[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

cheesecake

Reprise du message précédent :

Sancho de Cuba a écrit :

Y en a qui connaissent bien le marché sur Boulogne-Billancourt ?

J'ai acheté un deux pièces sur Boulogne Nord, quartier Parchamp Albert Khan il y a 4 ans, payé grosso modo 7k du m² (à priori une bonne affaire). 46m², ultra lumineux, dernier étage dans une résidence au calme. En bon état, j'ai juste fait refaire la cuisine.

Aujourd'hui nous réfléchissons à prendre plus grand à deux.

On fait venir une agence pour l'estimer, agence qui me sort une estimation à 9500 du m², hors frais et qui me dit que ca part izi pizi à ce prix en un mois, 1 mois et demi GRAND max. Et que s'il y avait eu une terrasse c'était vendu en 24h.

On se dit qu'ils ont peut être un peu surévalué le truc pour qu'on leur file le mandat et qu'on va de toute façon commencer par regarder le marché pour voir combien ça nous coûterait de s'agrandir.

Sauf que en regardant, on s'apercoit que les 3 pièces un poil sympa (i.e lumineux et pas dans des barres d'immeuble sans âme) qu'on trouve sont à 10k/m², dans des coins de Boulbi considérés comme moins recherchés.

Le truc le moins cher qu'on ait visité c'était du 8.2k/m² pour un appart intégralement à refaire dans un des quartiers les moins recherchés ...

Du coup j'en arrive à me demander si l'estimation de l'agence n'est pas fiable voire sous estimée.... des avis sur la question ?

Je connais très bien boulogne
J y vis et je connais les quartier
Le tiens est un des plus coté
9,5k/10k c’est ok pour moi tu vendras si l’appartement est nickel, modern et sans défaut majeur

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Sancho de Cuba

Sang chaud les coups bas

r06 a écrit :

T'as regardé sur patrim et meilleur agent?
Ca permet d'avoir une idée des prix dans ton quartier.
Sinon faire venir une 2eme agence ne coute rien, tout comme faire une recherche sur leboncoin/seloger.

Kayou a écrit :

Je ne connais pas le marché, sauf que ça se vend bien car recherché

Après de ce que tu dis c'est pas scandaleux non plus car l'agence a du te donner un prix au m² net vendeur alors que vous regardez des prix FAI.
Donc si l'agence prend 20k€, ça ferait déjà 400€ du m² en plus à rajouter.
Et puis d'un appart à l'autre le peix au m² peut varier un peu.

Comme plus haut, regarde Patrim et les autres sites et tu fais venir d'autres agences.
Au pire tu mets le bien un peu plus haut et si besoin tu baisses mais bon c'est pas non plus comme si l'agence t'avait fait une estimation @8k€/m²

phantom62 a écrit :

Je vis à BB près de la station billancourt et mes voisins ont vendu un 45m2 à 8k€ le m2 dans un bâtiment de 1930 avec des problèmes de plomb, d'humidité et d'isolation

Les acheteurs sont prêts à tout alors fais toi plaisir sur le prix

Kayou a écrit :

Après s'il rachète à BB c'est pas non plus une bonne chose que ça ait autant augmenté

Merci pour vos retours. J'ai checké meilleurs agents qui me donne du 9250 du m². Après effectivement on va demander d'autres estimations d'agences.

Et oui effectivement comme on voudrait retrouver dans le même coin ca fait + chier qu'autre chose que les prix aient explosé

Message cité 1 fois

---------------
They are rage, brutal, without mercy. But you... You will be worse. Rip and tear. Until it is done!

dobermann78

Demqin

Les 3P sont aussi sans doute plus recherchés.

Message cité 1 fois

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Demqin

cheesecake

Sancho de Cuba a écrit :

Merci pour vos retours. J'ai checké meilleurs agents qui me donne du 9250 du m². Après effectivement on va demander d'autres estimations d'agences.

Et oui effectivement comme on voudrait retrouver dans le même coin ca fait + chier qu'autre chose que les prix aient explosé

Boulogne c’est grand, y’a pas que le Nord bourgeois hors de prix
Moi je suis du côté de république les prix sont déjà moins élevés, plutôt 8k
C’est déjà ça de pris

cheesecake

dobermann78 a écrit :

Les 3P sont aussi sans doute plus recherchés.

