J'ignorais cette courbe !
 
Effectivement ça confirme bien ce que je disais
 
https://upload.wikimedia.org/wikipe [...] iggit3.jpg

Oui le différentiel était plus élevé entre les csp c'est certain. Mais si on transpose les meilleurs déciles de l'époque à ajd, seul le tout premier a gardé une capacité immobilière similaire (voir plus importante).  
 
Tu crois pas si bien dire, je regarde dans l'Orne Et l'immobilier y a aussi monté, même s'il nous est largement accessible
 
Sur ton comparatif ancien/neuf je suis en désaccord. Au contraire les vieux biens prennent de la valeur pour leur cachet (je parle des maisons de maitres, pas des taudis bien sur), et il "suffit" de travaux tous les 50 ans pour les remettre à niveau en matière de normes. Ca coute moins que de reconstruire à neuf les lotissements merdiques que tu mentionnes.  
Ma grand mère a seulement changé les huisseries de son manoir, c'est de loin la maison la moins froide et humide que je connaisse.
En sus je prend le pari que les décennies à venir seront rudes en matières de ressources, et que viabiliser des terres agricoles qui se raréfies (et les rendements avec), betonner, etc pour des biens en ruine à la fin du prêt, sera de moins en moins rentable voir possible. Redonnant mécaniquement de la valeur aux vielles batisses.

J'ignorais cette courbe !
 
Effectivement ça confirme bien ce que je disais
 
https://upload.wikimedia.org/wikipe [...] iggit3.jpg

Oui le différentiel était plus élevé entre les csp c'est certain. Mais si on transpose les meilleurs déciles de l'époque à ajd, seul le tout premier a gardé une capacité immobilière similaire (voir plus importante).  
 
Tu crois pas si bien dire, je regarde dans l'Orne Et l'immobilier y a aussi monté, même s'il nous est largement accessible
 
Sur ton comparatif ancien/neuf je suis en désaccord. Au contraire les vieux biens prennent de la valeur pour leur cachet (je parle des maisons de maitres, pas des taudis bien sur), et il "suffit" de travaux tous les 50 ans pour les remettre à niveau en matière de normes. Ca coute moins que de reconstruire à neuf les lotissements merdiques que tu mentionnes.  
Ma grand mère a seulement changé les huisseries de son manoir, c'est de loin la maison la moins froide et humide que je connaisse.
En sus je prend le pari que les décennies à venir seront rudes en matières de ressources, et que viabiliser des terres agricoles qui se raréfies (et les rendements avec), betonner, etc pour des biens en ruine à la fin du prêt, sera de moins en moins rentable voir possible. Redonnant mécaniquement de la valeur aux vielles batisses.

, le capital est et sera roi)

Oui c'est un grand classique le "c'était plus facile avant".
 
Autant en 2012 quand le débat battait son plein ici, on avait des jeunes trentenaires voire des jeunes à peine sortis d'études qui venaient se plaindre.
 
Autant en 2023 la population a bien vieilli et se voir accuser de marché "facile" en 2012/2013 est amusant car on se souvient de ce qui se disait à l'époque, des difficultés différentes, etc...
 
A mon avis, sauf changement politiques radicaux, il sera encore moins facile d'acheter à Paris centre en 2033 pour des primo sans cerises.
 
(D'où mon obsession pour construire un patrimoine charpenté à destination de mes enfants, le capital est et sera roi)

J'ignorais cette courbe !
 
Effectivement ça confirme bien ce que je disais
 
https://upload.wikimedia.org/wikipe [...] iggit3.jpg

Oui le différentiel était plus élevé entre les csp c'est certain. Mais si on transpose les meilleurs déciles de l'époque à ajd, seul le tout premier a gardé une capacité immobilière similaire (voir plus importante).  
 
