Reprise du message précédent :

 
Oui il y a une valeur résiduelle, mais bonjour la décôte, sauf si on parle de "signature".
 
Voir aussi cette décote dans le "prêt à porter" de la joaillerie. Qu'est ce qui a la moins grosse perte entre un diamant quasi sans défaut acheté et monté par un diamantaire, vendu disons 5-6000 € et la même qualité de diamant monté par Piaget, Boucheron et autres Cartier, vendu à minima le double du premier ?
 
A noter que pour ces bagues "célébration", beaucoup préfèrent le neuf, la "réception" chez le bijoutier... Alors que oui, on peut acheter une vieille bague, récupérer le caillou et le monter sur une nouvelle monture.
 
Idem pour les bijoux en or, pour la majorité d'entre eux, la valeur c'est celle du métal.
 
Pour atteindre les pièces qui ne vont pas décoter voir augmenter, le ticket d'entrée est inaccessible à 99,99 % des français, sauf coup de bol.
 
Voir aussi les montres mécaniques/automatiques. Rares sont les modèles à conserver une vraie côte (et une possibilité de cession... car ça a beau valoir de l'argent, il faut trouver un acheteur en face).

Ici on est partisans d'une coin lecture/bureau et d'un coin multimédia on va dire.
Donc je dirais bureau.

 
La préférence des ménages pour l'immo se justifie aussi par la possibilité d'emprunter.  
 
Et dans de nombreux cas, grâce à l'effet de levier, la rentabilité des fonds propres d'un projet immo est meilleure que celle d'un ETF.  

Qu'est-ce que tu appelles rentabilité des fonds propres
 
Ton épargne chaque mois c'est des fonds propres qui partent pas dans un autre investissement hein

Evidemment, c'est un facteur qui joue en faveur de l'immobilier en particulier pour les ménages qui ont une faible capacité d'épargne. Par étonnant de voir beaucoup d'immo dans la classe moyenne inférieure donc.

 
Oui mais la différence est qu'il n'y a pas BESOIN d'emprunter pour les Actions : les entreprises que tu achètes sont déja leveragées. Tu profites DEJA du rendement leveragé en actions.
 
Dans un marché immo haussier au dela de inflation+1% qui est son rythme à très long terme, oui, un projet leveragé surperforme un ETF assez facilement car les conditions de financement sont vraiment excellentes pour les ménages salariés en France. Car sponsorisé par l'Etat français en bonne partie auprès des banques, on ne paye pas les conditions de financement "de marché" comme c'est davantage le cas en UK, Italie, Allemagne, etc...
 
Il faut de l'immobilier de jouissance dans tout patrimoine qui peut se le permettre, très clairement. Et pourquoi pas avoir un locatif ou deux dès lors que l'assise grandit à un niveau confortable, au coté de son patrimoine financier en actions. Mais dès lors que le patrimoine atteint plusieurs €m, il est d'usage mondial d'avoir peu d'immobilier dans son patrimoine. Je ne connais qu'une poignée de familles avec plus de €200m de patrimoine qui ont davantage que 5-10% d'immobilier d'investissement par exemple. L'énorme majorité n'en a quasiment pas ou pas du tout.

Très belle réalisation, tant il est difficile de meubler une tour ronde  

 
Je prends l'exemple d'un ami qui a acheté un T2 confortable dans le centre ville de Toulouse, en 2010. Le prix d'acquisition était de 150 k€. Aujourd'hui je dirai qu'il en vaut environ 300 k€.
 
Est-ce qu'il serait plus enrichi s'il était resté locataire et avait placé son apport sur ETF (mettons 30k€ one shot en 2010), puis ensuite chaque mois l'équivalent surcoût propriétaire par rapport à locataire (200 €/mois ?) ? Pas sur.

Sur 10 ans le MSCI World retourne en moyenne 9.29% par an, donc en partant de 30k en 2010, et avec 200/mois, on arrive à environ 150k en 2023.
A 300e/mois, on arrive à 180k, et à 500/mois, 235k.
L'apport mensuel est donc très important, donc le chiffre exact location vs propriétaire est à connaitre, influencé par les taxes, les charges, le cout du crédit, etc

300k un T2 à Toulouse ? …  
 
euh mais qui achète ça à ce prix dans une ville de taille moyenne ?

