Reprise du message précédent :

 
Difficile à dire
Justement le "prix du marché" ça intègre une majorité d'éléments avec travaux je pense.
Et bcp de gens recherchent des apparts où tout est à refaire plutôt qu'un truc bancal où ça vaut pas le coup de tout péter.
Pas d'accord avec ce que dit Obelisque au-dessus par exemple

Oui dans le noir mais en journée c'était lumineux.
Je vais demander au notaire de les forcer à mettre le courant ou provisionner un montant par appareil. Ex : 500e si porte garagee HS, 500e si pompe piscine HS, 1000e si PAC HS.
A mon avis le notaire va forcer à mettre l'électricité. C'est quand même pas compliqué

 
Oui ça je comprends. Après c’est quand même pas mal d’emmerdes de gérer des gros travaux et avec un risque de dépassement de budget donc pour moi il devrait y avoir une sorte de prime de risque qui serait implicitement déduite dans le prix prix de l’appart.

 
Oui
après ya plein d'acheteurs qui sont à même de faire des travaux pas cher, des marchands de bien, etc. donc ça va comprimer la prime.
 
Disons qu'un appart avec tout à refaire sera à 10k (par exemple)
Les travaux coûtant en moyenne 1.5k pour tout refaire (mais certains étant capables de les délivrer pour 1k) le refait entièrement sera peut-être à 12k (marge moyenne de 0.5k qui sera de 1k pour un marchand de biens et de 0k pour qqun qui a pas l'habitude)
et le truc habitable mais pas en super état sera peut-être à 10.5k
 
si tu considères que le marché est constitué à 40% de type 1, 20% de type 2 et de 40% de type 3, le prix de marché sera de 10.5k environ (flemme de faire le somme produit exact mais t'as compris).  
Donc pour répondre à ta question, dans ce cas ya p e une décote de 0.5k sur le prix de marché.

Sinon, hier soir jai vu une annonce intéressante sur se loger d'un appart sans photos ni description ni adresse à 13k m2 dans le 6e (succession), tout à refaire. J appelle par curiosité depuis, j arrive à parler à la personne ce matin. Bilan : mise en ligne hier après midi, 3 visites faites hier soir, 3 offres cash du coup retiré du marché. C'était rue de sèvres (et plutôt vers duroc que bon marché)...

Le gros avantage des appartements avec tout à refaire, c'est que 90% des gens (chiffre sorti de mon cul) ne savent pas se projeter. Une grande partie cale déjà devant du papier peint moche ou un lino foireux, alors ne parlons pas de cloisons à abattre ou de problèmes d'humidité à résoudre.
 
C'est compréhensible, beaucoup de gens ont envie de poser leurs valises sans s'emmerder ni vivre dans des travaux, surtout s'ils ont des enfants. Mais c'est justement comme ça qu'on fait les meilleures affaires.
 
J'ai acheté trois fois des RP, et les trois fois (enfin deux fois, on sait pas encore pour celui-là) les travaux ont apporté une énorme plus-value à la revente parce que "ah tiens oui c'est mieux avec du parquet et des murs blancs"

C'est souvent dans les successions qu'il y a de bonnes affaires à faire, mais il faut être très réactif ou dans les petits papiers de l'AI

Voilà voilà
 
Perso je dirais que c'est partagé, ces 2 posts le montrent Par contre je pense qu'un appart bien refait avec une orientation pas trop marquée/aux goûts actuels a plus de chances d'attirer du monde, car il attirera ceux qui ne savent pas se projeter et ceux qui pourraient mais à qui ça va convenir.

 
Mais quand ils vont entrer dans la maison, la ils verront quoi changer. Tu paie donc deux fois, une fois pour l'ancien appartement et une fois pour les travaux.
 
Alors que dans les nouvelles constructions/rénovation ou les trucs à rénover tu n'as pas ce problème.

 
Une recherche rapide sur internet donne une fourchette de 80 à 90% des gens qui ne savent pas se projeter donc je pense que j'ai raison et que Fulcanelli est influencé par son entourage probablement plus aventureux
 
(Après, les chiffres étant souvent cités par des agences de home-staging, prenons-les avec des pincettes ).

 
Je n'ai rien compris

Effectivement, dans mon message "prix du marché" = "prix du marché d'un appartement refait/sans travaux" ce n'est pas la moyenne

J'ai acheté mon appart a Paris après un incendie dans l'immeuble. Lappart était vide yavait même plus les portes, juste le bac a douche dans la sdb et le carrelage dans la cuisine et sdb et la cheminée dans le salon. . Le marchand de bien a juste mis un coup de blanc et refait l'électricité . Il a d'ailleurs fait une belle culbute le saligo car il a racheté l'appart en l'état a un vieux qui s'est juste contenté de prendre l'argent de l'assurance en plus du prix cassé d'un appart dévasté.

