Reprise du message précédent :

 
Non... ce n'est pas rentable car nous n'avons pas de visibilité sur l'avenir. Nous avons surtout un terrain de 2000 m² derrière chez nous et nous venons d'apprendre que la maison d'à côté est un logement de la commune pour ses employés. Le terrain est tordu mais fait 1000 m² qui s'imbrique bien avec l'autre. Quid du vis à vis si ça se construit ? Cela étant, tu as toujours des gens qui préfèreront du vis à vis en maison tout en restant en zone 4 plutôt que d'aller ailleurs : ça pourrait ne pas baisser le prix de revente... (par contre, ça augmentera le délai de vente)
 
A noter que les communes dans notre zone sont obligées de construire une moyenne de 800 logements par an jusqu'en 2030 pour pallier au manque de logements en IDF...  
 
Après, abattre la maison et en rebâtir une était hors budget (long crédit relais + problèmes inhérents à la construction + coût supérieur), là on est limite.
 
Là on refait 80 % de ce qu'il convient de faire pour vivre comme on veut, restera une salle de bain, une chambre et surtout l'extérieur (surtout pour faciliter l'entrée dans le garage, prévu pour une AMI8 (la porte du garage est standard quand même)
 
L'avantage, c'est que la maison sera à notre goût après, avec 530.000 de dépenses hors notaire/ai, ce n'est pas comme si on avait acheté une maison "potable" pour 500.000 avec seulement 30.000 pour la personnaliser. Quand c'est propre, le vendeur vend en disant que c'est habitable de suite, et comme il y a de la demande, ça se vend...
En mauvaises surprises, on a surtout l'isolation, on a de la famille qui a des maisons de la même époque mais bien mieux isolées. L'ITE étant hors budget, on a fait une ITI sur 80 m² (façade nord et murs côté extérieurs des chambres). Comme on a étanchéifié, installation de VMC. Total, près de 8000 €.
 
Autre écueil, on pensait que l'électricité était "pourrave moins" mais en fait c'est "pourrave plus". Saignées dans tous les murs, avec rebouchage, enduit, lissage etc. ... mais ce n'est pas le pire. En enlevant le papier peint accroché depuis plus de 40 ans au plafond, le plâtre est parti par endroit, du coup main d'oeuvre supplémentaire (et comme il fallait le refaire en intégralité, on a ajouté une option "pétage de mur" ). Bref, les murs non prévus dans la réno sont inclus...
 
Et, même si à côté du reste c'est mineur en termes financiers, des fuites sur le système de chauffage central...
 
Sinon, les coûts n'ont pas trop dépassés nos estimations, que ce soit pour la cuisine, la première salle de bain, ou les fenêtres : conforme au plan de financement initial !

Vous passez automatiquement par meilleurtaux.com pour faire une demande de prêt? Ou vous négociez à gauche à droite?

sinbadlemarin,
 
Dès que tu as un bon dossier, je pense qu'il vaut mieux privilégier un contact direct.  
 
Le monde bancaire a beau s'être informatisé et "dématérialisé" (lol quand on voit tout ce qu'il y a à parapher), le conseiller aime serrer des mains, voir son interlocuteur, que ce soit directement ou via une connaissance.
 
Nous, on a pris Empruntis, le négociateur avait la ligne directe et le portable de plusieurs responsables de services crédits. A un moment, notre dossier a été bloqué pour des broutilles, au bout de quelques semaines, on s'est permis de le rappeler, le dossier a été débloqué dans la journée (on aurait du le rappeler bien avant...).
 
Pour le contact direct, idem si ton dossier est limite : même si c'est totalement faux, ça fait plus honnête de se déplacer (alors que les bonimenteurs...)
 
En revanche, si ton dossier est bancal ou si tu  veux rester évasif sur des points, vaut mieux dématérialiser

 
On avait un bon dossier, mais seul Boursorama nous a proposé du 0.7%

oui mais comme je le dis, ça dépend aussi de la qualité du courtier et de son réseau.
 

 
 C'est pas tant les mecs avec des motos que ceux avec leur Tmax ou leur scoot à 3 roues.
Au final, les vraies motos bruyantes y en a très peu.

 
 
vous êtes bien gentil les gars. Mais alors finalement c'était le même appartement ?  

