[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

Reprise du message précédent :

alpachinois a écrit :

T'avais pas autant d'apport et une meuf yakuza avec 400k gratose à l'époque. C'est pas la même situation

Non mais admettons le même profil, né 10 ans plus tôt.
Clairement on ne peut pas dire que notre génération soit gagnante du côté de l'achat immo à Paris et zones tendues, même si on veut nous le faire croire car les taux sont bas.

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Plix

canti75 a écrit :

A paris, tu ne négocies pas beaucoup en général surtout si le bien vient d'etre mis en vente, 715ke devrait se tenter et encore, risque de contre proposition à 720.
Si il reste sur le marché et que Le vendeur veut vraiment vendre, il baissera son prix. En dessous de 700ke, faudra être très réactif pour faire une offre.

Meilleur agent me donne un prix moyen à 10100 euros place leon blum... Mais bon MA a toujours un train de retard

Mais économiser 14k pour un bien dans lequel tu vivras 10 ans et prendre le risque de le laisser filer c'est moyen..

Message cité 1 fois
Message édité par Plix le 24-07-2019 à 09:50:06

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

hecube a écrit :

Tu aurais acheté 100m2 dans le 16eme oklm surtout
Noraj de l’enflage

Oui quand je vois ce qu'a pu acheter un couple de connaissances, même profil, arrivé à Paris 10 ans plus tôt...

La vie ça reste une histoire d'être là au bon endroit au bon moment et ça commence dès la naissance

Message cité 1 fois

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bouhi93

edwoud a écrit :

C'est pas plutôt les parisiens qui sont magiques?

Si mais le problème, c'est les provinciaux qui y achètent ou louent pour y vivre. Ils voudraient le calme de leur campagne, avec juste le chant du coq et les cloches de l'Eglise.

... Finalement, ceux qui se plaignent, c'est les extérieurs, comme les parisiens qui veulent faire taire le coq quand ils vont dans leur résidence secondaire dans la France profonde.

WRC80

Plix a écrit :

Mais économiser 14k pour un bien dans lequel tu vivras 10 ans et prendre le risque de le laisser filer c'est moyen..

Ta décision est déjà prise, je sais même pas ce que tu fou sur HFR à discuter au lieu d aller déposer ton offre au prix chez l AI [:plat de zaza:2]

JQKAs

Si tu peux trouver ton T3 IM via une offre sur Seloger, puis prendre le temps de réfléchir tranquillement au prix / je visite / je ne visite pas / ferais-je une offre au prix etc.., c'est que le marché est déjà beaucoup moins tendu qu'il y a 2 ans.

Message cité 1 fois

Naxos

\o/

C'est le cas ?

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[Folio Photos]

canti75

nico6259 a écrit :

Oui quand je vois ce qu'a pu acheter un couple de connaissances, même profil, arrivé à Paris 10 ans plus tôt...

La vie ça reste une histoire d'être là au bon endroit au bon moment et ça commence dès la naissance

En 2003/2004 une collègue de boulot avait acheté un petit 3 pièces de 51m² 180ke à Bastille revendu 2 ou 3 ans après 300 pour partir vivre à Rodez....

l'appartement doit valoir désormais 600ke au moins....

elle a renoncé sans le savoir à 300ke de PV

Message cité 2 fois
Message édité par canti75 le 24-07-2019 à 09:58:04

canti75

JQKAs a écrit :

il y a 2 ans, ce T3 valait 560/600ke maintenant 730 donc normal que ça se vends moins vite

Message cité 2 fois

Lagoon57

Salon de 24m² cuisine incluse ça fait quand même très très juste je trouve.

Putain 12.7k/m² pour ce quartier de clodo [:frag_facile]

Message cité 2 fois
Message édité par Lagoon57 le 24-07-2019 à 10:01:20

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ours02

canti75 a écrit :

je suis sur qu'elle regrette pas d'être partie.
puis bon dans ce cas là tu ne revends jamais un immeuble à Paris.

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Nouveaux albums! https://www.flickr.com/photos/12372 [...] 3080957133

Plix

Lagoon57 a écrit :

Salon de 24m² cuisine incluse ça fait quand même très très juste je trouve.

