Le compte est bon, 585k selon ton calcul.
 
Dommage que je ne loue pas quelque chose à 3K/mois pendant l'attente  

Bien vu Lagoon.
J'ai chipoté sur la catégorie F de celle à 732k et le regrette. Au moins j'aurais appris.

 
 
Merci de ces sages conseils !    
 
On s'était pourtant bien chauffés avec ma femme pour le blockhaus suite à ce que vous m'aviez dit l'autre jour, on était pas loin de faire une offre. C'est le côté vie à l'étage qui nous faisait tergiverser.
 
 

 
 
Merci de ces sages conseils !    
 
On s'était pourtant bien chauffés avec ma femme pour le blockhaus suite à ce que vous m'aviez dit l'autre jour, on était pas loin de faire une offre. C'est le côté vie à l'étage qui nous faisait tergiverser.
 
 

 
 
Merci de ces sages conseils !    
 
On s'était pourtant bien chauffés avec ma femme pour le blockhaus suite à ce que vous m'aviez dit l'autre jour, on était pas loin de faire une offre. C'est le côté vie à l'étage qui nous faisait tergiverser.
 
 

 
surface de la maison x prix au m² du quartier - prix des travaux - prix de la loc le temps des travaux = prix de vente réaliste
 

Je ne connaissais pas Virgil avant d'avoir lu la tribune de sa fondatrice dans les Echos, du coup, je suis allé sur leur site pour comprendre le concept, et a priori je ne suis pas aussi critique que certains d'entre vous.
En fait, de ce que je comprends (car le site ne développe pas tant que cela son modèle dans les détails), Virgile n'est pas tant prêteur que co-emprunteur et donc copropriétaire pendant au maximum 10 ans (au bout de 10 ans, l'acquéreur doit lui racheter les parts ou revendre). Il ne finance pas plus de 20% du bien dans la limite de 100 000 euros, et vient le visiter en amont de l'achat. Aucune somme ne leur est versé durant la durée de détention.
Il se rémunère à la vente, sur les 50% de part "gratuites" qu'il a obtenu à l'achat (ex : il achète 5% du bien, il est propriétaire de 7,5%).

Bah pour 300k c'est le prix de la construction d'un truc neuf, ça fait cher la rénovation

 
Merci Darya    
 
Pour être honnête mon acceptation reste fake pour l'instant, j'ai des rechutes ponctuelles dans la journée où je m'énerve tout seul en pensant à la situation genre (1 million pour vivre en banlieue de ville moyenne, n'importe quoi)    
 
 
 

 
En banlieue de la capitale d'été des punks à chien.

 
Pas bien compris pourquoi avec 300k de travaux on ne pouvait pas mettre les pieces de vie en bas? Plafond trop bas?

En banlieue de la capitale des punks à chien.

En tout cas, je trouve que cela mérite d'examiné, pour qui aurait besoin d'un apport. Encore une fois, je les vois davantage comme associé que comme prêteur, mais j'ai creusé 5 minutes

 
Logiquement, le blockhaus sera toujours disponible dans 6 mois si jamais c'est vraiment ce que vous voulez    
 
Donc je le garderais sous le coude mais attendrais quand même que de meilleures offres sortent.
 
La probabilité que vous regrettiez en l'achetant maintenant me paraît quand même élevée.

 
Ah, je ne sais pas. Disons que c'est mal foutu, il y a une entrée immense, un garage 2 places, une buanderie, et des pièces avec déjà des cloisons à transformer en studio avec cuisine séparée et toilettes selon AI et maitre d'oeuvre. Peut-être qu'on ne peut pas casser ces cloisons ?
 
Bon il faut avoir une bonne imagination   , c'est là où on a cru qu'il y avait des corbeaux    
 
En tout cas les plafonds sont hauts.
 
 

A mon sens et si tu en as les moyens, il vaut mieux payer un bien familial très correct cher, qu'un bien familial très moyen pas cher. Donc ne pas se jeter sur cette maison alors que tu as les moyens d'avoir mieux.

 
Il faut voir quels murs sont porteurs, tout le reste c'est modifiable a moindre cout.
il y a deja un studio donc pas difficile de faire la partie eau/evacuation a priori. Une porte de garae qui devient une baie vitrée, c'est pas dur du tout.
A 300k je pense que tu as le budget pour bouger presque toutes les pieces.
Apres ca fait toujours mal au coeur de tout refaire dans une maison qui est un peu vieillotte mais pas en mauvais état, c'est souvent ce qui arrivera a la fin, mais c'est difficile a faire entendre a un vendeur qui vit dans la maison et ne voit pas pourquoi elle ne conviendrait pas telle quelle. Si c'est une succession c'est en général plus simple, les heritiers comprennent mieux les envies de leur generation ou au pire de celle juste en dessous.