Tu crois pas si bien dire, je regarde dans l'Orne Et l'immobilier y a aussi monté, même s'il nous est largement accessible
 
Sur ton comparatif ancien/neuf je suis en désaccord. Au contraire les vieux biens prennent de la valeur pour leur cachet (je parle des maisons de maitres, pas des taudis bien sur), et il "suffit" de travaux tous les 50 ans pour les remettre à niveau en matière de normes. Ca coute moins que de reconstruire à neuf les lotissements merdiques que tu mentionnes.  
Ma grand mère a seulement changé les huisseries de son manoir, c'est de loin la maison la moins froide et humide que je connaisse.
En sus je prend le pari que les décennies à venir seront rudes en matières de ressources, et que viabiliser des terres agricoles qui se raréfies (et les rendements avec), betonner, etc pour des biens en ruine à la fin du prêt, sera de moins en moins rentable voir possible. Redonnant mécaniquement de la valeur aux vielles batisses.

Courbe de friggit qui précisement ne mesure pas le pouvoir d'achat des ménages en oubliant les couts de financement
En oubliant le % d'apport demandé par la banque qui diminue
En oubliant les normes de construction qui évoluent favorablement
En oubliant la defiscalisation massive des donations/héritages opérées
Etc...

Et surtout en oubliant que la France est passé d'une économie socialiste dirigée à une économie davantage capitaliste, boostée par le travail des femmes et par l'explosion du nombre de foyers du fait de l'indépendance financière des femmes (et tant mieux).

Le fait que l'apport demandé soit moins haut qu'avant (et encore, plus els taux vont monter, moins ça sera le cas) ne dément pas le fait que l'immobilier ai grimpé. Ta dernière phrase est même une cause supplémentaire d'augmentation des prix, que j'avais évoqué dans mon post initial (famille homoparentales, célibataires, divorces)

 
Je préfère "mono"parentale
 
Pour le pourcentage d'apport, c'est surtout et avant tout demandé en garantie par la banque. C'est la partie qu'elle pourra récupérer du bien en cas de vente si le marché baisse de ce montant. Si ton apport est de 30 % (hors frais d'achat) et que le marché baisse de 30 %, la banque récupèrera presque 100 % du capital prêté.  
 
En marché haussier, c'est inutile. En cas de retournement de la situation, c'est plus qu'utile

Surtout à ceux qui l'ont interpreté n'importe comment

Le fait que l'apport demandé soit moins haut qu'avant (et encore, plus els taux vont monter, moins ça sera le cas) ne dément pas le fait que l'immobilier ai grimpé. Ta dernière phrase est même une cause supplémentaire d'augmentation des prix, que j'avais évoqué dans mon post initial (famille monoparentales, célibataires, divorces)

Précisement : il y a eu de nombreuses modifications du marché qui encouragent l'immobilier à monter en valeur absolue... tout en défendant le POUVOIR D'ACHAT immobilier des primo.
Les taux bas ont fait monté les prix en valeur absolue mais ont permis à des milliers de gens de POUVOIR acheter. Allonger à 25 ans quand c'était cappé à 15/20 ans début des 2000s, idem. Les donations peu fiscalisées, idem.

J'écris seulement que cette courbe ignore toutes ces modifications fondamentales et donc on ne peut strictement rien en tirer selon moi.

 
Je partage totalement ton analyse sur le marché à moyen terme (valeur refuge qu'est l'immobilier etc). Ce que je n'arrive pas à comprendre, c'est pourquoi tu n'accepte pas la conclusion qu'effectivement l'immobilier est relativement de plus en plus cher, aussi bien en m², en emplacement, qu'en "qualité" j'évoquais le parquet mais l'aménagement de manière générale n'est devenue qu'un ersatz)

 
Ben non, je pense que rien ne se compare en fait, donc le "relativement" est TRES délicat.
 
Un emplacement top il y a 30 ans est peut être encore plus top aujourd'hui (ultra centre ville historique par exemple), d'autres qui étaient pas dingues sont peut être devenus top (Marais par exemple à Paris, sud 3ème à Lyon, etc...), d'autres encore qui étaient top et qui sont moins attractifs aujourd'hui (Toulon).  
 
La qualité aussi, les finitions sont moins bonnes mais l'isolation thermique/phonique est bien meilleure, bref est-ce comparable 1/1 non plus.
 
