Reprise du message précédent :
On peut se poser la question en effet

Ou alors vous pouvez en discuter sur le topic approprié  

Non mais il y a pas vraiment de question à se poser c'est négatif...
Si au moins il avait acheté une voiture francaise ça compenserait un peu...

 
On peut sinon simplement éviter de chercher à attaquer les gens qui évoquent leurs projets de rénovation ici dans le contexte d'achat immobilier : c'est en grande majorité du travail déclaré local, des matériaux vendus par des intermediaires locaux, de nombreuses fournitures françaises ou européennes, etc... bref il y a peu de secteur aussi bénéfiques et responsables que le parpaing : que ce soit la construction qui baisse la pression foncière et crée une pompe fiscale, la rénovation qui rend les logements plus économiques energetiquement, valorisent le foncier, font des emplois peu qualifiés, etc...
 
Après que tu vois du politique partout c'est un autre sujet, je pense que la doctrine capitaliste est incarnée par un plus large eventail politique que le parti au pouvoir - encore heureux selon moi.

 
Pour revenir sur l'écologie, tant que nous ne serons pas vraiment dans le mur. Les gouvernements ne vont pas resteindre les citoyens à consommer davantage, c'est l'essence du capitalisme, la consommation et donc la croissance.
 
Concernant la rénovation de notre maison, on pouvait très bien vivre sans travaux, hormis les chambres qui avaient vraiment besoin d'être rénové.
Ma femme a goûté au luxe de vivre dans un appartement refait par architecte et elle ne veut pas baisser de gamme à l'intérieur dans son nouveau logement.

Oui, c'est comme l'achat de véhicule neuf, ça te vaccine contre l'achat d'occasion malgré toi; luxe très couteux

Pour revenir à l'immobilier, je pense que les désirs de rénovation vont continuer fortement et que le cout de celles ci va continuer d'augmenter. Et selon moi c'est une bonne nouvelle, pour d'autre non, ce que je respecte.

 
 
Qui plus c'est un achat long terme donc cela se justifie pleinement de se sentir à l'aise dans son chez soi. De toute façon cela est très personnel en fonction des gouts de chacun et c'est assez décoléré du prix de l'achat. On peut vouloir un bien très avantageusement placé et ne pas vouloir pour autant avoir des meubles de designer et inversement.  Je ne crois pas que des mouvances écologiques y pourront quelque chose à part instaurer une dictature.

https://www.dailymotion.com/video/x26147

Oui aussi
Plus 260k, une paille

 
+1 et le chef à domicile, ça peut avoir un coût global équivalent voir inférieur à une invitation au restaurant. Surtout si tu ne bois pas que de l'eau.
 
Perso, je n'en suis pas encore là, mais ça fait un moment que je connais ce qui s'est développé avec le Covid : le chef qui propose à emporter... Reste à savoir réchauffer selon les consignes et grosse différence, d'assurer le service... Le chef à domicile se charge de tout lui

 
Quel est le lien de ce topic ?
Je ne pense pas que recherche de RP et recherche d'investissement locatif ne puissent pas être complémentaires.
Encore une fois, il faut autant que possible battre en brêche les arguments d'un banquier qui opposerait le "sacro-saint" critère des 33%... et si tu ne le convaincs pas, et bien il faut passer à un autre établissement.
Les "bons coups", c'est un concept très subjectif et je ne crois pas trop à la philanthropie sur ce marché, a fortiori en 2021 avec toute l'information aisément disponible. Il y a globalement un prix de marché, si on obtient moins cher, il y a généralement un problème, et l'acheteur assume le coût de sa résolution, ou un lésé.

Gros +1
 
Lien vers le topic Investissement Locatif
https://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] 7883_1.htm

J'entendais par bon coup, des rendements locatifs plus élevés. Pour le prix du bien, en effet il n'y a pas de miracle.

