Reprise du message précédent :

 
Ouais 600K pour un immeuble de rapport bancal qui devrait avoir des loyers normatifs d'environ 35K par an soit à peu près 6% pour Pantin, ca me paraît correct sans non plus que ça soit mega excitant.

Les Lilas

Disons qu'il faut encore dégager les locataires restants (dont un vieux de 65 ans). Mais je pense que le projet de l'acquéreur est plutôt de revendre les lots séparément après travaux.

 
J'avais lu trop vite, pour les lilas ca parait un peu plus attrayant du coup

Je surveille pour quand mon ex-appart' sera remis à la vente dans 1 ou 2 ans Quoique j'ai pas forcément envie d'acheter en RDC :| donc plutôt celui des voisins du dessus

De mon côté j'enverrai bien un texto de quelques lignes que je résume par "on espère avoir bien répondu à vos questions et restons disponibles si vous souhaitez échanger de nouveau. Votre maison nous plaît beaucoup et nous espérons y installer notre petite famille prochainement"

En mode sobre et pas du tout ce qu'on a fait lors de notre propre achat quoi

Tres important le côté humain
 
Et puis, comme ça ils recevront un très joli SMS de refus parce qu’en face les autres acheteurs auront proposé 5k€ en cash

 
Quelle histoire! Qui as-tu contacté à la mairie ?

Faut faire une déclaration sur l'honneur que tu n'organiseras pas de parties fines à la maison ? Je vois pas bien ce que ça peut être, le mafieux / connard ne va de toutes façons pas le crier sur tous les toits.

 
Les lettres de moralité sont toujours d'actualité aujourd'hui dans les affaires, des tiers les écrivent à ton sujet et chantent tes louanges.

Selon vous, est-ce que les qualités intrinsèques des appartements sont bien prises en compte dans les prix ?
Par exemple, si je prends un vieil appartement, avec électricité, plomberie, menuiseries dégueulasses, avec pourquoi pas des murs pas très droits, mal solidifiés/mal montés en coulisses, des sols un peu empilés carreaux/carreaux/parquets, des papiers peints superposés aussi, avec peut-être certains murs doublés en placo pour cacher la misère.. Bref, un bordel de bricolage, mais repeint proprement, de manière à ce qu'un oeil non averti ne voit pas trop de problèmes, bien nettoyé, rangé, décoré, qui parait donc agréable pour une simple visite.
 
 
Je l'achète au prix du marché. Ensuite, je le refais à neuf en dépensant environ 1000€/m2 vu tout ce qu'il y a à faire pour le mettre au propre, et je revends.
 
Est-ce que les acheteurs verront la plus value et est-ce que je vais retrouver mon argent ?
Autrement dit, si je veux économiser en tant qu'acheteur, ai-je plutôt intérêt à acheter un appartement bien refait à neuf, ou bien catastrophique et le faire refaire en faisant appel à des entreprises ?
 
Concernant mon appart, qui avait pourtant l'air plutôt propre à première vue, je vais chiffrer des dizaines de k€...
10k€ pour refaire les sols, 3k€ pour refaire l'électricité (la plomberie j'y touche pas à l'intérieur des gaines), 10k€ pour refaire une salle de bain, 2k€ pour refaire un WC + chauffe eau, 2k€ pour les peintures, quelques centaines par ci par là pour des fenêtres, des volets roulants, refaire le balcon.. facile 20k€ et sans avoir tout fini, hors cuisine et meubles fixes (dressing, meuble TV, bibliothèque..)

Les travaux ne sont presque jamais valorisables à hauteur de leur montant, et encore plus les gros travaux. Y'a des exceptions possible bien-sûr, type division d'appart, aménagement de combles,...

Mais ça veut dire que les gens qui achètent de l'ancien mal refait se font pigeonner alors ?
Comment font les marchands de bien pour être rentable sur ce type d'activité ?
 
Pourquoi ? Parce que la plupart des gens se contentent de vivre dans un appartement qui n'a pas été refait depuis x années avec des bricolages partout ?

Pas d'accord du tout, il y a dans un certain nombre de villes un marché pour du refait à neuf qui est significativement plus cher que celui du en mauvais état et ça peut permettre de faire de très bonnes opérations.
Typiquement chez moi le dans son jus se vend dans les 4k/m2, le bon état 5k, le refait à neuf entre 6 et 7.

Non mais que ça se vende mieux et plus facilement oui, mais tu penses que les travaux sont amortissables en mode Achat/Travaux/Revente ?  
Je parle évidemment de travaux au coût réel, donc par des pros déclarés, pas fait soi-même ou au black car ça fausse complètement les hypothèses.
 
Possible mais je ne ne vois pas ça comme une généralité.

J'ai 2 exemples dans les 5 dernières années où ça a clairement été le cas, j'ai un 3eme en cours de vente...
Dans les 2 cas on parle de revente plus de 200k au dessus du prix d'origine pour des 100m2 donc ça me semble clair que même en déclarant tout y en a pas pour 200k de travaux...

