Reprise du message précédent :

 
Tu n’as pas de bien comme le notre en dessous des 300k.
 
Les budgets en dessous de 300k qui ne veulent pas d un appart mais d une maison n’ont rien, ou très loin dans la campagne avec travaux  
 
Là, on leur propose un compromis entre les deux, abordable pour du primo, propre, proche de tout pour une famille ( la cible avec 3 chambres )
 
Un petit jardin ( petit petit ) avec pas de vis à vis ( merci les haies à 2m20 )  
 
Et seule résidence avec piscine de la ville    
 
Je m en fais pas trop pour la vente de l actuelle ( tj confirmé par deux agents récemment, mais bon ce sont des agents ). Dernière estimation y a 1 mois à 249 net acheteur donc un 240/242 net vendeur. ( 250 net vendeur avant l été et les simul bancaire sont faites avec 230 net vendeur ). J ai même mon voisin en loc en face qui a vendu 2 studios dans la région récemment qui serait intéressé.

 
Bon après j'ai vendu à €14k du m2 dans le 3ème proche Republique, c'était vraiment très cher pour le quartier. Si on avait mis au prix du lambda (12.5k à l'époque) alors qu'il était factuellement beau/premium/etc... ben ça serait parti en 3j aussi je pense.

 
Attends tu ne vas quand même pas nous faire croire que ta maisappart vaut 300K€ quand même ...
 
Edit : ah oui vu la suite du msg, mais même 240K€ net vendeur ...  

Toi t as pas lu jusqu’au bout

Euh franchement je me souviens de la crise de 2007-2008, y'avait un paquet de CSP+ qui ont pris des charrettes, je bossais en banque à l'époque, y'avait un paquet de demande de report de mensualité de prêt y compris pour des gens ayant des gros salaires (et du coup, des gros prêts ), les taux étaient montés très vite et il n'y avait plus aucune demande de prêt, il fallait rallonger les prêts relais en cours parce que plus rien ne se vendait, etc.
C'était vraiment tendu quand même. Le marché était bloqué avec très très peu de transactions pendant 1-2 ans, puis ça a baissé un peu sur Paris (genre 5-10%) de manière assez courte, puis la remontada qui a amené à la situation d'aujourd'hui.

Perso je ne stresse pas car :
 
1) je n'ai strictement aucune intention de revendre ma RP que j'aimeuh    
2) même si sa valeur présente baissait de 25%, cela ramènerait au prix auquel je l'ai payée il y a un peu plus de 7 ans
3) et il faudrait une baisse de 65% pour que je sois en negative equity ; notion totalement empirique par ailleurs vu que 1)

c'est bien pour ça que si ça baisse, ça n'empêchera pas un certain nombre de propriétaires à mettre en vente.
 

 
On disait pareil en 2008 après 50% de hausse à Paris en 6 ans. Ben non.
 
Donc on verra

 
Quand tu as pas le budget pour une maison ( mini 320/330k ici , et encore en lotissement pas sexy )
 
que tu veux rester proche commodités « à pied »,  

 
A ce tarif je préfère louer en attendant de pouvoir acheter mieux ...
Même si je suis primo.

Y a peu de maison en loc et le couple à côté arrivé cet été loue pour 980e la même chose ( loué en 2 jours, 3 visites )

Perso, je suis confiant car :
 
1) On a rarement eu autant de crises cumulées (covid, guerre, …) et l’économie mondiale ne s’est pas effondrée
 
2) Le plus gros risque est monétaire et les banques centrales ont appris à naviguer, la FED a montré le chemin dans le cas présent, l’UE suit avec un peu d’inertie, au final, l’inflation baisse déjà
 
3) N’en déplaisent aux bobos / intellos des pays riches qui se regardent un peu le nombril, il reste de gros réservoirs de croissance à l’échelle mondiale
 
4) L’Europe a beaucoup perdu dans les qq décennies passées via un transfert d’industrialisation, au profit de l’Asie principalement. Il y a une probabilité forte d’un retour de balancier avec une relocalisation sur un grand nombre de secteurs alimentée par des tendances assez lourdes (gap des coûts de production réduit, risque logistique accru, logique protectionniste avec une vision socio-économique plus globale…etc). Tout ceci doit pouvoir alimenter une économie Européenne pendant plusieurs décennies. Et même en naviguant mal, avec des fractures internes en Europe et du populisme, on doit pouvoir s’en sortir pas trop mal
 
—-> conclusion, achetez de la pierre en privilégiant des biens avec pas/peu de défauts dans des endroits de forte demande structurelle. Vous ne perdrez pas.

