Reprise du message précédent :

 
Merci beaucoup pour la réponse détaillée! Je cherche la tranquillité et suis marié donc ça me semble être un bon choix

A mon avis c'est surtout le gentilé de sdf qui fait fuir les gens

 
Comment ça? Il y en a beaucoup qui traînent?

Bha a St Cloud il y'a beaucoup de Clodoaldiens oui

Les clodos de St Cloud et les putes de Puteaux.
On est servis dans le 92 !

 
... Dans toute la ville où à certains endroits?

J'ai l'impression que la blague n'a pas été comprise
 

Vous êtes pas sympa, impossible de le deviner tant qu'on y a pas été confronté

 
Haha effectivement je n'avais pas percuté!

Suite de mon histoire sur la négo des frais d'agence.
L'agence refuse de baisser sa commission et reste sur 2.25% + TVA car ils ont déjà baissé alors qu'ils facturent 3% + TVA normalement et qu'on a déjà négocié.
 
L'acheteur potentiel veut revenir visiter l'appartement une dernière fois et est sûr à 90% de signer  
 
Ca donne envie de les envoyer tous chier    
et de vendre sans agence  

Hello tout le monde,

Je sais pas trop si c'est le bon topac, mais n'hésitez pas à me dire si je me trompe (un lien vers le bon serait apprécié ).

Voila le plan que j'ai prévu pour les semaines qui viennent, et je voudrais avoir votre avis sur la faisabilité.

J'ai trouvé un immeuble à acheter à 200k pour environ 400m².
Cet immeuble est sur 2 étages. Pour le moment, le RDC comprend un local commercial (160m²) et une partie arrière (vide mais habitable). Les deux étages sont au dessus de l'arrière correspond à la partie habitable.

D'après mes discussions avec l'AI (qui en a discuté avec la mairie), le local pourrait être modifié en habitation. Cependant, il y a deux grands baies vitrées (bien) donnant sur une grande rue très fréquentée (pas bien). Du coup, pas prévu de changer sa fonction.

Le bien est à rénover. Pour un budget actuellement estimé à environ 200-250k. Je vais faire venir un architecte (ou maitre d'oeuvre ? dites moi) pour qu'il m'estime un peu plus précisément les travaux à faire.

L'idée étant :
1)Au RDC

• je découpe le local pour le limiter à 50-60m².
• Le reste du local passe dans un parking (entre le local et le logement, donc très sombre - moyen pour un logement). Une partie sera également utilisé pour les poubelles, vélos, etc... communs en fait.
• Le reste sera rénové pour en faire un appartement (environ 80m²). Celui ci donnant sur une rue bien plus calme, donc moins problématique.

2) Au 1er

• Faire un grand logement (environ 150m²) qui sera directement au dessus du logement précédent avec également une partie sur le parking. J'hésite à le découper en deux.

3) Au 2eme

• Juste sous les combles, un autre logement d'environ 70-80m².

Pour les travaux, je prévois de ne rien faire dans le local. Le reste sera rénové avec des matériaux de qualitay (environ 600-1000€/m²).

Pour ce qui est du financement, le tout serait emprunté (immo + notaire + travaux). Ca fait environ 450k à emprunter. Je pense que l'agence locale peut s'en occuper, ça permettra de "vendre" le projet au banquier.
Je pense emprunter sur 20-25ans (j'ai 30ans), à un taux si possible en dessous de 1.5%. Ca donnerait des mensualités d'environ 1800-2200€.

Pour ce qui est du remboursement, la location des appartement devraient me rapporter environ 10€/m², donc environ 3000€. Le local environ 6-7€/m² donc 400€. Les places de parking seraient directement intégré dans les appartements (selon le nombre de place).
Si je souhaitait revendre, le prix des habitations au m² serait vers 2000-2200€, tandis que le local tournerait vers 1000€ (pas de rénovation). Le tout pourrait donc se revendre 650-700k€. Soit une plus-value d'environ 200k (mais avec 90k d'impôt dessus ).

Voila le projet.
Du coup place à mes questions.

