Reprise du message précédent :
En revenant Lundi, tu auras exactement les mêmes réponses.

 
Si c'est un gros promoteur, il veut aller vite et éviter les procès avec les voisins.
 
Donc il propose de vous "exproprier" à un prix n'appelant pas de remarque pour que tout le monde accepte rapidement.  
 
ça permet :
 
* d'un côté :
- au promoteur de démarrer les travaux de démolition sans attendre la fin d'un procès qui peut durer. Bref des sous qui rentrent plus vite et des économies en avocats
- au promoteur de vendre une partie des nouveaux appartements aux proprios rachetés (clients rapidement trouvés, cash vite réencaissé)
 
* de l'autre :
- aux voisins du chantier de déménager loin du raffut (car la construction; la question est de savoir s'il y aura un immeuble de plus dans le projet et quand ça se fera...)
- ça permet aux propriétaires "rachetés" de ne pas avoir de vis à vis, de voir la valeur de leur appart/maison baisser fortement en valeur
 
Après, il faut voir jusqu'où le promoteur est prêt à monter son offre pour faire de l'amiable. il a un seuil au delà duquel il préfèrera aller au procès pour indemniser partiellement le préjudice et réduire l'envergure de son projet : rapport perdant/perdant.

ou bien il passe par une banque en ligne et c'est plié en moins d'un mois  

 
ou pas quoi....  
Je suis passé par une banque en ligne et j'ai failli pas réussir à avoir l'argent le jour j...

la banque en ligne, quand tu as un dossier complexe, c'est pas évident.

 
JULIA : 50 APPARTEMENTS A 16 ANS

J'ai en tête une affaire qui a pris 15 jours de retard, juste pour éditer les offres de prêt après acceptation.  
Mes clients se sont fait Grenoble Lyon pour aller au siege régionale de la banque pour trouver quelqu’un pour cliquer sur "imprimer", chose impossible dans leur agence habituel. Des trucs comme ça j'en ai à la pelle.

Banque en ligne ou en dur, j'ai pas vu de difference, les circuits de validation sont les mêmes.
Moins d'un mois, en comptant les délais de reflection et le temps que le fric soit sur le compte du notaire pour la signature, me semble optimiste, et pas reproductible couramment.

Dans une banque mutualiste où tu es administrateur et/ou présent aux réunions annuelles, c'est possible

Avec un prêt étudiant tout est possible.

   
https://youtu.be/erQ0I_GrMIg?t=2

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Lundi tu auras la même réponse sauf si tu précise ta question.

 
mais pas celles de l'Etat !

Pour les gens de la région Rhône-Alpes, que pensez-vous de Vienne près de la gare niveau emplacement

niveau pinard, je préfère Ampuis
 
Quitte à sortir de Lyon...

Ah, les notaires que j'ai croisé étaient super contents à l'idée que je passe par une BEL : trop d'emmerdes de délais et d'incompétence dans les banques en dur.

Et les workflow sont différents justement

C’est surtout que c’est une offre conditionnée à l’obtention de l’accord de l’ensemble des copropriétaires et des permis de construire. Donc potentiellement il peut se passer 1-2 ans entre l’offre et la vente...

En attendant, tu restes sur place.  Après il faut voir le délai accordé pour votre relogement étant donné que vous n'avez pas d'échéance déterminée pour l'indemnisation.
 
En zone tendue, avoir 6 mois c'est peu (on a mis 18 mois pour trouver quelque chose s'approchant de nos critères)

J'ai pas eu beaucoup de BEL mais ca ne pas pas sauté aux yeux, mais je regarderais de plus près à l'avenir pour affiner mon ressenti    

20 a 30% de plus.
Ils font leur offre sur la base du prix du marché.
Ça peut valoir le coup ?
Sachant qu’en plus on doit ce faire la façade et les communs (environ 200k de travaux pour 5 copro)

 Le prix du marché de l'immeuble pourrit qui va être raser.    
 
Dans le cadre d'un projet d'immeuble, le terrain de vos bâtiments à raser se calcule en fonction des m2 du futur projet moins la destruction de l'existant.
Le dernier cas que j'ai eu à traiter ca à fini à x5  par rapport à la propo faite en directe par le promoteur.

Je suis ok avec ce la méthode que tu viens de décrire.
 
Les 1er retour des voisins sont dans l’ordre de ce que vient d’écrire (notre parcelle est assez grande).
 
Quand tu dit que c’est x5 par rapport à l’offre faite par le promoteur, tu veux dire que c’est x5 par rapport au prix réel ?

 
je suis de vienne , lien de l'annonce stp

Tu veux dire quoi par "prix réel " ?
 
Ce que je te conseille c'est d'aller au service urbanisme de ta ville pour savoir ce qu'il est possible de construire sur cette parcelle, surface au sol, nombre d'étage, etcetera. Ce te donnera une bonne idée du projet du promoteur et la valeur comerciale du futur bâtiment.
 
Dans mon exemple le promoteur avait proposé en direct 200 000 € pour une petite maison de ville en mauvause etat mais avec un grand terrain. Le propriétaire m'en a parlé, j'ai calculé la valeur par rapport au potentiel de la parcelle et je l'ai vendu 1 000 000 € au promoteur.
 Le propriétaire a été ravit de me payer mes honoraires.  
 
