Oui enfin Franck achète un bien à plus de €2m dans l'ultra centre de Paris et préfère faire enduit/peinture soi même que de payer un artisan €20k pour ça. C'est très rafraichissant mais vraiment peu représentatif de l'approche travaux des nombreux profils autour de moi à Paris Centre qui font l'acquisition de bien de plus de €1.5m. Je pense avoir eu plus d'une dizaine de projets discutés précisément autour de moi ces 12-18 derniers mois pour des acquisitions entre €1.5 et €6m. C'est certes non statistique mais après avoir géré 4 rénovations immobilieres moi même ces dernières années + avoir toutes ces discussions, j'estime savoir un peu de quoi je parle tout de même
 

 
Pour viser un budget inférieur à la Franck, il faut comme il l'écrit gérer les devis de chaque artisan et les coordonner entre eux, gérer les calendriers, les frictions,

A ce tarif ce n'est pas un projet "hands free" où l'architecte va être le/la gestionnaire de projet clef en main ET apporter sa touche de style généralement de meilleur gout que le sien.

Pour 100m2 ça fait 1500€ du m2 : même sans archi, selon le niveau de rénovation nécessaire ce n'est pas déconnant... l'archi avec qui on avait commencé à réfléchir à notre projet partait sur 2500€/m2, quand on avait dit qu'on allait rester vers les 1000€/m2 la réaction avait été claire "ça va être difficile"    
 
1500€ à 2500€ par fenêtre sans forcer, tu es vite à 15k€.
Si tu fais poncer/vernir ton parquet, on va dire 80m2 x 60€ ça reste raisonnable.
Si tu dois le faire réparer/refaire, s'il y a des gravats à faire enlever, les chiffres peuvent vite monter, etc.
 
Ensuite, ça dépend aussi où c'est dans Paris : les artisans n'aiment pas le centre qui est difficile d'accès et te le montrent bien dans leurs tarifs...  

Je pense en effet que c'est un tarif pas déconnant avec archi

 
Pour viser un budget inférieur à la Franck, il faut comme il l'écrit gérer les devis de chaque artisan et les coordonner entre eux, gérer les calendriers, les frictions, et surtout les soucis de travaux entre peintre/electricien qui a tort et qui doit refaire, etc... bref gérer les arbitrages de ce type. Si tout se passe bien il y a un gain financier mais la quantité d'histoires compliquées notamment dans l'ancien me fait penser qu'il y a un âge pour tout et que ce n'est pas vraiment cohérent avec une vie bien remplie

 
surtout si tu prend disons 5 artisans, tu as potentiellement 1 des 5 qui va te claquer dans les pates en terme de délais, ralentissant potentiellement les autres qui attendent pour faire ça dans le bon ordre.
 
d'où l'intérêt d'un architecte qui coordonne OU entreprise qui fait tout "clé en mains".
 
perso pour mon devis de l'année dernière, j'en ai fait 3, pour 60m² tout à refaire j'étais à 30k€ par un de mes clients pas capable de faire des travaux corrects (mais il propose un prix ) , 40k€+10K€ de matériaux pour celui que j'ai choisi et 50k€ + matériaux pour un mec recommandé par mon agent immo qui semblait sérieux (mais je sentais les prises de tête de travaux sup en cours de route)  
 
je précise c'était orienté low cost sur certains points (j'ai pris du stratifié par exemple)  
 
de nos jours on est sur du 1.5k€/m² MINI sur paris comme tu dis, et pour du basique + implication client un minimum.
 
 
a noter, l'archi prenait 7.5k pour plans + gestion du chantier, et la ça aurait été "hands free" total, mais je pense pas qu'à ce prix l'archi aurait cherché comme moi des soldes pour gratter 400 balles par ci par la...  

 
 
Bah tout ce qui est seloger ou lbc c'est généralement les biens au dessus du prix du marché.
 
Donc un prix de présentation déconnecté de la réalité du marché...Reste à savoir si la négociation permet d'arriver au prix du marché suite a la mise en ligne sur ces sites.

pourquoi les biens en vente sont où sinon ? Je pensais que SeLoger & LBC ça faisait 98% des biens en vente. Il y a d'autres plateformes/moyens pour voir d'autres biens en vente ?

 
pourquoi les biens en vente sont où sinon ? Je pensais que SeLoger & LBC ça faisait 98% des biens en vente. Il y a d'autres plateformes/moyens pour voir d'autres biens en vente ?