Est-ce que vous pensez qu'un banquier accepterait de prendre le risque (en sachant que je possède déjà un appart en location) ?
Il y a-t-il des subtilités que j'ai peut-être oubliées (j'avais acheté en RP donc pas d'expérience avec les immeubles) ?

Pour ce qui est du crédit, est-ce que vous savez si c'est possible de ne revendre qu'une partie du logement (ex: le local commercial) sans payer de plus-value dessus ? Notamment pour rassurer le banquier (plus simple de rembourser 1500€ que 2200€).

Merci.
Et désolé pour le pavé.

Faudra trouver un autre acheteur alors

 
c'est le souci    
 
et prendre les photos    
et faire les visites donc bon on va accepter si l'acheteur ne se désiste pas (ce qui n'est pas impossible  )

T1 je viens de voir que Lyon est plus cher qu'Annecy maintenant. Ca a été longtemps la ville dans laquelle je voulais vivre en plus.
 
Et St-Etienne a un prix moyen < 1k€ donc avec les taux actuels, tu te paies un palace pour le prix d'un T2 parisien

 
Tu as oublié le plus important : l'avis de la mairie. Toute modification de local commercial de de destination des locaux destinés au commerce doit être validée. Toute modification de façade également.
 
Sinon oui, tu peux acheter le tout puis en revendre une partie. Mais attention, tu ne seras alors plus le seul proprio dans la copro...
 
Dernière possibilité : tu achètes tout, tu rénoves/réagences puis tu revends tout avec une PV.
 
A noter que pour les loyers d'un local commercial, faut faire gaffe aux impayés que tu peux certes assurer, mais à ce moment là, il se peut que l'assureur refuse certains types de commerce.

Pardon, j'avais oublié de préciser.
L'AI me dit que la mairie est OK pour ce changement. Tu penses que ça serait possible de modifier la façade afin d'avoir des fenêtres "classiques" plutôt que les grandes baies vitrées donnant sur la rue ?
 

L'immeuble est déjà une copro en fait. La partie au dessus du local commercial est un autre appartement déjà détenu par une autre personne.
 

Oui, c'est également ce que je me disais. Mais payer 80k de taxe pour 200k de PV, ça me fait mal au coeur (même si ça ferait 120k dans ma poche au final).
 

Valable pour tous types de logement, non ? Pour le moment, le local est vide et seul la restauration est interdite.
Vu que l'immeuble est en centre-ville (d'une ville de 13 000 habitants), je sens bien l'épicerie / boulangerie dans le coin.

Non mais sans réponse officielle, ne pas croire.

 
C'est pas mal du tout comme projet. Mais je veux ton tableau analytique avec Frais/Recette par logement, ton plan de financement sur 5 ans (comment tu gères la trésorerie pour les travaux), le taux de vacance des logements correspondant aux futurs tiens, et l'activité commerciale prévue pour ton local avec le bilantiel de la chambre des commerces pour ces codes activités.
 
Pour le crédit, faut voir la banque avec tes chiffres, c'est un peu complexe au premier abord.
 
 

tu devrais quand même ne pas croire sur parole ce que te dit l'AI
 
il faudrait le vérifier par toi-même auprès de l'Urbanisme

Je sais.
 

J'avais prévu de le faire.
Et dans tous les cas, je comptais le mettre en clause suspensive.
 
 

   
 
Pour répondre (si c'est sérieux) :
- j'ai pas fait le tableau. Mais les recettes sont inscrites juste au dessus. Pour les frais, je n'ai rien compté si ce n'est la taxe foncière (que je ne connais pas pour l'instant).
- Différé pendant les travaux, puis remboursement avec les loyers (si possible en grattant un peu du différé pour faire de la marge).
- Ville assez recherché. Pas mal d'annonce sur LBC mais je ne sais pas où je pourrais trouver ce chiffre pour les appartements similaires.
- WAT ?
 
Et oui, je ne sais pas comment ça va se goupiller.
Le projet semble rentable, mais aucun idée de comment les banques vont le voir.

 
Demande des écrits et signés.
Tu cours droit au casse-pipe si tu t'endettes sur 25 ans en ne te basant que sur les dires d'un AI qui a 100% d'intérêt à vendre ASAP et n'aura rien à assumer derrière.
 
