Reprise du message précédent :

 
ça y est, ça me revient!  Je confonds avec romf
 
 

Je viens de tomber sur un bien loué.
Vraiment pas cher.
Par contre, l'agent immo était réticente pour m'en parler si je voulais habiter, disant que le locataire n'avait pas prévu de partir.
Je ne peux pas tout simplement acheter, puis lui donner congé à la fin de son bail ? Ca me fera attendre quelques mois à 3 ans maxi, mais pourquoi pas ?  
D'ici là il me paie une bonne partie de mon crédit.

Romf est Porte de Vincennes  

 
J'ai fait la maternelle rue des grands champs et la primaire rue de la plaine et je garde de ce petit secteur un excellent souvenir
 
   

Bah oui mais comment interdire aux gens de stocker ce qu'ils veulent dans leur box fermé ?  
Mon immeuble manque de caves, beaucoup n'ont pas de véhicule, c'est tout vu quoi....

J'ai trouvé un appart qui me plait, l'ai m'a envoyé les photos ils semble très agréable. Il est totalement sur cour, mais la vue est dégagée et arborée.  
Mais il me semble un peu cher pour le quartier.  
http://www.parisprestigeimmo.fr/fr [...] 13-3927841

 
Bah alors, le 20e, cela ne fait pas parti de vos fameuses no-go zone ? On s'y perd !
Je taquine, bien sûr que c'est très bien par-là bas, manque juste un peu de commerce dans ces deux rues, mais le boulevard de Charonne compense.

 
bien sur que si tu peux le faire.
 
Mais ça a un cout et des risques (le mec peut arreter de payer, dégrader ton bien, refuser de partir et squatter), tu ne peux pas habiter ton bien immédiatement,  donc il y a une décote

La salle de douche toilettes de 2m²  

C'est mini 2 ans et maxi 5 ans pour pouvoir reprendre l'appartement.
Tu ne peux pas donner congés à un locataire avant d'être proprio pendant 2 ans mini (donc si tu arrives moins de deux ans avant la fin de son bail, tu repars pour 3 ans supplémentaires).

Il me manquait cette info, merci  

Ah, je me disais aussi, je n'ai pas de photo de la sdb  

21.000€ de frais d’agence aussi    

Effectivement, mais ça peut peut-être se négocier. Ils sont à la charge de l'acquéreur, je crois que ça permet de gagner quelques 100aines d'euros de frais de notaire.

5%, c'est assez standard pour les agences tradi surtout sur des petites surfaces.

Le tout premier bien que j'avais visité (ou peut-être le deuxième?) avant d'acheter mon appart était rue du Jura.  

Ton off-market et celui de ton ami, c'est via des agences ou bien vous avez d'autres sources ?

 
Genre le white spirit que j'ai à la case c'est interdit ?    
 
Je vais me renseigner sur ce que dit la copro

https://www.priorite-seniors.fr/hab [...] de-70-ans/ ?

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

 
J'ai payé 5ke  

Et donc ?

Payée combien la maison ? 345k en 2006 ?  

Je serais curieux de comprendre un peu ce business car j’ai vraiment du mal à comprendre que ce genre de frais ne se fassent pas dégommer dans un marché concurrentiel, je veux dire, vraiment je ne comprends pas qu’un prix d’équilibre de frais d’agence soit de 20k pour un studio sur un Marché tendu, j’ai pourtant une bonne compréhension de l’économie et de l’entreprise en général  

 
C'est totalement faux. C'est 2 ans max (sous réserve que ce ne soit pas une personne de + de 6X ans et quelques rares cas).
Renseigne toi stp avant de donner ce genre d'information, si tu ne sais pas, abstiens toi
J'ai fait ce type d'opération et si la signature intervient moins de 2 ans avant la fin du bail, ça repousse juste le délai d'autant.
Mais tu ne rentres pas dans du 2 ans + 3 ans bien évidemment.

le principe du risque c'est que tout le monde ne perd pas, voire la majorité gagne

https://edito.seloger.com/conseils- [...] -1152.html
depuis ALUR 2014

Oui mais tu peux le maitriser en étudiant le dossier des locataires (taf, salaire, caution, ancienneté, etc.)

 
Merci pour le lien, ça correspond à ce que je dis (pour les baux > 2014).
Délai max si pas de chance : 2 ans et 8 mois => Si le vendeur a eu la mauvaise idée de vendre son bien juste après sa mise en location effective, en comptant le délai d'acquisition moyen de 4 mois.
Délai habituel, dans les faits : 2 ans voir moins si tu as de la chance et qu'ils se cassent avant.

il y a une décote sur les biens loués parce que la majorité des gens ne va pas trouver ça intéressant:
 
- si c'est pour habiter, ça va faire chier la majorité des acheteurs d'attendre
- si c'est pour louer, ça va les emmerder de pas pouvoir choisir le locataire, faire des travaux et remonter le loyer à quelque chose d'intéressant.

