et en effet les frais sur lesquels tu n'as aucun pouvoir

Pas besoin de crédit, les gens achètent cash maintenant  

 
 
35 min à pied de la gare par contre...

En moins de 2 ans on est revenu à une situation typiquement du début des années 2010 où un couple de CSP+ de 25/30 ans, ne pouvaient pas s'acheter une maison achetée par de jeunes ouvriers ou CSP- années 80/90

C'est pas ça qui va donner aux gens l'envie de bosser, plus que jamais, seuls comptent l'héritage et les donations...

Les crédits immos sont à marges négatives là, je comprends même pas pourquoi y'en a toujours autant

Sacrée gueule l'appart

Cela dit fait chier de payer ~20k du mètre hors pondération blablabla pour vivre dans le QUINZIÈME (jurisprudence Voxinat)

Les deux aspects sont abordés dans l'interview assez complete.
Les taux d'interet immo devraient passer à 5% en début d'année (4.7% en fin d'année) selon cette nana.

ça c'est beau pour la vue 5ème étage et balcon filant 14,5 ke le m2
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] =1&places=[{%22inseeCodes%22:[750117]}]&price=NaN/1100000&sort=d_px&mandatorycommodities=0&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail&lv=S&LISTING-LISTpg=2
 
c'était facile 1,2M y a 2 ans

 
Les données sur le volume de crédit à l'habitat sont ici pour info : https://webstat.banque-france.fr/fr [...] 54U6.EUR.N
 
Le point de données de juin 2023 n'existe pas sur le graphique, car il s'agit d'une estimation avancée par la BdF de façon prévisionnelle, les établissements ayant jusqu'au 31 juillet pour transmettre leurs données mensuelles.

Payer quasiment 4k€ du m2 à Orléans pour un appart'hôtel en gestion.
Dans le genre mauvaise idée d'investissement ça se place assez haut

 
Ça vaut quand même 14k c'est cher

 
ouais, n'écoute pas ce pote

 
Sur HFR oui, dans la vraie vie je ne pense pas  

 
Les estimations sont toujours très fiables à quelques centaines de millions.  

 
Aïe pour l'absence d'héritier. Ça veut dire que c'est l'état, et c'est pas lui qui va payer pour vider la maison et/ou les indemnités de retard. Dans mon cas, il y a héritière, et cette dernière est à l'aise financièrement ( possède maison en Corse, et appartements à La Baule et Paris... ) Ce qui me sécurise pour le jour où il faudra demander aux héritiers de vider et libérer la maison sous peine d'indemnités de retard

 
Oui, c'est pour ça que j'ai édité en rajoutant le quartier du Parc Jourdan

Surtout avec le gros billet à sortir pour rafraîchir ça...

Je trouve ça pas spécialement cher. Ce genre d’appart proche de l’arc de triomphe, et avec cette surface, c’est vraiment rare. Parfait pour l’enfant d’un Saoudien ou d’un Chinois.

Je viens de vérifier les publications de la BDF depuis octobre et pas forcément... Lors de la publication faite début mars sur les données de janvier, ils anticipaient 17 milliards en février 2023, finalement c'était 14,6 (crédit à l'habitat y compris renégociations, CVS). À l'inverse le mois précédent les prévisions pour décembre 2022 surestimaient de 1,3 milliard. Les autres mois étaient plus proches de la réalité.
 
Ceci dit je ne remets pas spécialement en cause la prévision (-50% en année glissante en juin 2023), qui est logique quoiqu'un peu basse. On est à 40 % de baisse à la fois du nombre et du volume de transactions en année glissante d'après l'Observatoire Crédit Logement dont j'attends d'ailleurs avec impatience la publication de juin qui est imminente
 
Edit : hors renégociations on est à 12,1 milliards en mai 2023 contre 19,1 en mai 2022 soit -36,6 % en année glissante.

Sachant que le marché immo français tient quasiment que sur le crédit, ça veut dire encore moins de transactions.  
Les prix vont devoir s'ajuster... Et les taux continuent à monter.

 
Source ? Ce n'est pas pke c'était le cas quand les taux étaient à 0 que quasiment tous les français qui achètent de l'immo n'ont pas de cash à mobiliser.
 
Par ailleurs, comme tjrs, vous partez du principe que moins de transactions -> prix qui baissent. Mais une chute de la demande peut très bien s'accompagner d'une chute de l'offre (moins forte, tout aussi forte ou plus forte).

