Reprise du message précédent :

 
Merci
 
London house prices climbed faster than the national average on an annual basis, up 2.8 per cent to nearly £700,000.
 
 

 
Déjà désolé si mon post précédent n'était pas très gentleman, mais le mix fond/forme de ton message initial m'est apparu pénible pour le français moyen que je suis.
 
Pour répondre sur le fond :
 
1/ courbes de friggit : qu'on soit d'accord ou non avec ses conclusions, les travaux de friggit donnent à mon avis de bonnes clés de compréhension de l'économie immobilière. L'arnaque intellectuelle est plutôt du côté de ceux qui balaient son travail d'un revers de main, qui jugent son fameux graphique sans avoir pris la peine de lire ce qui l'entoure.
 
2/ augmentation de la population : la pop française augmente de 0,3 ou 0,4% par an => effet négligeable sur le marché immo. De plus, l'essentiel de cette croissance démographique est dû au solde naturel (l'allongement de la durée de vie), pas à l'immigration. Dans les zones les plus dynamiques (montpellier, bordeaux, toulouse), on atteint au max 1,3% de croissance démographique, dont moitié solde naturel, moitié solde migratoire (migrations internes pour une grande partie, pas immigration). Le besoin d'augmentation de l'offre de logements est essentiellement le résultat d'évolutions sociétales (baisse du nombre de personnes par ménage) et économiques (migrations internes)
 
3/ foncier rare : pas vraiment, le foncier disponible est largement suffisant pour couvrir les besoins. C'est plutôt la paralysie des élus locaux (les maires batisseurs sont souvent déchus au terme de leur mandat), la règlementation (loi ZAN) et la fiscalité sur les terrains (dégressivité de la plus value dans le temps) qui bloquent la production de logements
 
4/ coût des matières premières : déjà sur le long terme c'est un problème secondaire. Comme tu l'as à peu près écrit, coût d'un logement = coût du foncier + coût de construction + honoraires + coûts divers (frais financiers, etc.). Le prix du marché est le résultat de la confrontation offre/demande. Si le coût de construction augmente alors que le prix du marché est stable, le coût du foncier s'ajuste en conséquence. Pour ce qui est de la conjoncture actuelle, c'est la reprise post covid et l'ukraine qui font grimper les prix, pas la concurrence avec la Chine. Et sur le long terme, on se fout aussi de la concurrence de la chine, les matériaux de construction ne sont pas des bien rares, le volume de production de béton ou de bois s'adapte facilement à la demande
 
5/ influence du pouvoir d'achat sur le prix de l'immo : le sujet est complexe. Pour simplifier grandement, le prix de l'immo dépend de la demande solvable. Si un pays a de graves problème de compétitivité ou une fiscalité qui devient monstrueuse, la demande solvable devrait diminuer et in fine les prix devraient s'ajuster à la baisse. Pour des raisons qui mériteraient un débat entier, cela n'a pas été le cas sur les 2 dernières décennies. Mais le français moyen, qui vit de ses revenus du travail et n'arrive pas à se loger correctement mérite un peu de considération.

 
J'étais convaincu d'avoir acheté ma maison au pic il y a 2 ans, elle a pris quasi 15% depuis  

Oui c'est vrai.
En revanche, on est sur des montants qui sont plus faibles, car une grosse partie du crédit a été remboursé (sur des prix inférieurs aux prix actuels)
 

Effectivement la région a perdu les trains Paris-Bruxelles/Liège avec le TGV Nord, et les trains Corail Paris-Hirson ont disparu en 1992....
Mais la Thiérache est une belle région !

 
Donc les gens qui ont un F1 , vont le garder au lieu de passer a plus grand.

 
tu es promoteur immobilier ?

 
 
Je te remercie pour cette réponse argumentée.    
 
 
À te lire, il se dégage l'impression générale que les difficultés d'accès au logement seraient d'ordre conjoncturel plutôt que structurel.
 
Je comprends la raison de ce point de vue, il est réconfortant... Si l'on adhère à la grille de lecture de Friggit, le retour à l'immobilier pas cher ne serait qu'une question de temps, un simple retour à la moyenne tel le va-et-vient d'un ressort suivant les équations triviales d'un oscillateur harmonique dont la puissance publique aurait corrompu le mouvement.
 
Cette vision des choses, et en particulier cet hypothétique retour à la moyenne obtient facilement l'adhésion des Français moyens car il permet d'espérer des lendemains qui chantent. Cela n'en fait pas pour autant un modèle juste.
 