Je l'ai dit plus haut, 2008 et 2022 ne sont pas vraiment comparables.
Par exemple, les taux ne pourront pas baisser plus bas qu'avant 2022 (même si c'est techniquement possible). Ce qui n'a pas été le cas à l'époque.
 
Et là, on se parle de quasi 15 ans de hausse.
Un ménage qui a acheté il y a 5, 6, 10 ans, verra toujours sa plus-value.
Je ne sais pas si beaucoup de gens se diront "purée, la valeur de mon bien a touché le million d'Euros, ça me faisait 300K€ de plus-value, hors de question que je fasse la moindre concession, j'attends"

Il y a des stars sur les raisons de la vente d un bien immo ?
 
Les ventes « forcées » par la vie doivent être majoritaires non ?

ça dépend ce qu'on entend par "forcé".
Si se mettre en couple, ou attendre un enfant, en font partie, je pense qu'en effet, les ventes forcées doivent être majoritaires
Sinon, non.
Mais je n'ai pas de stats

 
L'esprit humain ancre très vite les nouvelles valeurs et les gens qui restent 10 ans dans un bien sont assez rares, donc pas aussi sur que toi.
 
Le marché immo, comme les actions est structurellement orienté à la hausse, de l'ordre de inflation +2% sur longue période. On a pris de l'avance c'est certain, ça va probablement baisser un peu mais je pense pouvoir exclure une baisse de 40% que certains invoquent ici, voila tout.

Mais l'esprit humain a également une aversion à la perte.
(oui 40% paraît excessif.)
Comme tu disais plus haut, on verra.
Perso, je n'exclus aucune hypothèse.
 

Est-ce qu'en ce moment c'est bien la pire période possible pour acheter?

Les prix des appartements sont toujours à leur plus haut (en tout cas à Paris pour les T2 de 40 m² pas de baisse visible pour l'instant) mais les taux d'emprunts sont déjà à + de 3%.

A priori le prix vont baisser, donc aucune plus-value à venir, quasi-assurance d'avoir une moins-value pour une future revente. Donc avec un apport important, ça revient à jeter des dizaines de millier d'euros durement économisés à la poubelle.
Et pour autant les taux d'intérêt sont élevés, difficile de placer son argent avec un taux d'intérêt supérieur aux taux d'emprunt, donc perte d'argent en empruntant.

En regardant les annonces tous les jours, je vois certains appartements qui peuvent rester des mois sans que le prix ne soit baissé d'1 centime. Ou à l'inverse des appartements qui semblent très chers pour l'emplacement qui continuent à partir en quelques jours. Bref malgré la hausse des taux fulgurante, les prix baissent extrêmement lentement.

Moi le problème que j'ai c'est que je suis locataire d'un appartement en mauvais état qui ne me convient plus du tout mais je ne sais pas du tout quoi faire. Ces derniers mois j'ai attendu en espérant une baisse des prix, mais ça n'arrive pas, c'était donc une mauvaise idée. Mais que faire maintenant, pas simple.

 
Il semblerait que oui.
 
Néanmoins personne n'ayant de boule de cristal, si ça se trouve la baisse (même contenue) tant attendue par certains pourrait ne jamais vraiment avoir lieu.

3% c'est pas un taux d'intérêt élevé

Tu dis ça comme si c'était une vérité mais en réalité personne n'en sait rien tellement il y a de paramètres qui entrent en jeu.
Notamment ça dépend beaucoup de la durée de détention.  
Si tu revends dans 2 ans ou dans 20 ans la probabilité de moins-value n'est pas la même.
Et sur de longues périodes, même en MV, grâce à la capitalisation via le remboursement de crédit, l'achat est quand même plus rentable que la loc.
 
Bref, raisonner en PV/MV est trop simpliste et d'ailleurs il y a aussi une composante non financière dans la décision d'acheter : se sentir chez soi, pouvoir faire plus de travaux, ...

C'est la pire période SI tu dois faire un gros emprunt.

Ou que tu as absolument persuadé que les prix vont baisser.