Quelle serait la raison selon toi?
 
La baisse de la demande peut être mécanique : les prix n'ont pas encore trop baissé et des ménages ne peuvent plus acheter ce qu'ils visent. Rien à faire dans ce cas.
Par contre pour l'offre il n'y a pas de "mécanique ": ceux qui veulent déménager ou acheter plus grand ont toujours un bien vendable au prix du marché, rien n'empêche de vendre. Sauf si les vendeurs ne se sont pas encore résignés à accepter la baisse de prix, auquel cas on obtient un grippement du marché... habituel avant une baisse.
 
Bref je ne vois pas trop en quoi il pourrait y avoir une réelle baisse de l'offre structurelle, qui ne soit pas due à de l'attentisme et donc qui au final ait un réel pouvoir sur la baisse de prix résultant de la baisse de la demande. My 2cts.

Et pourtant une baisse de l'offre peut avoir les mêmes causes que la baisse de la demande : on est plusieurs ici à avoir expliqué qu'avec les taux actuels il nous est impossible de racheter le logement qu'on a acheté ces dernières années. Pour la faire court, notre capacité d'achat à baissé de 200k avec la hausse des taux, mais le bien dans lequel on vit n'a pas baissé de 200k. On est donc bloqué, on ne peux plus vendre pour acheter autre chose.. d'équivalent ! Le parcours immobilier est en partie bloqué.

https://www.guideducredit.com/immo- [...] redit,3016
Je n'ai pas de statistiques avec les taux actuels, mais quand 80% du marché tournait a credit, j'ai du mal à imaginer que subitement tous les acheteurs aient du cash.  
 
Le fantasme sur le tarissement de l'offre qui maintiendrait les prix malgré une baisse de la demande ne tient pas : quasiment un compromis sur 2 est annulé à cause de refus de crédit en ce moment, ce qui veut dire que les biens reviennent sur le marché et s'ajoutent à ceux qui viennent d'y entrer. Sur les marchés que je regarde (appartements et maisons en province et proche de gros centres urbains), il y a de plus en plus d'annonces. Certains biens se vendent, mais c'est plus l'exception que la norme.  
Peut-être que l'offre / demande maintient les prix dans des micro marchés comme les arrondissements huppés de Paris, mais à l'échelle du pays ça n'est pas le cas.  
Et si les vendeurs peuvent pour le plupart attendre 3 ou 6 mois pour une vente, ceux qui doivent vraiment vendre (déménagement, séparation, décès, etc) n'ont pas le luxe d'attendre 3 ans pour vendre à leur prix.  
 
Par exemple j'ai hérité d'un appartement suite à un décès dans ma famille, qui sera en vente l'année prochaine. Comme on doit le vider pour le vendre, il nous coûtera immédiatement de l'argent (charges, TF) sans rien rapporter et on le vendra rapidement en subissant le marché. On est sur le cœur de marché du français moyen : un bien entre 150 et 200k qui sera probablement acheté à crédit.  
Il faut bien voir que vos histoires de "parcours immobiliers" à changer d'appartement tous les 5 ans pour finir sur des RP à 1.5-2m ne concerne que 1-2% des français.  
 
A cela s'ajoute un phénomène nouveau : les media qui anticipent et titrent sur la baisse des prix.  
Ça peut paraître anodin mais leur crédo depuis plus de 10 ans est de rabâcher "c'est le moment d'acheter" et "les prix vont monter". Je ne sous-estimerais pas l'impact médiatique dans la décision de report d'achat.

Les déménagements de confort ne se font plus, on préfère aménager l'existant si possible (2 collègues ont préféré créer une chambre plutôt que de changer de logement), pour garder sa ligne de crédit <1%. Et parce qu'on ne peut plus acheter ce qu'on vise car trop cher.

Après un changement de l’équilibre offre-demande n’a pas les memes implications selon la situation initiale.
 