Et enfin le prix en valeur absolue qui s'apprecie en fonction des taux d'emprunts, en fonction du rendement locatif, en fonction des charges, et aussi en fonction de la fiscalité d'entrée et de sortie. Tout a tellement changé que c'est vraiment compliqué de comparer. L'inflation en 35 ans c'est 2x déja, donc comparer un prix de 1987 à aujourd'hui à euros/francs constant c'est déja le double.
 
Cerise sur le gateau, la hierarchie des emplois et des remunerations a été completement changée : les ingénieurs et les profs d'université étaient l'élite début de 90s en termes de remuneration parmi les non entrepreneurs/professions liberales et sont relegués très bas dans la hierarchie aujourd'hui, loin derrière les professions commerciales et les liberaux qui ont creusé l'écart très nettement, notamment dans les grandes villes.  
 
Bref, EVIDEMMENT que je comprends la frustration d'un très bon élève qui se lance sur le marché du travail en ayant "tout bien fait", qui se retrouve à 30 ans incapable d'acheter sans donation de ses parents. J'écris juste qu'à job égal, à emplacement égal, à qualité de logement égal et à condition de financement égales, il n'est pas vraiment plus mal loti qu'il y a 10 ans. Et que pour se comparer à il y a 20/30/40 ans, il faut aussi prendre en compte l'élitisme de sa formation. Selon moi, pour avoir le pouvoir d'achat immo d'un ingé lambda en 1990 il faut avoir fait l'X en 2012 et en 2022 même un X n'a pas le pouvoir d'achat de l'ingénieur de 1990. Je caricature mais il y a eu une vraie dilution des diplomes.

 
Toulon n'a jamais été 'top'.

 
Ben non, je pense que rien ne se compare en fait, donc le "relativement" est TRES délicat.
 
Un emplacement top il y a 30 ans est peut être encore plus top aujourd'hui (ultra centre ville historique par exemple), d'autres qui étaient pas dingues sont peut être devenus top (Marais par exemple à Paris, sud 3ème à Lyon, etc...), d'autres encore qui étaient top et qui sont moins attractifs aujourd'hui (Toulon).  
 
La qualité aussi, les finitions sont moins bonnes mais l'isolation thermique/phonique est bien meilleure, bref est-ce comparable 1/1 non plus.
 
Et enfin le prix en valeur absolue qui s'apprecie en fonction des taux d'emprunts, en fonction du rendement locatif, en fonction des charges, et aussi en fonction de la fiscalité d'entrée et de sortie. Tout a tellement changé que c'est vraiment compliqué de comparer. L'inflation en 35 ans c'est 2x déja, donc comparer un prix de 1987 à aujourd'hui à euros/francs constant c'est déja le double.
 
Cerise sur le gateau, la hierarchie des emplois et des remunerations a été completement changée : les ingénieurs et les profs d'université étaient l'élite début de 90s en termes de remuneration parmi les non entrepreneurs/professions liberales et sont relegués très bas dans la hierarchie aujourd'hui, loin derrière les professions commerciales et les liberaux qui ont creusé l'écart très nettement, notamment dans les grandes villes.  
 
Bref, EVIDEMMENT que je comprends la frustration d'un très bon élève qui se lance sur le marché du travail en ayant "tout bien fait", qui se retrouve à 30 ans incapable d'acheter sans donation de ses parents. J'écris juste qu'à job égal, à emplacement égal, à qualité de logement égal et à condition de financement égales, il n'est pas vraiment plus mal loti qu'il y a 10 ans. Et que pour se comparer à il y a 20/30/40 ans, il faut aussi prendre en compte l'élitisme de sa formation. Selon moi, pour avoir le pouvoir d'achat immo d'un ingé lambda en 1990 il faut avoir fait l'X en 2012 et en 2022 même un X n'a pas le pouvoir d'achat de l'ingénieur de 1990. Je caricature mais il y a eu une vraie dilution des diplomes.

 
Friggit était et est super orienté avec son fameux "tunnel" où il imaginait que les prix allaient revenir logiquement. Il a écrit de nombreux papiers à ce sujet. Donc pas vraiment d'interpretation fausse ici, quand on espère la pluie, qu'on parle à 100 oracles et qu'un estime qu'il va pleuvoir, il est humain de l'écouter plus que les autres. C'est pareil.
 
