[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

fazero

Salut c'est Ralph

Reprise du message précédent :

liveandplay a écrit :

La perte d’emploi et surtout le retour à l’emploi, et dans quelles conditions. J’ai l’exemple d’un ami de mes parents, 58 ans je crois, qui était DAF dans une boite depuis 20 ans. Rachat par des Américains, gros plan social, après avoir viré tout le monde il a été le dernier licencié, certes avec un petit pactole. Derrière il ne retrouvait plus de taff, il a du accepter un taff dans une autre région (sympa de déménager à presque 60 ans) payé 1/3 ce qu’il gagnait avant.

Bon ça reste un cas particulier, mais on est quand même + serein avec un crédit remboursé à 50 ans qu’à 65

Rude ça, c'est vieux pour trouver du taff et un poil jeune pour faire chômage + retraite

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onina

liveandplay a écrit :

Faut pas oublier qu'entre 50 et 60 ans en moyenne, tu hérites. Alors ok, dans la majorité des cas ça ne représente pas des millions, mais ça peut te rembourser ta fin de crédit quand même.

Yalouf

Je viens de comparer sur un investissement locatif en LMNP, pour un même bien, même loyer :

Achat 200K en 2020 Full emprunt à 1%
Achat 160K en 2024 Full emprunt à 4% (-20% )

Revente à 10 ans après la date d'achat

Achat 2020 : Revente -20% soit 160000€
Achat 2024 : Revente +10% soit 176000€

Je vous passe les détails de vacances et entretien du bien etc.

Achat 2020 :
Cash investi sur 10 ans : (-23€ par mois)
2796€

Achat 2024
Cash investi sur 10 ans (-346€ par mois)
41754€

Resultat :

2020
Gain net (Cash revente-Somme Investie)=41077€
TRI 37%
2024
Gain net (Cash revente-Somme Investie)=46027€
TRI 8.4%

Bienheureux celui qui s'est endetté sur la période de taux bas.
Le prêt à 1%, il faut clairement le garder à vie.
Bien content d'avoir explosé mon endettement sur la période :sol:

Message cité 1 fois

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Mon Feedback Achats/Ventes

gars_lent

Pas rapide

Oui je regrette de ne pas avoir poussé plus loin le crédit en ne payant que les frais de notaire

Message cité 1 fois

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Porte bien son pseudo.

fazero

Salut c'est Ralph

gars_lent a écrit :

Oui je regrette de ne pas avoir poussé plus loin le crédit en ne payant que les frais de notaire

Tu attends que les prix baissent et tu prends une RS

Veneurs

Petit retour d’une visite matinal sur ce bien :
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 120947.htm
Clairement trop cher à mon avis au vu des travaux : Cuisine/Salle d’eau/une partie du parquet
D’après l’agent Immo baisse de prix de 10k hier. Ils ont eu des offres à 335 mais les gens se sont rétractés.
Offre à 300k refuse il y a quelques temps, pourtant au vu des travaux à mon avis il en vaut pas plus

Je voulais pas faire ´offre agressive « par respect » mais il m’a encouragé à le faire donc ça a l’air plutôt ouvert

Message cité 3 fois

Profil supprimé

Veneurs a écrit :

Sympa
c'est pour faire du locatif ?

Message cité 1 fois

hyca

Vraie personne certifiée

Veneurs a écrit :

le prix me choque pas spécialement je dois dire si FAI (pas une experte du quartier après) ca semble habitable et bien distribué, on a pas de photo de la sdb par contre.
1er etage pas trop bruyant ?

Message cité 1 fois

sausalito75

Veneurs a écrit :

Tu n'as pas d'infos sur les charges ? J'aurais un peu peur, perso :sweat:
Le prix me semble bien élevé aussi....