Putain 12.7k/m² pour ce quartier de clodo [:frag_facile]

Le salon va être agrandi avec la chambre attenante pck pour l'instant nous n'en avons pas besoin avant au moins 5 ans. Suffit d'avoir un canap lit pour recevoir et basta.

Sinon trop cher ou pas alors ? Quel est le verdict HFR ?

Message cité 2 fois
Message édité par Plix le 24-07-2019 à 10:04:53

JQKAs

canti75 a écrit :

il y a 2 ans, ce T3 valait 560/600ke maintenant 730 donc normal que ça se vends moins vite

Je suis bien d'accord. c'est pour ça que je crois que cet appart n'est pas du tout au prix. 30% en 2 ans c'est délirant. + mal foutu + en vente sur Seloger.. ça fait beaucoup d'indices

Plix

canti75 a écrit :

il y a 2 ans, ce T3 valait 560/600ke maintenant 730 donc normal que ça se vends moins vite

Mon appart actuel que je vais vendre a fait le même bond dans le même laps de temps, d'après l'estimation de 2 AI

Message édité par Plix le 24-07-2019 à 10:07:52

Lagoon57

Plix a écrit :

Le salon va être agrandi avec la chambre attenante pck pour l'instant nous n'en avons pas besoin avant au moins 5 ans. Suffit d'avoir un canap lit pour recevoir et basta.

Sinon toro cher ou pas alors ? Quel est le verdict HFR ?

Ben le 11ème c'est quand même le summum de l'arrondissement pour qui il sera difficile de maintenir les prix sur la durée car l'arrondissement n'a à peu près aucun atout intrinsèque (densité maximale, batî de qualité très moyenne, 0 espaces verts...), mais seulement de la hype de bobo hipster.

Du coup quand ça sera vraiment trop cher les gens vont déserter et revenir à des valeurs sûres.

Message cité 3 fois

Yonel

Monde de merde !

Lagoon57 a écrit :

Tout ça est contrebalancé par : arrondissement qui compte le plus de bars licence IV de la capitale (1500)

Plix

Lagoon57 a écrit :

Du coup quand ça sera vraiment trop cher les gens vont déserter et revenir à des valeurs sûres.

Après dans la durée c'est pas très grave..
Avec la majoration actuel des loyers la fourchette haute nous permettrait de louer le bien pas loin de 2000 euros, du coup un cash flow négatif d'environ 200 à 400 euros pour conserver l'appart.. Et je ne parle même pas de location saisonnière qui là permettrait d'avoir beaucoup plus..

Message cité 3 fois

canti75

Plix a écrit :

Le salon va être agrandi avec la chambre attenante pck pour l'instant nous n'en avons pas besoin avant au moins 5 ans. Suffit d'avoir un canap lit pour recevoir et basta.

Sinon trop cher ou pas alors ? Quel est le verdict HFR ?

quitte à avoir un endroit branché, autant qu'il soit vraimentt central.

Pour ce prix, tu as un bel appartement aux halles avec balcon filant mais tu perds 5m2 et la salle d'eau et la cuisine sont à refaire. Mais perso, il gardera toujours plus de valeur qu'un appartement dans le 11ème :
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] stToDetail

Message cité 3 fois
Message édité par canti75 le 24-07-2019 à 10:18:19

edwoud

⭐ shériff de l'espace

La "chambre" de 5m2 :love:

JQKAs

Plix a écrit :

Après dans la durée c'est pas très grave..
Avec la majoration actuel des loyers la fourchette haute nous permettrait de louer le bien pas loin de 2000 euros, du coup un cash flow négatif d'environ 200 à 400 euros pour conserver l'appart.. Et je ne parle même pas de location saisonnière qui là permettrait d'avoir beaucoup plus..

Plait-il ? je suis en plein de dedans, aucun AI ne louera ton bien au dessus du barème majoré en vigueur depuis le 1er juillet 2019. rapidos tu fais une simu, tu trouves:

Donc plutôt 1400€/mois pour un 57m² loyer majoré et loué meublé...