De la même façon que ceux qui esperaient presque que l'EUR éclate, en 2012, donnaient beaucoup de crédit aux économistes qui expliquaient et "demontraient" qu'il allait éclater d'ici 2014.
 

 
Toulon n'a jamais été 'top'.

 
Le pourtour avec la presqu'il de Saint mandrier et tout un tas de villes autour avaient sacrément la cote dans les 90s selon moi ; rien à voir avec aujourd'hui. Relativement au reste de la France, une bonne partie de la cote d'azur a perdu de sa superbe entre 1992 et aujourd'hui clairement, j'ai pris Toulon comme exemple qui me semble le plus saillant, r06 en a peut être d'autres.

Je suis d'accord que les diplomes sont dilué, à la fois par la masse trop importante de personnes en études sup', dans le tertiaire, et la dépréciation des dit diplomes.
 
Mais l'exercice intellectuel n'est pas de transposer la meme personnes à des décennies différentes, mais de prendre un ménage a un niveau relatif dans la population Française et de le transposer.
Disons un ménage ayant un revenu fiscal supérieur à 75% de la population. Que ce revenu soit issu d'un diplôme d'ingé ou d'HEC peu importe

 
Je comprends mais heureusement, la capacité d'achat ne se résume pas à ses revenus.
 
 

 
Alors là je ne suis pas du tout d'accord avec ton raisonnement
 
Friggit n'a jamais prédit l'avenir ! il n'a jamais dit , le tunnel on va y être dans XXX temps, il a établi un critère, point. Ce graphe il faut le prendre tel qu'il est : une image de l'écart entre revenu et cout de l'immo, il dit que l'ecart a bien grandi que par moment il a été de 1:1 et que son crietre c'est que la situation normale c'est 1:1 ou presque, aprés attendre le tunnel ça peut etre comme attendre la pluie dans le desert c'est pas garantie et personne ne sait quand ça arrivera, à partir de là chacun fait bien ce qu'il veut.
 
EDIT : j'avais pas lu la deuxième moitié mais c'est ça : on ne peut rien en conclure et ce n'est pas le but de la courbe (en tout cas à part que l'ecart revenu / immo s'agrandit) y'a rien a en tirer.

   pourquoi ? intuitivement je me serait dit que ça avait flamber comme le reste de la CA.
 

 
Le pourtour avec la presqu'il de Saint mandrier et tout un tas de villes autour avaient sacrément la cote dans les 90s selon moi ; rien à voir avec aujourd'hui. Relativement au reste de la France, une bonne partie de la cote d'azur a perdu de sa superbe entre 1992 et aujourd'hui clairement, j'ai pris Toulon comme exemple qui me semble le plus saillant, r06 en a peut être d'autres.

C'est quoi la proportion des achats immo décorrélés des revenus ? j'ai quand même l'impression que c'est pas la grande majorité.

J'ignorais qu'il fallait forcément avoir 45 ballais et plusieurs biens pour poster ici
 
Et encore une fois, il n'y a pas que Paris dans l'immobilier. Je ne cherche pas à acheter sur Paris, je n'y suis déjà pas locataire et bien heureux de ne pas l'être, je préfère Versailles.

Le fait que l'apport demandé soit moins haut qu'avant (et encore, plus els taux vont monter, moins ça sera le cas) ne dément pas le fait que l'immobilier ai grimpé. Ta dernière phrase est même une cause supplémentaire d'augmentation des prix, que j'avais évoqué dans mon post initial (famille monoparentales, célibataires, divorces)

Je comprends mais heureusement, la capacité d'achat ne se résume pas à ses revenus.

Il faudrait prendre un couple de revenus du 25ème percentile mais aussi issus d'une famille au 25ème percentile de patrimoine et donc avec les donations afférentes.