Friggit a un mérite : éveiller la curiosité pour les mécanismes économiques. Mais l'erreur est de s'arrêter à ses travaux.
Friggit, c'est un peu ce professeur en primaire qui nous explique que la lumière se propage de façon rectiligne, une explication simple et séduisante. Mais la réalité est un peu plus complexe. Et les explications du professeur viennent se heurter à l'expérience. Il faut alors retourner à ses livres, et aller vers une analyse plus rigoureuse des facteurs économiques en jeu. C'est le début de l'éveil. On comprend alors que le canal de Friggit est un leurre, de la même façon que le déplacement d'un photon ne suit pas un mouvement rectiligne mais répond à des lois plus complexes. Il faut abandonner sa règle graduée d'écolier et se tourner vers des outils beaucoup exigeant et contre-intuitif, je pense notamment aux calculs d'amplitudes de probabilité pour filer la métaphore.
 
 
Au sujet de la dynamique démographique, je te donne un point, il y a effectivement des effets de migration au sein de l'hexagone qu'il me faut pas éluder, notamment une migration des campagnes vers les métropoles. Les Français moyens l'ont accepté en donnant les clefs du pays à des représentants tournant le dos à l'industrie. C'est une dynamique que je connais très bien car je viens d'un endroit où la fermeture de sites industriels à causer beaucoup de mal et de paupérisation. Note que cette dynamique des campagnes vers les villes va mécaniquement s'essouffler à mesure que les campagnes se vident (le processus est déjà bien entamé). En revanche, une dynamique qui ne va pas s'essouffler, c'est l'immigration, environ 200 k personnes par an à loger, ce n'est pas négligeable.
 
 
Au sujet du foncier, on peut dire tout et son contraire étant donné qu'il y a d'énormes surfaces vierges de toute construction qui peuvent techniquement être transformés en zone d'habitation. Mais si l'on regarde les zones qui concentrent l'activité économique et l'emploi, c'est indéniable qu'il y a de moins en moins de foncier disponible. Regarde une vue satellitaire de n'importe quelle métropole en 1950 et aujourd'hui. C'est saisissant.
 
 
 
Tu évoques un mécanisme de boucle de rétroaction négative où la dégradation de la "demande solvable" entraîne mécaniquement une baisse des prix. Ça ne marche que dans un système fermé. Mais je te redis qu'il faut composer avec la demande de grandes puissances émergentes. Au sujet des matières premières, je dois préciser mon point : les matières premières ne coûtent rien, elles sont gratuitement disponibles dans le sol. Ce qui coûte de l'argent, c'est leur extraction (ou leur recyclage), et ce coût est essentiellement celui de l'énergie. Or l'énergie, quant à elle, est bien une ressource qui se négocie au niveau mondial. Ce que l'on voit, c'est bien une compétition de plus en plus forte pour les ressources.
 
 

 
Je ne prône pas un modèle, je décris des dynamiques que certains semblent ignorer.
En synthèse, le pays est actuellement administré comme un parc bovin avec des objectifs quantitatifs et non qualitatifs. Dans cette optique, la surface habitable allouée à chaque tête doit être ramenée à la surface minimale viable, laquelle est nécessairement inférieure à la surface de confort optimal.
 

WTF ? Tu ne parles pas de primo , c'est quoi le raisonnement ? Si il y'a une demande pour les F1 et si il peuvent compléter leur apport pour l'achat d'un F2 , pourquoi pas ?

En fait, pas assez de donnée chiffrées pour continuer cette discussion.

"La demande non solvable qui ne peut pas acheter" = "l'eau ça mouille"

Mway, on va pas se mentir, les banques ne s'amusent pas à attribuer un niveau de risque à chaque bien qu'elles financent.
Elles vérifient juste que le prix est normal (et encore, en France, pas d'estimation des biens financés) et elles évaluent le niveau de risque en fonction du profil des emprunteurs mais pas du bien acheté (sauf cas spécial où le crédit est plus au cas par cas, genre local commercial, industriel, investissement locatif particulier). Tout au plus on peut voir de légères variations par régions, mais clairement pas au niveau des biens.

 
 
Et encore, la on arrive vite à devoir mettre en place un pool bancaire pour répartir sur plusieurs banque le risque

Oui un calcul rapide fera réaliser à n'importe qui qu'il est plus efficace de diviser son expo par 10 en syndiquant / étant plusieurs banques dès l'underwritting plutôt qu'en trouvant la formule magique du risque

 
Voila, pour le WE c'est sympa. Et avec le réchauffement climatique, ça pourrait devenir une destination de vacances d'ici un siècle !
 
Reste la population à gentrifier dans pas mal de villes

Pour ma petite expérience, qui n'est pas représentative j'en ai conscience, la conseillère avait bien pris en compte l'adresse de mon bien. En gros elle m'avait dit qu'une adresse 2 stations de métro en dessous, ça aurait été plus compliqué pour elle de me financer. Bon c'est justement un crédit spécial (sur lequel il y a des périodes où on est à 50% du revenu, avec beaucoup d'hypothèses) dans une banque privée.