 
 
Bah tout ce qui est seloger ou lbc c'est généralement les biens au dessus du prix du marché.
 
Donc un prix de présentation déconnecté de la réalité du marché...Reste à savoir si la négociation permet d'arriver au prix du marché suite a la mise en ligne sur ces sites.

 
pourquoi les biens en vente sont où sinon ? Je pensais que SeLoger & LBC ça faisait 98% des biens en vente. Il y a d'autres plateformes/moyens pour voir d'autres biens en vente ?

 
 
Cela dit, tu ne connais pas encore le prix de vente de ces biens qui restent que quelques jours sur le marché
(et encore sans savoir si ils sont réellement vendu ou pas )

D'ailleurs, en parlant de LBC, je comprends pas comment ça ne se fait pas bouffer par la concurrence tellement le service rendu par l'application est de mauvaise qualité. Les critères de recherche sont totalement pétés et extrêmement limité, ça rend totalement fou.  
 
Sans compter que l'app ne donne pas toutes les annonces correspondant au critères choisis : j'ai plusieurs recherches sauvegardées et l'onglet "ça peut vous intéresser" me propose des biens qui correspondent à tous les critères, mais ne les affiche pas dans les recherches    
 
Déjà Seloger, c'est nettement mieux.
 
Edit : Et ne parlons pas des gens qui donne comme localisation 69002 pour un bien situé à 45min en voiture.

Edit : Et ne parlons pas des gens qui donne comme localisation 69002 pour un bien situé à 45min en voiture.

ce qui m'exaspère, c'est les annonces du type "vous ne trouvez pas le bien de vos rêves à Oullins ? Avez-vous pensé à Pierre-Bénite ? Cette charmante maison blah blah blah..."

ce qui m'exaspère, c'est les annonces du type "vous ne trouvez pas le bien de vos rêves à Oullins ? Avez-vous pensé à Pierre-Bénite ? Cette charmante maison blah blah blah..."

Si tu vas voir les annonces immo en 75001 il n'y a quasiment que ça  

Merci sherlock...des ventes faibles en hiver et un redémarrage au printemps

Ouest Immo , c'est leur spécialité    
En plus, d'être la caricature de l'AI

 
surtout si tu prend disons 5 artisans, tu as potentiellement 1 des 5 qui va te claquer dans les pates en terme de délais, ralentissant potentiellement les autres qui attendent pour faire ça dans le bon ordre.
 
d'où l'intérêt d'un architecte qui coordonne OU entreprise qui fait tout "clé en mains".
 
perso pour mon devis de l'année dernière, j'en ai fait 3, pour 60m² tout à refaire j'étais à 30k€ par un de mes clients pas capable de faire des travaux corrects (mais il propose un prix ) , 40k€+10K€ de matériaux pour celui que j'ai choisi et 50k€ + matériaux pour un mec recommandé par mon agent immo qui semblait sérieux (mais je sentais les prises de tête de travaux sup en cours de route)  
 
je précise c'était orienté low cost sur certains points (j'ai pris du stratifié par exemple)  
 
de nos jours on est sur du 1.5k€/m² MINI sur paris comme tu dis, et pour du basique + implication client un minimum.
 
 
a noter, l'archi prenait 7.5k pour plans + gestion du chantier, et la ça aurait été "hands free" total, mais je pense pas qu'à ce prix l'archi aurait cherché comme moi des soldes pour gratter 400 balles par ci par la...  

Comment ça se fait que l’archi était si peu cher ?
Clairement, pour 7.5k je délégue tout.