 
Le rendement locatif joue sur deux variables : le prix du bien et le prix du loyer. Si on acte qu'il n'y a pas de miracle sur le prix du bien, je ne suis pas sûr qu'il y en ait à attendre du côté du loyer non plus. Le locataire est rationnel : dans sa recherche, il va chercher le "meilleur" bien dans sa zone en fonction de sa contrainte budgétaire. Et donc je ne suis pas sur que tu puisses espérer un rendement locatif plus élevé que les autres bailleurs dans une même zone. Là encore le marché jouera. Alors tu peux te distinguer si ton bien offre des prestations supplémentaires, mais ces prestations auront généralement été payés en amont, ce qui diminue ton rendement.
 
Au final, tout comme pour l'achat, le loyer offrant un meilleur rendement s'obtient en contrepartie d'un "problème" : zone éloignée, profil de locataire plus risqué, possibilité de vacance locative, etc.
J'évoquais hier les "formateurs" qui font leur pub sur internet : quand on regarde en détail leur promesse de cash flow positif, c'est souvent dans des coins économiquement sinistrés, votre fameuse bousie, avec sûrement des populations plus exposées à des pertes de revenus.
 
Alors certes le rendement est sûrement plus attrayant sur le papier, mais le risque est plus grand. Il n'y a pas de mystère.

 
De ce que j'ai vu dans mon ex résidence (grosse résidence de 250 lots) :
- les loyers sont quasi identiques dans toute la résidence, quasiment quel que soit l'état de l'appart (sauf appart en ruine qui ne trouve pas de locataire)
- à l'inverse, le prix de vente/d'achat est directement influencé par l'état du bien.

 
Le paramètre montant du loyer est important mais un appartement en meilleur état aura moins de vacances locatives et se louera plus vite : donc le risque est moindre et donc plus cher à l'achat.

 
Bien résumé.  
 
Les biens les plus rentables à la location sont en zone défavorisée, avec taux de chômage de plus de 20 % (en gros, tu prends les régions minières/métallurgiques/textiles qui n'ont pas su se convertir et qui ne sont pas des points de tourisme).  
 
Prix des maisons/appart entre 50 et 150 K (à 200 K, tu as un bien déjà très qualitatif), nombreux allocataires de prestations sociales. Ma soeur a acheté une maison, l'a fait retapé par un pro pour la rafraichir, 110 K d'investissement, loyer de 600 € hors charges. La CAF paye quasiment tout le loyer de la mère qui est une fausse célibataire, avec jeunes enfants : tant que la locataire reste, aucun problème au niveau des loyers jusqu'à la majorité des enfants. Là, elle vient encore d'avoir un enfant avec le père des premiers... le père doit tourner entre ses "conquêtes" selon le jour de la semaine (puisqu'il n'habite pas là). Bref la maison sera remboursée par la CAF tranquillement.

 
Même si en général ce que tu dis en vrai, il faut connaitre l'état du marché local pour savoir ce qu'il est préférable de faire. Un taudis dans Paris, ça se loue. Un studio étudiant proposé "pas cher" dans une zone qui en manque (ou qui propose des prix élevés), idem.
 
Si on parle de villes où tu as 20 % des biens inoccupés, là, même en étant dans un état correct, ça ne suffit pas toujours, sauf à renoncer à certaines garanties côté propriétaire (donc s'exposer à des impayés)

 
C'est vraiment pas ce que j'appel de gros travaux , gros travaux je pense plutôt abattage de mur, déplacement de pièce, réfection du plancher , aménagement de comble.
 
Le reste c'est du Damidot / Plaza.

 
Paris est un peu à part : une chambre de 5m2 se loue
 
Dans la majorité des cas un appart en mauvais état entraine une plus grande vacances locative/changement de locataire à loyer équivalent à un appartement en bon état.

 
Oui, mon raisonnement était peut-être un peu trop schématique, et théorique, même si je reste persuadé que l'idée est là.
Après effectivement, il y a des situations locales parfois un peu spécifiques. Si l'on prend l'exemple de Paris, cette ville a un différentiel significatif de prix/m² à l'achat selon les quartiers qu'on retrouve désormais moins dans les loyers ces dernières années (et je ne mets même pas cela sur le compte de l'encadrement des loyers aisément contournable), sur lesquels il y a eu un alignement.
 