Il y aussi le cas de figure où :

1/ Tu achètes aujourd'hui en mettant un gros apport, tu empruntes le reste à 3-4%.

2/ Le marché baissotte puis se reprend, net neutre sur 4 ans, repart à la hausse ensuite.

3/ Les taux baissent dès 2024 et tu refinances ton emprunt en 2025 à 2.3%.

Bilan 7 ans après, temps classique de breakeven, tu as un bien qui s'est apprecié, tu es financé à 2.3%, tu as remboursé du capital en 7 ans, ça roule et ce fut largement gagnant vs. location.

 
C'est faux.  
Les prix à Paris sont environ 3% en dessous des plus hauts d'après MA.  
https://www.meilleursagents.com/pri [...] ris-75000/
A moduler par arrondissement (le 16e n'ayant pas baissé, le 18e beaucoup, etc). Ajusté pour l'inflation, la baisse est importante. En 2019 on ne trouvait pas d'appartement à 10-11k m2 dans des coins sympa des arrondissements à 2 chiffres. Maintenant avec un peu de négo ça se trouve. Les acheteurs aujourd'hui bénéficient d'un rapport de force très favorable (plusieurs visites avant de faire une offre, négo possible, etc.), et très différent de 2019.
 
Les conditions sont donc bonnes.
 
Si tu attends de trouver un T2 bien placé de 40m2 à 300k tu risques d'attendre longtemps...
 
Disclaimer : je n'ai rien à vendre à Paris, je n'ai aucune intention d'acheter tant qu'hidalgo ou équivalent est là et moi aussi j'aimerais bien que le 6e soit à 12k du m2...

Mais si c est pour une RP on s en fou un peu du moment où on achète, tant qu’on peu, non ?

Drôme-Ardèche : les appartements anciens n'ont plus la cote
https://www.ledauphine.com/magazine [...] us-la-cote
 

Oui, si tu comptes y rester minimum 6-7 ans c'est un pari gagnant dans la très grande écrasante majorité des cas. A 10 ans et plus c'est encore plus vrai.
Le vrai risque de l'immo c'est d'acheter en zone vraiment morte économiquement OU de devoir vendre de façon forcée 2 ans après.

 
Quand j'ai vendu mon appart' de 83 m², j'avais calé des visites toutes les 30 minutes. C'était un poil juste. Je me suis retrouvé au moins 2 ou 3 fois dans la journée avec des visiteurs qui arrivaient quand les précédents étaient encore dans l'appart'. Ce n'est pas forcément un soucis ceci dit, ça met un petit coup de pression.    

Sachant que l'impact psychologique d'avoir surpayé un bien n'est pas à négliger, même en essayant de se convaincre qu'à moyen - long terme on s'y retrouve.
 
Par exemple quand j'ai acheté ma première RP en 2006, 297K€, j'ai probablement payé 20K€ plus cher que le marché. Marché qui était à son plus haut à l'époque déjà.
 
Dans les mois / années qui ont suivi, on a eu droit à 1) baisse du marché, 2) légère baisse des taux mais pas suffisante pour que le rachat de crédit soit gagnant, et 3) défiscalisation (certes cela n'a pas duré longtemps) des intérêts des prêts immo, évidemment non rétroactive.
 
Donc en gros à quelques mois près, avec les mêmes mensualités j'aurais pu avoir un crédit plus élevé, qui combiné à la baisse des prix et un processus d'achat mieux réfléchi m'aurait permis de choper un bien largement plus quali.
 
Du coup quand on se rend compte que 1) on a mal choisi l'emplacement (trop loin des familles, boulots, amis, combo gagnant), 2) on a des soucis de voisinage avec des voisins cassos, 3) il y a plein d'opportunités qui poppent mais qu'on ne peut pas saisir sous peine d'être très perdant financièrement parlant, il faut se faire violence pour ne pas céder, ou tomber dans la dépression ...
 
Heureusement j'ai passé le 'creux' et quand j'ai revendu, 7 ans plus tard, le marché s'était repris ET j'avais suffisamment gardé le bien pour être in fine gagnant vs. de la location.
 
Pour ma RP actuelle c'est tout l'inverse : j'ai cherché pendant 1 an, visité une trentaine de biens, et ai trouvé mon bonheur à un tarif en dessous du marché, vendeurs en situation de divorce oblige.
 