J'ai eu aucun mal à me projeter . Par contre en effet si yavait eu la deco du vieux garçon d'avant ca aurait pas mal parasité ma projection . Si je dois vendre, ma déco étant un patchwork de meubles récupérés de mes darons et de Conforama je viderais tout aussi.

 
Je voulais poster pour BBS l'autre jour.
Acheter bcp moins cher que les annonces seloger postées par BBS vient svt avec son lot de complications...

Surtout qu'un achat aux enchères, il savait qu'il achetait un bien occupé là, ça fait parti du pourquoi c'était moins cher aussi

Je comprends pas la première histoire . Hormis le coup de la bibliothèque, le reste il est pas censé l'avoir vu ? Dégât des eaux , électricité a refaire , toiture , plomberie, huisseries ... C'est des choses que tu es censé checker lors des visites ou faire checker.  
 
Je croyais que c'était fini la mode des parigo qui achetaient qu'en regardant les photos ou la visite 3d de l'annonce .

 
Je me rappelle d'un dossier pour une vente aux enchères dans ce genre: Il était gros, et inscrit que le notaire ou huissier (je ne sais plus) avait du se présenter à plusieurs reprises avant de réussir à se faire ouvrir par le (futur ex) propriétaire, puis finalement visiter et prendre les photos de l'appartement qui allait être mis aux enchères.
 
Et ce dossier était tout ce que les potentiels acheteurs auraient avant l'enchère, pas de visite. (et vu le mal qu'avait eu le rédacteur du document à en avoir une, ça aurait été se déplacer pour rien pour les acheteurs)
 
L'appart était vraiment pas cher  

C'est un coup à tenter quand tu as du cash à investir plutôt qu'avec un crédit à mon avis...
Si la décote est vraiment importante l'investissement sera rentable même s'il faut patienter quelques années pour rentrer dans ses billes. Si c'est avec un crédit immo en se mettant au taquet de ses possibilités d'endettement pour sa RP, ça peut effectivement être bien plus compliqué.

 
Totalement d'accord. Certains ne partagent pas ici ce point de vue, mais je suis convaincu que la vente d'un bien en bon état et au goût du jour (et cela ne va forcément chercher bien loin : des touches de couleur bien pensées, crédence et carrelage sympas, wc suspendu, etc.) permet d'amortir sans problème l'entretien ou les travaux afférents. Le coefficient en prix constant me semble être de 1,2 et même pas loin de 1,5 par rapport au prix des travaux. D'ailleurs Meilleurs Agents (avec ses limites) permet de se faire une idée en fonction du paramètre choisi concernant l'état du bien.

D'ailleurs eux aussi "se mettent" bien avec la hausse des matériaux, et leurs honoraires en pourcentage du prix du chantier.

Mouais
 
Pour les travaux j'ai visité un appart refait à neuf, rénovation qualitative
 
Mais on aurait dit fait pour du airbnb, ce qui devait être une grande piece sur laquelle on entrait s'est retrouvée avec un couloir énorme autour, sdb énorme double vasque (perso j'ai horreur de ça, dans 50m2 sérieux..)
 
Donc bah il était mis super cher car juste à poser les valises, mais ça correspondait pas du tout à un truc vivable à mes yeux

 
Alors, les architectes dignes de ce nom peuvent tout gérer, même s'ils proposent des prestations à la carte. Après il y a en gros 3 types : 1. l'archi DPLG (c'est l'ancien nom, je ne me souviens plus du nouveau) : lui c'est pour du dur, mais il sera pas forcément un cador en aménagement / 2. l'archi d'intérieur / 3. le décorateur d'intérieur. Pour Paris, j'aurais tendance à dire que le 2. suffit et généralement c'est ce qui est attendu par le client comme type de prestations (sauf grosses extensions ou modif de ce type).
 
Le qualité-prix, c'est plus compliqué et cela m'est délicat de répondre. En fait, tout dépend ce que l'on veut.
Pour faire un parallèle débile, si tu veux gagner la ligue des champions, tu prends Mbappé ou un mec de nationale ? Mais tu n'as peut-être pas envie de gagner la ldc (= appart top). Ceci dit, 200 k€ pour 100m2, je pense que tu peux viser les demi-finales assez aisément.
 