- Dans les secteurs initialement équilibrés, alors oui, cela peut créer une pression à la baisse des prix
 
- Dans les secteurs / segments de marchés où la demande est structurellement supérieure à l’offre, cela crée plutôt des décalages inter-segments :
i) les biens rares qui se vendaient en bouche à oreille se mettent à apparaitre sur le marché
ii) les biens sans défaut qui recevaient plusieurs offres au prix en une journée restent en vente 2-4 semaines
…
 
Et cela concerne finalement pas mal de zones dont on parle ici : une bonne partie de Paris IM, les hyper centres de Lyon, Bordeaux, Aix en Provence…etc

 
Un point que tu n'abordes pas, c'est que d'après moi il y a  à la fois:
- une baisse de la demande contrainte (prix/crédit/exigences trop fortes)
- une baisse que je qualifierai d'"intrinsèque" c'est à dire que beaucoup de personnes ont acheté en anticipé profitant des taux bas alors qu'ils n'en avait pas le besoin.
Historiquement on a une moyenne de transaction à 850k/an, rien ne justifie démographiquement le passage aussi rapide à une moyenne > 1000k hormis les taux.
Du coup mathématiquement, vu qu'il y a eu une sur demande d'environ 700k sur 5 ans (chiffre au pif), ça réduit d'autant la demande.
 

 
Pas tant que ça. La baisse est moins importante qu’ailleurs mais les biens partent moins vite et parfois, après négociation. Ça reste un marché dynamique parce que forte densité et profils globalement aisés mais au dernier passage dans ma banque, ma conseillère m’a dit qu’une demande de crédit sur deux était refusée.

Tout ce que je sais, car sincèrement prévoir ce marché est difficile :
 
1/ je vends un immeuble résidentiel dans le 17eme en bloc, la meilleure offre est de la part de la ville de Paris. Les meilleures offres privées étaient à des prix de l'ordre de 8/10% en dessous du pic de fin 2021.  
 
2/ les marchés dynamiques américains reprennent leur hausse malgré des taux à 7%. Les commentateurs en perdent leur latin, les gens trouvent le cash et le faible volume ne s'accompagne pas de grosses baisse car l'économie est juste trop bonne : profits des entreprises, chômage, augmentation des salaires etc...
 
3/ en Europe et en France l'économie demeure très robuste actuellement mais les risques de récession sont plus saillants qu'aux US. J'étais encore avec Mathilde Lemoine mardi chez EdR, qui est conseillere d'état et la dégradation de note de crédit de la France aura lieu en décembre ou été 24, les marges de manœuvre financière sont très faibles et il n'y aura probablement pas de plan de relance. Donc soit l'économie demeure robuste et les marchés dynamiques tiendront bon soit effectivement on aura peut être une baisse plus violente en 2024. Mais pour le moment l'économie tourne à plein régime clairement.

Entre 37 et 40 degrés les 15 prochains jours  à Aix. Mais il n'y a pas de canicule là-bas il paraît

Quelle idée de vivre dans le sud dans une ville chère, mais pas au bord de la mer. No red face, je ne comprends pas (ne m'attaquez pas les Aixois svp   ).

Et un dernier point non négligeable car ça reste le facteur numéro 1 : la démographie.  
Ça n'aura pas d'impact sur le marché en 2023 ou 2024 mais pour les prévisions à horizon 20/30 ans c'est crucial.  
Clairement la démographie française est en berne avec un taux de natalité en chute libre.  
 
https://www.francebleu.fr/infos/soc [...] ns-2504829
 
Donc sauf immigration suffisante pour compenser (solde net), on s'oriente vers une population stagnante puis décroissant à horizon quelques décennies (pic démographique prévu dans 20 ans en 2024)  
 
https://www.vie-publique.fr/en-bref [...] opulation.
 
Après ça, la pression sur l'immobilier sera naturellement décroissante dans la plupart des zones. Et moins de natalité c'est aussi à court terme moins de besoin de changer de logement. D'ailleurs ce n'est peut-être pas étranger à la généralisation des petites surfaces type T2/3, combiné à l'explosion des cellules familiales.

 
En ligne avec ce qui a été dit en-dessous. Pourquoi vendre aujourd'hui ? Je n'ai jamais cru que 90%+ des ventes étaient forcées en temps normal.
 
Plus généralement, je n'ai pas de conviction sur ce qui va se passer et je suis plus acheteur que vendeur en France. Ce qui m'énerve ce sont les conclusions hâtives et les raisonnements non rigoureux. Ici ça parle d'immo tte la journée, essayons collectivement d'avoir une rigueur dans l'analyse et une hauteur de vue supérieure à la moyenne !

 
J'ai peur que cette baisse structurelle de la natalité aura un impact nul car de l'autre coté on risque d'avoir une réduction des constructions neuves via une législation plus dure

 
24 à biarritz