Toutes les surfaces en fait

Le plus dur étant de trouver des 4 pièces
Boulogne est une ville ultra familiale
Les 4 pièce avec 3 chambres sont des appartements qui se libèrent très peu du fait que les gens qui achètent ce genre de bien le font pour y rester longtemps et en famille
C’est un des type de bien avec le moins de turnover

Les 3 pièces aussi, mais y’a déjà plus d’offre surtout à partir de février/mars, le début de la saison

bouhi93

shebangz a écrit :

Hello. J ai acheté une maison en Ile de France en octobre 2016.
Prêt sur 20 ans avec un taux de 1.3.
Nous sommes une famille avec 2 enfants.

Jusque là... rien de spécial.

Nous avons toujours voulu partir en province et plus particulièrement à Nantes.
Une opportunité professionnelle s’offre aujourd’hui à moi avec de bonnes conditions. Nous allons donc peut être faire le saut. Nous n avons vraiment pas pu anticiper ce point.

Maintenant la question que je me pose (sachant que nous allons louer d’abord le temps de mieux connaître la région Nantaise puis nous verrons pour acheter ou faire construire dans plusieurs années), c est que faire de mon bien actuel ? Le revendre serait une mauvaise opération financière au vu des frais de notaire.
Le louer ? Mais... quid de l’imposition en cas de plus value ?

Votre avis ?

ça dépend. Es tu certain de ne pas revenir en RP dans 5 ans ? Ta maison est elle dans une zone qui va prendre de la valeur ?

Message cité 1 fois

shebangz

Kerjou a écrit :

Après quand on savais déjà qu’on resterait pas et qu’on décide de bouger au bout de 2-3 ans, c’est sûr que ...

Je trouve ton message relativement dur.
Ça ne peut pas arriver une très belle opportunité professionnelle dans la vie ? Qui vient chambouler pas mal de chose et remettre en cause un achat effectué il y a 30 mois.

Message cité 1 fois

shebangz

bouhi93 a écrit :

ça dépend. Es tu certain de ne pas revenir en RP dans 5 ans ? Ta maison est elle dans une zone qui va prendre de la valeur ?

Franchement non je ne sais pas.
Même reponse pour la deuxième question. Guyancourt dans le 78 la RP actuelle. Cela semble très stable en ce moment.

Message édité par shebangz le 15-01-2019 à 23:36:18

Kerjou

shebangz a écrit :

Ah bah je ne dis pas le contraire, on a nous même revendu au bout de 3,5 ans.

Juste que c’est pas forcément l’exemple parfait pour dire que la loc c’est mieux

Message édité par Kerjou le 15-01-2019 à 23:44:44

coucouriste

Le krach arrive à Paris

En décembre, le prix au m2 des appartements qui se vendent le plus vite a baissé de 0,5%
https://pepite.jerevedunemaison.com [...] nvier-2019

Message cité 1 fois

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sausalito75

Et pourtant
A Paris, le prix au m² a augmenté de 749 euros en un an

https://www.20minutes.fr/paris/2423 [...] 0-euros-an

A mon avis, le krach n'est pas encore pour cette année [:tietie006:1]

farib

Une connaissance FaceBook trentenaire poste une photo d'une porte cochère parisienne, en disant "rendez vous dans 2 mois pour la pendaison"

avalanche de like, de commentaires "bravo" "félicitations"

17m²

Passer sa vie dans une cellule de prison [:clooney8] [:clooney3]

Message cité 4 fois
Message édité par farib le 16-01-2019 à 13:43:09

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Bitcoin, Magical Thinking, and Political Ideology

alpachinois

farib a écrit :

Il va faire 25% de PV no rage

Message cité 3 fois

DrDooM

coucouriste a écrit :

Le krach arrive à Paris

En décembre, le prix au m2 des appartements qui se vendent le plus vite a baissé de 0,5%
https://pepite.jerevedunemaison.com [...] nvier-2019

En pleine période creuse, rien d'étonnant... Attend voir au printemps.

Message édité par DrDooM le 16-01-2019 à 14:47:05

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"By the time I pay my scientist, all the people in my lab, my developers, the lab rats, it's a wash. Well, why you do it then, baby Billy? Well, cause I'm selfless"

Profil supprimé

farib a écrit :

ça va être sympa la pendaison, pas plus de 5 en même temps dans l'appart'

cheesecake

alpachinois a écrit :

Il va faire 25% de PV no rage

This

adriiiiien

farib a écrit :

Il pourra inviter 8 personnes.

Theomede

Flingué mais pas trop

farib a écrit :

C'est la win tu peux pas test [:somberlain24:1]

En plus 17m² c'est large tu peux avoir et un lit et un bureau

Franchement je connais beaucoup d'étudiants qui en seraient satisfait

---------------
Je suis quelqu'un de modéré, mais c'est rarement volontaire.

palos_de_la_frontera

Notez qu'il n'a jamais précisé qu'il s'agissait d'une pendaison de crémaillère

farib

trentenaire

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breeder

TSE

Bon je vais visiter ma première maison demain soir.