2 autres points :

• tu as beaucoup de temps perso dispo à consacrer à ce projet dans les 2-3 prochaines années ?
• tu es certain du potentiel locatif ?

Comme dit, c'est prévu.
Ca me rappelle le topic Salaire : "tout ce qui est à l'oral, termine dans l'anal".  
 

Beaucoup ? Je peux être dispo les samedi dimanche. Pas grand chose de prévu.
Sinon, l'immeuble est à 30minutes de chez moi, donc s'il y a un truc important / urgent, je peux y aller sans trop de soucis. J'ai un boulot par contre, mais je ne pense pas que ça pose problème (il n'y aura pas de soucis tous les jours).
 
Moyenne ville à côté d'une grande (10min) et d'une agglomération (30min). Je serais peut-être pas à 100%, mais les 80-90 ne devrait pas poser de soucis.
J'ai de toute manière prévue de regarder (agences + internet) encore le temps de faire la visite avec l'architecte.

 
Compte quand-même poser quelques congés pour gérer tout ça : entre les passages chez le notaire, les passages à la mairie ou au pôle urba, les banques, les artisans/archi/maitre d'oeuvre, les rendez-vous de chantier réguliers, le choix de tous les détails (si tu n'a jamais fait construire ou rénover lourdement tu n'as pas idée du nombre de détails à choisir et du nombre de décisions à prendre et je ne parle pas d'un immeuble), passer dans X showrooms pour aller choisir tes carrelages, tes parquets, tes portes, tes spots ou autres luminaires, tes chiottes, tes douches/baignoires, lavabo/évier, robinets, miroirs, tes prises électriques, tes fenêtres, tes volets, tes boites aux lettres,... tu ne feras pas tout ça le samedi c'est illusoire.
 
Après, une fois que tout est en place, oui c'est probablement pas très consommateur, mais la phase amont elle va l'être même si tu délègues beaucoup à ton archi/MO.

Ah bien vu. Je n'avais pas pensé à tout ça.
Bon, le point positif c'est que mes parents peuvent être dispo (chômage + retraite). Du coup ils pourront faire un certain nombre de truc pour moi.  
Ca les fera sortir aussi un peu - les faignants.  
 
Peut-être prévoir quelques jours de congés au début pour faire tout ça en une seule fois, et après prévoir des visites régulières sur les lieux du chantier.  
 
Merci hfr !

Topic investissement immo

Y'a un topic invest immo ?

Merci.
Je savais pas qu'il existait.
 
Je copie dessus, des fois qu'il y ait d'autres infos qui arrivent.

Offre envoyée par mail pour l'achat.  
=> offre à 200k pour un prix d'annonce de 221k
 
Je sais que le bien à coté de moi s'est vendu 150k€ il y a 5 ans. Le quartier se gentrifie mais là on reste en bordure d'une zone assez moyenne, je ne pense pas monter beaucoup plus haut en cas de contre proposition.
 
Je passe un coup de fil à l'agent ?

demain. Pas avant.
 
Tu l'appelles pour savoir si tu as bien tout écris... Que ce soit oui, non ou pas accepté, tu sauras qu'il l'a vu sans que ça ne lui donne l'impression que tu sois impatient

De notre côté, on avance avec un courtier sur nos possibilités d'achat de ce qui pourrait être notre future RP (VEFA, livraison Q1 2022). C'est encore loin d'être gagné. on a signé la résa mercredi dernier, l'acte prévu en novembre, on aimerait trouver le financement dans les 10 jours (droit de rétractation, free) histoire de s'éviter d'avoir à exercer la condition suspensive (et fournir les justifs qui vont bien).
 
