Reprise du message précédent :

Sur le fond c'est une méthode de brigand, car si un prix est convenu, c'est par définition un prix de marché.

ça peut aussi être au dessus du prix, j'ai déjà vu, donc je n'irais pas jusqu’à dire que c'est systématiquement une méthode de brigand, c'est le marché actuel (enfin avant le COVID) qui fausse un peu le jugement, on pense qu'un bien ne peut qu'augmenter et donc falloir forcement le prix qu'on s'est fixé (ou la plus haute estimation d'une agence) , alors qu'au contraire le prix de préemption est un indicateur comme un autre (et il faut négocier comme tout dés qu'il s'agit de blé )

Non. Le prix de marché se définit par comparaison avec des transactions amiables de biens similaires.  

 
Tu compares sur quels types de critères ? Tu visites les maisons précédemment vendues pour te rendre réellement compte de l'état intérieur ?

Type de bien, emplacement, qualité générale. On visite le bien concerné, on se base sur des évaluations similaires. On a aussi accès à des données assez précises sur l'état général des biens vendus. Généralement, je fais une étude de marché avant de procéder à la visite, ca me permet de faire un tour dans le quartier pour voir les termes de comparaison (extérieur uniquement).  
 
Je reconnais tout de même que ça reste assez difficile de bien mesurer l'état général.  

Oui je comprends, mais c'est une méthode d'estimation imparfaite, qui peut avoir un intérêt dans certains cas : par exemple une banque qui accorde un prêt en prenant un bien commercial en garantie. La méthode des comparables est de toute façon imparfaite, car on ne trouve jamais exactement le même bien : emplacement, superficie, orientation, style, âge...

Si j'ai une maison et que quelqu'un m'en offre 1MEUR, et bien c'est le prix que je peux en tirer immédiatement si j'accepte. Ce n'est pas une simple estimation, c'est une donnée de marché observable. D'ailleurs en comptabilité, ça a une valeur supérieure à un modèle d'estimation.

T'es RICS en fait ? Perso des estimations pipo j'en ai vu quelques-unes.

Vaste débat que je partage. MP si tu veux savoir.

 
Tout à fait juste.
 

 
Non.
Le prix de marché c'est le prix qu'un acheteur est prêt à mettre pour un bien précis. Si une offre existe, par définition le prix de marché ne peut être inférieur.
Se baser sur des comparaison avec d'autres bien en se basant sur 5-6 critères c'est complément faussé, quel que soit le mode de calcul ou le nombre de paramètres. Dans un même immeuble, tu peux avoir 2 biens en tout point semblable sur le papier qui seront vendus le même jour à 10% d'écart ou plus, et ce pour au moins un millier de raisons différentes.
 
EDIT :  
 

 
D'accord. La visite du bien permet déjà en effet une bien meilleure appéciation. Ca évite quand-même que le vendeur se sente trop floué.  
Mais ça ne reste qu'une estimation alors qu'a priori le vendeur avait trouvé un acheteur à un prix bien réel lui.
 
Enfin c'est la loi.  

 
Epargner pendant quelques mois ou années pour avoir un apport et prouver que l'on a une saine gestion de ses finances.

Tu expliqueras ca aux services des impots quand tu te feras redresser apres avoir acquis la residence de ton papa/papi/grand oncle pour 1€ afin de pas payer tes taxes suite a donation. Sur des actifs non differencies avec enormement de volumes on peut dire que le prix du marche est le prix de la derniere transaction. Mais l'immobilier etant un marche d'actifs differencies et a faible volume ca ne s'applique pas.

C'était le cas il y a quelques années.
 
Si tu te mets à la place du prêteur, ne prendrais-tu pas des précautions dans un contexte incertain ?
Tu estimes que le bien immobilier peut perdre disons 15% de sa valeur, et que tu prêtes 110% du montant du bien, à un couple sur lequel tu n'a pas beaucoup d'informations, dans un contexte économique incertain.
Sur cette base, tu serais serein en accordant le prêt ?

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Pour moi ça va baisser un peu comme en 2008. Après ça peut repartir évidemment ou krach total j'en sais rien

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Si le marché se grippe assez longtemps les prix baisseront. Est ce que ça sera le cas c'est dur a dire aujourd'hui...

Déjà faudra voir le marché selon les types de biens. Les biens familiaux, les gens sauf divorce par exemple sont pas obligés de vendre donc les prix vont sûrement résister un moment. Pour les mecs qui ont de grosses mensualités en ayant acheté plusieurs studio pour faire du Airbnb sont clairement dans la caca. Donc pour moi il y aura de bonnes baisses pour ce type de biens

 
Dur a dire mais globalement les mouvements en cours poussent à la baisse.  
 
Les forces à la baisse :
- hausse du chômage
- perte de confiance en l'avenir ( donc on a moins envie de s'endetter sur du LT
- baisse des actions donc moins de cash pour certains  
- hausse des taux  
- fiscalité de l'immo / la location quand on voudra diriger la thune vers l'eco  
- à compléter  
 
Les forces au maintien / la hausse :
- arbitrage des fonds euros / epargne vers l'immo par peur de la confiscation ou de la faillite bancaire (a joué un rôle en 2009/2010 à mon humble avis)  
- peur d'une explosion de la zone euro.  
- l'idéologie autour de la pierre très française.  
- à compléter  
 
La notion de valeur refuge explose quand ça baisse. Surtout qu'avec le confinement c'est très particulier. La chute des actions à été si brutale que les arbitrages n'ont pas pu avoir lieu....  