Message cité 1 fois

Veneurs

Pas du tout c’est pour y vivre et économiser 1k€/mois de loyer ahah

Locatif aux batignolles jamais de la vie. Mieux vaut viser épinettes loyer proche, immo moins cher et potentiellement une gentrification

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Veneurs

hyca a écrit :

C’est un prix avant hausse des taux et en bon état général en comparaison du reste.
Uniquement la cuisine sur rue le reste sur cours

Message cité 1 fois

Veneurs

sausalito75 a écrit :

Tu n'as pas d'infos sur les charges ? J'aurais un peu peur, perso :sweat:
Le prix me semble bien élevé aussi....

:sweat: 227€/mois mais chauffage central

Message cité 3 fois

buggy2680

Gamertag xbox : pitipotinou

Lagoon57 a écrit :

Sur 25 ans c'est pas évident.

42 ans je viens de faire un crédit sur 24 ans

Message cité 1 fois

kolian

buggy2680 a écrit :

42 ans je viens de faire un crédit sur 24 ans

Nickel pour partir a la retraite avec le crédit qui se terminera

Message cité 1 fois

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btbw03

Ailurophile plutôt qu'Humain

je peux faire un crédit de 20 ans jusqu'à 47 ans pour finir pile en retraite

Profil supprimé

Veneurs a écrit :

:sweat: 227€/mois mais chauffage central

Ca paraît cher pour le coup
faut en tenir compte pour l'offre

sausalito75

Veneurs a écrit :

:sweat: 227€/mois mais chauffage central

Tain, pour une si petite surface c'est pas donné..... même avec le chauffage collectif....

onina

Lagoon57 a écrit :

Sur 25 ans c'est pas évident.

Jusqu'à 45 ans en général ça passe (sauf si pépin de santé qui fout en l'air l'assurance évidemment).
Mais le surcoût du crédit sur 25 ans est vraiment important quand les taux sont >3 ou 4%, donc ça n'a souvent que peu d'intérêt par rapport à 20-22 ans.

buggy2680

Gamertag xbox : pitipotinou

kolian a écrit :

Nickel pour partir a la retraite avec le crédit qui se terminera

AMHA je ne serais plus dans le bien d'ici 15 ans je n'aurais plus besoin de 3 chambres avec les enfants partis

Suzebull

Veneurs a écrit :

:sweat: 227€/mois mais chauffage central

Ah oui c'est super cher !
On paye 180€ avec chauffage pour 56m² dans le 15ème.

Pzu

kolian a écrit :

Mouais alors un petit bémol tout de même.
Pas mal de vendeur potentiel ont acheté a un moment où l'immo était bien plus bas que ces deux dernières années...Donc le soit disant "vente a perte" est à prendre avec des pincettes.

This. C'est pas différent de la bourse, en période de forte baisse/krach, y'a souvent cet effet de "Putain mais QUI vend à ces niveaux là, c'est juste pas possible, ça a déjà perdu 40%, et ce sur une action bon père de famille, IMPOSSIBRU [:the_psycow:1] "
Bah la réponse est simple, celui qui vend c'est le bon père de famille qui était à 450% en plus-value en ayant acheté y'a xx années. Pas grave de vendre si il est encore à 300% de PV, il peut se permettre de vendre quand même, il est pas mécontent du gain. Et donc d'entretenir la baisse.

fazero

Salut c'est Ralph

Danounours92 a écrit :

Pour la jouer comme sur le forum d’à côté : j’ai 2 biens immobilier, 3 avec ma conjointe.
Et effectivement tu as tout résumé et les tacles que tu te prends (aigri d’avoir loupé le train, etc.), c’est essentiellement car la majorité des forumers a acheté entre 2016 et 2022, en espérant ne pas être celui qui achète juste avant que ça craque.

Donc maintenant qu’on y est, toutes les excuses sont bonnes, quitte à friser avec la mauvaise foi, pour justifier une potentielle résistance des prix.