2 ans de rénovation c'est beaucoup non ?
Même construire from scratch ça me semble plus rapide.

2 ans de rénovation c'est beaucoup non ?
Même construire from scratch ça me semble plus rapide.

LMNP en direct ou agence, tu fais comme tu veux, avec le levier ca rapportera toujours plus que du fonds euro

En Angleterre il y a des montages mixtes loyers/pret qui permettent de mettre moins d'apport: https://www.thisismoney.co.uk/money [...] works.html
Je suis pas hyper convaincu par ce genre de montage, mais ca a son public, notamment pour un jeune qui voudrait acheter le plus tot possible avec peu d'apport.

Ca peut permette d'acheter plus grand / mieux adapté au 1er achat et donc de garder le bien plus longtemps au lieu d'acheter un studio pourri pour "mettre le pied à l'étrier" j'imagine.

 
Merci liveandplay.
 
Sauf que j'ai raté par ignorance et chipotage le bien familial très correct cher et qu'il n'y en a pas d'autres actuellement (ou alors en off mais on ne me les montre pas).
 
Si on compte 2 ans pour rénover le blockhaus, cela me laisse en fait 2 ans pour trouver un bien correct familial très correct cher habitable de suite. Dur de décider si on prend ce pari.
 
D'où la question : est-ce que la ruée vers Cesson (parfait exemple d'une banlieue résidentielle avec pavillons recherché à cause de la crise sanitaire et TT) est conjoncturelle ou structurelle ?

 
 
C'est exactement ce que tu dis. Quand on l'a visité avec ma femme, n'ayant aucun goût, on a trouvé la maison sympa et pas spécialement en mauvais état. C'est mon père à distance qui m'a suggéré de faire chiffrer les travaux. Et donc on a halluciné en voyant l'estimation.
 
Mais après coup, tout ce que le maitre d'oeuvre suggère est nécessaire pour améliorer isolation, luminosité, etc, ... il faut vraiment tout recommencer.
 
C'est une veuve qui y vivait et est partie en maison de retraite. Les futurs héritiers ne sont pas pressés de vendre selon l'AI.

2 ans de rénovation c'est beaucoup non ?
Même construire from scratch ça me semble plus rapide.

 
Oui c'est ce que j'ai compris aussi, on avait eu un autre projet de terrain et le constructeur nous avait dit de compter 1 an maximum.
 
Donc la rénovation a l'air plus longue.

 
Ben justement, ça fait du 4.14% d'intérêt par an sur 10 ans, c'est énorme en ce moment Et ça c'est si les prix immobiliers ne bougent pas.
 
Parce que si les prix immobiliers montent de 3% par an, alors leur rendement passe à 7,26%  
 
 
Mais effectivement il faut regarder le détail. Apparemment ils acceptent la perte si les prix immos baissent donc ils ont un risque en face de leur exposition immo.
 
Et je ne sais pas ce qui se passe en cas de travaux (est ce qu'ils paient leur quote part ?).
 
 
Évidemment l'intérêt pour le jeune dont les revenus sont appelés à augmenter c'est de repousser une partie de l'achat à quand ses revenus auront augmenté. Mais bon :
 1) c'est pas donné.
2) ça contourne l'approche HCSF puisque ce n'est pas de l'endettement à l'instant de l'achat immobilier
3) fatalement si ça se développe ça va pousser les prix à la hausse de sorte que ça deviendra un passage obligé : ce sera 35% des revenus en traite (ça on y est habitué) + 25 ans d'endettement (on a appris à vivre avec depuis la baisse des taux) + tu n'achètes que 90% de ton bien, il faudra que tu rachètes les 15% manquants dix ans après (ça je ne l'avais pas encore vu venir).

Chic, la solution, faire acheter de l'immo a des jeunes de 23 ans pour entretenir la bulle...
To The Sky....

Bonjour tout le monde,

Petite question aux specialistes de l'immo. Dans le cas ou on signe un compromis de vente pour un bien, est-il possible, en accord avec les vendeurs bien sur, de leur louer le bien en amont de l'achat ? le but est de pouvoir y faire la rentrée scolaire par exemple.
Est-ce que c'est quelque chose qui s'est dejà fait ou c'est moi qui fume complètement ?

