Reprise du message précédent :

 
j'essaye de les éviter, prendre 5% du montant d'une vente pour pousser une porte, me dire que là où y a l'évier c'est la cuisine, là où y a les chiottes ce sont les WC ... merci bien je suis pas handicapé visuel.
 
Alors oui, ils ont plus d'annonces, ils peuvent tempérer les vendeurs sur leur prix délirants, ils connaissent le marché mais clairement, si je peux m'en passer c'est avec plaisir. En espérant que la loi change et qu'ils puissent facturer avant la vente pour avoir de vrais services et que les vendeurs arrêtent de payer des commissions délirantes par rapport au temps passé.

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C'est marrant, j'arrivais souvent à retrouver les maisons que je voyais dans les annonces. Je donnais mes cartes de visite dans la boite aux lettres et disait que je ne voulais pas passer par agence pour éviter les frais. Le point de départ de négociation c'était toujours le montant hors frais d'agence ... étonnant non ?

Vieux débat.
Pas entièrement tranché, il y a des arguments des deux cotés.
De mon expérience perso (acheteur et vendeur), j'ai aujourd'hui l'impression que c'est plutôt l'inverse.

le bien est vendu au prix du marché, du coup acheteur et vendeur sont "perdants"
 
expérience perso aussi donc subjectif

Il n'y a pas un prix du marché pour un bien, mais une fourchette et chaque acheteur va se positionner à un point de cette fourchette en fonction de tout un tas de critères réel et subjectif.

ouais ça se tient aussi ,
 

 
ça se refait et meme en double vitrage  

 
 
Si elles donnent côté cours, pourquoi pas, mais je ne sais pas si je pourrais perso.

Non c'est côté rue mais il y a très peu de passage.

Petite lecture du dimanche : ces 2 ou 3 pièces parisiens à plusieurs millions d'euros

http://immobilier.lefigaro.fr/arti [...] lefigarov3

Des experts des SCPI ici ?

J'étais en train de chercher une maison de 90/100m2 en IDF, 4.5ke le m2 la ou j'habite mais j'ai clairement pas le budget.
Par contre en descendant la surface à 70/90, les maisons baissent d'environ 50/80ke, ce qui entre dans mon budget même si ça fait "bizarre" une maison de 75 m2.
Qu'est ce que vous en pensez sur le principe ?
Surtout s'il y a la possibilité de rajouter une véranda.
Ca fait un bail que j'ai pas suivi le topic, une baisse en 2019 ?

Va surtout voir ailleurs en IDF pour avoir une surface convenable. 75m² autant être en appartement...

T'as quand même un jardin, et être tranquille + garage c'est pas mal et les charges faibles également

Tout dépend.
 
Si tu as 75/80+ sous sol total et grenier, ça fait petit mais ça va car tu auras place pour ranger (et ainsi préserver l’espace habitable) et possibilité d’évolution.
 
Bien sûr pouvoir caler une véranda de 20-30m2 en plus est l’idéal. Après attention aux PLU.

 
La véranda en idf, il faut voir le coin, surtout si elle est ouverte sur la maison. Si le coin est propice aux "visiteurs", c'est une sacrée moins value sur la maison.  
 
Si elle est fermée, c'est moins utilisable au quotidien avec l'ouverture limitée à la largeur de la baie/porte et le seuil qui va avec.
 
Sinon, comme Kerjou : à voir si sous sol total, si combles aménageables...
 
Et si tu empruntes, tu achèteras peut être moins cher mais l'emprunt te coutera plus.

 
Ah quand même, en effet je comprends

Dites, les estimations meilleursagents c'est du pipeau on est d'accord ?
Sinon notre maison vient de prendre 22k euros en un mois

Chez moi c'est plutôt cohérent avec ce qui se vend dans l'immeuble.

Oui pour les appartements, c'est beaucoup plus facile à estimer que les maisons

 
Je pense que tu as raison de poster ça pour remettre les choses en perspective
Néanmoins je pense que ce n'est pas applicable à tous les milieux. Déjà parce que, personnellement, ça me ferait chier de ne pas avoir une attitude parfaitement professionnelle (que je sois du côté du client particulier comme dans le cadre d'un achat immobilier où quand je suis dans le cas du professionnel dans le cadre de mon métier). Et avec le recul je ne vois PAS DU TOUT ma notaire allez boire un verre ou faire un resto avec moi Je pense qu'une invitation de ce genre serait complètement hors de propos et la mettrait probablement très mal à l'aise. C'est notamment lié aux montants engagés, mais pas uniquement.
 