 
Les français sont toujours motivés pour acheter donc l'immobilier ne tomberont pas au fond de la cave.
 
L'orientation des prix dépendra de l'évolution des taux/volonté des banques à soutenir le secteur immobilier et de l'ampleur de la crise économique à venir.
 

 
A filer des crédit à des gens pas solvable mais quel bonne idée.

 
 
 Des sources ? Quel % de crédit immo qui ne sont pas honorés ?

Il te dit que soutenir l’immo à travers des octroies de crédit bancals quand les gens deviennent de moins en moins solvables, ça finit en subprimes.
 

 
 
Justement ces derniers mois le nécessaire a été fait pour recommander aux banques de limiter à 33% le taux d'endettement des ménages

Donc les banques ne soutiennent pas l’immo coûte que coûte.  

 
 
Elles le soutiennent pour le moment (avant confinement) mais pourraient mettre des règles, comme par exemple 20/30% d'apport ou s'entendre pour augmenter sensiblement les taux, ce qui gripperait à coup sûr le secteur

Si les banques pouvait s’entendre pour fixer des taux communs sans concurrence elles l’auraient déjà fait avant

 
blabla quand on veut on peut .  
Tu sais il faut combien de génération en France pour sortir de la pauvreté en moyenne?
Indice: INSEE

 
Tout dépend ce que l'on appelle pauvre. Une famille de roms avec des enfants déscolarisés, oui c'est sûr les enfants resteront dans la même condition.
 
Un couple au smic pourra donner la chance à ses enfants de réussir en passant par l'enseignement public

 
Il me semble que c'est 4 générations si tu part de zéro.

 
 Au Canada , à l’Australie et dans une moindre mesure au us, tu as pas mal d’immigrés très riches ou avec des doctorats dans des universités prestigieuses. Le denier exemple, le fondateur de zoom, qui est arrivé aux états-unis à l’âge de 27 ans et qui possède aujourd’hui une fortune de 7 milliards dollars.
 
La France est elle destinée à accueillir que des immigrés pauvres et sans éducations ?

 
Ça aide un peu si on a de la volonté même si ce n'est pas si simple pour diverses raisons. (étudier avec tes cinq frères et sœurs qui vivent dans la même chambre que toi, ça aide pas par exemple)

Super ton exemple quand je vais sur la page wikipédia d'Éric Yuan (le fondateur de Zoom donc) je vois qu'il a un master en math appli et informatique d'une université chinoise et qu'il a bossé 4 ans au Japon en sortie d'étude. J'ai tendance a penser que ça ne le classait pas dans les pauvres...
Le fait d'être émigré n'est que très marginalement lié au fait d'être pauvre ou riche...

Quand on est un migrant pauvre d'une communauté rom ou provenant d'Afrique, venir en France est bcp plus facile qu'aller en Amérique ou en Australie.

Déjà d'un point de vue géographique.  

Je n'ai pas accès à l'article complet mais je trouve le titre intéressant avec la concession de l'existence d'une bulle à Paris:
https://www.lesechos.fr/patrimoine/ [...] ne-1195791
 
Je ne me rappelle pas que la notion de bulle était décrite dans les articles sur le sujet avant le Covid. Tout du moins, la question était posée. Là c'est acté. Le point d'ancrage est modifié.

Il faudrait quand même lire l'article , car les titres aguicheurs qui indiquent un contenu bien plus modéré voire très différent...

Et l'émulation alors?

ca c'est la situation pré-crise.
-si la demande est plus forte que l'offre oui ca part en 24 h
-si la demande est aussi forte que l'offre ca ne baisse pas
-si la demande est moins forte que l'offre ca  baisse.
 
ce que tu décris c'est le cas n°1
 
-quid du chomage dans 6 mois
-quid des faillites et des entreprise en difficulté dans 6 mois
-quid des taux d'intéréts dans 6 mois
-quid de la demande des investisseurs étrangers dans 6 mois
 
 ces 4 facteur la si ils deviennent défavorables au marché immo ne même temps ca baisse même si c'était tendu a la base.

Quelle chance que la norme IFRS précise bien que les transactions qui comptent sont celles réalisées entre des contreparties sans lien entre elles.

Et justement c'est bien parce que l'immobilier est un marché d'actifs différenciés qu'il ne faut pas extrapoler la valeur d'une maison à partir des transactions sur d'autres maisons... ( Ou pire, utiliser des proxys pourris type un M2 de parking vaut 1/3, un M2 de terrasse vaut 1/2... Voire extrapoler la valeur d'un magasin à partir de celle d'un cinéma).

Ceux qui ont des appartements destiné à faire du AIR BNB, vous avez une strategie? On va pas se mentir, le tourisme et la demande de location courte durée va être très faible.

 
C'est précisé dans mon message. Encore une fois, il ne me semble pas que ce vocabulaire affirmé était utilisé en préCovid. Ce qui ne veut rien dire quant à la situation d'ailleurs.

 
Il y a un topic Immo locatif/bailleur plus approprié je pense pour ces réflexions.