Un locataire peut racheter le bien qu'il loue, donc en théorie rien d'impossible.
En pratique je ne connais personne qui l'ait fait...  

 
Qu'est-ce qui te fait penser que c'est une bulle ?

 
Suite à vos conseils, nous allons nous positionner sur une des 2 dernières maisons actuellement en vente sur Cesson, pour passer à autre chose, être moins aigri et frustré des politiques monétaires et nous conformer aux prix du marché fixés par les AI dans leurs annonces.
 
Donc on a le "choix" entre 2 maisons centrales, bonnes localisations. Elles sont en vente depuis très longtemps.
 
Maison 1 : https://www.avendrealouer.fr/vente/ [...] 79906.html
 
Surnommé le blockhaus ou le pavé dans le milieu des AI de Cesson (source : mon "informateur" AI), son aspect massif et inesthétique de l'extérieur lui permet d'être très grande à l'intérieur. Selon ce même AI (qui ne vend pas cette maison vu qu'elle est en vente dans une autre agence en exclusivité), les travaux nécessaires à 300k minimum font qu'il lui semble impossible de rentrer dans ses frais un jour (sauf QEx1000 sans doute), car ce sera une vie à l'étage malgré les futurs travaux, et que ce n'est plus ce que les gens recherchent.
 
Le maitre d’œuvre indique aussi que les travaux seront de minimum 2 ans vu tout ce qu'il y a à faire, donc cela ne règle pas vraiment notre soucis d'envie d'enfant, même si on peut se serrer si ce n'est "que" 2 ans dans notre petite location.
 
A ce stade, elle a donc notre priorité.
 
 
Maison 2 : https://www.avendrealouer.fr/vente/ [...] 51841.html
 
Cette très belle maison de l'extérieur doit être totalement refaite à l'intérieur. Le coût des travaux n'a pas été chiffré, je dirai de l'ordre de 200k. Très difficile à chauffer en raison de ses volumes généreux, son petit jardin est hélas inexploitable car il donne sur la "soufflerie" ou un truc du genre, du crédit agricole juste à côté. C'est donc un bruit très fort, continu et permanent qui nous avait fait croire à une blague quand on avait visité (mais on est trop exigeants   ).
 
Le bien ne trouvant pas preneur à 712k, le prix a d'abord été augmenté à 717k (https://www.avendrealouer.fr/vente/cesson-sevigne-35/b-maison/8-pieces/loc-101-16812/fd-38080062.html) puis récemment à 780k (https://www.avendrealouer.fr/vente/cesson-sevigne-35/b-maison/7-pieces/loc-101-16812/fd-42288170.html). Ceci est du au fait que le vendeur a beaucoup d'affectif pour cette maison, qui était sa résidence secondaire, selon AI.
 
 
Bien sûr, nous regrettons celle à 732k sur laquelle nous aurions du nous positionner ; on avait bêtement bloqués sur la catégorisation en "passoire thermique F" mais grâce à vous, on a compris que l'électrique est défavorisé dans ces classements... si j'étais venu plus tôt sur ce forum, cette galère de l'achat serait réglé. Bref.
 
 
Sur les 2 maisons qui restent, avez-vous des suggestions, voyez-vous des choses à savoir, des critères plus importants que d'autres, etc... pour un néophyte de la recherche immobilière ?  
 

 
Qu'est-ce qui te fait penser que c'est une bulle ?

 
La décorrélation avec les revenus et surtout les loyers ? Le fait que la potentialité d'une baisse n'est même plus envisagée par une écrasante majorité d'acheteurs ? Que l'absence d'alternative obligataire entraînent des reports vers actions et immobiliers, même avec des rendement très faibles ("c'est toujours mieux que 0" ) ?
 
Oui, je sais quand les taux tendent vers 0, le prix des actifs tendent vers l'infini. Mais du coup, à partir de quel niveau considérerais-tu que c'est une bulle, et surtout selon quel critère ?

 
Quand tu en es à des 200k ou 300k de travaux, ce n'est pas plus simple d'acheter un terrain et de construire ? Ca te reviendrait probablement nettement moins cher et la maison sera exactement comme tu veux.

 
Quand tu en es à des 200k ou 300k de travaux, ce n'est pas plus simple d'acheter un terrain et de construire ? Ca te reviendrait probablement nettement moins cher et la maison sera exactement comme tu veux.