 
Sur ce point, tu occultes tout de même sérieusement la liste des raisons qui font que le maire peut être déchu...
 
- avantages personnels, qui vont du repas à la vente à prix cadeau d'un lot (si possible dans une autre région, pour pas que ça se voit trop).  
 
- au dela d'une certaine taille de programme, obligation de faire plus de social qu'il n'y en a déjà. Les personnes imposables râlent car leur taxation va augmenter (ou les prestations auxquelles elles ont droit va diminuer). Les assistés râlent parce que si la dotation du CCAS n'augmente pas en rapport, ils auront moins... (par ex le voyage de centre de loisirs sera à 100 km sur la journée au lieu de passer 2 jours à la plage).
 
- si les infrastructures de la ville ne sont pas dimensionnées par rapport à la population nouvelle, il va falloir investir beaucoup (assainissement, voirie, création/extension d'école, gymnase, cantine, etc).
 
Rares sont encore les maires qui conditionnent l'octroi du permis de construire à la construction d'une école, à la mise au norme de l'assainissement, etc. (d'autant que ce n'est pas le promoteur qui veut faire 10 logements qui va prendre ça en charge -> problème réglé !).

Voilà, tout est dit  
Et surement un montant emprunté largement supérieur à la moyenne/médiane des crédits francais.

https://www.latribune.fr/entreprise [...] 63117.html
 
Crise du logement : quand les agents immobiliers tentent de faire baisser les prix
 

 
En gros : mettez vous 6% sous le marché et vous vendrez tout de suite  

Je me suis documenté sur les options de portabilité des emprunts immobiliers (pour l’achat d’un nouveau bien).
Pas mal d’avantages évidents, que je ne détaillerai pas ici, mais beaucoup de contraintes, qui me font dire qu’il y a peu de chances que ça puisse influer sur le marché, d’autant + que peu de banques ont proposé ce type d’option, notamment depuis que les taux ont baissé.
 
Les banques, lorsqu’elles ont proposé cette option, l’ont fortement bordée :
 
- Le transfert doit se faire sur un prêt pour un achat d’un montant au moins équivalent à celui du capital restant dû sur cet emprunt initial.
- Le prêt doit porter sur un achat du même que le premier (ex. : résidence principale = résidence principale)
- Il ne doit pas y avoir eu d’anomalie de paiement.
- En cas de prêt complémentaire pour un nouvel achat, il devra obligatoirement être souscrit au sein de cette même banque (banque en grosse position de force pour le crédit complémentaire…)
- Un délai restreint peut être imposé entre le moment de la vente et l’achat. 6 mois généralement, mais certaines banques peuvent imposer une signature des actes le même jour chez le notaire.
- Il est également mentionné qu’un certain nombre de frais administratifs sont engendrés (frais de dossiers, frais de lever d’hypothèque, etc)

 
Cette arnaque    
Ils manquent pas d'air chez Orpi. S'ils ont si peur que ça de perdre leur emploi (et ils devraient) ils pourraient au moins faire un effort sur leur com.
Boycott !!!

 
Je vois rien de très contraignant. Cool qu'on puisse rajouter de la nouvelle dette, au contraire.

Ben non, ils ont raison, ils cherchent simplement a améliorer la fluidité du marché...
 
Ne pas vendre n'avantage au final ni les acheteurs, ni les vendeurs.

C'est justement ce qu'ils font, ils baissent leur comm de 6,3%, si le vendeur baisse son prix de 6,3%
 

Orpi, ils voulaient déjà que j’applique un rabais de 6 % alors que le marché était en pleine forme.

 
Ceci. Un AI m'expliquait que les vendeurs n'arrivent pas à comprendre/accepter que les acheteurs n'ont plus le même pouvoir d'achat immobilier et qu'ils ne pourront plus vendre aux prix d'il y a 1-2 ans. Et qu'ils veulent absolument afficher leur bien à un prix auquel il ne se vendra pas.

C'est en effet très intéressant, mais compte tenu des conditions, et du nombre de cas, son éventuelle utilisation serait très marginale, ce n'est pas ça qui soutiendrait le marché.

C'est du troll ou t'es sérieux ?

 
nope je suis sérieux
 
Pour un AI il vaut mieux mettre 1 mois à vendre qq chose et prendre 10k de com que 6 mois à 15k voire pas vendre du tout.
Pour un vendeur il vaut mettre 6 mois à vendre à 900k que 1 mois à 600k.
 
C'est pour ça qu'il y a en général un "ratchet" (explicite ou implicite) pour les coms.
 
Leur intérêt c'est de faire le plus de volume possible, l'intérêt d'un vendeur c'est de vendre le plus cher possible. Ya un conflit d'intérêt entre les deux.
 
Qu'ils gardent le même % de commission si les vendeurs acceptent un prix plus bas n'est pas acceptable d'un POV vendeur.