Achats/reventes suffisamment proche ou sur un marché suffisamment stable pour que l'évolution du prix de marché n'entre pas en ligne de compte ?
Est-ce que tout simplement le prix de vente initial n'était pas sous le prix de marché ? Ne seraient-ils par partis à 100K€ de plus dans leur état original ?
 
Le gros problème de genre d'opérations c'est que ça demande de faire un minimum de choix esthétiques et que le bon goût n'a rien d'universel. Refaire une cuisine à 25K€ pour la revente c'est quand-même risqué si ça ne plait pas à de potentiels acquéreurs.
Y'a en effet sans doute des profils prêts à surpayer le confort de l'achat en mode 'posage de valise' mais encore une fois la difficulté va être dans ce cas de cibler leurs goûts. Ca ne me semble pas une science exacte, et ça demandera quoiqu'il en soit d'acheter déjà à faible coût, avoir des partenaires/artisans fiables, gérer un minimum les travaux,...

Effectivement, c'est hyper dur de s'adapter à n'importe quel acheteur. Notamment au niveau de tout ce qui est électricité, plomberie, cela conditionne les futurs aménagements de pièce (quand on commence à devoir installer des gaines électriques dédiées..., ou alors on dédie une gaine par prise et on a une armoire électrique à la fin), donc même laisser des pièces avec un sol relativement neutre, du blanc, des prises et des plomberies finies mais sans aucun aménagement, ça pourrait ne pas convenir.
 
Les travaux ça se fait bien quand on a une idée définitive et précise de tout ce qu'on voudra mettre dans l'appartement. Sans ça ça doit compliquer énormément..
 
Pour de la location ça parait plus simple de l'envisager, les gens étant prêts à vivre dans quelque chose d'imparfait pour une simple location d'un an.

Mon avis la dessus c'est que en dehors du marchés du luxe type appart parisiens à +15k€/m2, une rénov simple et efficace plaira au plus grand potentiel d'acheteurs et sera pas un gouffre financier en travaux.  
 
Parquet pour salon et chambres, cuisine ikea, murs blancs...
Pour les choix de carrelage il faut s'inspirer d'instagram, les emplacements et nombre prises un peu de cohérence suivant la taille des pièces...  

Ça nous suffit amplement en tout cas, du moment que c'est propre et que ça marche nous n'avons aucune attirance vers les intérieurs "luxueux", et nous ne paierons pas plus cher pour ça

J'ai déjà décrit les 3 cas sur le topic.
Par chez moi le marché est relativement stable.
Revente moins d'un an après l'achat c'est de toute façon nécessaire pour revendre du refait à neuf. Si tu refais, vis 3 ans dedans et revends c'est plus refait à neuf...
Achats au prix moyen du marché il y a pleins d'appartements similaires dans cette gamme de prix.

A part les étudiants, bien souvent les gens qui s'installent en location l'envisagent (ou le subissent - mon cas) pour plusieurs années, et je ne parle pas des krachistes, mais de tous ceux pour qui l'achat n'est pas accessible.
Et ils se contentent généralement... de ce qu'ils arrivent à trouver !  

Le service hygiène et sécurité de la mairie de la commune qui m'a renvoyé vers leur collègue chargé des périls. Gars qui ne répond ni au téléphone, ni aux mails, qui n'est jamais venu au RDV pour une visite, a fait le mort pendant 4 mois pour finalement me rappeler 3 jours avant mon déménagement ...

Il y a 2 categories de travaux qui peuvent etre "rentables"
- Les reparations de choses qui sont genantes pour une vente. Typiquement de l'electricité uniquement si c'est dangereux, un probleme d'humidité, ou des peintures/papier peints vraiment abimés.
- Les changements pour déclencher les fameux "coups de coeur", la il faut faire du home staging a pas cher sur ce qui se voit le plus pour faire joli. Cf "Maisons a Vendre" pour les détails.Tout ce qui va au dela de ca, c'est pas rentable. Rien n'empeche de faire mieux que ce qu'il y a au dessus, et toujours faire une PV, mais la PV aurait été plus ou moins la meme en se limitant aux points les plus visibles.

Quasiment personne ne valorisera des travaux de fond, pour 2 raisons:
- Les seules personnes qui savent a peu pres chiffrer ce genre de travaux savent le faire elles-meme, donc souvent pour moins cher. Les autres vont imaginer que cela coute 10k quand le vrai prix est 30k...
- Le gain en confort de "faire les choses bien" est quasiment nul sur le court terme, et sur le long terme tres difficile a quantifier. Et pour detecter ce gain, il faut souvent vivre plusieurs semaines dans un bien, typiquement dans une cuisine, ca n'est pas en une visite de 20 minutes que tu verras la difference.

Comme ça il ouvre et ferme le dossier en même temps. Dans son bilan annuel il pourra dire qu'il a recommandé un déménagement et que son avis à été suivi

Tiens j'ai pas répondu à la 2eme partie, bien sur c'est pas une science exacte mais c'est un métier....
Globalement les "gens" (moi y compris) sont des moutons et donc beaucoup aiment les même choses.