Personnellement, pour ma RP j'avais pris un mec de nationale, car je voulais un tiers qui puisse m'épauler quand l'entreprise allait me la faire à l'envers. J'ai fini par le virer en cours de chantier : même s'il était de bonne volonté, il était effectivement nul. A sa décharge, c'était son premier gros chantier, je connaissais très bien l'entreprise (et je lui avais dit que ce serait elle), et je fonctionnais sans budget et sans devis. Ceci dit, il était mauvais techniquement (Monsieur, on ne peut pas faire un WC ici. Moi, si on peut. On a pu) et ses propositions (notamment d'esthétique) étaient effrayantes, je n'ai retenu qu'une seule d'entre elles, à savoir la disposition d'un meuble à pharmacie...  A savoir qu'on a tout récrée au final, avec des déplacements d'escalier, des créations de salles de bains, de Wc, d'aménagements mesures, de créations ou de relèvement d'ouvertures. Bref, tout ce qu'on peut attendre d'un archi d'intérieur.
 
Maintenant, j'avais initialement contacté des architectes Mbappé et j'ai fait deux erreurs : les contacter un peu trop tard par rapport à mes propres contraintes d'agenda et surtout leur dire ce que j'avais en tête. Surtout pas : ce sont (enfin, il se prennent pour) des stars. Le client ne sait par définition rien à leurs yeux car c'est un profane. Il faut juste leur dire, j'achète un bien, il est complètement à rénover (la plupart ne font pas de rénovation partielle, même si j'en vois certains évoluer récemment, il faut bien manger). Et c'est tout. Éventuellement le budget s'il demande. Une fois qu'ils sont ferrés, et que le contrat est signé, là on peut commencer à discuter, et au final le client a le dernier mot puisqu'il fait le chèque. Je trouve que c'est un peu dommage comme attitude de leur part (même si cela doit être un filtre à client potentiellement pénible), car dans mon cas, on est passé d'une rénovation ambitieuse à très ambitieuse avec un budget doublé par rapport à ce que je pensais au départ.
 
Sur les noms, j'en ai bien quelques uns, dont je suis et apprécie le travail et échange parfois avec eux (et certains me semblent assez sympas - je répète mon point de l'importance de la relation humaine sur un gros chantier) mais je ne les ai jamais fait travailler. Je peux t'en donner quelques uns en MP.

 
 
tu fais chier indirectement ton futur/ex conjoint, car il se tape des courriers de relance de l'acheteur et/ou du notaire , des demandes/appels de remboursement des frais engagés (ou prendre un week end pour s'en occuper)  
 
 
a rapprocher des mecs qui tirent la robinetterie et les néons déjà vus sur ce topic, je crois que tant que tu as pas constaté tu peux pas imaginer l'irrespect de certaines personnes et l'absence de notion de honte.
 

 
Non mais faut que ce soit bien fait, évidemment (bien fait = correspondant au goût du plus grand nombre de personnes qui ont ce genre de budget ).
 
Et après, la localisation reste toujours le critère le plus important en immobilier, alors que le prix des travaux ne change pas (sauf si les ouvriers galèrent à accéder). Donc mettre 100k de travaux pour retaper 100m² dans la Creuse ne seront jamais rentabilisés, alors que les 100k de travaux pour retaper 100m² d'un appart en face du jardin du Luxembourg seront remboursés au décuple.

pour info thoulisse s'est trompé sur l'adresse de l'appart du 6e. Il est rue de nesle.

un AI me propose cela :
 
https://www.optimhome.com/annonces/ [...] e-honfleur
 
Pas le coup de cœur.    
 
Maison vendue récemment. DVF :

 
Comme l'énorme vulve en marbre de la salle du bain du bien que tu as posté à aix  
 

 
Update nous plutôt sur tes recherches dans la Manche ? Vu que c'est là que tu souhaites acheter maintenant.
C'est fini Honfleur etc.

Je sors de 3/4 mois de travaux sur ma maison située à Colombes.
Petit pavillon dans son jus, sain, mais on a du tout refaire (enfin le combo classique électricité, SDB, sols, murs, plafonds).

Pour moi la question d'un archi ne s'est pas posée car on avait pas une énorme enveloppe de travaux par la banque et c'est un petit pavillon qui ne sera jamais un bien premium. Il est juste cher car près de Paris. Mais un bien "magasine de déco" pour ce type de bien ça ne se récupère pas à la revente donc on a essayé de faire évidemment du joli chic mais sans plus. Ex, la cuisine c'est du Ikea. Pas la peine de mettre du marbre italien en plan de travail, ça se récupère pas à la revente.

Niveau goûts et couleurs on a fait dans la classique sans trop de folies pour que ça puisse plaire à la revente.

Par contre, pour éviter de trop se faire couillonner, il a été nécessaire de fortement s'impliquer et de taper du poing sur la table quand on te prenait trop pour un bobo

Petite astuce, je venais régulièrement le soir ou le WE faire des petits travaux, je pense que les ouvriers respectent un peu plus quand ils te voient en train de bosser un peu avec un survêtement tout autant dégeulasse

Idem, viennoiseries dès que je venais

Combien de budget pour la reno ?