C'est bien aussi d'essayer de comprendre un minimum comment peut fonctionner (ou dysfonctionner) un marché pour avoir un avis sur ce genre de question, non ?

Les vendeurs débiles qui font un ancrage sur le prix auquel Madame Michu a vendu il y a 12 mois et ne comprennent pas que les taux impactent les prix, et demandent des prix impossibles aux agents immo... Mouais, je suis d'accord pour que les agences fassent un effort mais si déjà ils doivent perdre en volume car il y a moins de transactions, si en plus ils baissent leur marge sur un prix lui aussi en baisse, c'est la triple peine.
 
Pour etre clair je déteste les agences et leur business, mais je ne pense pas que le problème vienne généralement d'eux quand les biens ne se vendent pas (hormis dans leur propension à encourager les vendeurs à vouloir vendre trop cher)

 
et on a raison aussi de penser que des frais d'agence au % c'est de la merde et qu'un forfait serait un bon levier pour fluidifier aussi le marché, tous ces cons à 10000€ ou moins pour ce type de montant de transaction et c'est reglé.

Je trouve que ce que prennent les AI est très élevé aussi mais c'est un tout autre sujet.
 
Rien empêche les vendeurs de contourner ce problème, pour commencer.

 
S'ils voulaient fluidifier le marché et participer activement, c'est leur taux de rémunération qu'ils baisseraient. Là ils ne diminuent pas leur commission, ils appliquent juste leur taux sur une base inférieure (ce qui diminue le montant qu'ils perçoivent, mais c'est par effet de bord).  
 
Ils me disent ça, je leur dis "ok, je baisse mon prix de 6 % et vous, vous baissez votre taux de 6 %.
 
Celui qui cède, c'est le plus pressé...  
 

 
L'AI a besoin de vendre pour vivre. Un certain pourcentage de vendeurs n'est pas pressé.  
 
Vu le marché actuel et les prévisions, il peut être intéressant pour un vendeur de prolonger le crédit relais en attendant de meilleurs jours...

Si ils étaient au marché, ils vendraient de suite.
Les 6% de baisse c'est pour mettre au bon prix.  

Le marché n'est encore que dans la phase "déni" du deuil
En tout cas les vendeurs, les AI eux en sont déjà au marchandage

 
voilà
18k ou 17k pour un AI c'est la même chose
S'ils veulent fluidifier le marché, qu'ils fassent un effort eux aussi.
C'est tout ce que je dis, je pense pas que ça soit choquant.

 
Normal, les AI sont des indépendants. Même s'ils ont un stock de commission au "coffre", il leur faut des ventes. Si le marché se grippe pendant 6 mois, selon la concurrence locale, beaucoup d'AI pourraient aller faire autre chose, surtout celles qui ne font pas de location.  

un bien qui reste 6 mois sur le marché se vend rarement au prix initial (a fortiori sur la période actuelle).

En effet, mais l'AI doit d'abord arracher le mandat à la concurrence , et pour cela, il doit proposer un prix de vente assez élevé.
Mais sur la période actuelle, il peut effectivement avoir un conflit d'intérêt assez élevé.

J’ai des voisins qui tentent actuellement de vendre leur appartement 10% de plus que la transaction la plus élevée observée dans la résidence (y’a 2 ans), leur appartement n’a rien de ouf et n’est pas au dernier étage.  
Ils ont déjà baissé leur prix de 10% … et ils ne veulent absolument pas revoir leur prix à la baisse.

Déjà, l'article part de 18000€ de com sur une vente à 300000€, soit 6%.
Qui, QUI, file un mandat à 6% ?
 
Sans même parler du fait que 1% est déjà trop, toutes les agences que j'ai pu croiser lors de mes différentes ventes étaient à 4% max. Alors 6% au moment où le marché dégringole et où la concurrence est féroce, c'est juste risible.

 
La plupart des clients des AI demandent à peine le montant de la commission. Un bon AI insistera sur la sécurité qu'il apporte, la quantité de formalités dont il va se charger , son vivier d'acheteurs pour le prix estimé...
 
Les rares qui vont demander se verront répondre : "c'est dans le contrat, pour vous, ça fera 6%, on est dans cette tranche là...".
 
Un pouième doit négocier "vraiment" (les autres auront un tote bag et une casquette, auquel s'ajoutera un parapluie pour les plus téméraires).
 
Ah, et concernant le prix estimé, le vivier d'acheteurs trouvera des bémols à l'enthousiasme de l'AI, qui amènera vite des propal à -10 voir -20 %, qu'il conseillera d'accepter avec une contre-offre à la limite "parce que là, aucun visiteur ne fait d'offre supérieure, et celui là, il aura son crédit (s'il ne se rétracte pas, mais ça, on ne lui dira pas au vendeur).

Donc ils avaient mis 21/22% au-dessus de la transaction la plus élevée ??