Eh bien je pense qu'en 1992 avec des emprunts aux taux absurdes, cappés à 10/15 ans de durée max et SANS donation possible car matraquage fiscal en règle... leur pouvoir d'achat immo était plus faible, très nettement...
...Qu'un couple en 2012 avec des emprunts à 2% max, 25 ans, donations faciles de 200-300k des parents (or les parents du 25ème percentile en patrimoine peuvent le faire).

Je suis d'accord qu'en 2022, les prix ont encore augmenté en valeur, les emprunts sont à 3% mais toujours à 25 ans, les donations ont augmenté à 300-450k sans trop de fiscalité, les patrimoines des boomers ont bien progressés donc ils peuvent aussi donner ça. Les salaires du 25ème percentile ont bien augmenté aussi depuis 2012. A vue de nez je pense que c'est un poil moins bien all-in que 2012 mais ça ne doit pas être trop loin.

Après si tu m'opposes que les donations des parents c'est trichés c'est que tu as peut être un revenu au 25ème percentile mais que tes parents sont en détresse patrimoniale dans le contexte de leur approche transgénérationnelle ; ce n'est pas de ta faute, c'est assez injuste étant donné les efforts déployés pour atteindre ces bons revenus mais c'est ainsi. Il faudra donc épargner par toi même, fortement, et décaler l'âge de ton premier achat immo ou acheter plus petit/plus excentré pour se lancer malgré tout

pourquoi ? intuitivement je me serait dit que ça avait flamber comme le reste de la CA.

Ok je saisi mieux les points qui nous font diverger
 
Je ne compte effectivement pas l'apport des parents dans mon exercice. C'est trop incertain en population générale, et meme si j'ai la meme approche philosophique du patrimoine que toi, je ne pense pas qu'il soit normal d'exiger d'etre bien née. La réussite seule d'un individu devrait lui permettre d'acceder à ce qu'il souhaite (dans la mesure de sa rémuneration bien sur) sans compter sur qui que ce soit d'autre.
 
Ensuite la période de comparaison. Je te rejoins également que dans les années 90, ça semblait bien pire effectivement.
 
De mon coté je compare avec les années 20 à 60, grosso modo.
 
Mon arriere grand pere, simple charcutier (profession qui etait moins rémunératrice qu'ajd je pense) a pu acheter une maison de maitre.
Aujourd'hui une personne au revenus similaire toutes choses egales par ailleurs ne le pourrait pas

 J'écris juste qu'à job égal, à emplacement égal, à qualité de logement égal et à condition de financement égales, il n'est pas vraiment plus mal loti qu'il y a 10 ans. Et que pour se comparer à il y a 20/30/40 ans, il faut aussi prendre en compte l'élitisme de sa formation. Selon moi, pour avoir le pouvoir d'achat immo d'un ingé lambda en 1990 il faut avoir fait l'X en 2012 et en 2022 même un X n'a pas le pouvoir d'achat de l'ingénieur de 1990. Je caricature mais il y a eu une vraie dilution des diplomes.

J'ai fait l'exercice avec les grilles de salaires de ma COGIP (production d'élec).
Top école d'ingé en 1982 : 10 kF par mois. 3x le SMIC. m² à Paris = 7000 Francs. Soit 18.5 m²/an.
Top école en 2022 : 3500€/mois, 2x le SMIC.  m² à Paris = 10 k€. 4.5 m²/an

Je veux bien que les taux d'intérêt de 1982 soient différents (autour de 10%), mais il y a quand même un rapport 4.
A Paris, l'X de 2022 a un salaire équivalent en m² à un SMICARD de 1982 à 80%.
C'est plus une dilution des diplômes, c'est une dilution tout court.

Oui enfin il y a une double dilution :

1/ Les ingénieurs pèsent moins dans la societé française qu'à l'époque

2/ Les grands groupes industriels français pèsent moins qu'à l'époque aussi, ce n'est plus du tout où tu fais les carrières les plus brillantes.

Un X de 1982 avait envie d'aller chez EDF, à la Generale des Eaux, à la BNP. C'étaient des voies royales. En 2022 quel X va aller s'y fourrer ? Pas beaucoup, vraiment.
Là tu compares à iso entreprise, c'est la limite de ton exercice.