 
Non

Envoyé spécial sur les maisons écolo-quartier en bois en carton.

 
presque déçu... ça aurait été drôle  

 Je connaissais déjà le vendeur, par hasard, ça aurait fait beaucoup là

Hello,
 
Il y a des connaisseurs de l'immobilier en Suisse ici?
 
On se tâte à acheter un truc ou à rester locataires.
 
Le montant de l'achat serait de 1.85m chf all inclusive.
On apporterait 650-700k d'apport et le reste sera emprunté.
 
En posant tous les calculs, on est plus ou moins break-even au bout de 15 ans par rapport à la location. (Avec un taux de 1.5% pour la première hypothèque fixe sur 15 ans). Le truc qui flingue l'achat c'est la valeur locative du bien qui crée un loyer fictif additionnel qui est ajouté au revenu imposable.
Ca ferait une charge totale de 4.5-5k chf par mois en incluant tout (intérêts, impôt supplémentaire, impôt foncier, charges de l'immeuble et entretien)
 
Pas de remboursement du capital dans le montage, il faudra renouveler l'hypothèque à échéance.
 
Le seul moyen de faire du gros argent à terme est en fait de parier sur une valorisation du bien. Avec l'effet de levier sur le gros montant de l'emprunt ça monte vite comme ça peut rapidement se casser la gueule avec une MV qui pique.
 
Comme les taux sont excessivement bas, ça me stresse un peu car une remontée des taux pourrait à terme rendre de nombreux foyers incapables d'acheter ce type de bien.  
 
On mise sur un appart un peu cool en top floor, petite copro de 4,  vue sur le lac, maxi terrasse, à 2km du centre-ville de Lausanne dans un quartier sympa afin de limiter la casse en cas de baisse de l'immo avec un bien sans défaut. Mais évidemment tout ça se répercute sur le prix d'achat également.
 
Bref, j'ai peur de faire une connerie.

Je connais bien le marche Suisse et sa fiscalite, sans etre un expert evidemment.

Quelques observations:

1/ La logique veut normalement en Suisse que tu vises un % de detention du bien de 49% (ca depend du canton) pour eviter justement la taxation sur le loyer fictif. Tu gardes un emprunt in fine ultra bas cout pour la partie que tu ne detiens pas et qui est garde sur le bilan de la banque.

2/ Le taux me semble super eleve; en 2012 je payais moins de 0.5% en taux flottant sur le taux 3mois en CHF. Je l'ai finalement swappe a 12 ans a 0.89% quand j'ai quitte la Suisse. Pas etonnant qu'avec ton taux le break-even vs. location ne soit qu'a 15 ans...

3/ 15 ans c'est vraiment tres/trop long selon moi sauf a vraiment vouloir vous installer en Suisse a long terme. Pour info en France c'est 3-4 ans a Lyon, 5-7 ans a Paris, moins de 2 ans a la campagne que c'est plus interessant d'acheter...

4/ L'immo Suisse fut historiquement tres stable mais n'est pas epargne par de longues periodes de stagnation voire legere erosion des prix de l'ordre de quelques % par an. Ce n'est pas un pari tres risque  mais l'enjeu pour vous est surtout d'avoir votre capacite d'emprunt oberee significativement par ce projet 'pot de colle' qui n'aura pas de sens economique d'etre solde avant 15 (!!) ans.

5/ Si dans 3 ans vous avez une top offre dans un coin qui vous attire et/ou des obligations familiales qui vous poussent a revenir en France, le rendement locatif est tellement naze en Suisse que vous serez dans une situation un peu penible ou votre capacite d'emprunt est mangee, vous avez un rendement de l'ordre d'un sous fonds euros dessus et vous etre bloques.

Edit: 6/ Claquer 700k d'apport avec un emprunt inferieur ou egal a 1.5% n'a aucun sens vs. une epargne financiere, c'est completement irrationnel evidemment, mais tu le sais deja.

Bref selon moi l'enjeu est de baisser le cout d'emprunt, reflechir a d'autres montages et eventuellement viser un poil plus petit pour avoir un projet qui vous permette de vous retourner en cas de changement de projet de vie brutal a horizon 5-7 ans.

Merci beaucoup pour le feedback.
 