Message cité 5 fois

Theomede

De gauche radicale

JQKAs a écrit :

Plait-il ? je suis en plein de dedans, aucun AI ne louera ton bien au dessus du barème majoré en vigueur depuis le 1er juillet 2019. rapidos tu fais une simu, tu trouves:
https://reho.st/self/8cdc65d2009837 [...] e4a833.jpg
Donc plutôt 1400€/mois pour un 57m² loyer majoré et loué meublé...

Et j'veux bien le détail de ce qu'il prend en compte dans son cash flow, ça promet une tranche de rire

Message cité 1 fois

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Je suis quelqu'un de modéré, mais c'est rarement volontaire.

Plix

canti75 a écrit :

quitte à avoir un endroit branché, autant qu'il soit vraimentt central.

Pour ce prix, tu as un bel appartement aux halles avec balcon filant mais tu perds 5m2 et la salle d'eau et la cuisine sont à refaire. Mais perso, il gardera toujours plus de valeur qu'un appartement dans le 11ème :
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] stToDetail

Bof bof bof.
T2 sans possibilité de T3 avec salon plus grand que chambre.
Chambre plutôt petite.
Donne sur rue, semble bruyant.
Cuisine séparée alors qu'on cherche une cuisine dans le salon.
Sdb a refaire.
5e sans ascenseur
200 euros / mois de charge

Ça le fait pas du tout

Message cité 1 fois
Message édité par Plix le 24-07-2019 à 10:27:03

Rhadamenthos

6EQUJ5

canti75 a écrit :

Taxe foncière 500€ par an. Je paye le triple. Et la TH aussi. [:neostranger:1]

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"Toutes choses sont dites déjà ; mais comme personne n'écoute, il faut toujours recommencer" - André Gide, Le Traité du Narcisse

Theomede

De gauche radicale

canti75 a écrit :

Vivre aux Halles [:kellian':2]

15k/m² pour voir des clodos vomir sur ta porte et des weshs hurler sous tes fenêtres [:didier frogba:5]

Message cité 3 fois

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Je suis quelqu'un de modéré, mais c'est rarement volontaire.

Lagoon57

Theomede a écrit :

Vivre aux Halles [:kellian':2]

15k/m² pour voir des clodos vomir sur ta porte et des weshs hurler sous tes fenêtres [:didier frogba:5]

A ce rythme mon appart va vers les 20k/m² bientôt

Plix

JQKAs a écrit :

Hmm je n'ai pas les mêmes chiffres sur http://www.referenceloyer.drihl.il [...] e.gouv.fr/

Avec les données exactes j'arrive à 31 euros / m2 pour l'adresse du bien.

Message cité 1 fois

edwoud

⭐ shériff de l'espace

Theomede a écrit :

Vivre aux Halles [:kellian':2]

15k/m² pour voir des clodos vomir sur ta porte et des weshs hurler sous tes fenêtres [:didier frogba:5]

Sans oublier les merdes et la pisse de chien sous le porche, etc.

canti75

Plix a écrit :

bien sur que tu peux faire un T3,
si tu regardes le plan le salon fait 33m² et il y a la possibilité de diviser la pièce.
Sur le plan la chambre donne sur cour, un peu petite 8m²
une cuisine séparée c'est mieux...mais bon chacun ses goûts....

En tout cas personnellement cet appartement dans un immeuble haussmanien en plein coeur de paris en étage élevé avec balcon filant, ça vaut ce prix.

L'appartement du 11ème est trop cher comparativement.

Message cité 1 fois
Message édité par canti75 le 24-07-2019 à 10:33:40

JQKAs

Plix a écrit :

Hmm je n'ai pas les mêmes chiffres sur http://www.referenceloyer.drihl.il [...] e.gouv.fr/

Avec les données exactes j'arrive à 31 euros / m2 pour l'adresse du bien.

Même à 1.7k de loyer, tu vas payer ton bien 428x. C'est délirant. Loue

Plix

Theomede a écrit :

Et j'veux bien le détail de ce qu'il prend en compte dans son cash flow, ça promet une tranche de rire

Grosso modo on aura 2000 euros de mensualités, assurance comprise sur 25 ans.
A cela s'ajoute 70 euros de charge de copro (oui, super faible).
+ 100 euros lissé par mois de frais de copro exceptionnels en cas de ravalement dans les années à venir
+ 60 euros de taxe foncière
+ disons 100 euros / mois de travaux / rénovation

Cela fait dans les 2350 euros... Pour un bien qui peut être loué autour de 1900 euros, et ce sans évoquer l'option location saisonnière.