Je préfère une relation parfaitement professionnelle, ce qui inclue malgré tout le fait d'être soit-même "irréprochable" : ponctuel, poli, carré.
 
Dans le cadre de mon achat récent, auprès d'un couple de particuliers, ça aurait par contre pu être jouable. D'ailleurs eux-même nous on invité à boire le café chez eux pendant la période délicate de la négociation.
 
Pour les AI, j'ai toujours été clair sur mon cahier des charges, et je me suis platement excusé la fois où j'ai clairement fait fausse route alors que j'avais les infos à disposition. Par contre je n'ai pas caché mon mépris les quelques fois où je suis tombé sur des gens qui me faisaient perdre mon temps.

Le pire est qu'en regardant sur le site des impôts, ca a l'air cohérent aussi..
Bon apres l'arrivée de plusieurs entreprises sur la commune doit jouer sur son attractivité
Et la presence de TEC, ainsi que la carte scolaire qui place les enfants de la commune dans les meilleurs établissements du coin..
Vive la bulle immo

Tu ne t'en fous pas

Prenons le cas où le bien est pile celui qui te convient, dans ce cas
soit tu t'assoies sur le prix du marché et tu achètes avec des frais d'agence, donc tu jette 10/15... K€ par les fenetres, tu achètes 200 un truc qui vaut 190, tu as immédiatement perdu 10, sans compter les frais de notaire.
soit par miracle le prix affiché FAI correspond à la valeur du marché, auquel cas le vendeur est prêt à toucher sur son bien une somme inférieure à la valeur de marché vu que dans ce cas précis, c'est lui qui fait l'effort, et s'il est borné et veut impérativement passer en agence, tu acceptes mais sans acheter un bien surévalué.

L'hypothèse idéale et un peu illusoire, et dans laquelle il faut être très réactif, ça serait le cas 2, mais qu'en même temps le mec accepte de ne pas passer en agence, du coup tu achètes un bien en dessous de sa valeur. Mais un tel bien resterait pas des semaines sur le marché, en quelques jours / semaines (selon la tension du marché) il serait vendu.

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Edit : j'avais pas compris la phrase sur ta nana.
Dans ce cas, on est dans le cas 2 que j'évoquais plus haut, le vendeur s’asseoir sur 10 K€, tant pis pour lui, je vais pas pleurer pour sa mauvaise gestion financière, pour moi c'est neutre en tant qu'acheteur.

Il y'a donc pas de réponse parfaite à la question qui paye les frais d'agence. Tout dépend le prix du marché en fait, et tout dépend si le vendeur consent sciemment ou non à baisser le prix de son bien du montant des frais d'agence pour coller au prix du marché.

 
il suffit d'avoir 2-3 biens exceptionnels qui se vendent cher pour remonter le prix au m² dans un secteur s'il n'y a pas trop de ventes.
 
Tu prends notre cas, l'achat de la maison qu'on a pris s'est fait au tarif moins 20 %. Cela étant, nous faisons faire pour 25 % de travaux pour la rendre "habitable". Donc toi tu regardes "meilleurs agents", tu vois un prix au m² de 4 K, alors qu'avant nous, le prix de vente dans la rue était de 5K.
 
Tu peux avoir le cas contraire, la seule baraque correcte de la rue qui se vend et remonte la moyenne.

Les estimations en lignes sont globalement fiable uniquement si ton bien colle au modèle standard de la localisation.
Traduit autrement la demeure du hfrien n'entre pas dans les critères de algorithme.    

   
Tu achètes 200 un truc qui vaut entre 180 est 210, avec ou sans agence.

 
Je pige pas ton raisonnement
Tu pars du principe que ceux qui achètent via agence achètent forcément au dessus du prix du marché ?!

 
ça veut pas dire grand chose vu que ça prend pas en compte la rénovation éventuelle, mitoyenneté ou non, orientation, transports en commun, ...