Pour le point 1, j'ai pas l'impression que ce concept existe dans le canton de Vaud. Une fois proprio, le pourcentage de détention n'a pas d'impact.
J'ai rien trouvé sur le net à ce sujet d'ailleurs.
 
Pour le 2 on peut trouver du 0.8% ou 1% sur 10 ans sans trop chercher, je n'ai pas encore fait la tournée des banques ni de négociations pour le moment, je commence demain avec les premiers rdv. Mais au final, les intérêts ça ne représente pas grand chose (de l'ordre de 1k ou  1.2k par mois environ dont je vais récupérer 400 -450 en crédit d'impôt). Ce qui pique c'est la valeur locative estimée entre 45k et 60k pour un bien de ce montant qui vient s'ajouter à ta base taxable (donc environ +20k d'impôt) + les charges d'entretien et de fonctionnement (10k).
 
Après, ce projet ne nous empêchera pas de continuer à épargner avec un objectif de 8k par mois après achat et 5k si enfant dans le pipeline.
 
Les frais de mutation élevés nous refroidissent pour acheter un truc plus petit que l'on devrait revendre, on veut un peu de place pour le possible enfant (>130m2, 3 ou 4 chambres).
 
Après on trouve des biens correct pour moins cher, mais il n'y aura pas l'effet coup de coeur de ce type de bien (vue fantastique, terrasse 80m2, pas trop loin de tout).

Ok, dommage pour Vaud, mais renseigne toi.
 
Etant donne que c'est de l'in fine, je trouve que tu as interet a prendre un taux tres bas sur une duree plus court, voire etre en flottant comme je l'etais plutot que de viser des swap plus longs. Clairement si le rendement locatif du bien est a 2% (deja haut pour les biens prime en Suisse...), ca fait une difference de portage importante entre 0.6% ou 1.2% de credit.
 
Je sais que vous etes large pour epargner mais projetez vous quand meme a 5-7 ans avec l'envie de partir ailleurs: ce poids de 5k CHF par mois va eroder votre capacite d'epargne et serez vous a meme de vous loger dans aussi bien ou mieux ailleurs? Sans compter que ce n'est pas 5kCHF par mois qui est immobilise, c'est ca ET les 700k d'epargne pieges dans ce projet a rendement ultra faible si il est loue. Perso c'est ca qui me ferait hesiter.
 
Les seuls qui achetent en Suisse sont generalement des gens dont la famille est en Suisse et qui ne voient pas vivre ailleurs; si c'est votre cas, je pense que vous pouvez foncer. Si vous avez le risque/opportunite de bouger dans moins de 5-7 ans, c'est une operation quasi blanche qui piege beaucoup de capital dans UN projet selon moi.

J'envisage aussi d'acheter en Suisse (sur GE) et je me demande quelles sont les chances que la taxe sur la valeur locative soit supprimée d'ici 2-3 ans.
https://www.lematin.ch/suisse/valeu [...] y/13177720
 
Ca devrait avoir un impact sur ta situation, reeciz.

Je vous aime bien, vous, les Suisses.  
 
Ca change des discussions de "pauvres" français où le SMICard reproche au cadre de gagner 4000 € par mois ou bien encore le Bordelais qui reproche au Parisien (qui est peut être né à Bordeaux mais il est parti) de faire un peu monter les prix...  
 
Entre vous, vous vous demandez si avec un enfant, vous pourrez encore mettre 5000 € de côté tous les mois (de la vraie épargne pour la retraite, pas pour acheter un iphone comme ici) parce que là, vous économisez à peine l'équivalent du salaire d'un couple de cadres imposés et cotisant en France.
 
Ca me rappelle un sketch de Desproges qui se plaignait une fois encore :
« Quand je pense que je gagne en une soirée l'équivalent de trois mois de salaire d'un ouvrier spécialisé alors que tout près d'ici, et en ce moment même, Guy Bedos gagne en une soirée six mois de salaire d'un cadre supérieur ! »
 

Bonjour à tous,
 
Suite à l'achat de mon nouvel appartement, lors de la signature de l'acte authentique les frais liés à l'achat (droits de mutation etc) étaient notifiés.
Or le notaire m'a indiqué un montant supérieur lors du recap sur l'appel de fonds.
 