Évidement que quand les taux te font perdre 20% de pouvoir d’achat et bientôt plus, ton marche il est mal.
La production de crédit immobilier a chuté de 45% entre février 2023 et février 2022. C’est du délire. (Source : https://www.lobservatoirecreditloge [...] lication). J’attends la théorie sur la baisse des rachats de crédits

Ça correspond typiquement à une situation de début de forte baisse : attentisme… des vendeurs qui peuvent largement se permettre d’attendre 1 ou 2 ans meme. Des acheteurs qui se posent la question de l’achat à ces taux…ou tout simplement exclus du marché pour le bien dont ils ont besoin (car tu vas pas faire vivre une famille dans un 2 pièces ou l’emmener en cité pour revoir tes prétentions…). Rajoute à ça la mise des taux d’usure qui bloque pas mal d’opérations….

Juste comme ça, un couple qui emprunte demain 400k€ a 4%, ça lui fait 1333€ / mois d’intérêts (en année 1). Rajoute 80€/mois de TF et 200€ de charges mensuelles => t’es à 1600€ de jeté /mois. Je mets même pas les frais de notaire dans l’équation en considérant que le couple pourrait bouger sous quelques années, ce qui alourdirait encore la note.

Pour 1600€/mois tu loues des biens qui valent 550k€ easy en RP.

Les acheteurs peuvent certes être saoulés d’avoir « raté le train ». Mais en l’état actuel des choses ils n’ont plus aucune pression à attendre : ils ne perdent pas d’argent en location, mieux ils en gagnent surement.

Le vendeur lui, attend sagement. Entre temps t’as des mutations, des divorces, des agrandissements de la famille, des mises en couple, et plus impactant : beaucoup de décès. Ça libère mécaniquement des biens…. La suite, sauf inversement de la tendance, laisse peu de place au doute.

Néanmoins j’apprécie l’imagination dont font preuve certains pour théoriser comment ça peut relativement tenir

D'accord avec une partie de ton message. Imho on est clairement en haut de la vague mais on va se prendre une belle baisse.

Par contre pour qui est gagnant ou perdant c'est loin d'être aussi clair: tant que les prix ne s'ajusteront pas à la réalité des taux le mec qui est acheteur aujourd'hui il a raté le train: les taux explosent et les prix se maintiennent, son pouvoir d'achat immo ne fait que baisser.
Si il le peut il semble préférable attendre que ça s'ajuste (c'est à dire le prochain train )

De toute façon en immo les seuls qui ont raison c'est ceux qui ont acheté avant 2000
et j'ai une bonne excuse pour pas l'avoir fait j'avais 12 ans

StanCW

Parle à Monkey ...

buggy2680 a écrit :

Elle est chouette ta boîte et les non cadre disent rien :??:

bha c'est une boite de cadre, les non cadres doit pas y'en avoir des masses (en tout cas dans notre branche ) , c'est negocié branche par branche, tous sont incité à passer au statut cadre de toute façon et pas mal refusent aussi, ne serait qu'a cause du forfait jours, ils doivent bien s'y retrouver au final.

---------------
... ma tête est malade - "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"

icceD

tout dépend quand tu revends. Si tu as acheté en 2021/2022 et que tu revends en 2024, tu pourras pas rembourser ton crédit et tu sera dans la merde.

Si tu revends dans longtemps, tu auras au minimum économisé le loyer

bouli

buggy2680 a écrit :

pas que je doute mais j'aimerais voir ton offre en date de Février/Mars avec ce taux

Offre de prêt reçu le 27/02 pour un prêt sur 20 ans à 2,51% ici pour un achat locatif.
Mon courtier c'est super bien démerdé début de la recherche début janvier. Sachant qu'a ce jour il ne trouve rien en dessous de 3%.

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little by little, it becomes delicious... | Last.fm | RYM | Steam

yoke

ironpanda a écrit :

Heureusement qu'on peut faire des crédits à 43 ans quand même

Lagoon57 a écrit :

Sur 25 ans c'est pas évident.

J’ai vendu mon ancien appart fin 2021 a un couple de 53 & 54 ans qui ont pris un crédit sur 20 ans. (Taux max de 1,3% dans les conditions suspensives )

Message édité par yoke le 03-03-2023 à 12:13:50

r06

liveandplay a écrit :

Dans ce genre de cas le pactole doit avoir permis de rembourser le prêt si c'était pas déjà le cas.
Maintenant il ne vise plus que les trimestres...