Retex : dans le cadre de notre dossier, nous avons du demander 3 estimations à des AI de notre appart' actuel, acheté en juin 2017. Le prix de vente net vendeur, à mi-juillet 2019 +/- 2 ans après, donne respectivement :
 
- C21 : entre -2,8% et +3,4%
- L@forey : entre +3,4% et +7,4%
- Orpy : entre +4,4% et +9,4%
- Agence de quartier : +14,5%
 
AI très dispos et très sympas (t'appelle pour une estimation gratuite, ils se pointent dans l'heure avec les croissants). Après il y a eu de tout, certain on a peine fait le tour de l'appart, d'autre on passer plus d'une heure, avec des détails ensuite très précis pour justifier leur estimation. Certain AI très jeunes vs du quinqua directeur d'agence. Le livrable : belle plaquette, clairement il y un peu de boulot. On n'a pas joué franc jeu par contre, nous avons prétendu une vente "prochaine" (hors c'est au mieux, dans 2 1/2 ans).
 
Concernant les estimations, si nous devions de vendre demain on tablerait sur +11,5% en pap.

Vendre dans 2 ans?
 
Il peut s'en passer des choses en 2 ans tant sur le plan immobilier que  familial que professionnel.

Nous c'était l'inverse, orpy sous estime et c21 surestime

Tu as raison.
 
- Familial : l'héritier est né il y a 2 mois. il n'y aura pas de petit frère/petite soeur dans les 3 ans. ajd RP est bien pour 3, demain RP souhaitée serait parfaite jusqu'à 5.
- Professionnel : Je change de job, prise de poste en sept.19. Je m'attends de fait à une certaine stabilité au moins les 3 prochaines années. Madame vient d'avoir une promotion interne, prise de poste fin août ;
- Immobilier : On ne voit pas Paris IM baissé ces 2 prochaines années. Oui c'est un pari. Mais la politique de taux + d'autres indicateurs nous poussent à croire que notre quartier va davantage monter que baisser (je peux lister ces "signes" si tu le souhaites, bien que déjà évoqué
 
On prend un risque calculé. Et le jeu en vaut la chandelle, 2 belles PV potentielles à +3 ans et +5 ans si le projet abouti.

déjà, j'enlève l'estimation de l'agent du quartier, je suppose qu'il a du mal à se faire une place au milieu des "gros" et cherche à obtenir un mandat.
 
J'enlève aussi l'estimation basse, sauf si tu voulais vendre demain : de ce que tu dis, ils ont déjà un (ou plusieurs) clients potentiels au prix donné. Bref ils te donnent un prix correct mais pour les copains.
 
Pour le reste, c'est un pari sur la date de réception réelle. Avec un "bébé", je ne me verrais pas vendre avant d'avoir emménagé de l'autre côté, même en vente longue. On ne sait jamais. As tu la tréso pour garder ton appart actuel 6 mois de plus que la date de déménagement prévu (entre la mise en vente, les visites, l'offre et l'obtention du crédit, tu as minimum 4 mois sur Paris, sauf acheteur payant cash ou tu réduis à un peu moins de 3 mois).
 
Un cousin a fait comme toi. Il a vendu son appart alors que sa maison n'était pas terminée, car il avait prévu une signature 15 jours après la date de livraison théorique. Du coup, il a du déménager et prendre une location pour 3 mois...

Ouais, perso j'attendrai d'être livré pour mettre en vente

C'est notre choix actuel aussi.
 
Mise en vente prévue de l'appart' après la livraison de la maison et avec une bonne marge pour laisser aux 2-3 artisans le temps de finir et de gérer un déménagement serein.
Bon par contre faudrait éviter de décaler trop pour avoir à prolonger notre prêt relais actuel et en faire un autre pour 2 mois.

Pas de prêt relais ici, c'est plus confortable

Toujours en recherche d'un bien dans le 11eme !

Un T3 d'environ 60 m2 qui nous permette de nous projeter sur 10 ans, pas encore d'enfants et pas de souhait d'en avoir avant 5-6 ans.

Une annonce nous paraît vraiment bien, mais peut être un poil trop cher pour le quartier et on connaît assez mal le coin :

Appartement 729 000 €, Paris 11ème, 3 pièces (57.05 m²)

Vous en pensez quoi ? A vos critiques

La photo des chiottes me retourne le cerveau .. c'est quoi le truc ?

 
Ca te permet de faire caca tranquillement pendant que tu surveille la cuisson des pâtes