Exact    
D'une certaine façon c'est la maison qui paie les frais d'agence.
L'acheteur voit les honoraires de l'agent uniquement comme le temps qu'il a passé avec lui, environ une dizaine d'heure ( en general 2/3 visites avant l'offre + 1/2 entre les compromis et l'acte pour des devis de travaux + le compromis et l'acte ) , mais cette maison a demandé au final beaucoup plus de temps depuis le 1er contact pour l’estimation, le mandat, les photos et les multiples contacts et visites jusqu’à l'acte,  pour au final que les honoraires s'inscrivent dans la fourchette de valeur de la maison.

 
Par définition même c'est impossible ça.
Le prix de marché c'est justement ce que sont prêts à débourser des acquéreurs pour un bien. On peut acheter en-dessous si on a de la chance, mais jamais au-dessus.

 
Non, pas du tout.

 
Pour moi le prix du marché est celui auquel le bien se vend, avec ou sans FAI.
Du coup une personne qui vend en direct doit vendre en tenant compte des FA.
Exemple de 2 appartements identiques dans un même immeuble un via LBC et l'autre via agence, ils doivent être au même prix AMHA/

 
Je préfère dire qu'un truc vaut 195 (la somme de ta fourchette basse et ta fourchette haute divisé par 2) à X % près que de parler de fourchette, mais au fond ça revient +- au même.

Non.

Exemple :

Tu achètes un bien 230 K€ FAI inclus.
Tous les autres bien dans le coin équivalent se vendent 210 K€.

Pour X raisons, tu veux revendre le bien juste après l'avoir acheté.

Tu revends le bien 210 K€ et pas 230 K€.

Pourquoi ? Car tu l'as acheté au dessus de sa valeur de marché.

Tu peux me dire que tu peux aussi acheter au dessus de la valeur de marché sans frais d'agence, et tu aurais parfaitement raison vu que c'est tout à fait possible.

Les frais d'agence sont des frais et ne participent aucunement à la valeur d'un bien, l'unique question à se poser c'est est-ce que le vendeur consent à baisser son prix des frais ou pas, càd consent-il a perdre une partie de la valeur de son appartement dans les frais (en mode compagne de kiwai : je pense que mon bien vaut 200 mais je m'assois sur la com de l'agent, donc je mets le prix à 200 FAI et j'en récupérerai que 185), ou pas (en mode je pense que ma baraque vaut 200 mais puisqu'il y a 15 k de frais d'agence la mets à 215 K€ et puis tant pis si les gens sont pas contents, un bien beau mode pour vendre dans des délais non raisonnables d'ailleurs).

C'est vers houilles/montesson, et non veranda pas ouverte, c'est beaucoup trop risqué on est pas dans la creuse...

Non mais ce que tu prends comme exemple, c'est d'avoir acheté au dessus du prix du marché, agence ou pas    
 
Les frais d'agence, c'est surtout pour un service rendu. Service pour le vendeur afin qu'il n'ait pas à gérer les visites et tout autour, donc c'est bien lui qui les paye.
 
Je prends ton cas :
Sur le marché il y a 4 biens similaires qui à 230k€ FAI (220 net + 10k€ FA)
2 se sont vendus à 230k€
Toi tu vas le vendre en direct à 220k€ (pour faire plaisirs aux vendeurs) ou bien à 230k€ pour qu'il soit au prix du marché ?

La fourchette correspond au fait que deux acheteurs potentiels, même si ils sont intéressée par le même bien, ils ne le voient pas de la même façons, ce qui va être un plus pour l'un sera un moins pour l'autre, typiquement la taille du terrain, un le trouve trop grand pour ses besoins , l'autre trop petit, donc chacun fera une offre différente qui se retrouvera dans ma fourchette d'estimation si j'ai bien fait fait mon boulot.

Ça n'existe pas le prix moyen FAI, il n est jamais retracé dans les actes et les AI sont facultatifs, le seul prix moyen est le prix de vente

Dans ton exemple y a deux bien vendus 220 K (+ 10 k de frais d'agence ), le prix du marché est donc 220 K.

C'est contre intuitif car dans la vraie vie ça va pas se passer comme ça, tu auras des gens qui ont vendu avec AI , d'autres non, certains se seront assis sur la commission, d'autres non, etc.