De mon expérience des travaux (une dizaine de chantiers de rénovation assez conséquentes) par rapport à ce que je viens de lire, quelques réflexions à la volée :
 
- les entreprises facturent à la tête du client et en fonction de la localisation du bien (Paris rebute de plus en plus, mais indique aussi une solvabilité a priori du client, a fortiori plus on se rapproche du centre).
- les montants des devis sont aussi fonctions de la structure de coût des entreprises : locaux, personnel administratif. Si elles en possèdent, cela rajoute à la note, mais cela apporte d'autres services et normalement davantage d'efficacité.
- il me parait essentiel d'avoir une relation de confiance et de parler franchement avec les entreprises sinon elles ne se privent pas pour abuser soit niveau prix, soit prestation en deçà.
- il est possible de tout déléguer à architecte, mais il y a vraiment de tout, et plus ils sont bons, plus ils sont chers, moins ils vont écouter un client lambda . En plus, la grande majorité me semble aussi prendre un pourcentage avec l'entreprise, qu'ils orientent à choisir forcément.  
- sans architecte, il me semble fondamental de s'impliquer sur son chantier car sinon il y aura obligatoirement des abus de la part de l'entreprise, quand bien même la relation est de confiance. Elle voudra toujours aller au plus vite et à moindre coût.
- il faut développer une relation sympathique et respectueuse avec l'ensemble des ouvriers œuvrant sur le chantier. Ils vous le rendront toujours bien à différents niveaux.
- les tarifs actuels sont globalement un peu délirants, notamment dans les zones à fort pouvoir d'achat : je suis toujours un peu interloqué quand je me dis que le taux horaire d'un médecin généraliste est inférieur à celui d'un plombier ou électricien. L'inflation est certes réelle pour les entreprises pour leurs approvisionnement, mais n'explique pas tout.
- pour les petits travaux / dépannage / bricolage, les sites de mise en relation avec les jobbers sont souvent très intéressants avec des prix attractifs.
- j'ai une société et n'hésite désormais plus à me rendre dans des magasins pro ou à demander les tarifs pro, et il y a effectivement des écarts non négligeables avec les prix publics.
- enfin ne jamais oublier dans la négo que l'ensemble des achats que fait l'entreprise lui permets de récupérer une TVA à 20% qu'elle refacturera souvent à 10%.

Le talent des agents immo à l'oeuvre.
 
Cet appartement est en vente depuis quasiment un an: https://www.bellesdemeures.com/anno [...] _to_detail
 
Il est très beau, bien placé, chargé d'histoire... mais aucun extérieur et aucun parking. Pas étonnant qu'il ne parte pas, pour moi il devrait valoir dans les 1,6M€.
 
Du coup, cette semaine, le voilà disponible dans une autre agence.
Qui ne trouve rien de mieux à faire que d'AUGMENTER LE PRIX.
 
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] _to_detail
 
Belle valeur ajoutée
 
Je renonce à comprendre les vendeurs.

En effet, dans ce cas autant partir sur une évaluation plutôt large
Je persiste à dire que 150K sans archi ni matériaux ce sont des tarifs d'une autre sphère, y'a moyen de s'en tirer pour bien moins et avec du pas dégueu

Au final j'ai pris 1 semaine pendant les vacances a choisir le matos/commander / annuler/ recommander ce qui était pas en stock et 1 semaine a réceptionner dans mon box les transporteurs qui dechargeaient "de 8h a 18h" , pour la partie chiante, 1 semaine cumulée pour gérer enedis par tel pendant mon travail (déjà raconte sur le topic) et quelques échanges avec l'artisan évidemment

De mon expérience des travaux (une dizaine de chantiers de rénovation assez conséquentes) par rapport à ce que je viens de lire, quelques réflexions à la volée :

- les entreprises facturent à la tête du client et en fonction de la localisation du bien (Paris rebute de plus en plus, mais indique aussi une solvabilité a priori du client, a fortiori plus on se rapproche du centre).
- les montants des devis sont aussi fonctions de la structure de coût des entreprises : locaux, personnel administratif. Si elles en possèdent, cela rajoute à la note, mais cela apporte d'autres services et normalement davantage d'efficacité.

Dites, les proprios actuels de la maison qu'on est entrain d'acheter qui veulent pas remettre l'électricité pour tester tout le matos (radiateurs, clim, porte de garage, piscine, etc ...) ça va être réglé rapidos avec une petite pression de notre notaire non?
 
Les proprios sont en divorce, tout est très compliqué et ils se font beaucoup d'anti jeu entre eux ...

 
 
tu le sens le début des emmerdes ?

tu le sens le début des emmerdes ?