Je lui ai demandé de me préciser la différence de ces montants qui correspondent (selon ses dires) à leurs honoraires et au règlement des débours (demande de pièces nécessaires à l’acte à savoir : états civils, documents d’urbanisme, état hypothécaire…).
 
Est ce normal d'avoir aucune visibilité sur ces frais ?

Je regarde pour acheter ma RP à Lyon.
 
La ZAC des Girondins (LYON 7) tourne autour de 5200 €/m2 (dans du neuf), i.e. env. +24 35 % par rapport à de l'ancien (~ 4 200 3 800 €/m2). Ca me parait énorme comme surcote par rapport à l'ancien. J'ai l'impression qu'on pigeonne les acheteurs en accession libre (par rapport au logement aidé), sachant que dans la ZAC les logements se décomposent en :
   30% Locatifs sociaux PLUS/PLAI/PLS  
   15% Accession à la propriété abordable  
   15% Accession à la propriété sociale  
   40% Accession libre  
 
Qu'en pensez vous ?
 
EDIT : corrigé chiffres

60% de hlm ou presque tu es sûr de vouloir habiter là

60% de HLM, avec un prix supérieur à l'ancien    
 
Ce sera cassos-land, et tu payeras cher pour y habiter, fonce !

Ah oui mais c'est BBC-HD-4K avec RT2050 que c'est encore plus passif qu'un retraité devant Motus

Sûr, absolument pas, c'est justement un des points qui me fait tiquer.
 
Ces chiffres m'ont étonné, car je connais un peu le quartier (ZAC déjà construite partiellement), et ça ne m'avait pas du tout donné cette impression là. Je vais aller m'y balader, pour mieux me rendre compte.

C'est 30% de HLM, et 30% d'accession à la propriété aidée.

Ca revient au même.
 
Pourquoi vouloir acheter aussi cher des voisins nuisibles ? Vu le prix, prend de l'ancien dans un immeuble bourgeois et basta.

 
bah cela fait bien 60% du parc aidé un peu ou beaucoup
 
quand il y a 2 ans je cherchai du Pinel sur Bordeaux, j’excluais systématiquement les programmes avec une part de social dedans, alors pour y vivre, c'est non de chez non.

J'avais posté des annonces dans le coins prend un truc moins récent et moins cher
 
https://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] #t51665116

Clairement, vivre dans un immeuble avec des logements sociaux, c'est no way pour moi.

 
ça dépend du nombre, si c'est 2 appartements c'est rien ça là 30% c'est clairement trop

Ca revient pas du tout au même non
Ceux qui achètent en accession aidée le font pour habiter.
Un immeuble de Pinel c'est pas forcément mieux hein

Si les deux sont au-dessus de toi, tu prends un gros risque.
 

Certes, mais ça ne change rien à leur CSP.

Après perso j'ai acheté comme ça (juste juste après je gagnais trop), je ne regrette rien
Mais bon c'était en RP, à plus cher, ce qui doit écrémer un peu.

Mais oui globalement je préfère côtoyer des gens qui se projettent un minimum que des locataires aléatoires YOLO.

Comment tu fais, tu as obligatoirement minimum 25% de HLM dans toute nouvelle construction maintenant

C'est tellement aléatoire que bon, si tu tombes sur des familles avec des gamins délinquants, t'es bien dans la merde

Le seul % de HLM tolérable dans sont immeuble, c'est 0

 
A titre personnel, je n'ai jamais vu la moindre corrélation entre la pénibilité des voisins et le statut de logement social.
J'en ai vu une en fonction de la taille de l'immeuble, par contre. Mais ça reste une corrélation faible.

Après c'est dans l'immeuble / la copro ou dans la ZAC ?

En fait c'est pas des immeubles "mixtes", c'est des immeubles séparés, mais côte à côte.

C'est mieux, mais pas génial quand même.

Même les immeubles bourgeois avec des HLM habités par les magouilleurs de la mairie ?
 
Un collègue à moi a un couple de potes. 85m² avec garage + cave dans le 6ème immeuble bourgeois le tout à 460€ de loyer CC. Je pense pas que tu refuserais ce type de logement

Pour Theomede, c'est HLM, c'est sale