C'est vrai que d'après MeilleursAgents Toulouse ne fait pas du tout x2 depuis 2010, plutot 50% de hausse.
https://www.meilleursagents.com/pri [...] use-31000/

 
  On est d'accord, un projet immo ne superforme pas la bourse systématiquement, loin de là. Il faut que certaines conditions soient réunies pour cela, notamment bénéficier de bonnes conditions d'emprunt et d'un marché haussier

Toulouse n'est pas considérée comme une ville moyenne. C'est la 4ème ou 5ème agglo française selon les définitions retenues, avec une surreprésentation de CSP+ par rapport aux villes de la même tranche.

L'appart est situé rue des Lois, 50m² dans une bonne résidence, avec parking.

Comparer loyer et mensualité, ça ne passe plus en 2023.
Un loyer est une dépense pure alors qu'une mensualité de crédit comporte de l'épargne (le capital remboursé) et des dépenses (les intérêts).
Sans compter qu'ils achèteront avec un crédit à 4% alors qu'ils auraient pu garder leur crédit renégocié en 2021 à 0,9%.
Il faudrait une sacrée baisse pour que leur opération soit rentable.

Les deux assertions sont fausses.
L'immobilier a déjà baissé violemment dans le passé, et même en ce moment il baisse lentement.
Si tu investis régulièrement en actions diversifiées mondialement (via ETF typiquement), ton risque est bien plus faible que ce que tu crois, et la performance historique est bien meilleure que celle de l'immo.
Evidemment si tu prends l'exemple de tonton Gérard qui a fait all-in en une fois sur Eurotunnel... il vaut mieux aller sur de l'immo

Je pense plutôt que la raison qui fait préférer l'immo aux français, c'est de pouvoir emprunter.
Emprunter pour de l'immo est le seul moyen d'investir pour ceux qui n'ont pas de capacité d'épargne (la majorité).

 
  t'achete le bijou avec deja le diamant de ssus : tu garde longtemps, ça aura décoté trés peu non ?

Ne pas oublier que l'immobilier, pour 95% de la population, ce n'est pas juste un placement patrimonial : il répond à une valeur d'usage basique de la pyramide de Maslow.  
 
C'est d'ailleurs ce qui fait, en partie, que les ressentis d'inflation sont biaisés, car l'immo n'est pas pris en compte dans la consommation car il s'agit d'une constitution de patrimoine. Sauf que pour le quidam, ce n'est pas une dépense aussi discrétionnaire qu'un bijoux, un ETF, des actions, une œuvre d'art ou une voiture de collection.

T'as raison sur les bijoux mais totalement tort sur les montres.
 
Les prix s'envolent, sur le neuf comme l'occasion. Actuellement il s'agit d'un excellent placement au vu de de la PL potentielle glanée en très peu de temps.

Pas besoin d'acheter pour se loger.
Acheter de l'immo plutôt que de le louer, c'est clairement un investissement.

Bizarres les exemples que tu donnes car ce sont aussi des investissements et non de la consommation.
Donc ils ne sont pas pris en compte dans le calcul de l'inflation.

Certes
 
Bah oui c'est le but de mes exemples : il s'agit d'investissements, mais à la valeur d'usage bien plus faible que celle de se loger.

 
Les BD c'est plutot joli généralement donc ça peut rester dans le salon
les autres bouquins sont dans la chambre perso. Dans le bureau ce serait parfait mais c'est pour quand je serai riche

 
MP
 

 
ça redescend et à part Rolex, Patek et quelques autres, c'est plutôt la douche froide à la revente. Mon Omega, je vois juste que le nouveau modèle qui ressemble, c'est 6K €, du coup l'entretien de la mienne va passer à 5-600 €... et je l'avais acheté à peine 2K (et j'en vois des impeccables sur les sites de vente à 2.5 K, donc mon prix d'achat+entretien/polissage=prix de revente)

 
une autre différence c'est la non taxation du loyer implicite qui booste les perfs de la possession de la résidence principale.