Je m'explique ce phénomène par :
- un important vivier d'acheteurs (et donc d'investisseurs en quête de locatif) comparé à l'offre.
- une espérance de PV au détriment de la recherche de rentabilité locative
- la location saisonnière, importante dans cette ville, qui pour le coup, doit davantage égaliser la rentabilité locative entre les quartiers que la location longue durée
- une très forte demande locative au regard de l'offre.
 
Ainsi, au regard du seul critère de la rentabilité de la location longue durée, il me semble juste de considérer que les quartiers les plus chers de Paris sont à écarter, et même ceux des arrondissements périphériques désormais.

Tiens d'ailleurs il doit y avoir des bons plans à faire en aménageant des grands apparts en plusieurs studios (division de lots et + gros loyer/m2 selon l'encadrement car studios), avec parties communes pour SDB/Cuisine. C'est mieux qu'une coloc pour le bailleur, car loyer global + élevé, un seul appart (mais plusieurs lots) à gérer donc une seule copro.

Bonjour topic immo    
 
Plutôt habitué à suivre le topic epargne, mais envie de rejoindre l immomagik pour un premier achat de RP à paris / proche banlieue, je commence doucement à me renseigner et à regarder les démarches / biens en ligne (Paris / Boulogne pour le moment...)
 
Je vise des biens de 40m2 pour 380k max à peu près.  
 
J’aurai qq questions de novice pour commencer :
 
- Est ce qu’il y a un fort intérêt à prendre un courtier prêt immobilier en ce moment plutôt que démarcher qq banques ?  
 
- Si démarche soi même, faut il commencer par sa banque principale ou attendre d’avoir qq offres pour ensuite aller les challenger ? (J’aime plutôt bien ma banque et je préférerai ne pas devoir en changer...meme si je sens qu’ils voudront me faire casser mon pel 2010 comme argument de “négociation”)
 
- pour l’assurance emprunteur, j’imagine que ça fait souvent parti du package proposé, j’ai lu qu’on pouvait très bien choisir un autre assureur, ça vaut vraiment le coup de faire cet effort ? Des conseils d’assureur emprunteur ?  
 
 

 
les investisseurs en province achètent des immeubles à réhabiliter et il semble que la rentabilité est souvent beaucoup plus élevé.
Pour le prix d'un studio à Paris 300/400ke tu achètes un immeuble dans une ville moyenne de province.
Exemple :  
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 11&places=[{%22inseeCodes%22:[860194]}]&price=NaN/1000000&sort=a_px&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail&Classified-ViewId=167184959
 

Vous pensez quoi du nouveau DPE?  
 
De quoi déclasser un bon nombre d'appartement haussmannien des centres villes en F ou G et leurs interdire la location d'ici  2028?
On peut isoler par l'intérieur, mais on perd des m2 et les prix sont loin d'être négligeables. Mais c'est bon pour l'économie comme dirait Lookoom.
 
 
Pareil pour les aérateurs pour les fenêtres, les locataires peuvent se retourner contre les propriétaires en cas de présence trop importante d'humidité.  Alors que je ne vois que très rarement des aérateurs dans les vieux appartements rénovés.  

Ca n'arrivera jamais dans un futur proche. Il y a toujours des dérogations pour l'existant qui ne peut être modifié.

Oui mais ça ne m'intéresse pas d'acheter "là-bas"   Si (quand ?) je me lançais, j'achèterais IM ou banlieue@métro (sauf 93 pour X raisons), ou à Lyon que je connais un peu.  

Pour le moment je lorgne beaucoup pour un studio entre Gare de Lyon/Bastille/Faidherbe (et dans le marais), pour dégainer quand on sera prêt.