Maison de 97 m² plein pied + 2 garages sur 1000m² de terrain, construite en 1971 rénovée en 2009 à 209k€

Vous avez une liste de questions types à poser ?
j'ai pensé à :
- montant de la taxe foncière
- année d'installation du chauffe eau solaire
- montant de la facture edf (chauffage électrique)
- isolation
- type/état de la charpente (visite des combles si contrevisite pour voir si des insectes xylophages ont mangé la charpente)

Message cité 2 fois

bouhi93

breeder a écrit :

- Il y a déjà un double vitrage moderne ? (ça a été changé en 2009 ou avant ?)

- les plafonds et les murs ont ils été rénovés ?

- la cuisine a t-elle été changée ? La/les salles de bains /WC ?

- type de chauffage (chaudière récente ?)

Nous, on va bientôt avoir tous nos devis, on en est à 100 K de travaux pour une maison de la même taille... où ce qui est listé plus haut n'était pas fait.

Message cité 1 fois

Kerjou

breeder a écrit :

Conformité du réseau d’assainissement aussi.

Message cité 1 fois

breeder

TSE

bouhi93 a écrit :

Merci pour ~~la réponse~~ les questions

Je rajoute les images de l'annonce :

Citation :

Vends belle maison de plein pied entièrement rénovée en 2009 sur 1000m2 de terrain clôt, piscinable.
dans centre du village dans rue calme.

3 chambres, 1 bureau, 1 cuisine équipée (mobalpa) donnant sur terrasse Est, SAM donnant sur terrasse ouest. Nombreux placards.

cuisine fournit avec four, plaque induction et frigo américain.

chauffe eau solaire, chauffage bois + électrique à inertie céramique programmable.
Volet roulant électrique programmable.

2 garages, 1 atelier.

Une vue de Google maps

Kerjou a écrit :

Conformité du réseau d’assainissement aussi.

C'est pour de l'assainissement individuel ?

Message cité 3 fois
Message édité par breeder le 16-01-2019 à 22:14:20

gea2402

Demander les factures des travaux de la rénovation de 2009 pour voir la qualité des prestations.

---------------
[VDS] 2600 Pro AGP https://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] w=0&nojs=0

bouhi93

vu comme ça, la rénovation semble propre.

Reste à voir la toiture et l'état du vide sanitaire, ainsi que les salles d'eau : mine de rien, ça coûte plus cher que la cuisine au m²...

wizza

Le jardin est partagé avec qqn d'autre ? J'arrive pas à comprendre ce que c'est le bâtiment qu'on voit derrière, et ça semble lié à la maison du voisin :??:

Edit: j'ai rien dit, on dirait les 2 garages et j'avais pas vu qu'une voiture passe à gauche de la maison je suppose

Message édité par wizza le 16-01-2019 à 23:41:08

---------------
Jamais mes bras ne se sentent plus forts que lorsqu'ils crèvent de tendresse autour de tes épaules.

Cougy

Play it fucking loud !

C'est une église à gauche ? Tu n'as pas peur que les cloches te tapent sur les nerfs ?

---------------
A.K.A. Korrozyf

chrissud

Rénovation d'une maison de 1971, c'est sans doute qu'une question de déco, éventuellement un tableau électrique avec disjoncteurs, en dehors de çà quoi d'autre ?

+ fenêtres double vitrage
+ Tableau électrique avec disjoncteurs
+ peinture dans chaque pièce
+ nouvelle cuisine
+ nouvelle salle de bain
+ les sols carrelés

à peu près tout, ce genre de travaux sauf fenêtres sont fait aussi pour une maison d'une 10aine années.

charpente, il est s'agit peut être de fermettes

chauffe eau solaire est couplé à un ballon électrique qui consomme du courant lorsque la température native de l'eau n'est pas suffisante.

Il faut juste demander si la maison est raccordée au tout à l'égout.

Message cité 3 fois
Message édité par chrissud le 17-01-2019 à 08:15:51

btbw03

Ailurophile plutôt qu'Humain

alpachinois a écrit :

Il va faire 25% de PV no rage

Les prix ne peuvent pas que monter

Les taux sont bas
Les gens empruntent déjà sur 25/30 ans
La prochaine étape c est quoi ? Sur plusieurs générations ?

Message cité 3 fois

Ashkaran

Vive la Liberté, bordel !

oui mais l'immo...