Après clairement les années passent vite une fois qu'on a atteint les 35 ans je trouve...

Message cité 2 fois

latoucheF7duclavier

r06 a écrit :

On parle de petit pactole je crois, si c'est 6 mois de salaire, ça va pas chercher loin, surtout qu'il y a qq mois de carence avec Pôle Emploi il me semble.

Encore une bonne raison d'habiter en IDF et/ou d'avoir un diplôme pour se lancer dans une profession libérale.

helloyes

Pour vous donner une idée de l'impact des taux:

Avec 1000e par mois sur 25 ans, vous pouvez emprunter

265 000 € avec taux de 1%
190 000 € avec taux de 3%
155 000 € avec taux de 5%

Je ne vois pas comment une baisse ne peut arriver, à condition que la perspective des taux faible deviennent une lointaine réalité
Car si dans 3 mois, on annonce une baisse des taux, et bien, les vendeurs attendront , et on n'aura pas de baisse effectif

Message cité 3 fois
Message édité par helloyes le 03-03-2023 à 12:43:51

Yalouf

Danounours92 a écrit :

Exactement. D’où des vendeurs qui attendront. Néanmoins en marche baissier je ne connais personne qui aime vendre moins cher. Ça n’a jamais empêché la baisse des prix. Juste réduit les volumes de ventes.

Ma démo plus haut montre qu’en plus, en fonction des conditions de financement/renégo etc, un achat avec moins value derrière sur la même durée peut être financièrement plus intéressante qu’un achat avec plus value derrière.

La plus value brute sur une longue période c’est souvent le concours de kekette.
Le fameux : « on a bien vendu la maison » [:babyboomeuse:1]

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Mon Feedback Achats/Ventes

Pzu

helloyes a écrit :

Pas d'inquiétudes, les gouvernements pondront des mesures fiscales pour soutenir coute que coute les prix [:kebab_frite:4]
Mesures qui seront bien sûr financées par tous via nos impôts. Les locataires seront d'ailleurs ravis de payer pour ça [:tapis_fan:6]

Message cité 2 fois

btbw03

Ailurophile plutôt qu'Humain

r06 a écrit :

Après clairement les années passent vite une fois qu'on a atteint les 35 ans je trouve...

Quand t as pas le temps de prendre le temps, normal

Message cité 1 fois

kolian

helloyes a écrit :

Pour vous donner une idée de l'impact des taux:

Avec 1000e par mois sur 25 ans, vous pouvez emprunter

265 000 € avec taux de 1%
190 000 € avec taux de 3%
155 000 € avec taux de 5%

Je ne vois pas comment une baisse ne peut arriver, à condition que la perspective des taux faible deviennent une lointaine réalité
Car si dans 3 mois, on annonce une baisse des taux, et bien, les vendeurs attendront , et on n'aura pas de baisse effectif

Compliqué d'imaginer une tendance à la baisse des taux au vu de la gueule des dettes post covid...( si en plus on rajoute la petite inflation qui va bien )

Pzu a écrit :

Compliqué au vu de la gueule de :
1- la dépense publique qui est déjà astronomique
2- le niveau d'endettement qui a explosé avec Macron

bonus : Il me semble me souvenir que Macron n'est pas un fan de l'immo

Message cité 1 fois
Message édité par kolian le 03-03-2023 à 13:36:51

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Danounours92

Reponsable mais pas coupable

Pzu a écrit :

Pas l’esprit de Macron qui est pro business et anti immobilier.
Il a baissé les aides APL justement dans l’esprit de faire baisser le soutien au marché (avec la vindicte conséquente ). Il a supprimé l’ISF pour maintenir l’IFI. Il a toujours soutenu dans sa campagne 2017 que les aides à l’immobilier était inflationniste (et que les APL allaient dans la poche des proprio, mesure de baisse impopulaire car les français sont à l’ouest en finance).