Pour les questions sur les prêts et le financement go https://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] w=0&nojs=0

Sinon :
1/l'intérêt du courtier est surtout une question de facilité. Le courtier va chercher à ta place des prêts, chose qui peut être relou à faire quand le seul créneau dispo est le samedi matin car le reste du tps tu bosses. Pour avoir des taux + intéressant, l'utilisation d'un courtier est plus discutable. Sur le topic Prêt on te dira certainement de demander des silmulations de banque en ligne toi même puis si t'as pas le tps de demander aux banques en dur de passer par un courtier pas cher.

2/La banque principale propose généralement des taux peu avantageux par rapport à d'autres banques qui veulent avoir un nouveau client. Mais oui, toujours commencer par demander chez l'actuelle où l'on se sent bien et puis c'est quand même relou de faire les démarches pour changer de banque.

3/ L'assurance emprunteur est une obligation. Tu n'auras pas de prêt sans ça donc oui ça fait tjrs parti du package proposé par la banque mais tu peux demander un portage avec au minimum les même conditions que l'assurance de la banque qui te fait le prêt. Généralement ça ne pose pas de souci, tous l'acceptent à quelques exceptions.

 
 
La rénovation par l'intérieur se fait très bien. ça te ferra juste perdre quelques m2, donc des dizaines de k€ pour les parisiens  
 
Mon appartement lyonnais est C (proche B) alors que c'est une passoire énergétique, comme tout bon haussmannien. Evidement à l'époque ou j'ai fait le DPE j'occupais rarement le bien, et donc ma facture chauffage N-1 était très faible.  
 

 
Poitiers c'est clairement une des villes que je regarde pour un investissement locatif en 2021   Cela dit jy suis jamais allé donc j'aurais peut-être un "shot" de réalité (tout à fait bienvenu) quand je débarquerai à la gare  

Je crois pas que j'oserais me lancer pour un investissement dans une ville que je connais pas du tout. Je préfère baisser la rentabilité et etre en terrain connu je pense

 
2ème ville où il fait le mieux vivre, selon l'express
https://www.centre-presse.fr/articl [...] vivre.html
 

Je trouve ça difficile de cibler un endroit sans le connaitre.  
Par exemple je connais bien Annecy, et jamais je n'achèterais un invest locatif ici car je sais que le marché locatif est nul (pas d'étudiants, jeunes actifs qui achètent très vite). Mais si je ne connaissais pas, j'aurais pu être tenté (malgré les prix bullesques et loyers pas intéressants).
 
Si je ciblais Lyon ou Paris+Banlieue@metro, c'est pour viser la forte demande étudiante.  
Je préfère (peut-être à tort) cette clientèle à fort turn over plutôt qu'une famille qui resterait à vie dans le bien, car je veux pouvoir vendre facilement et rapidement ce type de bien, vide de tout locataire, ou pouvoir l'utiliser entre 2 locataires.

Ca ne sera jamais imposé.

 
ce que tu veux faire c'est du AirBNB mais tu ne veux pas le dire  

Poitiers est justement une ville très étudiante en fait.

 
Quand tu fais un ravalement maintenant tu as obligation de faire une isolation extérieure sauf si tu peux prouver que ça n'apportera pas suffisamment de gain. Or pour les haussmanniens, ça va être dur à prouver
 
Sinon, normalement la réforme du DPE devrait améliorer un peu le DPE de l'électrique correctement isolé et baisser un peu celui du gaz mal isolé (même si on reste en consommation primaire grâce aux lobbys gaziers), et ne plus se baser sur les factures dans les cas où ça l'était.

Je vois plein de ravalement de haussmanniens, aucun ne fait de l'isolement extérieur ou alors c'est invisible. Dans notre ravalement prévu, aucune mention d'isolation particulière non plus.

Bref il y a certainement une dérogation pour les immeubles historiques ou à façade trop belle pour être modifiée.

 
Immeubles classés ? Sinon doit y avoir des moyens d'échapper à la loi, mais je ne vois pas lesquels (ou alors les entreprises pipotent sur le retour sur investissement de l'isolation ?).    
Bref, on est pas sortis de l'auberge, heureusement le réchauffement climatique va baisser les besoins en chauffage