---------------
Perf Bourse des Frers POGNON|| Le Topic Bourse | Bijoux personnalisés

alpachinois

btbw03 a écrit :

Les prix ne peuvent pas que monter

Les taux sont bas
Les gens empruntent déjà sur 25/30 ans
La prochaine étape c est quoi ? Sur plusieurs générations ?

Encore plus de air bnb, augmentation des salaires liée à l'inflation, brexit, etc. [:bobibob333:3]

phnatomass

Je m'empare de ton esprit !!

btbw03 a écrit :

Les prix ne peuvent pas que monter

Les taux sont bas
Les gens empruntent déjà sur 25/30 ans
La prochaine étape c est quoi ? Sur plusieurs générations ?

bien que je partage un peu ton avis, tu énonces strictement les mêmes arguments qu'il y a 14 ans quand ce topic a été créé.
Il n'est pas difficile de faire une prévision qui finit par se réaliser par contre être capable d'avoir raison sur le timing exact est autrement plus compliqué

Message cité 2 fois

Kayou

breeder a écrit :

Merci pour ~~la réponse~~ les questions

Je rajoute les images de l'annonce :
http://reho.st/https://nsa40.casim [...] 593734.jpg
http://reho.st/https://nsa40.casim [...] 877112.jpg
http://reho.st/https://nsa40.casim [...] 339785.jpg

Citation :

Une vue de Google maps
http://reho.st/https://nsa40.casim [...] 999764.jpg

breeder a écrit :

C'est pour de l'assainissement individuel ?

Sur les photos, ça a l'air propre en tout cas

PsykOoO

chrissud a écrit :

C'est surtout l'une des pires périodes de construction les années 70.

Message édité par PsykOoO le 17-01-2019 à 09:49:16

MrBrOwNsToNe

phnatomass a écrit :

Il y'a encore énormément de marge comparé à d'autres grandes capitales.
Les prix de l'immobilier à NY ou SF c'est encore autre chose.

Ca va continuer à monter jusqu'à ce qu'il n'y ait plus de classes moyennes à Paris...

Message cité 3 fois

r06

chrissud a écrit :

Rénovation d'une maison de 1971, c'est sans doute qu'une question de déco, éventuellement un tableau électrique avec disjoncteurs, en dehors de çà quoi d'autre ?

+ fenêtres double vitrage
+ Tableau électrique avec disjoncteurs
+ peinture dans chaque pièce
+ nouvelle cuisine
+ nouvelle salle de bain
+ les sols carrelés

à peu près tout, ce genre de travaux sauf fenêtres sont fait aussi pour une maison d'une 10aine années.

charpente, il est s'agit peut être de fermettes

chauffe eau solaire est couplé à un ballon électrique qui consomme du courant lorsque la température native de l'eau n'est pas suffisante.

Il faut juste demander si la maison est raccordée au tout à l'égout.

Sur une baraque de 71 refaire l'électricité à priori c'est pas juste changer le tableau il faut souvent repasser des cables partout et dans la foulée tout repeindre...
Rénovation compléte de nos jours pour moi ça implique aussi une modernisation du chauffage si possible passer à une clim réversible...

Message édité par r06 le 17-01-2019 à 10:42:52

Lagoon57

MrBrOwNsToNe a écrit :

+1

Il y'a encore énormément de marge comparé à d'autres grandes capitales.
Les prix de l'immobilier à NY ou SF c'est encore autre chose.

Ca va continuer à monter jusqu'à ce qu'il n'y ait plus de classes moyennes à Paris...

Y a de la marge

https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] 14723.htm/

T3 Haussmanien, plan tordu et petit salon, quartier correct sans plus d'un arrondissement à 2 chiffres, 13k/m² OKLM !

Message cité 4 fois

makinoe

MrBrOwNsToNe a écrit :

Des hôtels capsules partout

scramamoeb

Kayou a écrit :

S'il la loue, elle ne sera plus sa RP et donc il se prendra les impôts sur PV s'il revend

Il y a plusieurs cas d'exonération de PV sur la résidence secondaire, en particulier première cession d'une RS avec emploi du produit de la vente pour achat de la RP dans les 24 mois :
https://www.impots.gouv.fr/portail/ [...] -exonerees

farib

Lagoon57 a écrit :

Y a de la marge

https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] 14723.htm/

T3 Haussmanien, plan tordu et petit salon, quartier correct sans plus d'un arrondissement à 2 chiffres, 13k/m² OKLM !

Original, les enfants présents sur la photo.
Ca sent la vente qui passe pas par une agence. D'ou le prix surestimé.

Message cité 1 fois

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