TLDR ; je suis ok sur le fait qu'à moyen long terme on pourra difficilement être perdant, mais se sentir prisonnier d'un bien ça peut être psychologiquement dur à gérer, donc à l'heure actuelle il faut à mon sens vraiment être sûr d'acheter le bien parfait et ne pas y aller sur un coup de tête.

Vivement le krach! On commence à voir quelques bien intéressants sur le marché. Si on se mange -20% en 2023 on déménage !

AMHA il y a pas mal d'annonces "pour voir" aussi
Certains feront de la location si ça ne part pas au prix attendu, les bonnes affaires seront peut-être sur le marché de la location.

beaucoup d'appart avec des copros éclatés à 250-300e/mois de charges en 2021 ( le rattrapage de charges 2022-2023 sur ce genre de biens ) vers chez moi.

Sûrement peu d'écart en 2022/2023 vu le bouclier tarifaire en place depuis fin 2021.

 
J'ai vu personne ici évoquer une baisse de 40%    
 

 
Épargne, épargne, épargne pour améliorer ton apport, ça permet de contrebalancer la hausse des taux d’intérêts en empruntant moins, ça fragilise aussi l'économie au niveau macro (mais faut être nombreux) car moins de dépenses (donc c'est bon pour la baisse de l'immo et/ou taux) et d'ici quelques mois tu verras le marché, mais au bout d'un moment faudra se lancer.
Je suis un peu dans le même cas que toi.
A taux identique par exemple emprunter 200k à 3% vs 180k à 3% en fin d'année te fait gagner 6621€ en interets
 
Si le taux continue de monter par contre ...
 
Attention aussi à faire la différence entre les prix des annonces et les prix vendus, ça négocie de plus en plus et pas plus tard qu'hier le pdg de Laforet disait que des apparts se vendaient jusqu'à 12% en dessous du prix.
Quand tu sentiras que c'est le moment, faudra pas hésiter à faire des offres même bien en dessous du prix affiché (bon pas -30 ) surtout si le bien est peu visité.

D'ailleurs en parlant de bouclier tarifaire, si j'ai bien compris jusqu'au 31.12.2023 l'électricité n'augmentera "que" de 15% vs. 2022.
Mais au delà, il faut s'attendre à quoi ?
Clairement pour compléter mon précédent post, avant d'acheter quoi que ce soit aujourd'hui il faudra aussi être sûr qu'il ne s'agit pas d'un gouffre énergétique.
 

Les passoires énergétiques devraient baisser plus que les autres oui, ce serait logique.

 
Je ne sais pas si l'amendement a été supprimé ou non mais c'était prévu:
Uniquement pour les DPE A en primo accédant    
30% des intérets d'emprunts pendant 7 ans
 
https://www.surf-finance.com/immobi [...] prunt.html
 
Sans doute abandonné car bon DPE A = 1% du parc

 
La "logique" n'a jamais vraiment été le fort du marché immo    
 
Je suspecte qu'une passoire thermique bien placée baissera moins qu'un RT2020 mal placé.
Or il y a quand même pas mal de correlation entre emplacement naze et très bonne isolation.

 
J'en doute fortement, une passoire thermique en copro par exemple c'est très compliqué à rénover, c'est un investissement à perte que ce soit en RP ou locatif.
Après ça dépend des gens hein, ton budget énergie ne doit représenter que 0,1% de tes revenus, c'est négligeable pour toi, mais pour la majorité des Français c'est 2/3/5% c'est pas la même chose.
C'est là où ça m'inquiète perso pour mon achat, que les gens délaissent de plus en plus les taudis EFG et donc que la demande même amoindrie se concentre sur du ABCD  

 
+1 et une passoire mal placée peut devenir C voir B avec des travaux alors qu'un RT2020 à côté d'une ligne TGV ben...

 
 
ca dépend si il y a la gare TGV pas loin

 
Tes retours d'xp sont intéressants. Même quand on a de gros moyens, ça fait chier de surpayer sa RP. Je me dis que je préférerais optimiser l'achat et pas lâcher plus de 600k histoire de pas avoir de mensualités qui excédent 3000€ et avoir un bon train de vie. J'ai un peu un palier psychologique de PD de pov à 600k ce qui me ferme la porte des maisons en très grande ville.