J'ai jamais compris cette histoire d'imposition des loyers implicites

 
Pourtant c'est la réalité en Suisse : si tu possèdes un appartement à 1m CHF qui se louerait 5k CHF par mois (6% brut).
Alors on te taxe comme si tu avais bénéficié de 5k de revenus car tu te loges pour l'équivalent d'un loyer de 5k.
 
Et il a raison, le loyer implicite en France n'est pas taxé donc il y a un avantage patrimonial clair à la RP ici, j'ai toujours écrit qu'il fallait que ce soit un objectif prioritaire quel que soit sa trajectoire personnelle, si les moyens le permettent évidemment.

Ou pour le dire autrement, en Suisse tu payes le meme impot que tu loues ton bien ou pas.
 
Ca peut paraitre assez logique, si tu réfléchis à un paradoxe avec le système francais : tu possèdes un appartement loué 1.000/mois à Lyon, et tu habites à Paris suite à un déménagement, dans un appartement loué 1.000/mois. Tu payes de lourds impots sur les revenus de l'appartement de Lyon, que tu ne payerais pas si tu habitais dedans. Pourtant dans les deux cas, que tu habites à Lyon dans ton appartement ou à Paris, tu possèdes le meme bien, et tu as un loyer équivalent.
 
C'est ca le loyer implicite pas taxé. Ca a pour implication (entre autres) une réduction de la mobilité des francais, car ils ont fiscalement intéret à rester au meme endroit.

OK mais c'est une philosophie plus qu'autre chose non ? (le fait que ce soit une réalité en Suisse ne veut pas dire que ça devrait être une réalité partout, ou encore qu'on bénéficie d'une niche..)
 
C'est assez spécial de t'imposer sur de l'argent non perçu (même si on est très doués pour ça en France), surtout dans un pays où être propriétaire coute a priori bcp plus cher qu'être locataire.
 
Par ailleurs c'est considérer que 100% du parc est en théorie locatif, et donc que les deux tiers de propriétaires en France empêchent des logements d'êtres loués car ils en sont propriétaires (et ce alors que ces logements remplissent leur fonction première de loger)
 
Et c'est aussi complètement passer sous le tapis les devoirs des propriétaires sur l'entretien de leur bien, que ce soit les travaux du bien ou de la copro le cas échéant etc.

 
C'est une approche de la fiscalité basée sur le cash, qui me paraît être tout à fait pertinente

Tu te focalises trop sur la différence de cout, mais c'est facile à corriger, par exemple, quand le bien est loué tu peux te mettre au réel (tu es imposé sur le revenu net, déduction faite de la taxe foncière, des charges etc), tu peux imaginer un système similaire. Ou un abattement forfaitaire. En Suisse l'impot sur la valeur locative couvre 60-70% du revenu théorique du bien, et pas 100%, justement pour cela.
 
Reprends mon exemple au-dessus et essaye de justifier pourquoi dans un cas tu serais taxé, dans l'autre non, et donc pourquoi le propriétaire occupant est fiscalement avantagé. C'est aussi une philosophie plus qu'autre chose.
D'ailleurs, preuve que ce n'est pas une solution parfaite non plus : https://www.efd.admin.ch/efd/fr/hom [...] ative.html
 
A savoir que ce que font les Suisses, c'est de laisser rouler une partie de l'emprunt jamais remboursée qui vient annuler avec ses intérets la valeur locative. Donc au lieu de rembourser la totalité de leur logement, ils en remboursent une partie et laissent trainer l'autre (le crédit correspondant ne leur "coutant" rien)

C'est pas parce que les suisses le font que c'est pas une énorme dinguerie, hein.

Aucun système n'est parfait, mais on a facilement tendance à considérer que le système qu'on connait est le seul qui a du sens, ce qui empeche de réfléchir autrement.

La taxe foncière est basée sur la valeur locative donc l'esprit initial pas different. Les valeurs locatives sont restées basses et le taux très faible. Mais avec la fin de la TH, la TF augmente très vite et on se rapproche d'un modèle Suisse clairement.

Non car encore une fois c'est mettre sur le même plan de "légitimité", eu égard au besoin, la RP et l'investissement locatif. L'un est essentiel, l'autre non.  
 
Sans parler du plafond de verre supplémentaire que ça constitue pour créer une dynastie.