 
J'ai provisionné un petit montant 'trouvailles'
Je pense qu'ils ne sont pas de mauvaises fois, mais tout est complexe (déjà, 3 notaires dans la vente ...). Mais acheter une maison sans électricité, eau, etc ... ça me parait la foire à la surprise (surtout qu'elle ne sera pas habitée depuis quasi 1 an)

 
Dans le genre j''ai déjà vu madame/monsieur qui laisse ses affaires dans le garage et les acheteurs pour faire chier, et ça se finit par l'acheteur qui envoie la note du déménagement a l'un des deux...

 
 
Vous l'avez visité dans le noir ?
 
Et clairement, une maison inhabité depuis un an, ca risque d'apporter son petit lot d'emmerde mais pas forcément dramatique mais il faut l'anticiper.

De mon expérience des travaux (une dizaine de chantiers de rénovation assez conséquentes) par rapport à ce que je viens de lire, quelques réflexions à la volée :
 
- les entreprises facturent à la tête du client et en fonction de la localisation du bien (Paris rebute de plus en plus, mais indique aussi une solvabilité a priori du client, a fortiori plus on se rapproche du centre).
- les montants des devis sont aussi fonctions de la structure de coût des entreprises : locaux, personnel administratif. Si elles en possèdent, cela rajoute à la note, mais cela apporte d'autres services et normalement davantage d'efficacité.
- il me parait essentiel d'avoir une relation de confiance et de parler franchement avec les entreprises sinon elles ne se privent pas pour abuser soit niveau prix, soit prestation en deçà.
- il est possible de tout déléguer à architecte, mais il y a vraiment de tout, et plus ils sont bons, plus ils sont chers, moins ils vont écouter un client lambda . En plus, la grande majorité me semble aussi prendre un pourcentage avec l'entreprise, qu'ils orientent à choisir forcément.  
- sans architecte, il me semble fondamental de s'impliquer sur son chantier car sinon il y aura obligatoirement des abus de la part de l'entreprise, quand bien même la relation est de confiance. Elle voudra toujours aller au plus vite et à moindre coût.
- il faut développer une relation sympathique et respectueuse avec l'ensemble des ouvriers œuvrant sur le chantier. Ils vous le rendront toujours bien à différents niveaux.
- les tarifs actuels sont globalement un peu délirants, notamment dans les zones à fort pouvoir d'achat : je suis toujours un peu interloqué quand je me dis que le taux horaire d'un médecin généraliste est inférieur à celui d'un plombier ou électricien. L'inflation est certes réelle pour les entreprises pour leurs approvisionnement, mais n'explique pas tout.
- pour les petits travaux / dépannage / bricolage, les sites de mise en relation avec les jobbers sont souvent très intéressants avec des prix attractifs.
- j'ai une société et n'hésite désormais plus à me rendre dans des magasins pro ou à demander les tarifs pro, et il y a effectivement des écarts non négligeables avec les prix publics.
- enfin ne jamais oublier dans la négo que l'ensemble des achats que fait l'entreprise lui permets de récupérer une TVA à 20% qu'elle refacturera souvent à 10%.

 
Merci pour tous ces éléments !
Connais-tu par hasard de bons architectes avec un bon rapport qualité/prix qui puissent tout gérer ? Ce serait pour potentiellement tout refaire dans un appart de 100m2 à Paris 16 (électricité, plomberie, huisseries, casser une cloison dans le salon, enduit/peinture, cuisine, salle de bain)
Je partirais sur un budget grand max de 200k mais à voir quel serait le prix final/négocié de l’appart acheté.  
 
A combien estimeriez vous la décote d’un appartement où justement tout est à refaire par rapport au prix du marché à Paris ?

 
Merci pour tous ces éléments !
Connais-tu par hasard de bons architectes avec un bon rapport qualité/prix qui puissent tout gérer ? Ce serait pour potentiellement tout refaire dans un appart de 100m2 à Paris 16 (électricité, plomberie, huisseries, casser une cloison dans le salon, enduit/peinture, cuisine, salle de bain)
Je partirais sur un budget grand max de 200k mais à voir quel serait le prix final/négocié de l’appart acheté.  
 
A combien estimeriez vous la décote d’un appartement où justement tout est à refaire par rapport au prix du marché à Paris ?