Donc pour le conserver c'est tout bénéf..

Message cité 2 fois
Message édité par Plix le 24-07-2019 à 10:44:00

canti75

Plix a écrit :

Grosso modo on aura 2000 euros de mensualités, assurance comprise.
A cela s'ajoute 70 euros de charge de copro (oui, super faible).
+ 100 euros lissé par mois de frais de copro exceptionnels en cas de ravalement dans les années à venir
+ 60 euros de taxe foncière
+ disons 100 euros / mois de travaux / rénovation

Cela fait dans les 2350 euros... Pour un bien qui peut être loué autour de 1900 euros.

Donc pour le conserver c'est tout bénéf..

tu as omis les 300ke d'apport qui sont tombés du ciel [:clooney16]

Message édité par canti75 le 24-07-2019 à 10:41:55

Plix

Environ 280k d'apport en effet :jap: ..

Message cité 1 fois
Message édité par Plix le 24-07-2019 à 10:44:14

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

canti75 a écrit :

En 2003/2004 une collègue de boulot avait acheté un petit 3 pièces de 51m² 180ke à Bastille revendu 2 ou 3 ans après 300 pour partir vivre à Rodez....

l'appartement doit valoir désormais 600ke au moins....

elle a renoncé sans le savoir à 300ke de PV

J'ai vraiment perdu mon temps à bosser, plutôt que d'acheter de l'immo et attendre

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Lagoon57

Plix a écrit :

Environ 280k d'apport en effet :jap: ..

Donc un manque à gagner de 400 euros par mois environ (placement à ~2% brut de PS)

Message cité 1 fois
Message édité par Lagoon57 le 24-07-2019 à 10:47:32

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

Lagoon57 a écrit :

Salon de 24m² cuisine incluse ça fait quand même très très juste je trouve.

Putain 12.7k/m² pour ce quartier de clodo [:frag_facile]

Clair, ridicule.
Ça laisse 18m2 pour le salon ? Super, la taille d'une belle chambre.

Et près de 13k un quartier mal fréquenté.
Je pige pas le délire.

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JQKAs

Tu auras tout le de temps de réfléchir à ce que tu feras (loc/revente) dans 10 ans
Quelques pistes :

- Si tu mets en loc : ce n'est plus ta RP, donc tu vas raquer sur la PV. Cela dit vu le prix auquel tu le paie ajd, la PV est incertaine... vs un appart moins bien placé ajd mais avec un vrai potentiel de hausse ;
- Ton estim de loyer à 1900 est ~~très optimiste~~ fausse ;
- Quid des 50K€ de frais de notaires dans ton cfs / achat amort/mobilier...

etc.

farib

nico6259 a écrit :

Clair, ridicule.
Ça laisse 18m2 pour le salon ? Super, la taille d'une belle chambre.

Et près de 13k un quartier mal fréquenté.
Je pige pas le délire.

ouais mais Vavin c'est bourgeois, tu comprend.

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Plix

Lagoon57 a écrit :

Donc un manque à gagner de 400 euros par mois environ (placement à ~2% brut de PS)

On est d'accord que ce n'est pas le meilleur placement en termes financiers.
Mais on ne compte pas rester sur Paris à long terme (plus de 10 ans) mais aimerions garder un bien dans la ville pour futurs enfants / pied à terre.

Message cité 1 fois
Message édité par Plix le 24-07-2019 à 10:49:18

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

Plix a écrit :

En comptant les impôts et taxes ?

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Lagoon57

Plix a écrit :

Le pied à terre à Vavin est quand même un nettement meilleur plan qu'un pied à terre à Léon Blum hein

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farib

Plix a écrit :

Et je ne parle même pas de location saisonnière qui là permettrait d'avoir beaucoup plus..

à 120 nuits par an [:wlitw]

Message cité 1 fois

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