Je remets le lien de la dernière opération en date que je suis (pour ceux qui tiennent de fiches le prix a baissé)
https://www.laforet.com/agence-immo [...] s-20928654
Mon voisin qui a donc acheté au 5eme dans son jus 420k (prix notaire sur dvf) revendu 18 mois plus tard refaits à neuf 720k (prix notaire sur dvf mais il a gardé le garage ) pour racheté au 6eme le même appartement ou presque (un poil plus petit mais un grand balcon) 420k en vente 18 mois plus tard 997k...
A voir combien ils vendent mais c'est mieux que celui à 720k...

Il a eu l'audace de me dire que si même je pars ça n'en reste pas moins dangereux pour les autres locataires (car il voulait fixer un rdv pour une visite).  
 
Alors il a attendu parler du pays, je lui ai rappelé que ça fait 4 mois que j'arlete tout le monde a la mairie, maintenant les autres locataires ce n'est plus mon problème.

 
+1

  Ah je vois, tu dois parler des vrais gens hors hfr  

Quelqu'un sait si la hausse de valeur du foncier a déjà eu lieu au Plessis Robinson de part le nouveau Tram qui arrive bientôt ?
J'imagine que oui, le projet est bien avancé.
Les prix sont intéressants par rapport aux villes qui touchent le périph, et pour de la location, y'a Vélizy à côté avec masses de grosses boites qui brassent du bac+5 débutant susceptible de chercher des 2 pièces.
ça semble être un bon placement.
Y'a des gens qui sont familier avec cette zone ici ?

J'ai pas suivi le Plessis Robinson en particulier mais un peu tout dans le grand Paris a déjà augmenté en prévision des futurs aménagements. Ici tu peux suivre l'évolution: Plessis-Robinson, +7,7% en 1 an https://notairesdugrandparis.fr/fr/carte-des-prix

 
Merci    
J'avais utilisé ce site récemment pour surveiller chez moi, ça augmente beaucoup, c'est clairement le grand Paris qui joue.
Je pense qu'il faut que je me dépêche si je veux investir au Plessis pour du locatif, c'est peut-être déjà un peu tard.

 
100eur/m2 à Boëge c'est cadeau. En plus le PLU vient d'être refait il me semble, donc vous avez le temps de poser un permis. Enfin dans la région certains élus tentent de réduire un max. les surfaces AU afin de limiter la bétonnisation. Pour moi c'est auto go.

 
Ce genre de truc ça fini comme a marseille.

Merci de ton avis   C'est une opportunité surprise qui sort de nulle part, vu que pour le moment je regardais plutôt les 6m2 ou les parkings à Paris, pour le même budget..  
 
Je suis allé voir les terrains ce week-end, et je trouve ce projet bien plus sexy qu'un simple parking à Paris

Je parle pas forcément de luxe, mais de la différence entre une rénovation cache misère (prises électriques en dérivation de dérivation, superpositions de couches sur les murs, autres bricolages qui vont à l'économie) et une rénovation propre de 0.

Donc clairement, ce que tu dis voudrait dire que le métier de marchand de biens est rentable quand tu prends un bien moche à visiter, et que tu fais une réno purement de façade. Tu mets des nouveaux appareillages électriques sans rien toucher derrière (400€ pour un T3 tu fais croire que tu as une installation électrique neuve à un newbie, ou sans faire croire ça tu donnes l'impression que c'est propre et beau), tu refais une cuisine ikea neuve (c'est pas de la top qualité mais c'est neuf), tu refais les joints de la salle de bain, tu refais les peintures partout, tu poses un lino sur le sol (c'est pas ouf mais en neuf et bien posé ça fait joli pour pas cher) et pour 100€ du m2 tu peux gagner dix fois plus à la revente ?

 
Tout ce que je peux te dire c'est que si tu comptes sur le RER B au quotidien, ce n'est pas un bon choix de vie.

 
Clairement, la valeur était probablement presque uniquement lié à Vélizy juste à côté.
Mais le tram T10 pourrait changer la donne, comme le T6 vers chez moi.
Je me dis que ce genre de ville pourrait devenir une alternative au top pour des jeunes qui travaillent dans le centre mais avec du présentiel réduit à 2/3 jours par semaine, voir moins.
ça semble devenir la norme dans pas mal de boites.
Tu acceptes un trajet un peu plus pénible de temps en temps, mais en échange, tu gagnes beaucoup en loyer et qualité de vie.
Mon soucis c'est que c'es plutôt ciblé jeune couple, et que j'ai pas les moyens d'acheter ce qu'un jeune couple pourrait rechercher.

Sur l'achat d'une maison, si le proprio vient de refaire pour 50k d'huisseries, ca se valorise comment ?
RAF, c'est 0 mon bon Monsieur
49k, au moins c'est fait ?

Le problème avec la valorisation des travaux, c'est que les gens font de simples additions. Exemple : j'achète 200k, je fais 50k de travaux, je revends 250k (+ les frais + bonus ).

Alors que dans la réalité, il faut regarder les prix du marché pour le bien en question à rénover, et les prix du marché pour un bien équivalent rénové. A partir de là on peut essayer de comprendre si ça vaut le coup de rénover et quel est le billet raisonnable à mettre.

Et sauf à habiter l'immeuble de r06, c'est généralement peu rentable les travaux