90M2 pour environ 60K pour l'instant, en comptant électroménager et cuisine. On a acheté et fait livrer nous même les matériaux style carrelage etc. On a fait quelques trucs nous même mais rien de structurant.

Il nous reste de l'argent sur l'enveloppe travaux, on va regarder si on peut injecter pour la façade. Reste le jardin à faire mais pas très cher.

Je ne comprend pas trop l'interet d'un archi c'est des travaux de rénovation.
 
Un MOE est bien plus interessant et compétent pour ce genre de travaux.

 
ecoute moi jai pris un MOE pour maison biarritz car a priori pas besoin d'un archi.  
Ben c'est des nuls absolus.
Je parle de trucs vraiment basiques.

 
 
Bah il ne faut pas non plus prendre le premier venu.
 
Dans mon secteur je sais qu'il y a un paquet de MOE à éviter et d'autre au contraire qui sont très compétent...Ah oui on me signale que c'est comme dans chaque profession des bon et des mauvais

Question idiote tu risques quoi a faire mettre le courant a ton nom?
Si pas de jus depuis 1 an y'a moyen que ca necessite le passage d'enedis = délai a prévoir

Je vois pas en quoi le notaire peut les forcer a remettre le jus...

 
J'avoue que c'est bien hideux

 
 
Clairement pour moi le prix du marché il est sur des biens dans leur jus, les refaits grand standing récemment sont en général largement au dessus.

 
J'entends le raisonnement, la seule limite que j'y vois, c'est qu'à penser uniquement revente, on profite moins du présent. Certes, cela dépend de l'horizon attendu de la durée d'occupation, mais à un moment, il est plaisant si on y est sensible d'avoir aménagé à son idéal sous sa contrainte budgétaire. L'exemple du plan de travail est d'ailleurs parlant : perso, je suis parti sur du granit car cela me plait esthétiquement, et c'est très pratique au quotidien. Je sors de plusieurs années de bois massif, et l'entretien très régulier me cassait les pieds. Je pense que cela se valorise à la revente, si tant est que le vendeur le signale sans gros sabot, mais je me trompe peut-être. Je pousse même l'argument, un plan de travail en pierre s'entend même dans le cadre d'un investissement locatif pour la solidité et la durabilité qu'il offre (tout comme le carrelage vs. parquet par exemple).  
Sinon, les viennoiseries, c'est effectivement un must-go avec la bière de fin de journée
 

 
Cela m'intéresse, je suis en train de faire des devis pour mon extérieur, avec pas mal d'aménagements, et je trouve les devis un peu extravagants de la part des sociétés spécialisées, là encore j'imagine bien le coefficient parisien mais quand même. Qu'est-ce que tu entends par pas très cher pour le jardin et pour quels type de prestations ?
 

 
Discutable selon moi. Un MOE aura souvent une approche technique du projet mais pas forcément esthétique (et surtout voudra passer au chantier suivant), tandis qu'un archi intérieur aura une approche esthétique, mais normalement aussi technique s'il connait son métier, souhaitera aussi passer sur un autre chantier (ils en ont souvent plusieurs en même temps) mais sera attentif au rendu final du projet pour sa vitrine et réputation (tout se joue sur instagram désormais pour cette profession). Par ailleurs, l'architecte travaille généralement avec des entreprises tout corps d'Etat qui par définition ont un MOE.
Pour moi, un MOE n'est utile qu'en cas de non attente esthétique ou d'idées sympa / originale ou de choix de matériel convenu.

 
Ouais mais bon
jai pris que des gens recommandés par a priori des gens s'y connaissant.
3 personnes
Un a pas fait de devis
Le second a fait un devis à genre 120k et pas dispo avant l'année d'après, mais très pro. M'a donné l'impression d'être très cher.
Le troisième 70k et dispo
jai pris le 3e.
 
Après ce genre de truc c'est pas pour moi car au final ça ne m'interesse pas. J'aime acheter et vendre. Les travaux c'est pas pour moi.
Discuter de prix de marché et d'appart avec un agent expérimenté au tel ça m'intéresse. Discuter de plomberie ou d'échafaudages avec un mec qui parle pas français, moyen.

Ils ont coupé le contrat y'a quelques semaine mais la maison est "disjonctée" depuis septembre

Justement la clerc de notaire a dit qu'en général on propose de mettre le courant au nom de l'acheteur quand on se rapproche de la signature finale et que tout est ok (credit, etc).
La on est même pas au compromis donc elle ne savait pas trop. Elle va voir avec la notaire  

Au pire, je proposerai de mettre une clause : "si défauts trouvés sur clim/piscine/porte garage/ballon eau chaude/etc, l'acheteur s'engage à prendre l'intégralité des réparations à sa charge"
le vendeur m'a dit que tout était ok, il pouvait l'écrire. Mais on sera à 1 an sans rien