Dans ce genre d'affaire chaque cas est différent, le x5 n'est pas une règle.
Là  je te les fais courte, il y a pas mal de paramètres à prendre en compte dans la valeur, et c'est des affaires qui peuvent prendre beaucoup de temps avant d'être finaliser.

Le prix réel , pour moi, c’est le prix auquel cela ce vend. Il y a des copro qui sont là depuis 1 an / 1 ans et demi . Donc on peut avoir une idée du prix au m2.  
La parcelle est bien sûr constructible , dans la rue il y a eu de nouveaux immeubles de construits après avoir raser l’ancien (je suis dans une grande ville de petite couronne qui touche paris avec un prix moyen du neuf à 8k voir 9k dans le neuf).
Merci pour le conseil je vais aller voir à la mairie .

 
Je suis pret à parier qu'il y'aura des enfoirés pour faire un truc pareil, t'as trop foi en l'humanité toi

Bon bah 2ème visite de mon appartement et j'ai eu une offre, et probablement une seconde offre suite à la 3ème visite

Sinon pour revenir au sujet même du topic, je m'amuse à relire les posts de 2004 - 2005 -        
 
Ceux qui attendaient un krach... 13 ans aprés, attendent encore.  
 
Mais si les prix de l'immobilier n'ont absolument pas diminué , les revenus des ménages n'ont toujours pas décollé par contre...
 

Mais les taux ont de multipliés la capacité d'achat des ménages même à revenus constants. L'immobilier à un prix extrêmement lié aux conditions de financement, plus qu'aux salaires,tu le sais bien.

 
Certes  
 
Mais il n'empeche que les prix ont continué à augmenter tranquillement, et que l'argent facile ne va peut être pas durer.  
 
Ou pas.  

Ça fait 25 ans qu'il dure au Japon tu sais. Alors qu'aux Us il n'a duré que 3/4 ans. Difficile à prévoir.

 
Je savais que la situation du Japon était particulière, faut que je me penche sur le sujet  

Je suis pas vraiment connu pour ma foi en l'humanité nan  
Idiocracy n'est pas une fiction dans mon univers mental  

Du coup puisque les taux ne peuvent pas baisser et comme on voit en faisant des simulations qu'en passant à 35 ans on augmente tres tres peu le capital empruntable, on doit s'attendre à une fin de la hausse, un plafond ?

Pour rajouter une pièce :
https://www.liberation.fr/france/20 [...] ns_1683498

 
Bof pas forcément, les gens achèteront plus loin, plus petit. On en voit bien s’autoconvaincre que 50m2 avec des enfants c’est large ou que 3h de TEC c’est cool car tu peux lire.

Oui ca je m'en doutais    mais le prix variera beaucoup selon de le nombre d'étage que le règlement d'urbanisme autorise à cet endroit. Vu ce que tu me dis, tu auras une bonne indication en regardant les immeubles récents dans le voisinage, à condition qu'il soit dans la meme zone de règlement, donc oui va à la mairie ou sur leur site, le règlement y est peut être.
Tiens nous informé, ca m’intéresse  par curiosité professionnelle.

 
Sur les taux: Il n'a jamais ete possible d'emprunter sur 35 ans par le passe a ma connaissance. C'est un signe de confiance envers le consommateur francais de la part du systeme bancaire mondial. En revanche effectivement pour un consommateur ca n'a pas beaucoup de sens dans les conditions actuelles car les taux remontent trop fort apres 20/25 ans.
 
C'est seulement dans une forme de capitulation des marches quant aux espoirs de croissance en France a tres long terme (exemple, Japon) que les taux a plus de 20 ans baissent aussi et pourraient offrir de meilleurs taux meme a tres long terme.  
 
Bien comprendre que les taux nominaux pour un emprunt 20 ans si la BCE etait en regime considere comme 'normal' c'est a dire 3% de croissance, 2% d'inflation, 4-5% de chomage c'est environ 4%/20 ans, 4.5/5% pour 25 ans.  
 
Sur la fin de la hausse/plafond: il y a pas mal de facteurs:
- capacite d'emprunt * confiance des gens en l'avenir, actuellement tres bon sur la capacite d'emprunt et l'election de Macron a declenche beaucoup d'enthousiasme, justifie ou non je ne veux pas en debattre
- production de nouveaux logements dans les zones a fort besoin
- normes de construction / couts de construction
- dispositifs fiscaux
 
Franchement sur 1/ c'est au beau fixe meme si la confiance pourrait flechir
Pour 2/ c'est au point mort en zone tendue et ca construit a mort la ou il n'y a pas de demande bref c'est un gros moteur de differenciation des prix en France
Pour 3/ c'est assez calme actuellement grace au frein mis aux nouvelles normes mais ca pourrait repartir plein gaz bientot et donc faire augmenter les prix
Pour 4/ c'est plutot maigre actuellement, le gouvernement a encore beaucoup de marge s'ils veulent soutenir l'immo selon moi...a voir comment la future taxe fonciere/taxe d'habitation pour ceux qui la paye va faire evoluer le poids fiscal de detention.
 

 
C'est impressionnant et je n'avais pas du tout ces chiffres en tete. L'inadequation entre lieu de construction et demande a du etre maximale... probablement pilote par les 'zones' Robin, Scellier et Pinel plus qu'autre chose malheureusement.