Message édité par Danounours92 le 03-03-2023 à 13:38:19

btbw03

Ailurophile plutôt qu'Humain

La dette c est pas quelque chose dont l État se soucis vraiment

Message cité 1 fois

r06

btbw03 a écrit :

Quand t as pas le temps de prendre le temps, normal

C'est un sujet pour à côté mais personnellement j'ai envie de faire trop de choses pour pouvoir me permettre de prendre le temps...

hyca

Vraie personne certifiée

Veneurs a écrit :

C’est un prix avant hausse des taux et en bon état général en comparaison du reste.
Uniquement la cuisine sur rue le reste sur cours

Je croyais que paris se maintenait plus ou moins?

Par contre les charges en effet point de négo
Bon, tu nous dis ce que ça donne en tout cas

Message édité par hyca le 03-03-2023 à 13:45:06

H2N3

kolian a écrit :

Compliqué d'imaginer une tendance à la baisse des taux au vu de la gueule des dettes post covid...( si en plus on rajoute la petite inflation qui va bien )

kolian a écrit :

Compliqué au vu de la gueule de :
1- la dépense publique qui est déjà astronomique
2- le niveau d'endettement qui a explosé avec Macron

bonus : Il me semble me souvenir que Macron n'est pas un fan de l'immo

Macron n'est pas un fan de l'investissement immobilier, donc le locatif surtout.
Il préfère que votre excès d'argent/épargne se retrouve dans le topic bourse et pas ici

Kiriou

Vicious...

Domicron a écrit :

Je pense que c'est un peu le contraire, ceux qui ont acheté il y a moins de 3 ans s'en foutent de ce que peut faire le marché.
Ils sont a l'abri chez eux avec un crédit @1% et une inflation qui les met bien

C'est plutôt ceux qui cherchent à acheter depuis 1-2 ans qui se retrouvent dans le caca
Ceux là, ils ont peu d'options :
- Accepter la hausse des taux et se résigner à acheter maintenant, en arrachant une négociation sur le bien de -5% histoire de pas avoir l'air totalement perdant (lot de consolation )
- Reporter leur projet de plusieurs années en espérant une correction des prix/une baisse des taux, sans aucune vision sur le temps que ça peut prendre.
- Se jeter dans la fausse aux lions et partir en location

Tellement +1 :jap:

Et la psychologie de compteur teintée d'arrogance "vu que vous avez acheté récemment vous n'êtes pas capables de raisonner" c'est d'un ridicule :lol:
Moi qui ai acheté 2 biens en moins de 2 ans (dont un il y a quelques mois mais en négo depuis mars 22), j'ai bien conscience que le timing n'était pas bon et qu'avec le cash de l'époque je me payerais bien mieux maintenant. Mais qui pouvait prévoir cela à l'époque ? Et de toute façon cela correspondait à mes choix de vie du moment et c'est bien ça le plus important pour moi. [:spamafote]

Regretter ne sert à rien. Il faut raisonner au mieux avec les informations que l'on a sur le moment. Il est probable que quelques cerises tombent prochainement, je sais bien que le bon plan ne sera pas de les investir dans la pierre.

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Si tout fonctionne correctement, c'est que vous n'avez manifestement pas remarqué quelque chose.

tck-lt

Je comptais attendre 2024 pour acheter ma RP. Un concours de circonstance exceptionnel a fait que j'ai sauté sur une occasion en septembre dernier. Je ne saurai que dans quelques années si j'ai fait le bon choix sur le plan financier. Par contre, sur le plan psychologique, le fait d'avoir trouvé plus grand qu'on espérait dans le quartier qu'on voulait (province) et de pouvoir enfin faire ce qu'on veut dans la maison, ça, ça n'a pas de prix.

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War Roak Gwengamp

H2N3

De toute façon à 10 ans c'est toujours le bon choix, faut pas stresser outre mesure, il me semble c'est historiquement démontré (sauf guerre mais bon si ça arrive le marché immo sera le dernier de nos soucis ...)

Message cité 1 fois
Message édité par H2N3 le 03-03-2023 à 14:22:48

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