En 1982 tu pouvais emprunter avec 30-40% d'apport, 7 ou 10 ans et taux au dela de 5-6%. En termes de pouvoir d'achat immo franchement ce n'est pas dingue, il fallait VRAIMENT épargner lourd pour amener 30-40% d'apport et pouvoir emprunter seulement sur 10 ans.

Une recherche google rapide me donne 49k€ de salaire moyen pour les X débutant en France, soit le package offert par EDF. Et EDF attire encore des X (entre 5 et 10 par an sur une promo de 400).

En 1982, si tu vivais avec un SMIC pendant 5 ans, tu mettais 56 m² de côté, soit un T3.
En 2022, si tu vis avec un SMIC pendant 5 ans, tu mets 8m² de côté, une chambre de bonne inlouable?

On peut tourner les choses dans tous les sens, sur 40 ans les ingénieurs débutants ont perdu entre 50% de pouvoir d'achat, si achat 100% à crédit, et 85% si constitution d'un apport.

Tu es jeune, comme le dit LooKooM on est tous passé par là il y a 10-15 ans. Commence par acheter un petit appartement si tu es en couple stable et focus ton énergie sur ta carrière pour démultiplier tes revenus d'ici 5-10 ans. Alors tu pourras acheter un bien familial à Versailles, mais personne (ou cas très particulier dont je ne me souviens plus), n'a pu s'acheter un beau bien en région chère à 25-28 ans ici

L'autre solution est de partir en province où le ticket d'entrée pour acheter (ainsi que le coût de la vie) est potentiellement bien plus doux.

Ben je regrette mais hors système communiste qui visait justement à effacer la lignée et les avantages à la naissance, quitte à appeler les enfants "enfants de la nation" avant d'être ceux de ses parents... la lecture du patrimoine est et doit être transgenerationnelle. Donc le pouvoir d'achat immo se lit à l'aune des capacités de donation, sinon vraiment tu passes à côté d'un gros levier d'appreciation de l'immo ces 25 dernières années.

Dans les années 60 franchement, ca devient très délicat. C'est un peu comme parler à un chinois de shanghai de ce que son père pouvait acheter à shanghai il y a 20 ans, il va t'expliquer qu'il pouvait s'acheter un chateau en étant comptable aussi

Aucune idée du parcours de ton aieul mais un artisan charcutier gagnait très bien sa vie durant la deuxième guerre mondiale Ils étaient payés en louis d'or dixit mon grand père. Cf. la traversée de Paris avec Bourvil aussi. Probablement l'un des artisans de bouche les mieux rémunérés des années 30-40-50. Et en sortie de guerre (première notamment), une grande partie du patrimoine immo était en deshérence, achetable pour un bouchée de pain tant de familles furent déplacées et depecées. Bref ce sont des conditions très particulières de construction de patrimoine immo selon moi.

 
Ton cauchemar changera peut être ça en 2027 ou 2032

Je ne me souviens pas d’une seule personne sur le topic qui a soutenu mordicus que les prix n’allaient pas baisser avec la hausse des taux. La question c’est est-ce que la baisse va compenser la hausse du coût du crédit pour ceux qui s’endettent (c’est à dire la majorité des intervenants je pense)…  
Par ailleurs est-ce que le marché ne va pas se geler? Est ce qu’on va voir des beaux biens sur le marché a des prix dépréciés ou seulement des bouses dont on doit absolument se séparer?
 
Bref si tu espères acheter de l’immo de qualité pour une poignée d’euros dans 6 mois, tu pourrais être déçu selon moi    

+1, baisse/krach ok, mais si ça ne compense pas le coût de la hausse des taux.. ça ne sert à rien.

Tu penses sérieusement que ce sont les mêmes personnes (mêmes métiers, patrimoine initial) qui peuvent acheter 100m² dans le 11e pour leur famille en 1950 et en 2022 ?

Et cette situation ne concerne pas que Paris. Même en campagne, la valeur relative des biens est montée. Pas seulement les m², mais aussi les méthodes de construction. Il faut etre plus élevé dans l'échelle sociale ajd que par le passé pour avoir du parquet massif par exemple.