Tout à fait

Pas du tout, reprends mon exemple. Tu possèdes un bien, tu habites dans un autre, tu as la meme emprise foncière qu'en possédant ta RP.

Ton exemple est logique et légitime, mais il revient à harmoniser l'imposition à la hausse. Donc à créer la situation que je décris.

Sympa la nouvelle déclaration d'occupation des biens dont on est proprio à faire.
 
Sur mon espace pro, le bouzin n'apparaît pas ou il devrait être, le service de messagerie pour signaler et demander de l'aide refuse d'envoyer le message même quand on clique frénétiquement sur valider.
 
Après le 30 juin, amende 150 euros. J'ai comme l'intuition que ce sera beaucoup plus facile de payer l'amende que de faire la décla.
 
Vive la propriété.

Allez, un petit effort, les impots sont le seul service à répondre dans la journée, tu vas t'en sortir. Si tu as une preuve de contact à ce sujet tu pourras faire sauter l'amende très facilement.

L’immo est quand même très intéressant pour le gouvernement, les français en sont friands en RP + RS, c’est pas aussi mobile que des capitaux pour ceux qui voudraient changer de pays, et en plus il y a des FdN et parfois des frais d’agene pour ceux qui y ont recours.
 
IMO, les taxes sur l’immo n’ont pas fini d’augmenter et je pense qu’il va falloir avoir les reins solides dans le futur pour assumer l’ensemble des charges  

Vendez !  

Désactive les adblocks et autres Ubloks, ça peut aider.
 
Si la situation est correcte dans ton loocal, ne t'inquiète pas trop, les 150€ ne sont pas pour tout de suite   (déjà qu'on parle de décaler la date limite à fin juillet ...)

 
Non je ne dis pas vendez, je dis juste que l’immo me semble très facile à taxer, dans un pays friand d’immo,  et que le gouvernement ne s’en privera pas.

L'immobilier/se loger est un besoin physiologique, si un gouv le bride/taxe trop c'est sa perte dans d'atroces souffrances    
Les actions c'est bien mais ça n'est pas vital ...

https://www.immo-normandy.fr/vente/ [...] -prestige/
 
Pas mal cette maison. Vendue il y a 2 ans.
 
Elle est affichée à 776,5 k€ sur DVF (prix de vente hors frais d'agence d'après ce que j'ai compris).

 
Il n'y a rien dans ces prix en ce moment.
 
Cette propriété n'y a pas beaucoup de terrain à l'est et au nord (dans la direction de la vue dégagée) mais les parcelles dans cette direction sont classées naturelles protégées donc rassurant.
Cela dit en passant, vue dégagée à l'est, donc pas de coucher de soleil sur la piscine.
Autre remarque tatillonne, la vue dégagée donne sur des habitations à 600-800 m, ça casse un peu le côté campagne immaculée.
 
 
ça me donne envie de faire un agrandissement en L chez moi, avec également un séjour cathédrale, j'imagine une HSP un peu plus faible, je trouve que ça fait beaucoup de vide là, il manque peut-être juste un gros luminaire pour occuper l'espace.    
 
Le dallage en petits pavés à l'extérieur est sympa aussi.
 
 
 
La maison du voisin, que l'on aperçoit sur une des photos de l'annonce, est en colombages, mais en réalité, c'est une construction en brique :
 

 
Je me demande si je peux également réaliser un habillage en colombage sur la mienne, et si ça rendrait bien ou fake.  
2 possibilités : avoir juste l'agrandissement en colombages, ou faire également un habillage colombage sur la partie de 2017.
 
 
&
 
Le nouveau sujet pour moi va être de savoir si (1) j'améliore ma maison (agrandissement, reprise intégrale des matériaux) ou si (2) j'accumule du cash pour déménager dans quelques années sur un bien répondant à tous mes souhaits.
   
 
Pour cette raison, je continue de suivre le marché.
 
 
La maison de l'annonce ci-dessus (vendue il y a 2 ans), j'aime bien l'emplacement et la présentation extérieur de la construction (modulo l'orientation à l'est de la vue (pas de coucher de soleil) et la présence de plusieurs velux). Par contre, tout l'intérieur est à revoir.