Lagoon: les 2 à 5 ans, c'est si tu veux revendre vide le logement que tu as acheté loué
 
 
(ie faire une pévé sur la décote "logement loué" trop rapidement)

Je vais l'habiter puisqu'il il est libre. Mais j'avais prévu la même chose que l'auteur du message sur lequel j'intervenais à la base => Attendre 2 ans pour reprise et ensuite récupérer l'appart.
Coup de chance assez abusé j'avoue, mais du coup c'est parfait.
J'ai payé 6.3K du m, là ou MA affiche 7.6K€ du m.... Voilà, on peut à la fois être pessimiste sur l'évolution du marché et faire des opérations qui vous couvre en cas de retournement ;-)
 
J'ai fait une offre sans visiter le bien car je connaissais déjà l'immeuble, pendant le confinement de novembre (dédicace à Lookoom qui m'expliquait que je ne prenais aucun risque).
J'ai pu négocier en toute tranquillité étant seul sur l'affaire à ce stade. A la sortie du confinement, l'agent m'a dit qu'elle s'était faite engueuler par du monde qui voulait le visiter et ne comprenait pas qu'il soit déjà vendu alors que les visites étaient interdites => Elle leur a dit qu'un voisin résidant dans l'immeuble avait acheté le bien.
 
C'est une quasi succession.
 
Après je connais par coeur le quartier et les résidences, y habitant déjà.

lance toi dans un viager, le vieux va clamser dans les 6 mois.  

 
La décôte est variable selon les biens.
Sur des T1 / T2, bien loué, t'as quasi pas de décôte.
 
Moi c'était un T3. Le prix a pas été calculé sur la valeur du marché mais sur le rendement.
Du coup les T3 le rendement est assez naze, donc prix en adéquation.
 
Et sur ces surfaces ça décote vite, car ceux qui veulent un t3, c'est clairement généralement pour l'habiter.
Te reste du coup => Ceux qui peuvent attendre, et les investisseurs, qui sont plutôt tentés par du t1/t2.
 

 
Faudrait déjà qu'il tienne jusqu'à la signature de l'acte de vente

Romf cherchait un investissement locatif, mais il a trouvé...

Canti est resté sur ses anciennes fiches du 19eme
Mais en effet, j'ai rien contre le 19eme mais vu les indications c'est pas l'endroit qu'on aurait visé
Bon prix cependant qui semble tenir compte des défauts de l'appartement et de l'emplacement

C'est un peu plus subtil en fait : si le nouveau propriétaire bailleur souhaite donner congé pour reprise, il ne pourra le faire qu’à compter du terme du bail en cours. Mais si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé ne peut être donné qu’après un délai de deux ans. Ainsi si on achète un bien loué et que le bail prend fin un an après l'acquisition, on ne peut donner congé au locataire qu’au terme d’un délai de deux ans suivant l'achat, donc on ne repart pas pour une durée intégrale d'un renouvellement de bail. Par ailleurs, si on achète un bien loué et que le terme du bail intervient dans deux ans et demi, dans ce cas, on peut donner congé classiquement pour reprise au locataire, à la fin du bail, toujours en respectant un préavis de six mois.

Ces nouvelles dispositions instaurées par la loi ALUR ne sont applicables qu’aux baux d’habitation en résidence principales, loués non meublés et signés ou renouvelés à compter du 27 mars 2014.
Attention donc au type de bail, et au profil du bailleur (pour les personnes morales, comme SCI (avec associés sans lien de parenté), les baux peuvent être de 6 ans.

Edit : désolé, je n'avais pas vu que d'autres avaient répondu avant moi.

 
Si seulement... non non, acheté à un bon prix de marché en juin 2019 à 1 350 k€ FAI, auxquels se sont rajoutés 150 k€ de travaux pour l'essentiel plaisir. Et comme je sais que le sujet plait, 52 K€ de FA que j'ai négociés pour qu'ils soient quand même à ma charge. Pour une simple ouverture de porte et une seule visite donc (la mienne)... Pas sûr qu'à ce jour, je retombe sur mes pattes en cas de revente, mais je m'en moque, car le bien correspond exactement à ce qu'on cherchait, qu'on y est très bien après une année passée dedans, et qu'on devrait y rester, sauf péripétie de vie, plusieurs années, au moins 12 ans, le temps que la dernière prenne son envol. Et j'ai suffisamment investi en immo, principalement d'ailleurs durant la période 2002-2010, puis en 2015 (la belle époque où le cash-flow positif était encore possible à Paris) sur des biens dont la valorisation à date est plutôt sympathique rapport à leur prix d'achat, pour pouvoir m'autoriser aujourd'hui un investissement plaisir.
 
Ce sont surtout les vendeurs qui ont pris leur gain, puisqu'ils avaient acheté la maison une bouchée de pain au milieu des années 90. Une autre époque puisqu'ils m'ont dit que l'agent qui leur avait vendue n'avait même pas osé rentrer dans l'impasse par crainte pour sa sécurité. Donc ils ont pris le risque...et leur temps, car quand ils ont acheté, la maison ne faisait qu'une cinquantaine de m², et ils ont fait eux-même les extensions, en n'étant pas du métier.  
 
Et pour le coup, en 2006, je pense que la maison valait quand même, si je me rappelle bien des prix du marché, plutôt dans les 700 K€ que 345.

Je suis d'accord, la RP doit d'abord être un endroit où on se sent bien, l'aspect investissement plus ou moins rentable passe au second plan.

Dans ma zone, les jours passent et il y a moins en moins de biens en vente.

-maja  
J’ai trouvé celui là, dernier étage dans le 5ème
Si tu peux tolérer le métro en face… ça semble vraiment une bonne affaire
 https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 654795.htm